Otthon Start: rajtvonalhoz állt mindenki, megszólaltak a bankok

Miben versenyeznek a bankok?

Szeptember 1-jével majdnem minden bank belép az Otthon Start Programba, az érdeklődések, előregisztrációk eddigi fogadása mellett lehetővé téve most már magát a hiteligénylést is. Az állami kamattámogatás révén elérhető, óriásplakátokon is szereplő fix 3%-os kamat a felső jogszabályi korlátot jelenti csak, tehát elmozdulhatnak ettől a bankok lefelé is, ám elsősorban nem a kamatban fognak egymással versenyezni az ügyfelekért:

• úgy tudjuk, legfeljebb két-három bank vinné le esetleg a kamatot (nem is biztos, hogy minden ügyfélnek) 2,5-2,8% környékére, de tudomásunk szerint az induláskor még ők is a 3,0%-os kamatban gondolkodnak, és a versenytársak lépéseire reagálva dönthetnek esetleg alacsonyabb kamat mellett,
• a legjellemzőbb anyagi ügyfélösztönző a harmadik félnek járó (közjegyzői, értékbecslői, földhivatali) díjak teljes részleges elengedése vagy folyósításkori megfinanszírozása lehet,
• az Otthon Start-ügyfelek számára kínált kedvező számlacsomagok, esetenként ajándékutalványok is szerepelnek egyes bankok terveiben, viszont
• úgy tudjuk, nem várható, hogy a babaváró hitel bizonyos időszakaihoz hasonlóan több százezer forintos folyósítási vagy más „saját” engedményekkel csalogassák az ügyfeleket a bankok.

Lesznek viszont eltérések a minimális hitelösszeg és futamidő szempontjából is, amelyek bizonyos ügyfelek számára egyik vagy másik bank mellett dönthetnek. A Bankmonitor gyűjtése alapján ezeket foglalja össze alábbi táblázatunk.

Akár a másfélszeresére ugorhat a lakáshitelezés

Ami a lakáshitelek eddigi piacát illeti:

• az idei első félévben havi átlagban 135 milliárd forintot helyeztek ki a bankok, ami az egy évvel korábbi 107 milliárdhoz képest 26%-os növekedést jelentett,
• a piaci hitelkamatok lényegében 2024 tavasza óta szorosan 6,5% környékén ingadoztak, miközben a gyermekvállaláshoz kötött CSOK Plusz és falusi CSOK-hitel 3%-os támogatott hitelkamattal futott,
• az államilag kamattámogatott hitelek (CSOK Plusz, falusi CSOK-hitel) aránya az előző évi 27%-ról 20%-ra csökkent az első félévben, miután a CSOK Plusz vesztett előző évi lendületéből,
• az új lakáshitelszerződések száma 41 ezer volt hat hónap alatt, ami az egy évvel korábbi 38 ezerről 8%-os növekedést jelentett, tehát nem ez volt a növekedés elsődleges motorja,
• hanem az átlagos hitelösszeg növekedése, ami 16,8 millióról egy év alatt 19,7 millió forintra, több mint 17%-kal nőtt,
• a növekedés motorját a használt lakások vásárlásra jelentette, az új lakások aránya 16-19% között ingadozott,
• összességében a háztartások lakáshiteltartozása június végén 6069 milliárd forintra rúgott, vagyis egy év alatt dinamikus ütemben, 15%-kal emelkedett, és a teljes háztartási hitelállomány csaknem 52%-át adta.

Nominális csúcson dübörgött tehát az Otthon Start Program nélkül is a lakáshitelezés,

erre tesz most rá egy lapáttal az új lehetőség, amely a piaci kamatoknál mintegy 3,5 százalékponttal alacsonyabb kamata révén jelentősen megemeli a keresletet, különösen az első lakásukat vásárlók körében, illetve azoknál a nem elsőlakás-tulajdonosoknál, akik az elmúlt 10 évben legfeljebb 50%-os, vagy kis értékű (15 millió alatti értékű), esetleg haszonélvezettel terhelt és a haszonélvező által lakott lakástulajdonnal rendelkeztek.

