Plázastop: amit a Covid nem tett tönkre, azt most sikerülhet

Nemcsak a kereskedelmi ingatlanok építését és átalakítását, hanem azok adásvételét és bérbeadását is külön engedélyhez kötné a kormány Lázár János Építési és Közlekedési Minisztériumának nemrég társadalmi egyeztetésre bocsátott tervezete. A plázastopként elhíresült, 143./2018. számú kormányrendelet bővítésének hatására a jövőben a kereskedelmi építmények 400 négyzetméternél nagyobb bruttó alapterületű, kereskedelmi rendeltetésű önálló rendeltetési egysége vagy árusítótere részének vagy egészének kereskedelmi rendeltetési célból történő átruházására vagy használatba adására is alkalmazni kell majd a “rendeltetésmódosítási eljárást”.  Ennek lényege pedig eddig az volt, hogy az építmény fekvése szerinti fővárosi/vármegyei kormányhivatalnak engedélyeznie kell a szóban forgó épület vagy épületrész építését, illetve átépítését.

A módosító javaslat elfogadása esetén tehát az érintett ingatlanokat érintőminden “apró-cseprő” üzletkötést- bérbeadást, eladást is - engedélyeznie kell majd a kormányhivatalnak.

Az ingatlanpiacnak ezt a szegmensét átlátó szakértőket kérdeztünk a tervezet potenciális hatásáról. A legtöbben elzárkóztak a kommentálástól az ügy politikai felhangjára hivatkozva. Akadt, aki csak név nélkül volt hajlandó nyilatkozni, a piac egyik meghatározó nemzetközi szereplője pedig miután rendelkezésünkre bocsátott egy hosszabb elemzést, nyilatkozatát végül a PR-osztály javaslatára visszavonta.

Amit a Covid nem tett tönkre, azt most sikerülhet

A 400 négyzetméternél nagyobb üzlethelyiségek piaca sokkal kevésbé likvid, mint az ennél kisebbeké. A plázastop szigorításával érintett szegmensben az átlagos eladó négyzetméterárak jelenleg 600 ezer forint körül járnak, míg a 400 négyzetméternél kisebbekre az egymillió forintos négyzetméterár a jellemző Budapesten.

Mivel a nagyobb üzlethelyiségek piaca kevéssé likvid, ezért minden szigorítás és adminisztratív nehezítés további akadályokat görgethet az ügyletek sikeres lebonyolítása elé

- kommentálta lapunknak a várható hatásokat Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

A 400 négyzetméternél kisebb üzlethelyiségek esetében a budapesti eladó négyzetméterárak másfélszer akkorák (+66%) a nagyobbakhoz képest, a bérleti díjakban azonban a relatív különbség kisebb (+36%): 4400 Ft/hó/négyzetméter a nagyobbaknál, és 6000 Ft/hó/négyzetméter a kisebbeknél. Ez egyben azt is jelenti, hogy az átlagos bruttó bevételarányos hozamok a 400 négyzetméternél nagyobb üzlethelyiségeknél magasabbak voltak (8,8%), mint a mérethatár alattiak (7,2%). Ez a jövőben viszont változhat, ha új szabályozás vonatkozik a nagyobb üzlethelyiségekre - hívja fel a figyelmet Balogh László.

Durva hozamnövekedés, gyorsuló tranzakciók

A magasabb hozam nagyobb profittömeget is hoz a bérbeadóknak, mivel a 400 négyzetméternél kisebb budapesti üzlethelyiségeknél a medián bérleti díj csupán 330-350 ezer forint, a nagyobbaknál viszont 2,5 millió forint volt idén júniusban, ami 25%-kal több mint egy évvel ezelőtt.

A jelek szerint a nagyobb, bérbeadható üzlethelyiségek piaca épp kezdett magára találni, amit most befolyásolhat a plázastop szigorítása.

“A tervezettek kapcsolatban érdemes azt is megjegyezni, hogy hosszútávon az üzlethelyiségek tulajdonosai eddig bíztak a befektetéseikben. Jó példa erre a Covid, amikor az országos lezárások idején sem zuhant be az üzlethelyiségek eladási ára és a bérleti díjak sem csökkentek, pedig sokan arra számítottak, hogy a koronavírus-járvány egy igazi tőrdöfés lesz a kereskedelmi ingatlanpiac szívébe.

Nagy kérdés, hogy a plázastop esetleges szigorítása kiállja-e a tulajdonosok és a bérbeadók hitét és türelmét, vagy nagyobb ívű piaci mozgásokat fog beindítani. Arra mindenesetre számítani lehet, hogy a folyamatban és célegyenesben lévő ügyleteket a felek (eladók-vevők, bérbeadók-bérlők) igyekezhetnek gyorsan tető alá hozni még a szigorúbb szabályok hatálybalépése előtt - tette hozzá Balogh László. Ehhez persze az is kell, hogy az üzleti terv is kiállja a plázastop szigorításának a próbáját, mert ha a megtérülés emiatt pengeélen táncol, akkor a tranzakciókat főleg vevői vagy bérlői oldalról a szereplők elhalaszthatják.

Rugalmatlanabb, kiszámíthatatlanabb, bonyolultabb

Amennyiben ebben a formában fogadják el a plázastop rendelet módosítását, az más szakértők szerint is a többi között a tranzakciók rugalmasságának és kiszámíthatóságának csökkenéséhez vezethet, különösen olyan ingatlanok esetében, ahol gyakori a bérlőváltás vagy a tulajdonoscsere. Ez a folyamat megnöveli a piaci szereplők adminisztratív és időbeli terheit, ami akadályozza a hatékony és gyors döntéshozatalt.

Budapesten a bérlőváltások miatt ez elsősorban a nagyobb kereskedelmi egységek, mint a bevásárlóközpontok, retail parkok, hipermarketek és nagy alapterületű belvárosi egységek piaci mozgásterét szűkíti le. A szigorúbb szabályozás hűtheti - különösen a külföldi - befektetői kedvet, és további likviditáscsökkenést okozhat, hiszen a kockázat nő, főleg, amíg a kritériumrendszer részletei nem ismertek. Emellett minden tranzakció hosszabb és bonyolultabb folyamattá válik.

Vidéken még erőteljesebbek lehetnek a hatások.

Az olyan kisebb városokban vagy településeken, ahol a kereskedelmi fejlesztések jellemzően több üzlethelyiségből, 400–1500 négyzetméter közötti bérbeadható méretben valósulnak meg, a szabályozás gyakorlatilag teljesen visszavetheti az új fejlesztéseket. Emellett nehezíti a már meglévő egységek működtetését is, hiszen egy új bérlő vagy tulajdonos belépése minden esetben új engedélyeztetési eljárást von maga után, függetlenül attól, hogy az üzlet profilja vagy működése érdemben változik-e. Ez különösen nagy gondokat okozhat a dinamikusan fejlődő agglomerációs övezetekben, ahol az új lakónegyedek kereskedelmi kiszolgálása már most is infrastrukturális kihívásokat jelent.

Összegezve: a plázastop rendelet módosítás tényleges elfogadása szinte garantáltan a kiskereskedelmi ingatlanpiac rugalmasságának csökkenését, a beruházási döntések elhalasztását eredményezi majd. A piac egésze szempontjából ez hosszú távon a kínálat szűküléséhez, a kereskedelmi szolgáltatások hozzáférhetőségének romlásához és akár regionális egyenlőtlenségek növekedéséhez is vezethet.