Nesze neked, Otthon Start: a fiatalok többsége csak álmodhat egy átlagos lakásról

Sokak szeme felcsillanhatott, amikor a kormány bejelentette a szeptembertől érkező, első lakásukat megvenni tervezőkre célzott, fix 3% kamatozású, akár 50 millió forintos összegig terjedő támogatott lakáshitelt. A maximális (25 éves) futamidejű hitel törlesztőrészlete a lehető legnagyobb összeg felvétele esetén havi 237 ezer forint lesz – de felmerül a kérdés, hogy keresnek-e eleget a fiatalok egy ekkora hitel felvételéhez.

Mennyit keresnek a fiatalok az ország különböző területein?

A KSH statisztikáira alapozva becslést készíthetünk arra, hogy az egyes vármegyékben mekkora lehet a fiatalok átlagos nettó keresete. A 2025. első negyedévi béradatok az egyes vármegyékre vonatkozóan már ismertek, ugyanakkor azt még nem tudni, hogy helyi szinten hogyan alakult az átlagkereset a különböző korosztályok esetében. Azt viszont tudjuk, hogy országosan a 20-29 évesek nettó átlagbére az országos átlagbér 88,9%-át tette ki, így kiszámítható, hogy reálisan mennyi pénzt vihettek haza az egyes vármegyékben a maguk körében átlagosnak számító bérezésben részesülő fiatalok.

A KSH a munkáltató székhelye szerinti csoportosításban közli az egyes vármegyék kereseti adatait, aminek egyik hátránya, hogy például egy budapesti székhelyű cégnél, de vidéken dolgozó munkavállalók keresete a budapesti adatban van kimutatva. Ez a főváros kereseti adatát valószínűleg lefelé húzza, azaz a valóságban nagyobbak lehetnek a területi egyenlőtlenségek az itt látottaknál.

Fontos megjegyezni, hogy ahogyan az összes munkavállalóra, úgy a fiatal korosztályra is igaz, hogy a többség az átlagértéknél kevesebbet visz haza, hiszen a bérek esetében az átlagot felfelé torzítják a kiugróan magas keresetek.

Budapesten és Debrecenben is milliós négyzetméterárakkal szembesülnek a vevők

A hazai lakásárak Európa-rekorder száguldása azt eredményezte, hogy a főváros mellett a második legnépesebb magyar városban, Debrecenben is 1 millió forintos átlagos négyzetméterár fölött kínálják az eladó lakásokat. Az ingatlan.com legfrissebb, a vármegyeszékhelyek 2025. júliusi árait tartalmazó adatai szerint a harmadik legdrágább település Szeged, itt átlagosan 951 ezer forintba kerül egy négyzetméternyi lakás, ezenkívül Győr, Székesfehérvár és Veszprém tartozik még a 900 ezer forint fölötti társaságba. A skála másik végén Salgótarján helyezkedik el a maga kirívóan alacsony, 312 ezer forintos négyzetméterárával, míg Békéscsabán, Miskolcon és Szolnokon 500-600 ezer forint közti összeget kérnek egy négyzetméterért.

A KSH jóvoltából a lakások régiónkénti átlagos méretét is ismerhetjük, melyek jellemzően 60 négyzetméter körül szóródnak. Lefelé Budapest lóg ki a sorból, a fővárosban 57 négyzetméter egy lakás átlagos alapterülete, Észak-Alföldé pedig kimagasló érték, itt 63 négyzetméterre tehető az átlagos lakásméret.

A helyi négyzetméterárak és lakásméretek ismeretében adódik, hogy a vevők reálisan mennyi pénzért juthatnak egy minden szempontból átlagos lakáshoz az egyes vármegyeszékhelyeken. (Azzal az egyszerűsítő feltételezéssel élve, hogy az átlagos méretű lakások átlagos négyzetméteráron forognak.)

Látható, hogy Budapest és Debrecen árszintje közel megegyezik, a fővárosban mintegy 67 millió forintot, Debrecenben 66 millió forintot kérnek egy átlagos méretű lakásért. Hat olyan megyeszékhely van, ahol 50-60 millió forint közti lakásárakkal találkozhatnak a vevők, míg az olcsóbb vármegyeszékhelyeken 30-40 milliós lakásár a jellemző.

Fontos, hogy a júliusi árakhoz képest sok helyen tovább nőhetnek az ingatlanárak, különösen azokban a szegmensekben, amelyek megfelelnek az Otthon Start két fő kritériumának, azaz a lakás 100 millió forintnál olcsóbb, és négyzetméterára nem haladja meg a 1,5 millió forintot. Mivel az átlagos méretű, átlagos árazású lakások ennek mindenütt megfelelnek, így valószínűsíthető, hogy az Otthon Start kihasználói már a fentieknél is valamivel magasabb árszintekkel fognak találkozni. Igaz, hogy időközben az átlagkereset is emelkedett a 2025 első negyedévi szinthez képest.

Sok helyen válságos a lakhatási helyzet, csak Nógrád vármegyében könnyű lakáshoz jutni

A lakhatás megfizethetőségének egyik bevett mérőszáma az átlagkeresethez viszonyított lakásár: ez a mutató azt jelzi, hány évnyi jövedelemből tud megvásárolni egy helyi dolgozó egy helyi ingatlant. A fiatalok kereseti adataira, valamint az átlagos kínálati árakra alapozva kiszámítható, hány évnyi átlagbéréből tudna egy helyi 20-29 éves ember hozzájutni egy átlagos méretű lakáshoz a különböző vármegyeszékhelyeken.

