Letaszították a lakásárlista éléről az V. kerületet - Térképen mutatjuk, hol, mennyibe kerül most egy négyzetméter
Ingatlan

Letaszították a lakásárlista éléről az V. kerületet - Térképen mutatjuk, hol, mennyibe kerül most egy négyzetméter

Ismét megjelent az OTP legújabb Lakóingatlan Értéktérképe, ami évente kétszer, a valós lakáspiaci adásvételek alapján térképen teszi közzé a lakásárakat, azok változását és a lakáspiac aktuális folyamatait. A 2023-as évre vonatkozóan elmondható, hogy országosan közel 30%-os forgalomcsökkenés mellett 8% körüli nominális drágulás (azaz a magas infláció miatt közel kétszámjegyű reálár-csökkenés) volt mérhető a hazai lakóingatlanok piacán. A forgalom azonban az utolsó negyedévben – köszönhetően a 2024 elejétől bevezetett új lakástámogatási rendszer miatti előre hozott vásárlásoknak, a javuló makrogazdasági kilátásoknak és a folyamatosan csökkenő kamatszintnek – már emelkedőbe fordult. Emellett a lakásárakban is történt egy nagy változás, 9 év után nem az V. kerület lett a legdrágább.

Az országos lakásárszint 2023-ban, valószínűleg a 2014 utáni legkisebb ütemű drágulását produkálva, nagyjából 8,3%-kal nőtt a NAV – egyelőre még nem teljes körű – ingatlanforgalmi adatai alapján. A magas inflációs környezetben ugyanakkor ez közel kétszámjegyű reálárcsökkenést jelent. A községek kivételével minden településtípusban drágulás látható, noha annak üteme a megelőző évinek negyede-fele. Budapest összesített nominális értéknövekedése 5%-os, a megyei jogú városokban 7%-os, míg a kisebb városokban 9%-os volt. A községi jogállásban ugyanakkor 12%-kal csökkent az átlagár.

Mindenhol csökkent az adásvételek száma

„Az előzetes adatok alapján, 2023-ban közel 30%-kal esett az ingatlanforgalom, így a tranzakciószám 100 ezer körül alakulhatott. Az adásvételek számának csökkenése az év során folyamatosan mérséklődött, a tavalyi negyedik negyedévben pedig már forgalomélénkülést mutatnak a statisztikák 2022 utolsó negyedévéhez képest. Ennek okai nagyrészt a fokozatosan javuló gazdasági kilátások, a csökkenő kamatszint, illetve a 2024-től változó, és az azt megelőző hónapokban így előre hozott keresletet generáló lakástámogatási rendszer voltak. Budapesten 26%-os, a megyei jogú városokban 29%-os, a kisebb városokban 27%-os, a községekben pedig 36%-os csökkenést mutatnak a számok.” – mondta el Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

Tavaly a pesti, közel egyharmados gyarapodáson kívül minden megyében csökkent az adásvételek száma. A Pest megyei látványos bővülés azonban minden bizonnyal technikai okokkal, a korábbi években elmaradó tranzakciók későbbi, mostani feldolgozásával magyarázható. Ezt követően Baranya áll 6%-os csökkenéssel, miközben a másik végletként Zalában felével, Bács-Kiskun és Győr-Moson-Sopron megyében 40% körül zuhant a forgalom.

A megyeszékhelyek mindegyikében esett a tranzakciószám 2023-ban.

A legnagyobb mértékben, 51%-kal Zalaegerszegen, ami mellett még Szekszárdon és Szolnokon haladja meg a csökkenés a 40%-ot. Pécsen ugyanakkor 5% alatt marad a forgalomcsökkenés mértéke.

A hazai lakáspiac különböző területeivel kiemelten foglalkoznak a szakértők a szeptember 25-i XX. Property Investment Forum konferencián. Részletekért kattints!

Budapest egészében 26%-kal, mintegy 25 ezer közelébe csökkent tavaly a tranzakciók száma.

A visszaesés a legnagyobb arányt (40%) a VIII. kerületben érte el, és még az V., VII. és II. kerületben haladta meg a 30%-ot. Míg a lista utolsó három helyén belvárosi kerületek szerepelnek, a legkisebb mértékű forgalomvesztés külvárosi területeken ment végbe. A hagyományosan legkisebb forgalmú budapesti városrész, Soroksár pedig úgy érhetett el 40%-os tranzakciószám-növekményt, hogy az elmúlt években több nagyprojekt indult itt, és tavaly rég nem látott nagyságrendben adtak át új lakásokat, melyekhez kapcsolódó végszerződések a 2023-as forgalmi adatokat gyarapítják.

