Felforgatja az ingatlanpiacot az Otthon Start: mi vár a befektetőkre?

Portfolio Property Investment Forum 2025

A konferencián személyesen is találkozhat az ingatlanpiac legfontosabb szereplőivel.

Információ és jelentkezés

Ingatlanpiaci nagyágyúkat kérdeztünk arról, szerintük hogyan hat az államilag támogatott lakáshitel-program a bérlakáspiacra, hogyan változhatnak a hozamok.

Mivel az Otthon Start

deklarált célja, hogy a saját tulajdonú ingatlanok felé terelje a keresletet, megtorpanást okoz a bérlakás-piacon,

- mondta Kiss Gábor, a Metrodom ügyvezetője.

Kiss Gábor

IFK, alelnök, ügyvezető igazgató, Metrodom Kivitelező

Kiss Gábor a budapesti Ybl Miklós Műszaki Főiskola, műszaki menedzser szakán főigazgatói dicsérettel végzet 1999-ben. Karrierjét 1995-ben a Balusztrád Kft.-nél kezdte, ahol közel 10 éves pályafutása s

Tovább

Kiss Gábor a budapesti Ybl Miklós Műszaki Főiskola, műszaki menedzser szakán főigazgatói dicsérettel végzet 1999-ben. Karrierjét 1995-ben a Balusztrád Kft.-nél kezdte, ahol közel 10 éves pályafutása s… Tovább

A szakember a lakbérek korábbi dinamikus növekedésének moderációjára, illetve oldalazásra számít a következő időszakban, amit az első bérletidíj-adatok alá is támasztanak.

Rövid távon szinte mindenhol nyomás alá kerülhetnek a bérleti díjak, mondta Jakab Zsolt, a Gránit Alapkezelő ingatlanalapokért felelős portfóliómenedzsere, de jelentős csökkenésre – főképp az újabb építésű lakások tekintetében – nem számít.

Jakab Zsolt MRICS

Gránit Alapkezelő, ingatlanalapokért felelős portfóliómenedzser

Tovább

… Tovább

A hazai bérlakáspiac mára egyértelműen a legátláthatóbb és egyúttal adatokkal jól alátámasztott ingatlanpiaci szegmensévé vált.

Az általános – tehát nem luxuscélú – bérleti piac rendkívül árérzékeny, és a jellemzően egyéves bérleti szerződéseken keresztül nagyon gyorsan leköveti a piaci eseményeket. E szegmensben versengő projektek között viszonylag alacsony szórás van Budapesten

- mondta Jakab.

Lakóingatlan-befektetéseknél az elérhető hozam két fontos részből tevődik össze: az értéknövekedésből és a bérleti hozamból. Amíg a bérleti hozam normál esetben felülről korlátos és kicsi az árrugalmassága, addig az értéknövekedés az általános piaci folyamatokhoz kapcsolódóan változik. Az értéknövekedés pedig az elmúlt években töretlenül meghaladta a hosszú távú bérbeadással elérhető eredmény éves hozamát.

Bár elképzelhető, hogy a bérleti díjak emelkedése rövid távon megáll, de az Otthon Start által generált árfelhajtó hatás bőven kárpótolhat ezért, mondta Jakab.

Banai Ádám PhD, MRICS

Magyar Nemzeti Bank, monetáris politikáért, pénzügyi stabilitásért és jegybanki eszköztárért felelős ügyvezető igazgató

Banai Ádám a Budapesti Corvinus Egyetemen kapta MSc fokozatát Pénzügyi befektetéselemző és kockázatkezelő szakon. Doktori fokozatát ugyancsak a Budapesti Corvinus Egyetemen szerezte, a Gazdálkodástani

Tovább

Banai Ádám a Budapesti Corvinus Egyetemen kapta MSc fokozatát Pénzügyi befektetéselemző és kockázatkezelő szakon. Doktori fokozatát ugyancsak a Budapesti Corvinus Egyetemen szerezte, a Gazdálkodástani… Tovább

Hasonló véleményen van Banai Ádám, a Magyar Nemzeti Bank monetáris politikáért, pénzügyi stabilitásért és jegybanki eszköztárért felelős ügyvezető igazgatója. Mivel a befektetési cél is egy lehetőség az Otthon Starttal, és nagyon jó kamattal lehet e célra is hitelre lakást vásárolni, ezért valószínűleg ezzel is nem kis mértékben kívánnak majd élni a hiteligénylők.

Itt az egyik kérdés, hogy a kiadás milyen hozammal tud megtörténni

A bérlakáspiacon az elmúlt években a lakbérek növekedési ütemének fokozatos lassulását láthattuk. Az Otthon Start megjelenésével ez a folyamat valószínűleg tovább erősödik, ennek végső soron hozamcsökkentő hatása van.

