Otthon Start: drágulnak a lakások, de csökkennek a lakásárak – mégis mi a fészkes fene folyik itt?

Mit írt a média?

Nagyon mást írtak a hírportálok ugyanarról a jelenségről, csak néhány cím:

• 24.hu: "Máris rácáfolt Orbánra a valóság – nőttek az ingatlanárak az Otthon Start bejelentése óta"
• 444.hu: "Máris 3-5 százalékot mentek fel az ingatlanárak az Otthon Start bejelentése óta"
•  index.hu: "Megérkezett a valóság: a teljes kínálatot nézve drágulás látható az ingatlanpiacon"
• Portfolio: "Érdekesen alakulnak a lakásárak az Otthon Start miatt, egyes helyeken licitharcba kezdtek a vevők"
• telex.hu: "Országosan csökken, Budapesten nő az Otthon Start Programba bevonható lakások ára"
• hirado.hu: "Otthon Start program: csökkentek az árak a hitelre jogosult lakásoknál"
• vg.hu: "3 százalékos hitel: kedvező fordulat történt a lakásáraknál – itt indult be a csökkenés"
• mandiner.hu: "Az ellenzék és propagandájuk 20-40 százalékos áremelkedéssel riogat, a tények újra megcáfolják őket"

Az igazsághoz hozzátartozik, hogy bár ugyanazon adatokról van szó, az alaphír valójában nem egy, hanem két csütörtöki forrásból származott: Balogh László ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjének a 24.hu-nak adott nyilatkozatából, illetve az ingatlan.com ezt követően általa kiküldött közleményéből. Utóbbi volt az átfogóbb és a pontosabb, de ki ezt, ki azt adta tovább az olvasóinak. Ettől függetlenül érdekes, hogy ugyanazon adatokból hogyan kerekedhetnek ki ennyire ellentétes cikkcímek. Szerencsére található magyarázat anélkül is, hogy az újságírók jóhiszeműségét megkérdőjeleznénk.

Miért is annyira érdekesek az ingatlan.com adatai?

A lakáspiaci fejlemények sajtóbeli tálalásánál még érdekesebbek maguk az adatok, hiszen az ingatlan.com adatbázisa alapján azt mutatják, hogy

miközben a részpiacokon jellemzően emelkedett a lakásárak mediánja, a teljes lakáspiacon csökkent.

A részletekre rátérve:

• július 2-án 90 510, augusztus 20-án már csak 85 846 lakás volt alkalmas az Otthon Start hitel végleges feltételeire az ingatlan.com hirdetései alapján (ez a csökkenés már önmagában is érdekes, mindjárt visszatérünk rá),
• az Otthon Start hitelre alkalmas lakások körében a fővárosban 1,6%-kal, a megyeszékhelyeken 1,4%-kal emelkedett a medián kínálati négyzetméterár, a többi városban 0,2%-kal csökkent, a községekben és a nagyközségekben stagnált, országosan pedig 1,0%-kal csökkent,
• a 116 542-ről 112 141-re szűkülő teljes lakáskínálatban az összes településkategóriában nőttek az árak: Budapesten egészen durván, 3,4%-kal (50 nap leforgása alatt!), országosan 1,1%-kal.

Az, hogy az országos "3%-os lakáspiac" árainak iránya és dinamikája ennyire elszakad a településenkénti részpiacokétól, az összetétel-hatás erejével és a rajta alapuló úgynevezett Simpson-paradoxonnal magyarázható. A lakáspiacon az is előfordulhat akár, hogy

• településenként vagy településtípusonként vizsgálva mindenhol drágulnak a lakások, de
• ha az összesített országos adatot nézzük, akkor csökkennek a lakásárak.

Ennek magyarázata az, hogy megváltozik a kínálat összetétele úgy, hogy megemelkedik az olcsóbb települések vagy településtípusok aránya a drágábbakkal szemben a lakáskínálatban.

