Publikálta a Magyar Nemzeti Bank a félévente megjelenő, októberi Kereskedelmiingatlan-piaci jelentését, amelynek bemutatóját Nagy Tamás, az MNB pénzügyi stabilitásért és jegybanki eszköztárért felelős igazgatója és Winkler Sándor, az MNB ingatlanpiaci elemzések osztályának osztályvezetője tartották.
A jelentés szerint az év első hat hónapjában összességében
enyhe javulás volt látható a kereskedelmiingatlan-piacon,
de vegyes volt az egyes szektorok teljesítménye. Pozitív volt a turizmus és a kiskereskedelem szaldója, de kevésbé jól teljesített az irodapiac és a logisztikai szektor, ahol a várakozások szerint jövő év végéig tovább nőhet a kihasználatlanság.
A jegybank szerint a tartós fellendülés amiatt várat magára, mert a gazdaság teljesítménye nem ad erős hátteret a dinamikus növekedéshez:
2025-ben a GDP az MNB várakozása szerint csak 0,6 százalékkal bővül,
ami elmarad a korábbi előrejelzésektől.
Az irodafejlesztéseknél figyelemre méltó, hogy az építés alatt álló projektek nagy része saját, különösen állami felhasználásra készül. Ez javítja az előbérleti mutatókat, ugyanakkor a
kiköltözések nyomán felszabaduló területek növelni fogják a piaci kínálatot.
Az MNB figyelmeztet: ha a az állami fejlesztéseket nem számoljuk, a piaci kereslet még mindig elmarad a Covid előttitől. A jelenlegi keresleti trendek és a tervezett átadások alapján
mind az irodák, mind az ipari-logisztikai ingatlanok esetében fennáll a túlkínálat veszélye.
Az irodapiacon 2026 végére a kihasználatlanság 16-17 százalékra emelkedhet,
ami régiós és történelmi összevetésben is kiugróan magas. A fővárosi irodapiacon eközben a kihasználatlanság 12,8 százalékra csökkent, ami 1,3 százalékpontos javulás.
Az ipari-logisztikai szegmensben éles romlás történt:
a kihasználatlanság 5,5 százalékponttal 13,4 százalékra ugrott. Erre 2014 óta nem volt példa, vagyis a budapesti agglomerációban most először haladta meg az ipari-logisztikai állomány üresedése az irodákét.
A kedvezőtlen fordulat egyik oka, hogy az első félévben évtizedes mélypontra süllyedt a nettó piaci kereslet. Az ipari-logisztikai szegmensben már
2025 végére 15 százalék feletti üresedés valószínű.
A szállodapiac kedvezőbb helyzetben van, mint az iroda és a logisztika, ciklikusságuk nem teljesen a magyar gazgaság teljesítményével korrelál, főleg a külföldi látogatások számát sokkal inkább más országok GDP-je határozza meg. Itthon a a turizmus folyamatos bővülése javítja a szálláshelyek teljesítményét, a belföldi és a külföldi vendégéjszakák száma egyaránt nőtt az első félévben.
A javuló trend ráadásul fokozott ingatlanfejlesztési aktivitást is jelent: az MNB a következő időszakban nagyjából 5%-os bővülést vár a szállodai szobák számában.
A kiskereskedelemben is forgalomnövekedés látható, ami országszerte javítja a bevásárlóközpontok kihasználtságát. Ezzel szemben az ipari termelés visszaesése rontotta az ipari és logisztikai ingatlanok kilátásait: a kereslet és a kínálat is lassult.
A befektetési aktivitás is kedvezőbben alakult, mint korábban. Az első félévben mintegy 300 millió eurónyi tranzakció zárult, ami 67 százalékos növekedés az előző év azonos időszakához képest. Nagy Tamás előadásában megjegyezte, hogy elmúlt évek hazai dominanciája után a befektetők származását tekintve kiegyensúlyozottabb lett a helyzet, nőtt ugyanis a külföldi befektetők aránya, a hazai befektetők részesedése 73-ról 58 százalékra csökkent. A forgalmat néhány nagy ügylet mozgatta: két, egyenként 50 millió eurónál nagyobb tranzakció a teljes volumen 46 százalékát adta. Közép- és Kelet-Európában összességében 60 százalékkal nőtt a forgalom, miközben a prémium irodaingatlanok hozamai stabilizálódtak. A statisztikákban néhány nagyobb idei tranzakció várhatóan már csak a negyedik negyedéves adatokban látszik majd meg, és csak akkor, ha sikerül gyorsan zárni az ügyleteket: ilyen lehet például a Belügyminisztérium korábbi épületének szeptemberi eladása, amelyről itt írtunk.
A régióban és Nyugat-Európában egyaránt stagnáltak a prémium irodahozamok, ami hozzájárult az ingatlanértékek stabilizálódásához. A térségben az elsődleges irodahozamok és a bérleti díjak alapján számított tőkeértékek átlagosan 3,5 százalékkal nőttek, Budapesten 1 százalékos emelkedés látszik. Az MNB hangsúlyozta azonban, hogy a kilátások továbbra is törékenyek: például az Egyesült Államokban a kereskedelmi ingatlanok árindexe a 2024-es emelkedés után 2025 első félévében ismét csökkenni kezdett.
A finanszírozás eközben élénkült. A bankok 19 százalékkal több, kereskedelmi ingatlanhoz kapcsolódó projekthitelt nyújtottak, mint egy éve, és ezek kétharmada építési finanszírozás volt, és az ipari-logisztikai kivételével minden szegmensben nőtt a kihelyezett hitelek volumene.
