Otthon Start: megérkezett a kormány ajándéka, piaci láncreakciót és reménysugarat is tartogat a meglepetéscsomag

Otthon Start hitelek - Nagy rohamra készülhetünk

Az Otthon Start bejelentése előtti 140-150 milliárd forintról 170-240 milliárd forint közé kúszhat fel a lakáshitelek havi kihelyezése a magyar lakáshitelpiacon. Az idei utolsó negyedévben 70-80, az előttünk álló egy évben 40-60 százalék lehet az Otthon Start hitelek aránya, az átlagösszeg pedig 35-40 millió lesz – foglalható össze a Portfolio által megkérdezett bankok várakozása.

A program adminisztrációs és folyamati átfutása után,

novemberre 180-200 milliárdig is emelkedhet a lakáshitel-folyósítás volumene, sőt, akár 200 milliárd fölé is mehet

– mondja Sándorfi Balázs, a Bankmonitor alapító-ügyvezetője. Ez addicionálisan 45-65 milliárdnyi hitelfolyósítást jelent, de mindemellett a korábbi lakáshitelek egy része is Otthon Start hitelre alakulhat át. A szakértő szerint a teljes jelzáloghitelezés 50-60%-a a teljes kihelyezésnek Otthon Start hitel lehet, és a jelzálogpiac húzóterméke, versenyterepe lesz rövid időn belül.

A jelenlegi - amúgy is aktív piaci-  működésre jellemző lakáshitel volumen 50- 70%-os emelkedésével számol a Duna House Cégcsoporthoz tartozó Credipass az Otthon Start Program miatt. Az átlagos hiteligény, méréseik szerint 40,5 millió forint lehet. Fülöp Krisztián, a Credipass magyarországi vezetője szerint a termék sokszor fog kiegészíteni más típusú állami támogatásokat, CSOK plusz-t vagy a falusi CSOK-ot. Várakozásaik szerint az Otthon Start hitel a korai fázisban hatalmas lökést ad a piacnak, majd idővel egy megszokott piaci elemmé válik a többi támogatással együtt.

Keresleti piac - Százmilliárdos új vásárlóerő nyomja fel az árakat?

Az ingatlanpiaci és hitelpiaci szakértők egyetértenek abban, hogy az Otthon Start Programmal megjelenő – fent részletezett - új vásárlóerő felfelé fogja tornászni a lakásárakat, csak az lehet kérdés, hogy mennyire és milyen dinamikával emelkednek, hogyan érkezik új kínálat a piacra, és milyen részfolyamatok lesznek hangsúlyosabbak.

A Zengánál és az ingatlan.com-nál is nagyon megugrottak a komoly keresések már a program bejelentése körül. A jelek és várakozások szerint egyértelműen erős keresleti piac kialakulására kehet számítani. Nagy ugrás a keresésekben akkor volt, amikor megjelent az Otthon Start Programot szabályozó rendelet augusztus elsején. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, igazgatósági tagja elmondta:

A piacon azt látni, hogy elterjedt megoldássá vált, hogy a vevők lefoglalózzák a kiszemelt lakást a teljes vételárra 90-120 napos fizetési határidővel, ha kellően biztosak abban, hogy nem a hitelképesség határán táncolnak.

Ők először a legjobb ár-érték arányú ingatlanokat vásárolták meg, így a kínálatban maradó ingatlanok átlagosan rosszabb állapotúak és olcsóbbak. A nagyvárosokban, ahol korábban nehezebb volt első lakáshoz jutni, gyorsabban fogy a kínálat. Így a kisebb települések olcsóbb ingatlanjai nagyobb súlyt kapnak az összképben.

Mindkét hatás az árak csökkenése irányába hat az Otthon Start támogatásra jogosult ingatlanoknál

- fejtette ki Balogh László a minap közzétett, elsőre furcsának tűnő adatokat.

Kiss Gábor, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal alelnöke a lakáspiac várható kettéhasadását várja. Példaként említette, hogy az 1 millió forintos négyzetméterárú budapesti panellakásokban van drágulási tér felfelé, ebben a szegmensben két számjegyű drágulásra számít a szakember. Szerinte a 1,5 és 1,7 millió forint közötti négyzetméterárú lakások valószínűleg eltűnnek a piacról, mert az eladók vagy a másfél millió forint alá helyezik az árat, vagy a prémium szegmens felé pozicionálják át magukat.