Hogy milyen volumenváltozásokat okoz az Otthon Start Program a lakáshitelezésben, arról csak kevés bank mert megkeresésünkre becslést adni:

• az MBH Bank szerint az Otthon Start bejelentése előtt a bank által becsült 1700 milliárd forint lakáscélú hitelkihelyezéshez képest további 300–350 milliárd forinttal nőhet a volumen 2025-ben, várakozásaik szerint a kereslet túlnyomó része 2026 első felének végéig fog megjelenni a piacon az Otthon Start Program keretében. Ginzer Ildikó vezérigazgató-helyettes emellett a Portfolio-nak adott interjújában elmondta, hogy a negyedik negyedévben az utóbbi hónapok 140-150 milliárdjáról havi 220-240 milliárd forintra kúszhat fel a kihelyezés, amiből várakozásaik szerint 50-60 milliárd lehet a piaci és 170-180 milliárd az Otthon Start lakáshitel. Hosszabb távon persze csökkenhet a programba tartozó hitelek aránya, így könnyen teljesülhet az a piaci várakozás, amely 50-60%-os Otthon Start aránnyal számol, de kezdetben ez magasabb, 70-80% lehet. Szerinte az idei utolsó negyedévben 15 ezer hitelszerződés megvalósulása történhet meg, átlagosan 35-36 millió forint körüli összegben.
• a K&H Bank szerint a lakáshitel-szerződéskötések több, mint fele, 50-60%-a lehet Otthon Start hitel a következő egy évben, a CSOK Plusz-hitelekkel együtt így akár 70 százalék felett is lehet a kamattámogatott hitelek aránya. A bank arra számít, hogy az év utolsó negyedében a lakáshitelpiac volumene akár 50 százalékkal is meghaladhatja a tavalyi év azonos időszakát, ez egyébként havi mintegy 175 milliárd forintnyi kihelyezést jelentene a teljes piacon,
• a CIB Bank szerint jelentős érdeklődés mutatkozik a termék iránt, így akár a lakáshitel-szerződéskötések 50-60%-a lehet Otthon Start hitel. Jelentősen megnövelheti már idén is a hitelkihelyezést, ez a várakozásaik szerint a jövő évben is kitart, így a 2026-os lakáshitelpiac egészében több mint 2000 milliárd (vagyis havi átlagban lényegében 170 milliárd forint körüli) hitelkihelyezésre számítanak az MNB által 2024 felétől 2025 feléig kimutatott éves 1518 milliárd forint után,
• a Raiffeisen Bank szerint arányaiban minden harmadik lakáshitel szerződéskötés kapcsolódhat az Otthon Start Programhoz részben vagy egészben. Jelentős érdeklődés tapasztalható, erre tekintettel nagyobb kihelyezésre lehet számítani, de a pontos mértéket a bankszektor egészére vonatkozóan még nem látják,
• a Gránit Bank szerint a következő egy évben a lakáshitel igénylések 40-50%-át is kiteheti a bankszektor egészében az Otthon Start hitel, így ez százmilliárd forintokban mérhető összeg lehet.

A becslést adó bankok várakozása tehát jellemzően az, hogy

a havi lakáshitel-kihelyezések a bejelentés előtti 140-150 milliárdról 170-240 milliárd forint közé emelkedhetnek.

Hozzá kell tenni, hogy augusztusban és szeptemberben várhatóan a szokásosnál kisebb szerződéskötési volument mutatnak majd a statisztikák, hiszen a hitelfelvevők egy része a piaci lakáshitel felvétele helyett megvárta az Otthon Start Program elindulását. Önmagában ez az elhalasztott keresletrealizálás is csúcsra járathatja a lakáshitel-szerződések havi volumenét, a pótlólagosan megjelenő keresletről nem is beszélve.

Mivel készültek a bankok?

Saját kondícióikat, különösen kedvezményeiket egészen az indulásig féltve őrzik a bankok, de kérdésünkre elárulták az alábbiakat:

OTP Bank: Bizonyos ügyintézési költségeket elenged a bank ügyfelei számára. Rendszeresen díjkedvezményes akciókat hirdetnek, így lesz ez most az Otthon Start Program esetén is, továbbá egyéb termékelőnyöket is biztosítanak, ilyen például évnyerő szolgáltatásuk, ami az első évben türelmi idős törlesztéssel jelentős havi részlet különbséget jelenthet a beköltözéssel kapcsolatos költségek kompenzálására. Előzetes értékbecslésükkel még az adásvételi szerződés megkötése előtt megbizonyosodhat az ügyfél, hogy a lakhatási feltételeknek megfelel a kiszemelt ingatlan. Jelenleg jogosultságellenőrző lista áll rendelkezésre a bank honlapján, de a termék tervezett indulására készülnek a honlapon termékkalkulátorral és jogosultság ellenőrző kalkulátorral is. Érdemes előzetesen tájékozódni a bank honlapján és a szükséges dokumentációt beszerezni, hogy minél kevesebb esetben legyen szükség hiánypótlásra. Érdemes hitelképességvizsgálatot is előzetesen elvégezni és előzetes értékbecslési szolgáltatásukat is igénybe venni, hogy a felesleges költségektől megkíméljék ügyfeleik magukat – közölték.

