Kisbefektetők tragédiája: akkor ülünk az ingatlanvonatra, amikor már késő?
Befektetés

Kisbefektetők tragédiája: akkor ülünk az ingatlanvonatra, amikor már késő?

Őrült ütemben öntötték az elmúlt években a pénzt az ingatlanalapokba a magyar befektetők, a legkomolyabb hozamokról viszont úgy tűnik, lemaradtak. Az ingatlanmánia jól láthatóan hozzájárult az egyébként főleg kereskedelmi ingatlanok bérletéből hasznot húzó ingatlanalapok értékesítéséhez, erre a jelenségre pedig tudatosan felültek a bankok és brókerek is.

Ingatlanalapok: suffering from success

2008-ban kirobbant a világgazdasági válság, az ingatlanalapok befektetőin pedig olyan pánikhangulat lett úrrá az ingatlanpiaci összeomlás miatt, hogy a PSZÁF átmenetileg korlátozta a befektetési jegyek forgalmazását, mert félő volt, hogy a rohamosan megszaporodott pénzkivételi igényeket az alapkezelők már nem tudták fedezni. Az MNB és az ingatlan-alapkezelők által is vitatott lépés nem sokat javított a hangulaton, a következő években több százmilliárd forint hagyta el az ingatlanalapokat.

Aztán jött az alacsony kamatok világa, helyreállt a gazdaság, felmentek a bérleti díjak és beindult az ingatlanmánia: 2013-tól 2018 végéig 400 milliárd forintról egészen 1545 milliárd forintra nőtt az ingatlanalapok kezelt vagyona.



Kisbefektetők tragédiája: akkor ülünk az ingatlanvonatra, amikor már késő?
Az ingatlan-befjegyek értékesítése 2013-ban fordult pozitív irányba, de különösen 2015-ben lódult meg: ebben az évben majdnem duplájára nőtt az ingatlanalapok befektetési jegyeinek nettó forgalma, 70 milliárd forintra, aztán a növekedés üteme minden évben hasonlóan dinamikus maradt: 2016-ban 170 milliárd, 2017-ben 280 milliárd, 2018-ban pedig nettó 430 milliárd forintnyi befektetői vagyon ömlött az ingatlanalapokba.

Kisbefektetők tragédiája: akkor ülünk az ingatlanvonatra, amikor már késő?
Részben az ingatlanalapok vagyonának sosem látott növekedése miatt döntött nemrég az MNB úgy, hogy T+180 napra korlátozza az ingatlanalapok visszaváltási idejét, hiszen ha egy újabb sokk éri az ingatlanpiacot, ekkora vagyonnak a hirtelen likvidálása már gondot okozna. Az intézkedés egyébként az alapok népszerűségének növekedését is valószínűleg csorbítja majd egy kicsit:

Megérte felülni a vonatra?

Ha befektetésről van szó, gyakran előfordul, hogy a múltbéli hozamot figyelve akkor hype-olnak egy befektetési eszközt, amikor a jövőbeli hozama már kevésbé attraktív, az ingatlanalapoknál ez a jelenség különösen problémás lehet.

Az ingatlan-alapkezelők jóval lassabban tudnak új befektetéseket tenni, ha beáramlik a pénz az alapba, hiszen mégis komplett irodaépületeket kell vásárolniuk és kiadniuk, amíg ez meg nem történik, az újonnan befizetett összegeket biztonságos, likvid eszközökbe fektetik.

Mivel ezek hozama jelenleg elég alacsony, összességében elmondható, hogy rövid távon rontja az alapok átlagos hozamát a túlzott, hirtelen érdeklődés.

Az öt legnagyobb ingatlanalap nettó értékesítési számait és ezek súlyozott éves átlag hozamát szemlélve megállapíthatjuk, hogy a múltbéli hozamok alapján való befektetés pedig az ingatlanalapok piacára is jellemző. Míg 2008-ban épphogy pluszban zárt a jelenleg top 5 ingatlanalap, a következő években közel 8%-ig felszaladt a legnagyobbak átlaghozama. Ezután gyakorlatilag minden évben csökkenni kezdett, miközben az értékesítés jól láthatóan növekedett.

Kisbefektetők tragédiája: akkor ülünk az ingatlanvonatra, amikor már késő?
(Ezen a charton csak az A-sorozatokat vettük figyelembe.)