Láncreakció jöhet, az árak ragadósak

A lakáspiacon az árak ragadósak. Ha egy keresleti hullám feljebb tornázza az árakat, azok általában ott is maradnak, és az lesz az új viszonyítási alap

- szögezi le Balogh László. Ezt láthattuk év elején is, amikor a lakossági állampapírok (PMÁP) „kamatesője” után a befektetők egy része a lakáspiacon helyezte el a megtakarításait. Idén januárban Budapesten és az új lakások piacán felpörgött a kereslet, aminek és éves összevetésben 20%-kal emelkedtek a budapesti lakásárak.

Bár ez a kereslet később kifulladt, az árak nem mentek lejjebb

– teszi hozzá Balogh László, aki úgy vélte, a szeptemberben kezdődő időszak mondhatni, hogy csak a jéghegy csúcsa lesz. „Sokan tovább költöznek egy nagyobb lakásba, ez plusz tranzakciókat fog okozni.  már olyan szegmensekben is, ami nem az Otthon Starttal érintett, tehát ez láncreakciót indíthat el.

Egy miskolci panellakás eladása eredményeképpen Sopronban valaki vehet egy családi házat

- teszi hozzá.

Keserű pirula a vágyvezérelt vevőknek és eladóknak

A szakértők szerint nagyon ráfázhat az a vevői kör, amely arra számít, hogy valamilyen csoda folytán kipukkan a lufi, és az ingatlanárak visszatérnek egy szerintük „normális” tartományba. Sokan kerültek csapdába így az elmúlt években, pedig a hüvelykujjszabály erre az, hogy akkor kell lakhatási célra ingatlant venni, amikor tudunk. Az is csak vágyvezérelt gondolat, hogy az őszi Otthon Start hitelboom és a hirtelen megemelkedő árak a kezdeti szintről korrigálnak tavaszra vagy nyár elejére egy várva várt kijózanodáskor.

A korábbi lakásvásárlást, gyerekvállalást támogató programok (Csok, CSOK+, Falusi Csok, babaváró hitel) nem egy csapásra robbantották fel a lakáspiacot, hanem fokozatosan épültek be az árakba. Persze egyedi túlkapások és korrekciók is biztosan lesznek, amikor egy zsákfalu lelakott, vizesedő falú parasztházát is 49,9 millióért akarják ránk sózni, de az eladó a nulla érdeklődés miatt kénytelen lesz lejjebb hozni az elvárásait.

a piaci realitás azonban az, hogy az árak folyamatosan emelkedni fognak – hol kisebb, hol nagyobb ütemben, és érdemi (nominális) korrekció nem várható.

A vevők mellett az eladókra is feszült időszak vár: senkinek sem mindegy, mennyiért adja el az egyik legnagyobb vagyontárgyát. A piaci anekdoták szerint az utóbbi hetekben az eladók egy része az utolsó pillanatban állt el a tranzakciótól, bízva a most várható fellendülésben. A szakértők figyelmeztetnek: nagy hasra esés lehet a vége annak is, ha ők túl magas árat szabva árazódnak ki a piacról vagy ha egy letárgyalt tranzakcióból szerződést szegve ugranak ki. A nagy kereslet jönni fog, de a vevők sem „hülyék”: a földtől totálisan elrugaszkodott árakat nem fogják egyhamar lenyelni.

Megveszed, kiadod = ingyenpénz

A program lehetővé teszi, hogy akinek már van egy saját ingatlana, egy második (extrém esetben akár harmadik, negyedik) lakást vegyen. A bruttó lakásbérleti hozamok (amikor veszünk egy lakást, kiadjuk, és a bevételt az ingatlan árához viszonyítjuk), a szakértők szerint most 4% körül alakulnak, és ez 3% környékére is lejöhet, ennél állampapírral is többet lehet elérni. Kiszámoltuk ugyanakkor, hogy mégis mennyire jó ötlet lehet mégis belevágni egy ilyen befektetésbe az Otthon Start Programban elérhető hitellel, ha az ingatlan értékének növekedését, a lakásbérleti díjak várható emelkedését, a lakás amortizációját is belevesszük a képletbe. Számításaink szerint a projekt a 25 éves futamidő során akár rendkívül magas megtérülést biztosíthat a befektetőnek:

a cashflowk alapján számított hozam évi 16,7% is lehet (nominálisan), amennyiben azt feltételezzük, hogy úgy emelkednek a lakásárak, mint az elmúlt 25 évben.

Ugyanakkor a lakásbefektetés motivációja az Otthon Start Programban sokkal inkább egy tudatos lakáspiaci kitettség felvételéről szólhat, mintsem tisztán pénzügyi spekuláció lenne: a szülők gyakran a gyerekeiknek szeretnének fedezetet teremteni egy majdani otthonra, hogy ők biztosan ne szoruljanak ki a piacról az életkezdéskor.