MBH Bank: Már augusztusban elindította bank a honlapján a regisztrációs felületet. Az MBH Banknál az Otthon Start Program keretében promóciókkal és kedvezményekkel is készülnek a hitel igénybevevőinek, amelyekről Ginzer Ildikó vezérigazgató-helyettes részben már beszélt a Portfolio-nak, részben pedig a hivatalos hirdetmények megjelenését követően tudnak nyilatkozni róluk. Mint írták, az MBH Bank egyedülálló, komplex otthonteremtési ökoszisztémát kínál: ügyfeleiket az első lépésektől egészen a beköltözésig támogatják.

K&H Bank: Megkezdődött a banknál a munka a szeptemberi indulás előtt. Már lehetőséget nyújtanak előminősítésre, értékbecslésre minden érintett számára. Augusztus 18-tól lehet a K&H Banknál értékbecslést indítani az Otthon Start hitellel megvenni tervezett ingatlanokra. Más bankokhoz hasonlóan azt javasolják az ügyfeleknek, kérjenek előzetes értékbecslést, illetve hitelbírálatot, továbbá nagyon alaposan győződjenek meg arról, hogy jogosultak a támogatásra.

Erste Bank: A hitelintézet az elsők között biztosította az előregisztráció lehetőségét az Otthon Start Lakáshitel iránt érdeklődő ügyfelei számára. Az előregisztrálók akár az elsők között tudják igényelni az új, kamattámogatott lakáshitelt.

Raiffeisen Bank: Ha minden feltétel és szükséges dokumentum rendelkezésre áll, az igénylő megfelel a jogszabályi és hitelbírálati feltételeknek, akkor a szerződéskötés a jóváhagyáshoz képest a szerződéstervezet megismerésére előírt 3 napos határidőt követően megtörténhet. Azt írták, a Raiffeisen Bankra egyébként is jellemző gyors hitelbírálatot ígérik ügyfeleiknek, valamint valamennyi kérdésben felkészült, szakértői tanácsadást. Elsődlegesen a saját költségvetés készítését, a hitel futamidejének és törlesztőrészletének felmérését javasolják az ügyfeleknek. A hitel felvételének a jelenleg ismert jogszabályi feltételek alapján nincs határideje, ezért érdemes megfontoltan belevágni.

UniCredit Bank: Várakozásaik szerint a máris jelentős érdeklődés alapján sokan ezt a hiteltípust fogják igényelni más hitel helyett. A minél gördülékenyebb ügyintézést azzal tudják az érdeklődők segíteni, hogy előzetesen tájékozódnak a pontos feltételekről – ebben weboldalukon, bankfiókjaikban, illetve telefonos ügyfélszolgálatukon tudnak segíteni –, illetve azzal, hogy előkészítik az ügyintézéshez szükséges dokumentációt.

Gránit Bank:  Aki nem szeret fiókba járni, közvetítővel egyeztetni, azok számára a Gránit Bank digitális ügyfélfiókja, az elektronikus ügyintézés, a videóbankos, telefonos vagy akár személyes segítségnyújtás, illetve a Gránit Guru 24 órás rendelkezésre állása önmagában is előnyt jelent. A bank agentic AI alapú chatbotja, a Gránit Guru a nap 24 órájában megválaszolja az Otthon Starttal kapcsolatos kérdéseket, máig közel 1000 – ténylegesen az Otthon Start programmal kapcsolatos kérdést válaszolt meg, valamint kérésre kalkulál is. Emellett a banki ügyintézők már augusztus közepe óta folyamatosan hívják a hitelfelvételre regisztrált több mint 2000 feliratkozót. Szeptember 1-jétől válik elérhetővé a Bank Hitelmix kalkulátorának azon felokosított verziója, amely komplex módon, az Otthon Start hitellel kibővítve a piacon egyedülállóan kombinálja az összes korábbi állami kedvezményes hitelt (beleértve a babaváró hitelt és a CSOK Pluszt) a piaci jelzáloghitellel együtt. A személyre szabott kalkulációt követően az ügyfél a digitális ügyfélfiókon keresztül be is adhatja a kérelmét. Így a hitelfelvételhez kapcsolódó előkalkuláció, és a hiteligénylés is online, otthonról megoldható. Azt javasolják az ügyfeleknek, figyeljenek a jogosultsági feltételek teljesítésére: különösen a 2 éves tb-jogviszony meglétére és a szükséges önerő meglétére, hiszen az MNB rendelete alapján nem mindenki jogosult 10% önerővel hitelt felvenni, mellett az ingatlan vételár korlátokra, az 5 éves elidegenítési és terhelési tilalomra, valamint a jövedelemarányos törleszőrészlet (JTM) szabályozásba foglaltaknak megfelelő jövedelemelvárásokra hívták fel a figyelmet.

