Az elmúlt napokban sokat foglalkoztunk a CSOK Plusszal, a témáról írt cikkeink itt találhatók.
Mekkora lesz a CSOK Plusz törlesztőrészlete, és mennyivel jobb ez egy piaci lakáshitelnél?
Csák János miniszter szerda esti bejelentése alapján az eddigi visszatérítendő támogatás helyett egy fix 3%-os kamatozású kamattámogatott lakáshitel lesz a 2024. január 1-jétől elérhető CSOK Plusz kizárólag házaspárok számára. A futamidő 10-től 25 évig terjedhet, és az első évben a tőkét nem kell törleszteni, csak a kamatot. Ezt figyelembe véve számoltuk ki a törlesztőrészleteket úgy, hogy egyelőre a gyermekek érkezésével még nem számoltunk.
Az egy gyermeket vállalók számára felvehető legfeljebb 15 millió forintos hitelösszeg törlesztőrészlete 25 éves futamidő mellett az első évben 37 500 forint lesz, a második évtől 73 ezer forint. Ez utóbbi 43 ezer forint megtakarítást jelent egy hasonló, 8%-os kamatozású piaci lakáshitelhez képest. A két gyermek után járó 30 milliós hitelösszegnél 185 ezer, a három gyermek után járó 50 milliósnál 142 ezer forintos havi megtakarítás érhető majd el, ami egyértelműen a CSOK Plusz javára billenti a mérleget a piaci lakáshitellel szemben.
Ehhez jönnek még hozzá a gyermekek érkezésekor esedékes kedvezmények. A miniszter bejelentése után a második gyermektől gyermekenként 10 millió forintot fog elengedni az állam, de hogy ki számít pontosan második gyermeknek, azt nem tisztázták még. Mi azt feltételeztük, hogy a babaváró hitelhez hasonlóan a második újonnan (vagyis a hitelfelvétel után) születő gyermektől él majd ez a támogatás. A különböző szituációkat alábbi táblázatunk mutatja be. Mint látható, az a házaspár, amelynek még nincs gyermeke, de vállal egyet, akár 15 millió forintra jogosult, akinek viszont már van egy, és még egyet vállal, az 30 milliót, akinek pedig már kettő van, és úgy vállal egyet, az akár 50 milliót is felvehet.
Ha egy ma még gyermektelen házaspár felveszi a 15 milliót, és születik egy gyermeke, attól még nem fog csökkenni a törlesztőrészlete, hiszen nincs második gyermek, amelyik után jogosultak lennének a hitelelengedésre, fennmarad tehát a 73 ezer forint körüli törlesztőrészlet. Ha viszont ugyanez a házaspár két gyermeket vállal, felveszi a 30 milliót, és négy év múltán meg is születik a második gyermekük, onnantól fogva az addigi 146 ezer forint helyett havi 93 ezer forintot kell törleszteniük. Ha pedig három gyermeket vállalnak, felveszik az 50 milliót, és a hatodik év múltán a harmadik új gyermek is megszületik, akkor
majdnem a felére esik a törlesztőrészletük ahhoz képest, mint amikor még nem volt, vagy csak egy gyermekük volt.
A miniszteri bejelentés alapján minden gyermek érkezése után egy évnyi törlesztési moratórium is igényelhető, de ezzel az egyszerűség kedvéért nem kalkuláltunk.
Mekkora jövedelem kell a CSOK Pluszhoz, és mennyivel jobb ez egy piaci lakáshitelnél?
Hogy mekkora jövedelem kell egy lakáshitel felvételéhez, azt természetesen nem a csak kamatfizetést tartalmazó első év törlesztőrészlete alapján határozzák meg a bankok, és nem is a hitelelengedést követő időszak törlesztőrészlete alapján. Ehelyett a második évtől esedékes azon időszak legmagasabb törlesztőrészletét nézik majd, amikor még nem lesznek jogosultak a második gyermek után járó hitelelengedésre. A Magyar Nemzeti Bank adósságfékszabályai alapján a fix kamatozású lakáshitelek törlesztőrészlete a házaspár nettó jövedelmének 50%-áig terjedhet, de ha a nettó jövedelem eléri a 600 ezer forintot, akkor annak 60%-áig.
Ennek megfelelően a 25 éves futamidejű, 15 milliós CSOK Pluszhoz elég összesen 146 ezer forint összesített nettó jövedelmet felmutatnia a házaspárnak. Legalábbis a „központi” adósságfékszabályok alapján, de természetesen az egyes bankok ennél akár jóval szigorúbb szabályokat is alkalmazhatnak. Ezzel a lehetőséggel általában élnek is. A 30 milliós CSOK Pluszhoz a jegybank szabályai alapján minimum 293 ezer forintos nettó jövedelem szükséges a házaspár részéről, míg az 50 millióshoz 488 ezer. Ha a hitelfelvevők nem a 25 éves futamidőt választják, hanem annál rövidebbet, akkor ezek a jövedelemhatárok felfelé változnak. Akármelyiket választja is a hitelfelvevő pár, sokkal kisebb jövedelemre van szükségük, mint ha a 8%-os piaci lakáshitelt vennék fel. A 25 éves futamidejű hitelek többsége esetében például
csaknem 60%-kal kellene magasabb jövedelmet felmutatniuk, ha inkább a jelenleg elérhető piaci kamatozású lakáshitelt vennék fel.
