Indul Magyarország legmagasabb épületének kivitelezése - Ezt kell tudnod az új épületről

,
2019. augusztus 15. 06:10    
nyomtatás
 
Tavaly októberben tették le a Mol Campus alapkövét, amellyel hivatalosan is megkezdődhetett a 120 méter magas új székház építése. Miután a 90 méterben korlátozott magasház építési tilalom felmentésével csak a Mol élt, egy jó ideig biztosan ez lesz az egyetlen ilyen magas épület Budapesten és az országban. A székház tervezési, kivitelezési munkálatai, és későbbiekben az üzemeltetés is, új kihívást jelent mindenki számára, aki a projekten dolgozik. Ezekről az újonnan felmerülő épületspecifikus feladatokról beszélgettünk Ratatics Péterrel, a Mol magyarországi operatív működésért felelős ügyvezető igazgatójával, kitérve a megkapott engedélyekre, a költségekre, de még arra is, hogy hogyan teszteli a Mol, a székházuk leendő színeit, anyagait és funkcióit egy próbairodában.


Hol tart a tervezés és mit lehet tudni a költségvetésről? Mire vannak meg az engedélyek?

Indul Magyarország legmagasabb épületének kivitelezése  - Ezt kell tudnod az új épületrőlJelenleg a generálkivitelező kiválasztásának utolsó szakaszába léptünk, egy tárgyalásos szakasz végén az igazgatósági döntést követően szeptemberben tervezzük aláírni a szerződést. Ez egyfajta fővállalkozói szerződés lesz: a shell and core-ra egyösszegben állapodtunk meg, a fit-out részekre pedig egységárakat rögzítettünk. Pontos összeget nem tudok még mondani, egyrészt még folynak a tárgyalások, másrészt csupán a shell and core részt definiáltuk, ugyanis a többi még a végső tervektől függően változhat. Az épület egészére vonatkozóan a költségek az ingóságok miatt is folyamatosan változhatnak, a bútorok, az asztalok száma, fajtája még bizonytalan, illetve az IOT és digital smart témakör miatt sem lehet végleges megoldásról beszélni, hiszen csak három év múlva költözünk be. Feltételezésünk szerint lesznek technológiák, amelyek a következő három évben élesednek, ezeket viszont akkor már szeretnénk használni.

Minden hivatalos engedéllyel rendelkezik már az épület?

2018 februárja óta van építési engedélyünk, ez jogerős, nem megtámadható, ugyanakkor értelemszerűen a következő szakaszokban még lesznek olyanok, pl. a használatba vételi engedély, amiket akkor lehet megszerezni, amikor az építkezés elérkezik az ehhez szükséges állapothoz. Ilyen értelemben még állnak előttünk engedélyeztetési folyamatok. Egyes részeknél nagyon szorosan együtt kell dolgoznunk a kivitelezővel és a magyar hatóságokkal is, hiszen az épületnek vannak olyan egyedi tulajdonságai, amelyek a magyar szabályozói gyakorlatba még nincsenek készségszinten beültetve.

Ratatics Péter

magyarországi operatív működésért felelős ügyvezető igazgató

MOL

Jelenleg a MOL-csoport teljes magyarországi operatív működéséért felelős ügyvezető igazgatójá. A budapesti Corvinus Egyetemen végzett közgazdászként 2006-ban. MOL-csoportos pályafutását a Gázkereskedelem és Üzletfejlesztés... Tovább »



Egy ilyen magas épületnél a tűzvédelmi, katasztrófavédelmi kérdések talán az egyik legfontosabbak.

Így van. A tűzvédelem, katasztrófavédelem az egyik legfontosabb kérdés. A hatóságokkal azonos állásponton vagyunk, a biztonság közös érdekünk. Így például az is fontos kérdés, hogy hogyan lehet egy esetleges tűz vagy nem várt esemény bekövetkezésekor a lehető leggyorsabban kiüríteni az épületet, elhárítani a problémákat. Egy ilyen magas házban 120 méter vertikális mozgást kell megtenni, ehhez ismernünk kell, hogy milyen ütemezés szerint lehet kiengedni a kollégákat, hogyan tudunk zsilipeket, zárórendszereket, szeparációkat végrehajtani az épületben. Ezeket folyamatosan modelleztük az építési engedély megszerzése előtt is, a tervezés (tender és kiviteli) során is több szimulációt futtattunk, de a használatba vételi engedély előtt újra kell modelleznünk, hogy egy valós vészhelyzetben hogyan működnének ezek.