Az eddigiekben ugyanakkor az volt a tapasztalat, hogy aki befektetési céllal vásárolt, az nem elsősorban lakáskiadással, tehát direkt bérleti hozammal kalkulált, hanem a potenciális árnövekedéssel, mondta Banai, a befektetési célt ezért valószínűleg nem fogja nagymértékben korlátozni.

Tatár Tibor MRICS

WING, magyarországi lakó- és irodafejlesztési üzletágvezető

A WING magyarországi lakó- és irodafejlesztési üzletágának vezetője. Több mint 30 éves ingatlanszakmai múlttal rendelkezik, nagy tapasztalattal bír magyarországi ingatlanfejlesztések és -befektet

Tovább

A WING magyarországi lakó- és irodafejlesztési üzletágának vezetője. Több mint 30 éves ingatlanszakmai múlttal rendelkezik, nagy tapasztalattal bír magyarországi ingatlanfejlesztések és -befektet… Tovább

Tatár Tibor, a WING magyarországi lakó- és irodafejlesztési üzletágvezetője szerint a bérleti díjak mérséklődése rövid távon akár hozamkorrekciókat – például alacsonyabb bérleti díjakat – és piaci ingadozásokat is hozhat.

Hosszabb távon ugyanakkor segíthet abban, hogy a piac likvidebb legyen

illetve a kedvezményes finanszírozási lehetőségnek köszönhetően többen jelenhessenek meg vevőként. Ez pedig közvetlen és közvetett módon olyan új fejlesztések indulásához is hozzájárulhat, amelyek a kínálat érdemi bővülését eredményezik.

Mik a várakozásaik az intézményi befektetők piacán?

Magyarországon az egyéni bérbeadásokkal, elterjedtebb nevén az albérletekkel szemben az intézményi lakásbefektetés egyelőre egy néhány szereplős, szűk piac. Itthon még kis számban, míg nyugaton széles körben jellemző, hogy ingatlanfejlesztők kifejezetten bérbeadásra építenek teljes projekteket, ahol ez az átlátható és kiszámítható ingatlanbérlés bevett módja.

Kiss Gábor szerint az amúgyis kicsi intézményi befektetési célú ingatlanpiactól

az Otthon Start miatt a befektetők még jobban eltávolodnak, ha egyáltalán gondolkodtak azon, hogy belépjenek.

„Nekünk is van 700 ilyen lakásunk, ezért kíváncsian várjuk a piaci fejleményeket, egyelőre megfigyeljük a folyamatokat” - mondta Kiss. „Két típusú befektetésünk van. Az egyik a lakásfejlesztés eladási célra, a másik pedig a bérlakásépítés. Az a tapasztalatunk, hogy ez a két terület kiegészíti egymást: amikor a gazdasági körülmények az egyiknek kedveznek, akkor a másiknak kevésbé, és fordítva. Számunkra ezt jelenti a több lábon állás.”

Banai Ádám szerint a bérházat fejlesztő intézményi befektetőknek abban az értelemben változik majd a helyzete, hogyha a nagyobb kínálat miatt ténylegesen korrigál a bérleti díj, akár tartósan is, akkor nekik még kevésbé fogja megérni a bérházfejlesztés.

Ezzel együtt fontos megjegyezni, hogy eddig is nagyon alacsony volt azoknak az aránya, akik bérházfejlesztésre adták a fejüket. Emiatt nem gondolnám, hogy drasztikus változást hoz ezen a területen az Otthon Start.

A bérházfejlesztésben elég sok olyan korlát van ebben a pillanatban, akár konkrétan a bérleti viszony szabályozói környezetében, illetve az építési szabályozói környezetben is.

Mindez legalább olyan fontos, ha nem fontosabb abban, hogy megérje bérházat fejleszteni.

Ha most egy nagyobb kínálat megjelenik emiatt a bérleti piacon, természetesen az nem segíti, hogy a bérházfejlesztés profitábilis legyen.

Tatár Tibor felhívta a figyelmet, hogy nemzetközi befektetők jelenleg nincsenek a magyar bérlakás piacon, ugyanakkor hosszú távon, nagyobb számban egy fejlettebb, intézményesült bérlakáspiac kialakulása esetén megjelennének. Jó példa erre Lengyelország.

A lengyelországi Resi4Rent, bérlakásplatform-üzletágunk kiválóan működik, kimagasló bérbeadottsági mutatókkal, ez ma a lengyel piac vezető intézményi bérlakásplatformja. Varsóban a bérleti piac kiegyensúlyozottabb és kevésbé volatilis, mint Budapesten

- mondta Tatár.

Tapasztalatuk szerint a magyar bérleti piac kevésbé érett, mint a lengyelországi és a befektetői aktivitás is nagyon visszafogott itthon.

A Portfolio Property Investment Forum kiváló alkalom arra, hogy mindezeket a piaci folyamatokat megbeszéljük, tapasztalatot cseréljünk, és közösen gondolkodjunk arról, milyen irányba haladjon a hazai ingatlanpiac, mondta Tatár.

Címlapkép forrása: shutterstock

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