CIB Bank: A CIB Jelzáloghitel-tervező kalkulációval – amely egy több megoldást bemutató kalkuláció – segítenek az ügyfeleknek meghatározni a maximálisan felvehető kölcsönösszeget, illetve előminősítési szolgáltatást is biztosítanak az előzetes értékbecslési szolgáltatáson felül. Célszerű gondosan tájékozódni az igénylési, jogosultsági feltételekről, illetve fontos szempont a felelősen megválasztott törlesztőrészlet nagysága és a felelős hitelezés.

Az erről információt nyújtó bankok mindegyike a minimálbér feletti jövedelemmel rendelkező ügyfeleket várja, ez alatti jövedelemmel az egyedüli hitelfelvevők számára, úgy tűnik, nincs lehetőség a programban való részvételre. Az adóstárs azonban aranyat érhet, ahogy erről alábbi cikkünkben részletesen írtunk:

Mennyivel jobb, mint a piaci lakáshitel?

Hitelfelvevői szempontból az Otthon Start melletti leggyakoribb érv a teljesen fix kamatozás mellett (amit egyes piaci konstrukciók is tudnak) a hitel piaci kamatozású hitelekénél alacsonyabb törlesztőrészlete. A piaci lakáshitelek átlagosan 6,5%-os kamatával szemben legfeljebb 3%-os fix kamattal vehető fel az Otthon Start. 20 éves futamidő mellett például 26%-ot spórolhatunk meg havonta, ahogy alábbi táblázat saját számításunk alapján mutatja.

Lesznek azonban, akik nem az alacsonyabb törlesztőrészlet, hanem az ugyanakkora havi teher mellett felvehető magasabb hitelösszeg, és a vele elérhető értékesebb lakás miatt találják kedvezőbbnek az Otthon Startot. 20 éves futamidő mellett például 34%-kal nagyobb hitelösszeg érhető el ugyanakkora törlesztőrészlet mellett - mutatja szintén a Portfolio számítása.

Megint mások számára az lehet vonzó az Otthon Startban, hogy nem kell olyan hosszú időre eladósodni vele, mint egy piaci hitellel. A piaci lakáshitelével mint alternatívával megegyező törlesztőrészlet és hitelösszeg mellett a futamidő 20 évről például kevesebb mint 14 évre rövidíthető a kamattámogatásnak köszönhetően.

Ha drágulnak a lakások, eltűnik a hitel előnye?

Júliusi számításunk során megnéztük, mekkora áremelkedésnek kell bekövetkeznie, hogy beigazolódjon az a sokak által emlegetett baljós forgatókönyv, amelyben a vásárlók rosszabb helyzetbe kerülnek, mint eddig egy átlagos piaci hitellel. Alábbi táblázatunkban kilenc különböző eseteket mutatunk be arra, hogy

• fix 10, 30, illetve 50 milliós önerő, illetve
• fix 15, 20, illetve 25 éves futamidő mellett

mekkora lakásáremelkedés esetén kerülünk vissza törlesztőrészletben és teljes visszafizetendő összegben a piaci lakáshitel szintjére. Mint látható,

kisebb önerő mellett 20-33%-os, nagyobb önerő mellett akár 10-18%-os lakásdrágulás is elég ahhoz, hogy visszajussunk a piaci kamatozású lakáshitel kevésbé kedvező pozíciójába.

Minél nagyobb az önerő, és minél rövidebb a futamidő, annál kisebb az Otthon Start hitel előnye a piaci kamatozású hitellel szemben, és annál kisebb lakásár-emelkedés is elég ahhoz, hogy ez az előny eltűnjön. Durva becslésünk szerint 20% körül lehet az a lakásár-emelkedés, amelynél a leendő Otthon Start-hitelfelvevők többsége már nem jár jobban az Otthon Start hitellel, mint egy átlagos piaci lakáshitelből finanszírozott, a termék bevezetését megelőző lakásvétellel. A nagy kérdés persze az, mikor fog ide eljutni a magyar lakáspiac.

Portfolio Future of Finance 2025

Az Otthon Start Porgram is kiemelt téma lesz a Portfolio szeptember 18-ai Future of Finance 2025 konferenciáján. Nem érdemes lemaradni a szakmai rendezvényről!

Információ és jelentkezés

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images