Mennyivel kerül többe egy ilyen épület egy átlagos irodaháznál?

A speciális méretek és az abból adódó extra tervezési, kivitelezési feladatok nagyságrendileg 15-20 százalékkal emelik meg a teljes költséget.

Mol Campus építése
Mol Campus építése (galéria, 5 kép)

Magyarországon van olyan kivitelező, aki fel tud építeni egy ilyen épületet?

A tender utolsó szakaszában egy magyar és egy 100 százalékban külföldi tulajdonú cég versenyez, ugyanakkor mindkét cég ajánlatában nagyban támaszkodik a magyar alvállalkozókra. Ilyen értelemben van magyar szaktudás, és ez egy nagyon fontos szempont számunkra is, hogy már a tervezés során is folyamatosan bevonjunk magyar tudást és munkaerőt egyaránt. A tervezés során rengeteg megoldandó feladatunk volt, mindez a kivitelezésre is hatványozottan igaz lesz, hiszen olyan újfajta megoldásokat, megközelítést kell alkalmazni, ami rákényszeríti a cégeket arra, hogy kilépjenek abból, amihez eddig hozzászoktak, és hatékonyabban, akár más eszközökkel, más folyamatokkal, más tudással dolgozzanak a projekten. Ez felkészülést, utánajárást, tanulást, konzultációt igényel a részükről, illetve, hogy külföldi projekteket vizsgáljanak.

Látva a proptech, a well-being, és szinte minden az irodaházak piacára vonatkozó terület műszaki, technikai fejlődését az építőipari megoldásoktól a legújabb felhasználói applikációkig, lehetséges, hogy megtervezni is lehetetlen egy ekkora projektet 3 évre előre. Alakítani kell majd az éppen aktuális újdonságokhoz?

Az, hogy innovatívnak kell lenni, egyértelmű, az épület fenntarthatósága pedig egy másik nagyon erős hívószó. Mindezek mellett rugalmasnak, sokszínűnek kell lennünk. A fenntarthatóságot sok irányból lehet lefordítani, a LEED és a BREEAM módszertan szerint a legmagasabb értékelési szintre törekszünk. Ez egy bizonyítvány arra, hogy az építkezés során a beépített anyagok tekintetében, az energiafelhasználást figyelembe véve, és utána az épület működtetésénél egyaránt, a legmagasabb minőségre törekszünk. Napenergiával fogjuk ellátni az épületet, a mosdók öblítését csapadékvízből fogjuk megoldani, a teljesen megújuló energia összértéke több mint 35 százalék lesz a talajszondás hűtés-fűtésnek köszönhetően. De a fenntarthatóságnak van egy másik iránya is, ami az épületben lévő terek rugalmasságára vonatkozik. A tervezésnél fontos szempont volt, hogy az épület héján belüli irodatereket, a jövő igényeire bármikor flexibilisen át tudjuk alakítani. Erre vagyok a legbüszkébb, hogy ez az épület - legalábbis papíron egyelőre - a jövő generációk igényváltozásaira, de akár a cégek működési logikáinak változásaira is időtálló tud lenni.

Indul Magyarország legmagasabb épületének kivitelezése  - Ezt kell tudnod az új épületről

Részletekért kattints ide!

Ratatics Péter is előadója lesz a Portfolio szervezésében november 21-én megrendezésre kerülő Property Investment Forum konferenciának, ahol a hazai irodapiac legfrissebb témáival is foglalkoznak a szakértők.


Három év múlva biztosan más lesz a szükséges létszám, erre hogyan lehet készülni? Mennyi munkaállomás lesz az új helyen?

Abszolút készülünk erre, rengeteg tanulmányt készítettünk, sőt egy úgynevezett "workplace strategy" céget is behívtunk a közös gondolkodásba, hogy felmérje, a működésünkben, gondolkodásunkban, feladatainkban, kihívásainkban mi lenne az a munkahelyi környezet, ami a legjobban támogatná a munkavállalók igényeit. Mi egy cellás irodából költözünk, ezzel egy vagy két evolúciós lépést átugrunk, hiszen nem egy hagyományos egyterű irodába, hanem egy úgynevezett "activity-based workplace-be" fogunk átmenni. Mindenkinek lesz egy úgynevezett otthonterülete, ahol a saját szervezeteken belüli, illetve a hasonló területen dolgozó kollégákkal ülhetnek együtt, de emellett az épületben számos co-working részt is kialakítunk, amely egyrészt a szervezeteken átívelő kollaborációt segíti, másrészt pedig mindenki számára elérhető, eltérő hangulatú munkatereket biztosít az épület alsóbb és felsőbb szintjein.