Kilenc év után már nem az V. kerület a legdrágább

A fővárosi kerületek közötti árrangsorban kilenc év után trónfosztás történt tavaly.

Azzal, hogy az V. kerületben minimális volt csak az árnövekedés, miközben a 2022-es ezüstérmes I. kerület 15%-kal drágult, ez utóbbi vezeti jelenleg a budapesti árrangsort 1,294 millió Ft/m2-rel.

Az egymilliós szintet e kettő mellett még a II., XII., XI., XIII. és VI. kerület lépik át. A másik végletet, két év után ismét, 628 ezer forintos négyzetméterárral a XXI. kerület adja.

Az alábbi térkép legsötétebb színezése azt a 39 irányítószám-körzetet jelöli, ahol az átlagár tavaly meghaladta az 1,05 millió forintot négyzetméterenként. Ezek egyrészt pesti belvárosi körzetek (az V. kerület például teljes egészében ide tartozik), illetve a budai oldal drágább területei (az I. kerület egészével), valamint koncentrált újlakás-építéssel jellemezhető városrészek a VIII., IX., XIII. és – két nagyberuházásnak köszönhetően – a XIV. kerületben. A legdrágább körzet hagyományosan a 1014-es (Budai Vár): tavaly itt meghaladta az 1,8 milliós szintet az átlagos négyzetméterár.

A budapesti átlagár 929 ezer Ft/m2-re nőtt tavaly.

budapesti lakásár
Forrás: OTP Jelzálogbank

750 ezer forint alatti átlagos négyzetméterárral 46 körzet áll (legvilágosabb színezés). Ezek között tavaly továbbra is csak egy budai oldali volt (1225). Ugyanakkor a XV., XVII., XX., XXI. és XXIII. kerületek teljes egészében ide tartoznak. A budapesti átlagot jelentő 929 ezer forintos négyzetméterárhoz a 1088-as irányítószám-körzet (Józsefváros-Palotanegyed) áll legközelebb.

A forgalom mindössze néhány százalékát kitevő házak esetében az átlagár ennél mintegy 30%-kal alacsonyabb, 637 ezer forintra négyzetméterenként. Új lakások esetében pedig átlagosan mintegy 1,5 millió forintos fajlagos árral kell manapság kalkulálni, noha ez nagyban függ a projekt kivitelezési stádiumától is.

Megyei és nagyvárosi ranglista

A megyék árlistáján 2020 óta Somogy áll az élen, tavaly 743 ezer Ft/m2 átlaggal. Pest, Hajdú-Bihar és Győr-Moson-Sopron hármasa szűk árintervallummal, 606-635 ezer Ft/m2-rel következnek ez után. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád megye, tavaly 187 ezer Ft/m2 átlagértékkel, egyedüliként a 200 ezres limit alatt.

A megyeszékhelyek ársorrendjének hagyományos négyes élbolya 2023-ban így alakult: Debrecen (686 ezer Ft/m2), Veszprém (656 ezer Ft/m2), Győr (653 ezer Ft/m2) és Székesfehérvár (621 ezer Ft/m2).

Ezek mellé Szeged is felzárkózott tavaly, 618 ezer Ft/m2-rel. A sor másik végén változatlanul Salgótarján áll 198 ezer Ft/m2 átlagértékkel.

A következő térkép a 2023-ban eladott lakóingatlanok átlagárát mutatja járásonként. 18 járás fajlagos árszintje haladja meg a 800 ezres limitet, és további újabb 18 a 650 ezer forintos négyzetméterárat (sötétbarna színezés). A legdrágábbak közé a budapesti kerületeken kívül ismét a Fonyódi (1,043 millió Ft/m2– vidéki járásként először átlépve a milliós szintet), a Siófoki (1,039 millió Ft/m2), a Balatonfüredi (987 ezer Ft/m2) és a Budakeszi (874 ezer Ft/m2) járás jutott be. A 650 ezer feletti kategóriába további budapesti kerületek és Pest vármegyei járások mellett még a Balatonalmádi, Gárdonyi, Debreceni és Győri járás került be.

Mindössze 7 járás átlagára marad 100 ezer Ft/m2 és további 44 járásé 200 ezer Ft/m2 alatt (legvilágosabb színezés), ebből mindössze 14 dunántúli. A legtöbb járás ebben a kategóriában hagyományosan észak-magyarországi (pl. 10 Borsod-Abaúj-Zemplén, 6 Szabolcs-Szatmár-Bereg és 5 Nógrád megyei), de Baranya is otthont ad 5 ilyen járásnak.

országos átlagár
Forrás: OTP Jelzálogbank

Az országos átlagár tavaly 687 ezer Ft/m2 volt, a főváros nélkül számított 468 ezres vidéki átlaghoz pedig a Tatabányai járás áll legközelebb.