Verseny a bankoknál az ügyfelekért

Fülöp Krisztián (Credipass) megjegyezte, a piaci jelzáloghitel kamatok nagyjából 6-7% körül alakulnának, ám most az ügyfelek hatalmas lehetőséghez jutottak azzal, hogy 3%-on tudnak hitelt felvenni.

Sokszor a következő kérdésük az, hogy hogyan lehetne 3% alatti hitelt felvenni, ami majdhogynem abszurd. Én - főleg indulásnál - nem számítok arra, hogy jelentős kapacitással és szakmai felkészültséggel bíró hitelintézet 3% alatti kamattal jelenjen meg a piacon. Sokkal inkább gondolom, hogy díjelengedésekkel, és egyösszegű csábító jóváírással próbálnak ügyfelet szerezni, amit standard piaci körülmények között nagyon nehéz a piacon.

Sándorfi Balázs (Bankmonitor) ugyanakkor nem zárta ki, hogy a kamatszinteken is megjelenik a verseny. A verseny a gyorsaságon és a hitelezési feltételeken túl a kondicionális oldalon is megnyilvánulhat: ide tartozik például a kezdeti költségek elengedése vagy átvállalása, és szóba jöhet az ügyfelek "ügyfélincentiválása", amikor például 100 ezer forintos jóváírást kap az ügyfél, ha megszületik a 25 millió forintnál nagyobb hitelszerződés.

Végül pedig az ügyleti kamatban megjelenő esetleges kedvezmény is lehetséges.

Reménysugár, ami kordában tarthatja az árakat

Az Otthon Start program lehetővé teszi, hogy ha egy házaspár egyik felének csak 50%-nyi lakástulajdona van, akkor vehessenek egy második (vagy akár harmadik stb.) lakást. Mivel lesznek, akik a meglévő lakásukból szeretnének így továbbköltözni, borítékolhatóan lesz kínálati bővülés is a következő hónapokban, és arra is lehet számítani, hogy a nagy érdeklődés hatására megjelennek olyan ingatlanok a piacon, amelyeket eddig eladhatatlannak tartottak, vagy kivártak a meghirdetésükkel.

A másik tényező, ami a kínálati oldalt erősítheti, hogy érkezhetnek a programba beleférő új lakások. A kormány várakozása, hogy öt év alatt összesen 50 ezer plusz új lakás épül majd az Otthon Start hatására, meglehetősen ambiciózus.

Ez évi 10 ezer új lakást jelent, ami elég nagy szám, tekintve, hogy tavaly összesen épült 13 ezer lakás. Kérdés, hogy az ingatlanfejlesztők tényleg belevágnak-e emiatt több új projektbe. Erre nincs garancia, de valószínű, hogy valamennyivel növekedni fog az ingatlanfejlesztések száma, ami hosszabb távon növelni fogja a kínálatot.

- mondja Futó Péter, a Zenga elemzési vezetője.

Új otthon startos lakások a kínálatban – Mikor?

Jó hír, hogy mivel az új lakások jelentős része még a tervasztalról elkel, amint elkezdődik egy új lakásprojekt értékesítése, akkor az már lényegében kínálatnak minősül, tehát a kínálati hatásra nem kell a projektek végéig várni. A rossz hír az, hogy ezeknek a projekteknek már az előkészítése is időigényes. Ha nincs csőben a fejlesztés, még ha az üres telek meg is van, maga a tervezés, a koncepció, az értékesítés elindítása is alsó hangon jó pár hónapban, nagy projektek esetén inkább években mérhető.

Ez azt jelenti, hogy a kisebb ingatlanprojekteket fejlesztők is reálisan legkorábban jövő tavasszal, nyáron érkezhetnek meg a kínálati oldalra a valóban új projektjeikkel. Az évente kb. 6 ezer lakást fejlesztő nagyágyúk pedig még később futhatnak be. A nagy, többszáz lakásos új építések jelentős része eleve kiszorul a hitelprogramból, mivel a 1,5 millió forintos négyzetméterár és a 100 milliós lakáskorlát megugrása csak visszafogott műszaki tartalom mellett, alacsony telekáron, magas beépítettség esetén valósítható meg.

