Megállt az irodapiaci üresedés emelkedése - Eljött a fordulat ideje?

2025 első negyedévében a budapesti modern irodaállomány 5060 m2 irodaterülettel bővült, átadták a Rhodium Irodaházat a Váci úti irodafolyosón, valamint a Wagner Palotát a Belváros (CBD) alpiacon.

Az első negyedév során hat épület – összesen 28 270 m2 – kikerült az irodapiaci állományból, mivel változik a hasznosítás módja, valamint a spekulatív állományból két iroda (7695 m2) átkerült a saját használatú állományba. Az éves területrevízió eredményeként 5945 m2-rel csökkent az irodapiaci állomány.

A teljes kereslet 2025 első negyedévében 92 965 négyzetmétert tett ki, amely az előző év azonos időszakához képest 2%-os csökkenést jelent.

A teljes keresleten belül a szerződéshosszabbítások 45%-os részesedéssel bírtak. Az új szerződések a bérbeadások közel felét, 48%-át tették ki, a bővülések 7%-ot, míg előbérleti szerződés nem került regisztrálásra. A nettó kereslet (szerződéshosszabbítás és saját tulajdonba vétel nélküli tranzakció) ezen időszakban 50 970 m2-t tett ki, amely 21%-os növekedést jelent 2024 első negyedévéhez viszonyítva.

Az üresedési ráta 2025 első negyedévében 14,1%-ot mutatott, így az előző negyedévhez képest szinte változatlan maradt,

csupán 0,07 százalékponttal csökkent, az előző év azonos időszakához képest pedig 0,31 százalékponttal növekedett. 2025 első negyedévében a legalacsonyabb üresedési rátát Buda Központ alpiacon regisztrálták (7,8%), míg a legmagasabb érték, változatlanul az Agglomerációban volt mérhető (27,1%).

A nettó abszorpció (korrigálva a méretváltozásokkal) negatív tartományba fordult -11 475 négyzetméterrel. A legmagasabb bérlői aktivitást 2025 első negyedévében Pest Központ alpiacon mérték, a teljes volumen 27%-át itt kötötték le. Ezt követően a második legnagyobb aktivitást a Váci úti irodafolyosón regisztrálták, mely alpiac 21%-os részesedést ért el a negyedéves bérbeadási volumenből.

A BRF összesen 138 bérleti szerződést regisztrált az első negyedév során, átlagos méretük 669 négyzetméter volt. A negyedév legnagyobb tranzakciója egy hosszabbítás volt, melyet Pest Központ alpiacon zártak le, több mint 6000 négyzetméterre. A legnagyobb új bérleti szerződést 4000 m2-es területre Észak-Budán kötötték.

A Budapest Research Forum egy közel kétéves, átfogó felülvizsgálat eredményeként 335 budapesti irodaházat vizsgált különböző szempontok – így a műszaki felszereltség, szolgáltatások, az energetikai jellemzők, valamint a lokáció – alapján.

Az elemzés eredményeként az ingatlanok 42%-a „A” kategóriába, míg 58%-a „B” kategóriába került besorolásra.

A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fórumának (BIEF, BRF) tagjai: CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, Eston International, iO Partners és Robertson Hungary.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images