Az MNB felmérése szerint
a második negyedévben a bankok 11 százaléka enyhített a hitelezési feltételeken – az irodaházak kivételével minden területen,
főként a fokozódó verseny miatt. Az év második felére azonban már nem terveznek további lazítást; sőt,
az irodaházak finanszírozásánál a megkérdezettek 10 százaléka szigorítást fontolgat,
a szektort érintő strukturális és ciklikus kockázatok miatt.
Az Otthon Start Program miatt várható lakóingatlan-piaci élénkülés miatt a finanszírozás összsúlya áttolódhat az újlakás-projektekre, de
a szakemberek figyelmeztettek: ezeknek a kitettségeknek a nagyrésze projektfinanszírozás, és ezek futamideje jóval rövidebb, csupán 2-3 év,
mint például egy nagy irodafejlesztési projekt esetében, ahol akár 10 év is lehet, így nem pótolja a kereskedelmiingatlan-finanszírozás lassúsága okozta kiesést.
A pénzintézetek kereskedelmi ingatlanokkal kapcsolatos kitettségei jelenleg jóval alacsonyabbak, mint a 2008 utáni csúcsok. A mérlegfőösszeghez és a szavatolótőkéhez viszonyított értékek az akkori szintek kevesebb mint felét teszik ki. A portfólió mintegy 70 százalékánál konzervatív, 50 százalék alatti hitelfedezeti arány látható.
Címlapkép forrása: Shutterstock
Jamaica még mindig romokban a valaha volt legerősebb hurrikán után
Sok halálos áldozatot követelt a vihar.
Itt robbanhat a következő aranyláz – Mutatjuk, hol lehet sok pénzt keresni
Több izgalmas lehetőséget is felvillantunk.
Felcsaptak a lángok: ukrán dróntámadás érte Putyin egyik fontos olajkikötőjét
Az ukránok támadást hajtottak végre a Rosznyefty tuapszei terminálja ellen.
Az osztalék portfólióm - 2025. október
Ebben a hónapban is bevásároltam rendesen, általában a jelentések után. A cégek nagy részét nem örökre, hanem csak pár hónapra terveztem megvenni, aztán majd eladom, ha felmennek. Ha mégsem
Top10 upgrade
A roic.ai pár hónapja kijött egy API fejlesztéssel (v2), kipróbáltam, mert az AAPL ticker minden adatához hozzá lehet férni az API-n keresztül, hogy tesztelhessük a dolgot, és előfizettem rá.
A tudás gazdasága: Joel Mokyr és a fenntartható növekedés Nobelje
A közgazdsági Nobel-díjban eddig már 99 ember részesült, mégis közülük nagyon kevesen foglalkoztak kifejezetten gazdaságtörténettel. 2025-től már Joel Mokyr is a ritka kivételek közé tart
Kamu MI videók a politika szolgálatában: mit lehet tenni a visszaélések ellen?
A mesterséges intelligencia nyújtotta lehetőségek visszaélésszerű alkalmazására régóta figyelmeztetnek, mostanra azonban saját bőrünkön tapasztalhatjuk ezt. Egymás után, szinte naponta jel
NIS2 élesben: indul a szankcionálás
A NIS2 már nem jövőbeli kihívás, hanem jelen idejű megfelelési kötelezettség. Az SZTFH szeptemberi bejelentésével élesbe fordult a kiberbiztonsági auditok ellenőrzése: a határidők elmulasz
AI-buborék Kaposváron (HOLD After Hours)
Szavazz a HOLD-ra! Most először a Portfolio is díjazza a magyar vagyonkezelési, alapkezelői és privátbanki piac legjobbjait — és a Te szavazatod is számít! Add... The post AI-buborék Kaposvár
Repülés, kutyatartás, húsfogyasztás: valóban tisztában vagyunk a karbonlábnyomukkal?
A fogyasztók nagyobb jelentőséget tulajdonítanak az energiatakarékos izzóknak és háztartási gépeknek, mint amennyire az valóban hozzájárul a klímavédelemhez - derül ki
Megéri a meghívókódok használata?
Elég sok cég kínál különböző ösztönzőket, amik általában az első lökést adják meg a fogyasztónak. Ez segít legyőzni a kezdeti ellenállást, ráadásul az emberek elkötelezettebbé vá
Kisokos a befektetés alapjairól, tippek, trükkök a tőzsdézéshez
Előadásunkat friss tőzsdézőknek ajánljuk, összeszedünk, minden fontos információt arról, hogy hogyan működik a tőzsde, mik a tőzsde alapjai, hogyan válaszd ki a számodra legjobb befektetési formát.
Tőzsde kezdőknek: Hogyan ne égesd el a pénzed egy hét alatt!
A tőzsde világában a lelkesedés könnyen drága hibákhoz vezethet – előadásunk abban segít, hogy kezdőként is megértsd a legfontosabb alapelveket, felismerd a kockázatokat, és elkerüld, hogy egy hét alatt elolvadjon a megtakarításod
Három forgatókönyv létezik: az egyik Ukrajna támogatásának felfüggesztése
Mi lesz a lefoglalt orosz vagyonnal?
Slágergyanús év végi ajándék a céges karácsonyfa alá
Renenszánszát éli a csekély értékű ajándékutalvány.
Döntött a kormány: jöhet a lakáshitel, amit törleszteni sem kell
A Portfolio Checklistben az 1 millió forintos Otthontámogatás részleteivel is foglalkozunk.
