Letaszították a lakásárlista éléről az V. kerületet - Térképen mutatjuk, hol, mennyibe kerül most egy négyzetméter
Ingatlan

Letaszították a lakásárlista éléről az V. kerületet - Térképen mutatjuk, hol, mennyibe kerül most egy négyzetméter

Ismét megjelent az OTP legújabb Lakóingatlan Értéktérképe, ami évente kétszer, a valós lakáspiaci adásvételek alapján térképen teszi közzé a lakásárakat, azok változását és a lakáspiac aktuális folyamatait. A 2023-as évre vonatkozóan elmondható, hogy országosan közel 30%-os forgalomcsökkenés mellett 8% körüli nominális drágulás (azaz a magas infláció miatt közel kétszámjegyű reálár-csökkenés) volt mérhető a hazai lakóingatlanok piacán. A forgalom azonban az utolsó negyedévben – köszönhetően a 2024 elejétől bevezetett új lakástámogatási rendszer miatti előre hozott vásárlásoknak, a javuló makrogazdasági kilátásoknak és a folyamatosan csökkenő kamatszintnek – már emelkedőbe fordult. Emellett a lakásárakban is történt egy nagy változás, 9 év után nem az V. kerület lett a legdrágább.

Az országos lakásárszint 2023-ban, valószínűleg a 2014 utáni legkisebb ütemű drágulását produkálva, nagyjából 8,3%-kal nőtt a NAV – egyelőre még nem teljes körű – ingatlanforgalmi adatai alapján. A magas inflációs környezetben ugyanakkor ez közel kétszámjegyű reálárcsökkenést jelent. A községek kivételével minden településtípusban drágulás látható, noha annak üteme a megelőző évinek negyede-fele. Budapest összesített nominális értéknövekedése 5%-os, a megyei jogú városokban 7%-os, míg a kisebb városokban 9%-os volt. A községi jogállásban ugyanakkor 12%-kal csökkent az átlagár.

Mindenhol csökkent az adásvételek száma

„Az előzetes adatok alapján, 2023-ban közel 30%-kal esett az ingatlanforgalom, így a tranzakciószám 100 ezer körül alakulhatott. Az adásvételek számának csökkenése az év során folyamatosan mérséklődött, a tavalyi negyedik negyedévben pedig már forgalomélénkülést mutatnak a statisztikák 2022 utolsó negyedévéhez képest. Ennek okai nagyrészt a fokozatosan javuló gazdasági kilátások, a csökkenő kamatszint, illetve a 2024-től változó, és az azt megelőző hónapokban így előre hozott keresletet generáló lakástámogatási rendszer voltak. Budapesten 26%-os, a megyei jogú városokban 29%-os, a kisebb városokban 27%-os, a községekben pedig 36%-os csökkenést mutatnak a számok.” – mondta el Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

Tavaly a pesti, közel egyharmados gyarapodáson kívül minden megyében csökkent az adásvételek száma. A Pest megyei látványos bővülés azonban minden bizonnyal technikai okokkal, a korábbi években elmaradó tranzakciók későbbi, mostani feldolgozásával magyarázható. Ezt követően Baranya áll 6%-os csökkenéssel, miközben a másik végletként Zalában felével, Bács-Kiskun és Győr-Moson-Sopron megyében 40% körül zuhant a forgalom.

A megyeszékhelyek mindegyikében esett a tranzakciószám 2023-ban.

A legnagyobb mértékben, 51%-kal Zalaegerszegen, ami mellett még Szekszárdon és Szolnokon haladja meg a csökkenés a 40%-ot. Pécsen ugyanakkor 5% alatt marad a forgalomcsökkenés mértéke.

A hazai lakáspiac különböző területeivel kiemelten foglalkoznak a szakértők a szeptember 25-i XX. Property Investment Forum konferencián. Részletekért kattints!

Budapest egészében 26%-kal, mintegy 25 ezer közelébe csökkent tavaly a tranzakciók száma.

A visszaesés a legnagyobb arányt (40%) a VIII. kerületben érte el, és még az V., VII. és II. kerületben haladta meg a 30%-ot. Míg a lista utolsó három helyén belvárosi kerületek szerepelnek, a legkisebb mértékű forgalomvesztés külvárosi területeken ment végbe. A hagyományosan legkisebb forgalmú budapesti városrész, Soroksár pedig úgy érhetett el 40%-os tranzakciószám-növekményt, hogy az elmúlt években több nagyprojekt indult itt, és tavaly rég nem látott nagyságrendben adtak át új lakásokat, melyekhez kapcsolódó végszerződések a 2023-as forgalmi adatokat gyarapítják.