A jelenlegi budapesti munkavállalói létszám 2200, mi 2500 munkavállalóval számolunk, de az épület tartalmaz még fölfelé rugalmasságot. A Molnak alapvetően célja a növekedés, erre az épület lehetőséget biztosít. Így ugyan 2500 fő dolgozhat majd az épületben, de 3600 munkavégzésre alkalmas helyet biztosítunk, amelybe sok, különböző funkciójú munkaállomás tartozik.

Erre azért van szükség, mert ezt igényli már a céges kultúrájuk, vagy azért, mert azt szeretnék elérni, hogy így működjön a céges kultúra?

Ez akkor jó, ha találkozik az, amit a munkavállalók szeretnének, és a cég által is hatékonynak gondoljuk. Ezért is tartottuk fontosnak, hogy felmérjük, hogy mi hiányzik a munkavállalóknak, és ebből egyfajta koncepció formalizálódott ki a lehetséges megoldásokkal együtt. Mi azt szeretnénk, hogy ne azért jöjjenek be a munkavállalók, mert muszáj, hanem azért mert azt látják, hogy így tudnak a leghatékonyabban dolgozni. De ha valakinek olyan munkája van, amit otthonról el tud végezni, és ott érzi a leghatékonyabbnak magát, akkor maradjon otthon. A vezetőknek is fel kell készülni arra, hogy ne szemmel monitorozzanak, hanem a kiadott feladatok elvégzését kövessék nyomon. Mindannyian mások vagyunk. Én pl. otthonról nem tudok hatékonyan dolgozni, mert mindig valami elvonja a figyelmemet.

Mol Campus belső látványtervek
Mol Campus belső látványtervek (galéria, 10 kép)

Ami a leglényegesebb, hogy aki bentről dolgozik, az egy közösség része lesz. Ma már alig lehet úgy elvégezni egy komplex feladatot, hogy senkivel se kelljen egyeztetni, megvitatni a dolgokat, nézőpontokat ütköztetni. A legjobb ötletek, a leghatékonyabb megoldások csak közös munkával tudnak születni, és ez az épület erről fog szólni.

Vajon a HR hatékonyságát, vagyis a legjobban kvalifikált fiatalok megszerzését, illetve a nagy tapasztalattal rendelkező kollégát megtartását is tudja majd segíteni az új székház?

Egyértelműen igen. Azt tudni kell, hogy a Mol-csoport munkavállalóinak kétharmada nem Magyarországon él. Éppen ezért nekünk nem csupán a hazai irodaházakkal, hanem az Európában vagy akár a világ bármely pontján honos irodatrendekkel, munkahelyi környezettel, munkakultúrával kell versenyezni. Az, hogy mi a vonzereje, a megtartó képessége egy ilyen épületnek, hihetetlenül fontos szempont volt.

Indul Magyarország legmagasabb épületének kivitelezése  - Ezt kell tudnod az új épületről

Ha a működéshez szükséges költségeinket nézzük, akkor a munkavállalók bére nagyjából a 90 százalékát teszi ki. Nekünk sokkal fontosabb, hogy ezt a 90 százaléknyi bértömeget mennyire hatékonyan tudjuk foglalkoztatni. Ha ők 10 százalékkal hatékonyabbá, produktívabbá válnak, több innovatív ötletük lesz a jobb munkakörnyezet miatt, az bőven ellensúlyozza azt a költségnövekedést, ami ezzel jár.

Tervezik a későbbiekben esetleg értékesíteni a most épülő új ingatlant pl. egy alap számára?

