Nagyon nem mindegy, hogy ki milyen lakásfejlesztési projektben tervezi megvásárolni az új otthonát. Az egyéb veszélyeken felül, a projekt időbeli csúszásának komoly anyagi következményei lehetnek, ha ugyanis a ház végül csak 2019 után készül el, a vásárlás során már 27 százalék áfát kell fizetnie a vevőknek, hiába foglalózták le korábban az ingatlant. Elsőre ugyan még távolinak tűnik ez a határidő, de az ilyen mértékű csúszás a jelenlegi számok alapján akár valós veszély lehet. A Budapesti Lakáspiaci Riport által követett projektek esetében, a meghirdetett valamivel közel 15 400 lakás közül 6300 esetében már most módosult 1-2 negyedévvel az átadás dátuma, míg 1200 esetében már 1 éves tolódást regisztráltak.


Már többször foglalkoztunk vele, hogy mennyire fontos, hogy megbízható fejlesztőtől vásároljuk meg új otthonunkat. Egy kevésbé felkészült beruházó ugyanis a jelenlegi piaci körülmények között könnyen megcsúszhat a projekttel, sőt olyan is előfordulhat, hogy végül meg sem tudja építeni a házat. A legnagyobb veszély a jelenlegi piacon a kivitelezőhiány miatt fenyegetheti a fejlesztőket és így a lakásvásárlókat. A lakóingatlan építések felfutásával párhuzamosan ugyanis az irodaházak is gomba módon szaporodnak, miközben több állami beruházás is elindulhat, melyek mind ugyanazt az egyébként megtépázott kivitelezői kapacitást használnák.

Ráadásul a lakáspiaci szereplők nincsenek könnyű helyzetben a versenyben, a kivitelező cégek a legkockázatosabb munkának ítélik a három közül, így szívesebben választanak más típusú projekteket. Ehhez jön még hozzá nehezítő tényezőként , hogy a nagy kereslet miatt a kivitelezési költségek jelentősen emelkednek, egy rosszul beárazott projektnél ez könnyen azt is jelentheti, hogy a vállalkozó nem tudja megvalósítani a beruházást, a vásárlók pedig futhatnak a pénzük után.

Miért nem mindegy hogy mikor készül el a lakás

A lakás el nem készülését biztosan senkinek nem kell elmagyarázni, hogy miért veszélyes. Már befizetünk előlegeket, amikor eldöntjük, hogy megvásárolunk egy adott ingatlant, egy bedőlt projekt esetében azonban kérdéses lehet, hogy visszakapjuk-e a fenti összeget. Minél több előleget kell befizetnünk a lakás tényleges elkészülte előtt, valójában annál többet kockáztatunk. De miért veszélyes a projekt csúszása? Amennyiben a lakásvásárlás előtt a korábbi ingatlanunkat értékesíteni kellett a finanszírozhatóság miatt, sokkal hosszabb ideig kényszerülhetünk alternatív lakhatási megoldás alkalmazására, a mostani magas bérleti díjak mellett, ez komoly anyagi terhet jelenthet.

De a legnagyobb veszély, hogy a projekt olyan sokat csúszik, hogy esetleg 2019. december 31 után készül csak el, ami egyben azt jelentheti, hogy -amennyiben a jelenlegi szabályozás nem változik - már ismét 27 százalékos áfakulcs megfizetése mellett vehetjük meg csak a lakást. Bár azt mondhatjuk, hogy 2019 vége még messze van, de látni kell, hogy a jelenleg a piacon lévő lakások jelentős része későbbi határidővel készül el, a legtöbb esetében 2018-ra tehető az átadás, de számos projektet már 2019-re is meghirdettek. Még ekkor is talán sokan azt gondolják, hogy bőven van idő, de a Budapesti Lakáspiaci Riport legfrissebb adatain azért érdemes elgondolkodni.

Jelenleg az adatbázisban szereplő - 4-nél több lakást tartalmazó projektek esetében -
a 15 368 lakásból közel 1760 már elkészült, kicsit több mint a fele 8062 áll építés alatt, ugyanakkor 4012 esetében bár a lakások meghirdetése megtörtént, az építkezés még nem indult el, vagyis a lakás még csak a tervező asztalon létezik. Ez utóbbiak nagy számát látva még nagyobb kérdés, hogy a már egyébként is szűkös kivitelezési kapacitásokat mely projekteknek sikerül lekötnie. Ehhez csak még újabb adalék, hogy mint a Budapesti Lakáspiaci Riport jelentőséből kiderül, 2018-ban 9 ezernél is több lakásnak kellene elkészülnie, amely számot egyedül a 2005-ös vállalkozói lakásépítés haladta meg, vagyis az átadások egy jó része problémás lehet a szűkös kapacitások miatt.

Már most is vannak jelentős csúszások

De visszatérve az előbbiekben már felvetett problémára, mennyire reális a veszélye annak, hogy projektek csúszhatnak, akár nem is keveset. Természetesen jósgömbünk nincsen, hogy ezt előre megmondjuk, de a jelenlegi adatok azt mutatják, hogy bizony van rá esély. A most hirdetett lakások közül ugyanis nem éri el a 6000-et azoknak a száma, melyek esetében nem csúszott, vagy csúszik egyelőre az átadása. 6300 lakás esetében a fejlesztők már most is módosítottak a befejezés dátumán, az eredeti tervekhez képest 1-2 negyedévvel eltolták a Budapesti Lakáspiaci Riport által a korábbi negyedévben követett projektek alapján. Ráadásul 1200 otthon esetében az induló bejelentéshez képest már egy évet tolódott a várható átadás időpontja.