A lakáspiaci forgalom 2022. évi 14%-os csökkenése után 2023-ban további 25%-kal esett vissza a lakáseladások száma az egy évvel korábbi, hasonló feldolgozottság mellett megfigyelt adatokhoz képest. Bár az adatok beérkezése még nem zárult le, változatlan átfutási ütemet feltételezve a lakáseladások becsült számának visszaesése az I. negyedévben 41, a II. negyedévben 31, a III. negyedévben 15%-os volt. A lassuló ütemű csökkenés az év végére növekedésbe váltott: a IV. negyedévben az egy évvel korábbi alacsony bázishoz képest már 9,8%-kal több lakáseladást regisztrált a KSH, ez azonban a 2021. évi forgalomtól még 12%-kal elmaradt.
Mindenhol visszaesett a forgalom
A 2022-ben kezdődő lakáspiaci visszaesés a vármegyeszékhelyeket érintette a legsúlyosabban. 2023-ban éves szinten 31–34%-kal kevesebb lakást adtak el a kisebb településeken és Budapesten, míg a vármegyeszékhelyeken 42%-kal kevesebbet értékesítettek, mint 2021-ben.
Ugyanakkor a vizsgált kategóriák mindegyikében megállapítható, hogy 2023 vége felé haladva a lakáspiaci visszaesés mérséklődött, és 2021-hez képest még jelentős volt ugyan az elmaradás, 2022 IV. negyedévéhez viszonyítva már mutatkozott némi forgalombővülés. E tekintetben csak a községek jelentenek kivételt: ott is mérséklődött az elmaradás, az eladott lakások időarányosan beérkezett száma azonban még nem érte el az egy évvel korábbit.
2023 folyamán az új lakások piaca a használtakénál is nagyobb arányban esett vissza, az eladott új lakások száma nem érte el az egy évvel korábbi felét (44%). Az ismert adásvételeken belül az új lakások részesedése a megelőző évi 7,4%-ról 3,8%-ra mérséklődött.
Mi történt a lakásárakkal?
A teljes lakáspiac 2023. évi árszintje 5,8%-kal haladta meg az egy évvel korábbit. A használt lakások éves szinten 5,0, az újak 11,5%-kal drágultak, mindkét érték elmaradt a korábbi évek gyorsabb ütemű áremelkedésétől. Az összevont lakásárindex elérte a 2015. évi bázis 269%-át. A használt lakások 265, az újak 300%-kal voltak drágábbak, mint 2015-ben.
A használt lakások árának éven belüli, az előző időszakhoz viszonyított alakulását az I. negyedévi 3,8%-os emelkedés után lassulás, majd a IV. negyedévben enyhe árcsökkenés (−2,4%) jellemezte. Az új lakások ára a III. negyedévi átmeneti megtorpanás után újra lendületesebben emelkedett a IV. negyedévben (5,5%).
Az összevont lakáspiaci reálárindex a 2022. évi 6,8%-os emelkedés után 2023-ban 10,0%-kal csökkent. A használt lakások reálára 10,7, az újaké 5,2%-kal lett alacsonyabb egy év alatt. 2023 folyamán a reál-lakásárindex végig enyhe csökkenést mutatott, és az év végére 167%-ra esett vissza, ami a három évvel korábbi szintnek felel meg.
Íme a pontos számok
- Egy használt lakás átlagos ára 28,7 millió, négyzetméterára 437 ezer forint volt 2023-ban. Az I–III. negyedévi 430 ezer forint körüli ingadozás után a fajlagos ár átlaga a IV. negyedévben 464 ezer forintra emelkedett.
- Budapesten egy használt lakás átlagosan 50,3 millió forintba került, 1,5 millióval többe, mint egy évvel korábban. A lakások négyzetmétere 885 ezer forint volt, 4,9%-kal drágább, mint a megelőző évben. Ez az éves áremelkedés elmaradt a 2022. évi 22%-os drágulástól. A fővárosban a családi házak négyzetmétere éves összevetésben enyhén csökkent (−1,1%), míg a többlakásos épületekben 5,9%-kal emelkedtek az árak. A családi házak piaci pozíciójának romlásával párhuzamosan a főváros családi házas kerületeiben 2023 III–IV. negyedévében árcsökkenés mutatható ki, míg a nagyrészt többlakásos lakásállománnyal jellemezhető pesti belső és átmeneti kerületekben alig mozdultak el az árak az év eleji szintről.
- A balatoni agglomerációban éves szinten 13%-kal nőtt a fajlagos lakásár 2023-ban. Az éves csúcsot jelentő II. negyedévi 738 ezer forintról a IV. negyedévre 683 ezerre esett vissza a használt balatoni lakások ára.
- A budapesti agglomerációban a 2023. évi árszint mérsékelten, 2,3%-kal haladta meg a 2022. évit, és az év során folyamatosan csökkentek a lakásárak: az I. negyedévi 641 ezer forintról a IV. negyedévre 603 ezer forintra. A budapesti agglomerációban a családi házak négyzetméterára 2023-ban 2,6%-kal kevesebb volt, mint egy évvel korábban, ugyanakkor a többlakásos lakóházakban 5,3%-kal drágábban keltek el a lakások.
- A Dunántúlon 2023-ban átlagosan 8,4%-kal került többe a lakások négyzetmétere. Az év során az árak lassan, de folyamatosan emelkedtek, ám a IV. negyedévben a panellakások ára már nem nőtt tovább, a családi házaké pedig számottevően csökkent. A társasházi lakások ára ugyanakkor az év utolsó negyedévében is tovább nőtt Dunántúl nagyrégióban.
- Az ország keleti felén a 2023. évi lakásárak 4,9%-kal haladták meg az egy évvel korábbit. Az év eleji emelkedés után az év végére mindegyik lakástípus ára csökkent.
- Több vidéki nagyvárosban is megtorpant a lakásárak növekedése az év végére. Kivételt képez Debrecen, ahol a folyamatos áremelkedés hatására az árak már meghaladják a korábban legdrágábbnak számító Győrét. Miskolc lakáspiacának elmaradása az elmúlt két évben fokozódott, lakásárai egyre inkább elszakadnak a többi nagyvárosétól.
Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