Optimista várakozások, de nem tér vissza a korábbi szárnyalás

2023 minden valószínűség szerint egy rövid ideig tartó, visszaeső lakáspiaci ciklus mélypontjaként vonul be a szakmai köztudatba. A forgalom látványosan fékezett, a reálárak pedig jelentős mértékben csökkentek, miközben a nominális árak év/év alapon még pozitív tartományban maradtak. A lakásépítések és még inkább a kiadott építési engedélyek zuhanásában ugyanakkor évtizedek óta nem látott negatív eredmények születtek, azaz a piac elsősorban az új kínálaton keresztül alkalmazkodott a megváltozott környezethez.

Az idei év eddigi tapasztalatai viszont pozitívak, egyértelműen látszanak a kilábalás jelei. 2024-ben a lakáspiac jó működéséhez szükséges tényezőkben, mint stabil gazdasági növekedés, reálbérek alakulása, alacsony hitelkamatok a tavalyi mélyponthoz képest már fellendülés prognosztizálható. És bár az állami támogatások idén összességében szigorúbb feltételekkel, szűkebb kör számára érhetők el, a nagyobb támogatási összegek érezhetően élénkítik a keresletet. Újra nőhet a befektetési céllal vásárlók aránya is, azonban mindezek mellett sem számíthatunk a korábbi összpiaci szárnyalás visszatérésére.

"A lakáspiac fő mutatóinak alakulása a ciklikus működés során logikailag egymásra épül. Elsőként a tranzakciószám növekedése indul el, amire már több forrásból is megerősítést kaptunk az idei első hónapokban, így idén ideális esetben 20-25%-os bővülést (120-125 ezer teljes tulajdont érintő, értékesítési céllal épített lakások nélkül számított tranzakciót) várhatunk. Nominális árakban, országos összesítésben enyhe növekedésre számíthatunk, míg ezzel párhuzamosan reálárszintben év végéig megszűnhet a csökkenés" - emelte ki Valkó Dávid.

Az ezeknél nagyobb tehetetlenséggel bíró lakásépítésekben ugyanakkor idén még 10-15%-os visszaesést prognosztizál a bank, míg az építési engedélyek száma az 5%-os áfa érvényességének két évvel való meghosszabbítása ellenére – reagálva a növekvő keresletre – már emelkedésnek indulhat. Erőteljesebb és általános piaci élénkülést majd a választásokat megelőző, 2025-ös év hozhat.

Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ

Holdblog

A Föld legnagyobb részvénytársasága

Kevés olyan közvetlen biológiai jellemzőt találunk, ami kiemelne minket a többi faj közül, leginkább fejlett kommunikációs képességeink tesznek minket azzá, amik vagyunk. Lehet minket, embere

Kiszámoló

Kiszámoló bankszámla......helyett

Most, hogy a Raiffeisen valami okból elkezdte elüldözni a prémium ügyfeleket (pedig nemrég még 50 ezer forintot is fizetett ugyanezen embereknek, hogy nála nyissanak számlát), arra gondoltam, hog

FRISS HÍREK
NÉPSZERŰ
Összes friss hír
Főpolgármester-választás: Karácsony Gergely győzött, de új választás jöhet Budapest vezetéséért

Könyvelő

Könyvelő
Díjmentes előadás

Kereskedés külföldi részvényekkel

Kezdőként hogyan tudsz külföldi részvényekkel kereskedni? Melyek lehetnek a kiválasztás szempontjai? Bemutatjuk melyik platformunk a legoptimálisabb külföldi részvények vásárlásához.

Díjmentes online előadás

Miért a tőzsdei befektetést válasszam az állampapír helyett?

Online előadásunkon megvizsgáljuk a két befektetési formát, megtárgyaljuk az előnyeiket és a hátrányaikat, sorra vesszük mikor mibe érdemes fektetni.

Portfolio hírlevél

Ne maradjon le a friss hírekről!

Iratkozzon fel megújult, mobilbaráthírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó raktárak és logisztikai központok

A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen

Fókuszban a KKV versenyképesség - Herceghalom
2024. június 12.
Sustainable World 2024
2024. szeptember 4.
Future of Finance 2024
2024. szeptember 17.
REA 2024 SUMMIT – Powered by Pénzcentrum
2024. szeptember 18.
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
Ez is érdekelhet
Bánya, teherautó