Azért a top 5-tel foglalkoztunk, mivel ezek több mint 77%-át adják az ingatlanpiacnak, adataikból átfogó képet kaphatunk a piac változásairól.

Kisbefektetők tragédiája: akkor ülünk az ingatlanvonatra, amikor már késő?
A koncentráció egyébként korábban is hasonló volt: a jelenleg BAMOSZ-tag alapok közül a legnagyobbak 2008-ban kezükben tartották a piac 75%-át. Azóta a toplistából kikerült az Európa Ingatlanalap, illetve a Posta Ingatlan Alapok Alapja.

Kisbefektetők tragédiája: akkor ülünk az ingatlanvonatra, amikor már késő?

Meddig tart még az őrület?

Érdemes megjegyezni, hogy az ingatlanalapokkal kapcsolatos elképesztő érdeklődés erősen korrelál a lakásárak változásával is - valószínű, hogy az ingatlanalapok befektetőinek egy számottevő része úgy véli, hogy a kereskedelmi ingatlanok ára és bérleti díjai többé-kevésbé együtt mozognak a lakóingatlanokéval (holott ez a valóságban nem feltétlen van így), sőt, jó eséllyel sokan vannak, akik nincsenek tisztában annak tényével, hogy az ingatlanalapok (a Duna House ingatlanalapjának kivételével) nem lakóingatlanokba fektetnek.

Kisbefektetők tragédiája: akkor ülünk az ingatlanvonatra, amikor már késő?
Az értékesítők pedig előszeretettek ki is használják ezen eszközök iránt adódó indokolt-indokolatlan érdeklődést, előszeretettel ajánlják az (egyébként az átlagos befektetési alapoknál némileg drágább) ingatlanalapokat a befektetőknek.

Így összességében kimondható, hogy a lakóingatlan-őrület egyértelműen hatással van az ingatlanalapok értékesítésére is, hiába elhanyagolható a teljes szektoron belül a lakóingatlan-kitettség.

Persze nem elhanyagolható tényező az sem, hogy
  • a hagyományos kötvény- részvénypiaci kockázatoktól viszonylag semleges kategória az ingatlan,
  • a kereskedelmi ingatlanok piaca kevésbé volatilis, mint a lakóingatlanoké,
  • az ingatlanalapokkal kb. az állampapírokhoz hasonló hozamot lehet elérni,
  • a befektetők gyakran (tévesen) hajlamosak kockázatmentes eszközként gondolni az ingatlanra.


Valószínű, hogy az MNB likviditást csorbító intézkedései előbb-utóbb azért egy kicsit moderálja majd az ingatlanalapokkal kapcsolatos hatalmas érdeklődést, a kamatemelési ciklus megindulása (már ha lesz ilyen a közeljövőben) pedig a lakóingatlanok piacát is hűtheti. Ha fennmarad a korreláció az ingatlanalapok és a lakáspiac közt, könnyen lehet, hogy ebben az esetben az ingatlanalapok iránti érdeklődés is visszaesik majd, remélhetőleg azonban nem kell attól tartanunk, hogy 2008-hoz hasonló, 200 milliárd forintos kivonási sokk sújt majd le az alapok piacára.
Masterplast_ Tibor Dávid 9944_pp fotó_Leskó Tamás
Stock exchange
NEW YORK, USA - APRIL 23: Hungarian Foreign Minister Peter Szijjarto speaks during an exclusive interview on April 23, 2019 in New York, United States. (Photo by Atilgan Ozdil/Anadolu Agency/Getty Images)
_M7B1699
E.ON
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2019. szeptember 25.
Követeléskezelési trendek 2019
2019. október 1.
Öngondoskodás 2019
2019. október 16.
Budapest Economic Forum 2019
2019. október 17.
Portfolio-MAGE Ipar 4.0 konferencia 2019
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Eladó új építésű lakások

Válogass több ezer új lakóparki lakás közül Budán, Pesten, az agglomerációban, vagy vidéken.

Infostart.hu

Pénzügyi modellező

Pénzügyi modellező

Szerkesztő-újságíró

Szerkesztő-újságíró
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-al elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
Tőzsdetanfolyam
Légy tudatos a pénzügyeidben, vedd a saját kezedbe az irányítást.
wall street tőzsde_getty