Kilenc év után már nem az V. kerület a legdrágább

A fővárosi kerületek közötti árrangsorban kilenc év után trónfosztás történt tavaly.

Azzal, hogy az V. kerületben minimális volt csak az árnövekedés, miközben a 2022-es ezüstérmes I. kerület 15%-kal drágult, ez utóbbi vezeti jelenleg a budapesti árrangsort 1,294 millió Ft/m2-rel.

Az egymilliós szintet e kettő mellett még a II., XII., XI., XIII. és VI. kerület lépik át. A másik végletet, két év után ismét, 628 ezer forintos négyzetméterárral a XXI. kerület adja.

Az alábbi térkép legsötétebb színezése azt a 39 irányítószám-körzetet jelöli, ahol az átlagár tavaly meghaladta az 1,05 millió forintot négyzetméterenként. Ezek egyrészt pesti belvárosi körzetek (az V. kerület például teljes egészében ide tartozik), illetve a budai oldal drágább területei (az I. kerület egészével), valamint koncentrált újlakás-építéssel jellemezhető városrészek a VIII., IX., XIII. és – két nagyberuházásnak köszönhetően – a XIV. kerületben. A legdrágább körzet hagyományosan a 1014-es (Budai Vár): tavaly itt meghaladta az 1,8 milliós szintet az átlagos négyzetméterár.

A budapesti átlagár 929 ezer Ft/m2-re nőtt tavaly.

budapesti lakásár
Forrás: OTP Jelzálogbank

750 ezer forint alatti átlagos négyzetméterárral 46 körzet áll (legvilágosabb színezés). Ezek között tavaly továbbra is csak egy budai oldali volt (1225). Ugyanakkor a XV., XVII., XX., XXI. és XXIII. kerületek teljes egészében ide tartoznak. A budapesti átlagot jelentő 929 ezer forintos négyzetméterárhoz a 1088-as irányítószám-körzet (Józsefváros-Palotanegyed) áll legközelebb.

A forgalom mindössze néhány százalékát kitevő házak esetében az átlagár ennél mintegy 30%-kal alacsonyabb, 637 ezer forintra négyzetméterenként. Új lakások esetében pedig átlagosan mintegy 1,5 millió forintos fajlagos árral kell manapság kalkulálni, noha ez nagyban függ a projekt kivitelezési stádiumától is.

Megyei és nagyvárosi ranglista

A megyék árlistáján 2020 óta Somogy áll az élen, tavaly 743 ezer Ft/m2 átlaggal. Pest, Hajdú-Bihar és Győr-Moson-Sopron hármasa szűk árintervallummal, 606-635 ezer Ft/m2-rel következnek ez után. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád megye, tavaly 187 ezer Ft/m2 átlagértékkel, egyedüliként a 200 ezres limit alatt.

A megyeszékhelyek ársorrendjének hagyományos négyes élbolya 2023-ban így alakult: Debrecen (686 ezer Ft/m2), Veszprém (656 ezer Ft/m2), Győr (653 ezer Ft/m2) és Székesfehérvár (621 ezer Ft/m2).

Ezek mellé Szeged is felzárkózott tavaly, 618 ezer Ft/m2-rel. A sor másik végén változatlanul Salgótarján áll 198 ezer Ft/m2 átlagértékkel.

A következő térkép a 2023-ban eladott lakóingatlanok átlagárát mutatja járásonként. 18 járás fajlagos árszintje haladja meg a 800 ezres limitet, és további újabb 18 a 650 ezer forintos négyzetméterárat (sötétbarna színezés). A legdrágábbak közé a budapesti kerületeken kívül ismét a Fonyódi (1,043 millió Ft/m2– vidéki járásként először átlépve a milliós szintet), a Siófoki (1,039 millió Ft/m2), a Balatonfüredi (987 ezer Ft/m2) és a Budakeszi (874 ezer Ft/m2) járás jutott be. A 650 ezer feletti kategóriába további budapesti kerületek és Pest vármegyei járások mellett még a Balatonalmádi, Gárdonyi, Debreceni és Győri járás került be.

Mindössze 7 járás átlagára marad 100 ezer Ft/m2 és további 44 járásé 200 ezer Ft/m2 alatt (legvilágosabb színezés), ebből mindössze 14 dunántúli. A legtöbb járás ebben a kategóriában hagyományosan észak-magyarországi (pl. 10 Borsod-Abaúj-Zemplén, 6 Szabolcs-Szatmár-Bereg és 5 Nógrád megyei), de Baranya is otthont ad 5 ilyen járásnak.

országos átlagár
Forrás: OTP Jelzálogbank

Az országos átlagár tavaly 687 ezer Ft/m2 volt, a főváros nélkül számított 468 ezres vidéki átlaghoz pedig a Tatabányai járás áll legközelebb.

