Másfélszer annyi lakást adtak el az idei első negyedévben Magyarországon, mint tavaly ugyanekkor, így az első három hónap a Duna House becslése szerint 30 154 tranzakcióval zárult, miközben a márciusi több mint 11 ezer tranzakció közel kétéves csúcsot jelentett. Ez a tavalyi márciusnál 42 százalékkal erősebb adat, míg a teljes negyedévet nézve 52 százalék az éves növekedés.
Nem véletlen, hogy az általunk megkérdezett szakértők is erősebb évet várnak idénre. Ebben a CSOK Plusznak is szerepe lehet, ami ugyan lassabban indult a vártnál, de a vélemények szerint 13-15 ezer tranzakcióban lehet majd szerepe 2024-ben.
Idén a várakozások szerint a tavalyinál akár 25-30 százalékkal több adásvétel lehet Magyarországon, a válaszadók átlagosan 119 ezer tranzakcióra számítanak.
Áremelkedéshez vezet a magasabb kereslet?
Törvényszerű, hogy a magasabb kereslet idővel az árakban is megjelenik, de az előttünk álló egy évre még óvatosabbak az áremelkedésre vonatkozó becslések. A szakértők továbbra is úgy látják, hogy a felújított, korszerűbb lakások ára emelkedhet jobban, függetlenül attól, hogy az Budapest belvárosában, vagy a külvárosban található.
Míg a rosszabb állapotú fővárosi lakások fél év múlva 2, egy év múlva 4-5 százalékkal lehetnek drágábbak, mint ma, addig a jó állapotúak fél év alatt 4, egy év alatt pedig akár 8 százalékot is drágulhatnak.
Legalábbis a szakértői válaszok átlaga szerint, amiben ezúttal is voltak különbségek. Bár nem sokan, de vannak, akik 2024-ben is árcsökkenésre számítanak, a megkérdezettek több mint 80 százaléka viszont áremelkedést vár. Az emelkedésre számítók közel fele a jó állapotú lakásoknál éves szinten akár 10 százalék feletti áremelkedést is elképzelhetőnek tart (5-15% között szóródnak a vélemények), míg a rosszabb állapotú lakásoknál mérsékeltebb lehet az áremelkedés (3-9% között van a többség).
A legborúlátóbb vélemény szerint a rossz minőségű lakásoknál 10 százalékos árcsökkenés is jöhet (erre feltehetően nagyon kicsi az esély), míg a másik szélsőértéket a 15 százalékos áremelkedés jelentette.
A jó minőségű lakásoknál a két szélsőséges véleményt a 0 százalékos árváltozás, azaz stagnálás, valamint a 20 százalékos árnövekedés adta.
A válaszok átlaga viszont összességében magasabb árnövekedést vetít előre a tavalyinál, de a korábbi évek átlagától továbbra is elmarad, ugyanakkor az inflációs várakozások alapján a lakások reálértékének a csökkenése az idei év második felében megállhat.
A használt vagy az új drágulhat jobban?
A nagyobb ingatlanfejlesztők is arról számoltak be, hogy 2023-ban erősen bezuhantak az újlakáseladások, 2024 első hónapjaiban viszont itt is fellendülés látszik. A Portfolio Építőipar 2024 konferenciájának lakáspiaci panelbeszélgetésén hangzott el, hogy a Metrodom tavaly havi 5-6 lakást tudott értékesíteni, idén februárban viszont már 38-at, de a Property Market is 2-3-szor annyi lakást értékesít idén, mint a tavalyi évben.
Ennek ellenére az árakban az új lakások esetében is óvatosak a növekedésre vonatkozó becslések. A Hangulatfelmérésben megkérdezett szakértők szerint
fél év múlva 2, egy év múlva 6 százalékkal lehetnek drágábbak a budapesti új lakások, ami azt jelenti, hogy a mostani 1,47 millió forintról, 1,56 millió forintra emelkedhet egy év alatt az átlagos négyzetméterár.
Mi várható a bérleti díjakban?
Miközben a lakásárakban a tavalyi évet a stagnálás vagy minimális növekedés jellemezte, addig a bérleti díjak hónapról hónapra kúsztak felfelé. A folyamat várhatóan az előttünk álló évben is folytatódni fog, fél év múlva 5, egy év múlva 9 százalékkal lehetnek magasabban, mint ma.
Legkeresettebb területek, lakástípusok
A korábbiakhoz hasonlóan újra megkérdeztük a szakértőket, hogy milyen lakástípusok és milyen környékek lehetnek az átlagosnál keresettebbek a következő évben.
Valkó Dávid (OTP Ingatlanpont) szerint az olcsóbb balatoni lakások, házak iránt a saját használatra vásárlók körében erősödhet a kereslet. A tavalyi visszaesés után összességében ismét élénkülhet a part közvetlen közelében lévő sáv ingatlanpiaca. Budapesten a belváros fokozatosan élénkülhet a befektetési céllal vásárlók visszatérésével. Emellett a nagy, tőkeerős beruházók újonnan indított projektjeiben az értékesítés legelején élénkülhet a kereslet. Az új otthonfelújítási program indulásával pedig az abban érintett, pármillió forintból korszerűen felújítható, 1990 előtt épült önálló házak lehetnek keresettebbek.
Lipták Zsuzsa (OTP Otthonmegoldások) elmondta, hogy az új építésű lakások piacán sok projektet visszafogtak tavaly, ezért kevesebb kulcsrakész új lakás lesz a piacon, ami az árakat magasan tarthatja. Keresettek lehetnek a felújítandó lakások is, amelyekre nagyobb eséllyel lehet alkudni. Jelenleg könnyebben találni ehhez szakmunkást és az építőanyagárak is évekkel ezelőtti szinten vannak, ráadásul a bejelentett otthonfelújítási program szintén a felújítandók iránti igényt növelheti.