Az eredmények szerint a lakhatási helyzet Hajdú-Bihar vármegyében a legsúlyosabb, itt hajszál híján 15 évig kellene dolgoznia egy fiatalnak, hogy megkeresse egy debreceni ingatlan árát.

Hasonlóan rossz a Pest vármegyei fiatalok helyzete is, akik az éves átlagbérük 14,5-szeresére rúgó lakásárakkal találkoznak, ha Budapestre költöznének. A harmadik legnehezebb helyzetben a Csongrád-Csanád vármegyei fiatalok érezhetik magukat, nekik 13,7 évnyi fizetésükbe kerülne, hogy Szegeden megvásároljanak egy átlagos lakást.

A legkedvezőbb helyzetben Nógrád vármegye fiatalsága van, itt csupán 4,9 évnyi átlagfizetésükbe kerül egy lakás megvétele. A kiugróan alacsony érték értelemszerűen a felettébb nyomott lakásárszintnek köszönhető.

Négy megyeszékhelyen piaci hitellel is ki kell egészíteni az Otthon Startot

A 41 év alattiak számára elvileg elérhető a 10%-os önerő lehetősége, azaz a lakás árának 90%-át az Otthon Startból lehet fizetni, feltéve, hogy az 50 milliós maximális keret erre elegendő. A vármegyeszékhelyek túlnyomó többségében ez a helyzet, habár négy településen (Győr, Szeged, Debrecen, Budapest) kilógnak a keretből az átlagos ingatlanárak, azaz a 10%-nyi önerőn felül még több mint 50 millió forintot kellene az ingatlan megvásárlására költeni.

A hiányzó részt vagy további saját megtakarításból, vagy piaci lakáshitelből fedezhetik a fiatalok, utóbbi forrásból a fővárosban csaknem 10 millió forintot, de Debrecenben is 9,3 millió forintot kell még bevonniuk. (Győr és Szeged városaiban már 2-3 milliós kiegészítő piaci hitellel összejöhet az adásvétel.)

Ember legyen a talpán, aki ezt ki bírja fizetni

A 3%-os Otthon Start és az esetlegesen szükséges, reálisan 6,5%-os kamatozású piaci hitel együttes törlesztőrészlete bizony jelentős summa: a két legdrágább városban a 300 ezer forintot is meghaladja, további hét vármegyeszékhelyen pedig 200-300 ezer forint közé tehető. Kilenc vármegyeszékhely van, ahol 100-200 ezer forint közti összegből kihozható a hiteltörlesztés, a legolcsóbb Nógrádban pedig alig havi 82 ezer forint kiadást kell bevállalniuk a lakásvásárló fiataloknak. (A kalkulációkat mind az Otthon Startra, mind a piaci hitelre vonatkozóan 25 éves futamidővel készítettük.)

Ezek persze csak elméleti számok, hiszen a legtöbb helyen szó sem lehetne arról, hogy a hitelfelvevők ilyen kifeszített helyzetbe navigálják magukat. A jelenleg hatályos JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) korlátozás szerint a havi 600 ezer forintnál nem nagyobb keresetnek legfeljebb a felét tehetik ki az adós által bevállalt törlesztők.

Márpedig a fenti törlesztőrészletek a legtöbb helyen jócskán meghaladják a fiatalok átlagbérének 50%-át: a 19 vármegye, plusz Budapest 20 elemű mintájából 13 helyen, azaz

a vizsgált települések kétharmadán elvileg is lehetetlen az, hogy egy átlagos keresetű helyi fiatal egymaga megvegyen egy átlagos lakást,

hacsak nem képes arra, hogy annyival több önerőt tegyen le az asztalra vásárláskor, hogy ennek hatására a felvett hitelek törlesztője beleférjen a keresete felébe.

Az Otthon Start tehát önmagában nem feltétlenül teszi lehetővé az olyan lakáshoz jutást, amely hosszabb távon is megfelelhet a háztartás igényeinek: egy kisebb alapterületű, például 30-40 négyzetméteres lakás ára könnyebben kijöhet a hitelből (és a 10%-nyi önerőből), de egy közepes méretű családnak megfelelő, nagyobb családnak már szűkösebb, 60 négyzetméteres lakás az ország nagy részén továbbra is elérhetetlen a fiatal dolgozók számára.

A párok helyzete természetesen könnyebb lehet, hiszen hitelfelvételkor mindkettejük keresete figyelembe vehető, így – amennyiben mindketten dolgoznak, – jóval nagyobb összegű havi törlesztést vállalhatnak be. Arra azonban gondolniuk kell, hogy egyikük otthon maradása esetén (ez praktikusan a gyermekvállalás idején merülhet fel) a törlesztőt akár egyetlen keresetből is fizetniük kell majd.

Portfolio Future of Finance 2025

Az Otthon Start Programnak különös figyelmet szentel a Portfolio közelgő Future of Finance 2025 konferenciája, nem érdemes lemaradni a szakmai rendezvényről!

Információ és jelentkezés

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