Optimista várakozások, de nem tér vissza a korábbi szárnyalás

2023 minden valószínűség szerint egy rövid ideig tartó, visszaeső lakáspiaci ciklus mélypontjaként vonul be a szakmai köztudatba. A forgalom látványosan fékezett, a reálárak pedig jelentős mértékben csökkentek, miközben a nominális árak év/év alapon még pozitív tartományban maradtak. A lakásépítések és még inkább a kiadott építési engedélyek zuhanásában ugyanakkor évtizedek óta nem látott negatív eredmények születtek, azaz a piac elsősorban az új kínálaton keresztül alkalmazkodott a megváltozott környezethez.

Az idei év eddigi tapasztalatai viszont pozitívak, egyértelműen látszanak a kilábalás jelei. 2024-ben a lakáspiac jó működéséhez szükséges tényezőkben, mint stabil gazdasági növekedés, reálbérek alakulása, alacsony hitelkamatok a tavalyi mélyponthoz képest már fellendülés prognosztizálható. És bár az állami támogatások idén összességében szigorúbb feltételekkel, szűkebb kör számára érhetők el, a nagyobb támogatási összegek érezhetően élénkítik a keresletet. Újra nőhet a befektetési céllal vásárlók aránya is, azonban mindezek mellett sem számíthatunk a korábbi összpiaci szárnyalás visszatérésére.

"A lakáspiac fő mutatóinak alakulása a ciklikus működés során logikailag egymásra épül. Elsőként a tranzakciószám növekedése indul el, amire már több forrásból is megerősítést kaptunk az idei első hónapokban, így idén ideális esetben 20-25%-os bővülést (120-125 ezer teljes tulajdont érintő, értékesítési céllal épített lakások nélkül számított tranzakciót) várhatunk. Nominális árakban, országos összesítésben enyhe növekedésre számíthatunk, míg ezzel párhuzamosan reálárszintben év végéig megszűnhet a csökkenés" - emelte ki Valkó Dávid.

Az ezeknél nagyobb tehetetlenséggel bíró lakásépítésekben ugyanakkor idén még 10-15%-os visszaesést prognosztizál a bank, míg az építési engedélyek száma az 5%-os áfa érvényességének két évvel való meghosszabbítása ellenére – reagálva a növekvő keresletre – már emelkedésnek indulhat. Erőteljesebb és általános piaci élénkülést majd a választásokat megelőző, 2025-ös év hozhat.

Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ

KonyhaKontrolling

Befektetési hírek: új MÁP+, LY

Így nyár elején sokfelé kell szaladnunk, ezért most csak két rövid hírről szeretnék beszámolni. Mivel alapvetően nem vagyok híroldal, ezért nem szoktam ezekkel foglalkozni, de az új MÁP+-r

Kiszámoló

Uniós országok adósbesorolása

A hitelminősítők félévente elmondják a véleményüket egy-egy országról, ezzel segítve a befektetőket, hogy kinek milyen kamat mellett, milyen kockázati felárral adjanak kölcsön. A három na

FRISS HÍREK
NÉPSZERŰ
Összes friss hír
Nagyon gyorsan terjed egy régi-új fertőzés Magyarországon - Ezt kell tenni, hogy megelőzzük a halálos bajt!

Könyvelő

Könyvelő
Díjmentes előadás

Kereskedés a magyar piacon kezdőknek

Minden, amit a hazai parkettre lépés előtt tudni érdemes.

Díjmentes online előadás

Miért a tőzsdei befektetést válasszam az állampapír helyett?

Online előadásunkon megvizsgáljuk a két befektetési formát, megtárgyaljuk az előnyeiket és a hátrányaikat, sorra vesszük mikor mibe érdemes fektetni.

Portfolio hírlevél

Ne maradjon le a friss hírekről!

Iratkozzon fel megújult, mobilbaráthírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Infostart.hu Infostart.hu

Eladó új építésű lakások

Válogass több ezer új lakóparki lakás közül Budán, Pesten, az agglomerációban, vagy vidéken.

Sustainable World 2024
2024. szeptember 4.
Private Health Forum 2024
2024. szeptember 26.
Future of Finance 2024
2024. szeptember 17.
REA 2024 SUMMIT – Powered by Pénzcentrum
2024. szeptember 18.
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
Ez is érdekelhet
D_MTZ20201223030