Balogh László (ingatlan.com) úgy véli, a bel-budai kerületek prémium ingatlanjai a befektetők visszatérésének köszönhetően keresettek lesznek, emellett a gyárberuházások helyszínéül szolgáló települések szinte minden ingatlantípusa iránt emelkedhet a kereslet. Ennek köszönhetően ezeken a településeken (pl. Szeged, Debrecen, Zalaegerszeg) további jelentős áremelkedés várható.
Krakker Ádám (Otthon Centrum) kiemelte, hogy az utóbbi hónapokban a városi és városkörnyéki 2-3 szobás téglalakások voltak a legkeresettebbek, és általában is igaz, hogy egy-egy bizonytalanabb időszak után az emberek az értékállóbb téglalakások felé fordulnak, mivel ezeket jóval könnyebb értékesíteni és magasabb szintet képviselnek a panellakásokhoz képest.
Ballagó Antal (Otthontérkép Csoport) hozzátette, népszerűek és keresettek a megyeszékhelyek panellakásai a kedvezőbb ár és a könnyű felújíthatóság miatt. A fővárosban a kereslet jelenleg is inkább a jó lokációban található, belvárosi lakások felé irányul, vagyis itt a felújítandó tégla lakások lesznek a keresettek, amelyeknél az ár dominál.
Balla Ákos (Balla Ingatlan) is egyetértett azzal, hogy a budapesti külvárosi panellakások és kisértékű tégla lakások, illetve 15 éven belül épült újszerű társasházi lakások iránt lesz erősebb a kereslet. Ezek tradicionálisan a legkedveltebb típusok és ebben nem várható változás.
Benedikt Károly (Duna House) nem vár érdemi változást a tavalyi év végéhez képest, így elmondása szerint továbbra is elsősorban a jó, vagy nagyon jó állapotú, városi lakásokat fogják keresni a vásárlók.
Sápi Zoltán (Eltinga) szerint a befektetési célú vásárlók számára a felújított lakások Budapest jó elérésű részein, valamint Debrecenben és Szegeden lesznek keresettek.
Csorba Dániel (Dandan Realty) úgy látja, a budapesti felújított ingatlanok messze magasan keresettebbek lesznek, mint bármi a piacon.
Visszatérnek a befektetők és a külföldi vásárlók?
A megkérdezettek többsége a befektetési célú vásárlások enyhe emelkedését várja idén, 2025 tavaszára viszont – a magasabb hozamú állampapírok kipörgése miatt - jelentősebb növekedéssel számol. A pénzpiaci befektetések a csökkenő hozamok miatt egyre kevésbé vonzók, miközben a hitelkamatok csökkenése is az ingatlanvásárlók számát növelheti.
Az állampapírból kiszálló befektetők várhatóan még a nagyobb roham előtt, erősebb alkupozícióval csemegézhetik ki a legjobb fogásokat az éledező ingatlanpiacon.
Egyes vélemények szerint a fővárosban továbbra is a belvárosi kerületek lesznek a befektetők kedvencei, emellett a szakértők kiemelték, hogy egy jó befektetési portfólióban mindig helye van az ingatlannak, ezért hosszabb távon is lesz kereslet a befektetésre alkalmas ingatlanok iránt.
Ami a külföldi vásárlókat illeti, jobban megoszlik a szakértők véleménye. A többség szerint a korábbi évekhez képest az előttünk álló évben nem lesz érdemi változás, vagyis a korábbi 7-8 ezer darab körül várható a külföldiek lakásvásárlásainak a száma, amiben idén is a belvárosi kerületek lehetnek az elsődleges célterületek.
Egyesek viszont úgy vélik, a nemzetközi cégek vidéki megjelenése a vidéki nagyvárosokban is élénkíteni fogja a külföldi állampolgárok lakásvásárlásait. Ha az euró tovább erősödik a forinthoz képest, az szintén a külföldi vásárlóknak kedvez, miközben az aranyvízum program által kínált letelepedési lehetőség a harmadik országbeli állampolgárok prémium kategóriában történő vásárlásait erősítheti.
Fellendülő hitelezés
Végül arra voltunk kíváncsiak, milyen változásokat várnak a szakértők a lakáshitel-kihelyezések mértéke terén. Ebben a többség növekedést vár, amit a csökkenő kamatszintek és a növekvő tranzakciószámok is támogathatnak. A tavalyi 600 milliárd forint körüli volumenhez képest a többség mintegy 30-40 százalékos bővülést, azaz 800 milliárd forint feletti éves értéket vár, de ketten ennél is nagyobb, 1000, illetve 1200 milliárd forint feletti volument is elképzelhetőnek tartanak.
Az MNB adatai szerint az év első két hónapjában egyébként 167 milliárd forintnyi új lakáshitel-szerződést kötöttek a háztartások, ami 126%-kal felülmúlja az egy évvel korábbit, viszont még nem éri el a két évvel korábbi szintet.
A felmérésben az alábbi szakértők vettek részt: Balla Ákos - Balla Ingatlan, Ballagó Antal - Otthontérkép Csoport, Balogh László - Ingatlan.com, Benedikt Károly - Duna House, Csorba Dániel - Dandan Realty, Krakker Ádám - Otthon Centrum, Kricsfalussy Tamás - Metrodom, Lipták Zsuzsa - OTP Otthonmegoldások, Sápi Zoltán - Eltinga, Sándorfi Balázs - Bankmonitor, Valkó Dávid - OTP Jelzálogbank / OTP Ingatlanpont és a Portfolio Ingatlan csapata.
Címlapkép forrása: Getty Images