Mi nem klasszikus ingatlanfejlesztők vagyunk, inkább ipari létesítményeket fejlesztünk, és azokat sem eladás miatt építjük, hanem működtetjük és profitot szerzünk belőlük. Ezt a székházat is egyértelműen magunknak fejlesztjük. Eleinte irodabérlésben gondolkodtunk, megnéztük, hogy a projektek mennyire közelítenek az elvárásainkhoz. A Kopaszi-gát mellett épülő irodaház sok szempontból kézenfekvő választás volt, el is kezdtünk a fejlesztőkkel egyeztetni, akik viszont a magyar és nemzetközi tervezőirodákkal egy végletekig hatékony és egy relatív olcsó épületet képzeltek el. Mi egy másfajta megközelítést szerettünk volna, például, hogy a toronyépületben 90 százalékban természetes fény mellett dolgozhassanak a munkavállalók. A gépészeti, hőkezelési komfortfokozati elvárásainkra kapásból az volt a válasz, hogy ezt nem lehet, mert drága lesz, ezt bérleti díjban senki nem fogja kifizetni, és ha a Mol elmegy ebből az épületből, akkor később nem lehet majd kiadni ilyen áron. Ez volt az a pillanat, amikor rájöttünk, hogy ez így nem fog működni. A saját otthon megtervezése sem működhet a bérlőn keresztül, mert ha nagyon jól sikerül és a bérlő beleszeret, akkor a kétszeresére emeli a tulajdonos a bérleti díjat, ha pedig kiköltözik a bérlő, akkor jön a számonkérés, hogy "na látod, pont ezért nem akartam beletenni azokat a bizonyos drága megoldásokat". Ezt a vitát le akartuk zárni, és egy időtálló, flexibilis, innovatív, megalkuvásmentes épületet szerettünk volna, ami ugyan tartalmazza azokat a racionalitásokat, amiket kell, de ezekben mi dönthetünk.

Indul Magyarország legmagasabb épületének kivitelezése  - Ezt kell tudnod az új épületről

Részletekért kattints ide!

Egy épület életciklusának a leghosszabb szakasza az üzemeltetés (40-50-100 évig), de mindent meghatároz, hogy a legelső lépésben, a tervezés szakaszában mennyire van bevonva ez a szempont. Önöknél mekkora szerep jut az üzemeltetői szemléletnek már most?

Elsősorban házon belül vontunk be egy szakértő kollégát, aki már nagyon jól ismeri a Mol-on belüli igényeket. Másrészt az épület sajátosságából adódóan bevontunk egy olyan tanácsadó céget, amelyik több országban lát el operátori feladatokat magasépületekben is.

A Science Parkban már ki is alakítottunk egy irodaszintet, ahol 1200 négyzetméteren tesztelhetjük az új munkakultúra bizonyos elemeit, leendő felületeket, és például a tárgyalók színét is. Fontos, hogy nemcsak irodákról beszélünk, hanem egy élő városrészről, lesznek szolgáltatásaink, posta, bankautomata, fodrász, konditerem, kávézó, több étterem, szabó, cipész stb. Együttműködünk a BudaPart projekttel is, ezért már most tudjuk, hogy milyen kiskereskedelmi egységeket alakítanak ki, így nem kell az épületünkből négyzetmétereket feláldozni olyan szolgáltatásokra, ami az épülettől 50 méterre egyébként is megtalálható lesz.

Előző cikk  Előző cikk Következő cikk  Következő cikk


F?rum
 
 
 
×
×
Jogi nyilatkozat
A jelen oldalon található információk és elemzések a szerzők magánvéleményét tükrözik. A jelen oldalon megjelenő írások nem valósítanak meg a 2007. évi CXXXVIII törvény (Bszt.) 4. § (2). bek 8. pontja szerinti befektetési elemzést és a 9. pont szerinti befektetési tanácsadást.

Bármely befektetési döntés meghozatala során az adott befektetés alkalmasságát vagy megfelelőségét csak az adott befektető személyére szabott vizsgálattal lehet megállapítani. Az egyes befektetési döntések előtt éppen ezért tájékozódjon részletesen és több forrásból, szükség esetén konzultáljon személyes befektetési tanácsadójával!

Az előbb írtakra tekintettel az előadás szervezője, az oldal üzemeltetője, szerkesztői, és szerzői valamint előadói kizárják mindennemű felelősségüket az oldalon esetleg megjelenő információra vagy adatra alapított egyes befektetési döntésekből származó bármilyen közvetlen vagy közvetett kárért vagy költségért.
Bővebben...



Friss hírek
20 hír 30 hír 40 hír


 



hirdetés
Állásajánlatok
Könyvelő
Senior befektetési tanácsadó
 
Rovatnavigátor
EZT OLVASTA MÁR?
11
22
33
44
55
0
Prémium