Simpson-paradoxon
A Simpson-paradoxon a valószínűségszámításban és a statisztikában egy olyan jelenség, amikor egy tendencia több adatcsoportban is megjelenik, de eltűnik, vagy ellentétes irányba fordul, ha a csoportokat összevonjuk. Gyakran találkozhatunk vele a társadalomtudományi és az orvostudományi statisztikákban, és különösen problémás, amikor a gyakorisági adatokat indokolatlanul oksági összefüggésként értelmezik. A paradoxon feloldható, ha a zavaró (confounding) változókat és az oksági kapcsolatokat megfelelően kezeljük a statisztikai modellezés során (például klaszteranalízis segítségével). A Simpson-paradoxont arra is használják, hogy illusztrálják, milyen félrevezető eredményeket képes előidézni a statisztika helytelen használata.

Pontosan ezt az összetételváltozást láthatjuk az ingatlan.com által nekünk átküldött statisztikákban, ráadásul nem csupán a településtípusok szempontjából:

• csökkent a nagyvárosi, és nőtt a kistelepülési lakóingatlanok aránya,
• csökkent a jobb, és növekedett a rosszabb állapotú lakóingatlanok aránya,
• csökkent a társasházi lakások, és nőtt a családi házak aránya.

És hogy ez miként áll összefüggésben a Otthon Start hitellel? Hát úgy, hogy

• júliusban és augusztusban elkezdték el foglalózni az Otthon Start iránt érdeklődők a lakásokat, és a kereslet a jobb állapotú „háromszázalékos” ingatlanokat szívja fel először a piacról,
• a kínálat a nagyvárosokban fogyásnak indult az Otthon Start miatt július-augusztusban már lefoglalózott lakások miatt,
• a programba nem illeszkedő ingatlanok kínálata és ára nagyobb ütemben emelkedik, mivel ezek tulajdonosai is árat emelnek a kereslet élénkülése láttán, viszont ezeknél a kínálat kisebb ütemben fogy el, felfelé húzva az átlagárakat.

Mit látni Budapesten?
A fővárosban különösen változatos a kép az ingatlan.com szerint.Az Otthon Startnak megfelelő lakóingatlanok négyzetméterárának mediánja mindössze 1,6 százalékkal 1,1 millió forintra nőtt, míg a teljes kínálatban szereplő lakóingatlanoknál 3,4 százalékos volt a növekedés, így meghaladják az 1,33 millió forintot. A III. kerületben az Otthon Startnak megfelelő lakóingatlanok medián négyzetméterára 1,16 millió forintról 1,2 millió forintra nőtt. A IV. kerületben pedig 1,05 millióról 1,1 millió fölé ugrott. Ez 3, illetve 6 százalékos emelkedést takar. A IX. kerületben több mint 5 százalékos volt a növekedés, a VIII. kerületben pedig majdnem 4 százalékos emelkedés történt, ennek eredményeként az előbbi városrészben 1,21 milliónál, utóbbiban 1,12 milliónál tartanak az árak. Ezzel szemben az I. kerületben 1,36 millióról 1,31 millióra, azaz 3 százalékkal mérséklődött az Otthon Start-kompatibilis lakóingatlanok négyzetméterára. A II. kerületben és az V. kerületben is 2 százalék körüli visszaesés látható, így mindkét városrészben 1,3 millió körüli árral lehet kalkulálni. A VII. kerületben közel 1 százalékkal 1,2 millió forintra csökkent a „háromszázalékos” lakások esetében a négyzetméterár. Hozzá kell tenni ugyanakkor azt is, hogy az említett belbudai kerületekben nem túl széles a 3 százalékos ingatlanok kínálata, a teljes fővárosi felhozatal alig 2 százalékát teszik ki.

Pontos képet persze akkor kapnánk, ha teljes egészében megtisztítanánk az összetétel-hatástól a statisztikákat, vagyis a tiszta árváltozást néznénk, ahogy ezt a KSH lakáspiaci statisztikáiban is meg szokott jelenni a múltra vonatkozóan. Erre ebben a cikkben most nem vállalkozhattunk, mindenesetre

a részpiaci adatok arra utalnak, hogy összetétel-hatástól tisztítva az Otthon Startól szóló hírek és percepciók inkább áremelő, mint árcsökkentő hatással voltak az első két hónapban a lakáspiacra.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