A kormányzat létrehozta az Otthon Start Programirodát, és támogatja, hogy minél több megfizethető új építésű lakás kerüljön a piacra. Éves szinten 5-6 ezer új építésű lakás érkezik a piacra az előkészített projektekből, és ezek közül körülbelül 1-2 ezer lakás lehet a programmal kompatibilis

– mondja Kiss Gábor, (IFK). Fontos leszögezni, ez az 1-2 ezer lakás tehát csak a nagyfejlesztők projektjeiben épülhet meg, a teljes piacon ennél több lakás várható.

Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének (ÉVOSZ) elnöke az új lakás piac egészét tekintve ugyanakkor bizakodó, szerinte már az év végéig 10 ezerrel több lakás építését rendelhetik meg, jövőre pedig

összesen akár 25 ezer új otthon is épülhet, miközben az idén várhatóan mindössze 12-13 ezer lakást adnak át

Azt is érdemes figyelembe venni, hogy ha az új lakások egy része ki is szorul az otthon startos piacról, a program által is generált kínálati űrt a drágább új lakások is segíthetik betölteni azzal, hogy a piac felső szegmensében kielégítik a vásárlói igényeket.

Még csak egy nagy fejlesztő lépett

Egyelőre a Bayer Property az egyetlen nagy fejlesztő, amely biztosan építene új lakásokat az Otthon Start Programban, és a hírek szerint sikeresen leegyeztette a kormányzattal, hogy akár két projektje miként válhat nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű beruházássá. (Ehhez szükséges, hogy 250 lakásnál több épüljön, és a lakások legalább 70 százaléka megfeleljen az Otthon Start program feltételeinek.) Így egyszerűbb az engedélyeztetés, rövidülnek az engedélykiadási határidők, ám az igazi előny nem ebben rejlik. Változhat a műszaki tartalom és a telek beépíthetősége:

magasabb, egymáshoz közelebb álló épületekkel, kevesebb kötelező parkolórész kialakításával csökkenhetnek a kivitelezés fajlagos költségei.

Így olyan lakások épülhetnek, amelyek akár Budapesten is beférhetnek a 1,5 milliós négyzetméter és a 100 milliós lakásár korlátjába. Az már más kérdés, hogy mennyire maradnak élhetőek ezek az egymásra zsúfolt lakások és hogy a városképet elrontják-e a korábban engedélyezettnél magasabb épületek. Borítékolhatóan lesznek, akiknek ez nem tetszik majd, viszont az újlakás-kínálat bővülése enyhítheti a keresleti sokkot és a lakásállomány állapotának általános javulására is jótékony hatással lehet.

A többi nagy fejlesztőről úgy hallani, hogy egyelőre kivárnak az Otthon Starttal kompatibilis fejlesztésekkel, vizsgálják a lehetőségeket. Úgy tudni, kockázatokat látnak a program hosszútávú jövőjével kapcsolatban, ennek köze van a jövő évi országgyűlési választásokhoz (politikai bizonytalanság) és ahhoz is, hogy határozatlan idejű a program. Az, hogy határozatlan időre vezették be, alapesetben jó dolognak számít a piacon, de a vélt vagy valós bizonytalanságok miatt

a programra 3-8 éves, több ütemből álló nagyprojekteket nehéz üzletileg megfontoltan alapozni.

A program jövőjével kapcsolatban Sándorfi Balázs (Bankmonitor) is úgy számol,

ha túl nagy nyomás lesz a költségvetésen a program miatt, paradox módon, ha „túl sikeres lesz”, akkor nagyobb az esélye, hogy előbb vége szakadhat.

Észnél kell lenni

A szakértők szerint

• semmiképp nem szabad csak a sietség miatt olyan ingatlant megvenni, ami valamilyen szempontból nem megfelelő - például rossz helyen van, nem jó az állapota, nem igazán tetszik, vagy trükközésre akarják rávenni a vevőt. Inkább érdemes elengedni az ilyen lehetőségeket, és nyitott szemmel járni a piacon. Sürgetőnek érezhetjük a vásárlást, de a statisztikák szerint a magyar életében kétszer vesz ingatlant, ez általában egy alsó hangon 20-25 évre szóló a befektetés, ezért érdemes higgadtnak maradni.
• Ha a program esetleg megszűnne, az nem jelenti azt, hogy az addig leszerződött ügyfelek elveszítenék a kedvezményes hitel lehetőségét, vagy megemelkedne a hitelük kamata.
• Érdemes szakértőktől, például hitelszakértőtől vagy ingatlanközvetítőtől segítséget kérni, hiszen ők napi szinten foglalkoznak ingatlanügyletekkel, és olyan tényezőkre, lehetőségekre is felhívhatják a figyelmet, amire a vásárló nem is gondolna.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