Mennyit kell visszafizetni a CSOK Pluszból, és mennyivel jobb ez egy piaci lakáshitelnél?
Alapesetben egy fix kamatozású lakáshitel teljes visszafizetendő összegét három dolog határozza meg: a felvett hitelösszeg, a futamidő és a kamat, az esetleges díjakat is figyelembe véve. Ennek megfelelően előre meg lehet mondani, hogy egy 15 milliós, 8%-os lakáshitelből a futamidő során 34,7 millió forintot kell visszafizetni. Ugyanez a 30 milliós lakáshitelnél 69,5 millió forint, az 50 milliós hitelnél 115,8 millió forint. Mindez elég horrorisztikusan hangzik, ezért is vesznek fel manapság kevesen piaci kamatozású lakáshitelt.
Ezzel szemben a CSOK Plusz visszafizetendő összege sokkal barátságosabb. A 15 milliós összegre hitelelengedés nélkül is csak 21,5 millió forintot kell majd visszafizetni, figyelembe véve az első évben esedékes kamatfizetéseket is. A CSOK Plusz igazi előnye e téren azonban nem ebben az esetben jön elő, hanem amikor a hitelelengedésre is jogosulttá válik a házaspár. Ha például két gyermeket vállalnak, így elengednek nekik 10 milliót a negyedik év végén, akkor a 30 milliós összegből kamatokkal együtt is csak 29,5 millió forintot kell visszafizetniük. Ebben az esetben olyan lesz a hitel, mintha negatív, egészen pontosan - 0,1%-os kamat mellett vették volna fel.
Természetesen még kedvezőbb a kép, ha két gyermek után is igénybe tudják venni a 10 milliós hitelelengedést: ha a hatodik év végén az 50 millió forintból még a második 10 milliót is elengedik, akkor a teljes visszafizetendő összeg 45,1 millió forintra csökken, és matematikailag olyan lesz a hitel, mintha - 0,8%-os kamattal vették volna fel. Természetesen
minél korábban érkeznek a gyermekek, annál kedvezőbb a konstrukció így számolt „elméleti kamatozása”,
hiszen a kisebb tőketartozásra annál kisebb kamatfizetés jut a futamidő hátralévő részében.
Mi az, amit már tudunk a CSOK Pluszról?
A miniszteri bejelentésből és az azt követően kiadott pontosításból az alábbiakat tudjuk a CSOK Pluszról:
- vissza nem térítendő támogatás helyett kamattámogatott hitel lesz 3%-os fix kamatozás mellett,
- meglévő gyermekek után nem lesz igénybe vehető, csak újonnan vállalt gyermekek után,
- kizárólag házaspárok vehetik igénybe, egyedülállók és élettársi kapcsolatban élők nem,
- a feleségnek 41 év alattinak kell lennie, de 2024-ben és 2025-ben a 12. hetet elért várandóságot igazoló idősebb nők is igénybe vehetik,
- a meglévő és a vállalt gyermekeket egyaránt figyelembe véve egy gyermek után 15, kettő után 30, legalább három után 50 millió forint vehető fel,
- a második (vélhetően újonnan születő) gyermektől gyermekenként 10 millió forint hitelelengedés vehető igénybe,
- új építésű lakás vásárlására és építésére, használt lakás vásárlására, meglévő felújítására és bővítésére egyaránt igénybe vehető lesz,
- első lakás esetén 80 millió forintos ingatlan-értékhatárig vehető igénybe, más esetekben ez 150 millió forint lesz,
- telekvásárlásra nem használható fel,
- a futamidő 10-től 25 évig terjedhet, az első évben csak kamatot kell törleszteni,
- minden egyes gyermek érkezése után egy évig törlesztési moratórium is igénybe vehető,
- a CSOK Plusz az 5000 fő alatti preferált kistelepüléseken továbbra is elérhető falusi CSOK-kal kombinálható lesz,
- továbbra is elérhető lesz új lakás vásárlásra esetén az illetékkedvezmény a falusi CSOK és a CSOK Plusz igénybe vevői számára.
Mi az, amit még nem tudunk a CSOK Pluszról?
Néhány kérdés továbbra is tisztázatlan, többek között:
- milyen követelményeknek kell megfelelniük a CSOK Plusz-os ingatlanoknak?
- mennyi idő alatt kell teljesíteni a gyermekvállalást?
- milyen tb- és munkaviszony-követelmények lesznek?
- meddig kell a CSOK Plusszal vásárolt ingatlanban élni?
- mi történik, ha több gyermek születik az előre vállaltnál?
- mi lesz a „büntetés”, ha nem születik meg időben a vállalt számú gyermek?
- mekkora lesz a bankok számára érdekes kamattámogatás és esetleges közvetítői díj mértéke?
- megmarad-e az áfa-visszatérítés, illetve áfamentesség lehetősége, ami a CSOK mellé is igénybe vehető volt?
Címlapkép forrása: Getty Images
