Ingatlan

A lakásépítések válthatnák ki a közmunkát?

Bár a lakásvásárlók részéről egyre nő az érdeklődés az új építésű lakások iránt, a kínálat rendkívül szűk. Hasonló a helyzet az irodapiacon, ahol bár arányaiban több fejlesztés zajlik, egyre nehezebb nagyobb összefüggő területet találnia egy bérlőnek. Angel Gáborral, a BIF (Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt.) vezérigazgatójával beszélgettünk az ingatlanpiac alakulásáról és arról, hogy mi kell a fejlesztések beindításához.
A lakáspiaci statisztikákból a fellendülés jelei olvashatók ki, az ügynökségek becslései is ezt mutatják. Ti ebből mit érzékeltek?



A lakásépítések válthatnák ki a közmunkát?
Megerősíthetem, a lakáspiacon tényleg majdnem minden mutató felfelé tendál, ugyanakkor a számunkra közvetlenül fontos újlakás-építések piacára óvatosabban figyelünk, a lelkesedésünk még nem annyira magas.. Tény és való, hogy a használtlakás-tranzakciók már elértek egy olyan kritikus szintet, amely alapján azt lehet mondani, hogy van valós kereslet. Az árak is óvatosan emelkednek, bizonyos helyeken jobban, máshol kevésbé, de alapvetően ki lehet mutatni emelkedést. Ez egy jó indikátor. Ahol még egy kicsit óvatosabban bánok a jelzőkkel, az a lakásépítések piaca, mert annyira alacsony bázisról indulunk, amit akár még 4-5 évvel ezelőtt is elképzelhetetlennek tartottam volna. Ezért mindig az vetődik fel bennem, hogy mindez annak köszönhető, hogy már jobban bíznak az emberek a jövőjükben, tényleg látják a fényt az alagút végén, vagy egyszerűen nem bírják tovább halogatni a lakásvásárlásukat vagy lakásépítésüket. Ha megnézzük a statisztikai adatokat, tavaly kevesebb, mint tízezer új lakás épült, ennek ráadásul a kétharmada magánépítés és csak pár ezer az, amit ingatlanfejlesztők valósítottak meg. Ahhoz minden csillagnak nagyon együtt kell állni, hogy egy ingatlanfejlesztő lakásépítésbe kezdjen.

Ráadásul az az egyharmad is inkább kisebb vállalkozók kisebb projektjeiből jön össze.

Igen, alapvetően kisebbek, vannak ikerházas építkezők, ezek továbbra is működnek, kisebb, 4-8 lakásos társasházak, és vannak azért 20-30 lakásosak is. Bizakodóak vagyunk, mi is és más ingatlanfejlesztők is vizsgálják a lehetőségeket, az Excel-tábláikat számolgatják, de azt látom, hogy most még a fejlesztési projektek nem tudják hozni a kívánt megtérülést sem Budapesten, sem vidéken.

Mi kellene ahhoz, hogy beinduljanak az építkezések?

Elcsépelt, de mi nagyon bízunk benne, és nagyon ösztönözzük az áfa-csökkentést. Nagyon sok adatunk van, ami azt támasztja alá, hogy a 27%-os áfatartalom megöli az újlakás-piacot. Ha csak az EU-normatívákat nézzük, hogy milyen energetikai besorolású lakásokat kellene építeni, a magyar lakásállomány siralmas állapotban van. Már önmagában az, hogy az annak idején 50 évre tervezett panelek lecserélődjenek, nagyon fontos lenne. A mostani építési arányok alapján 300 év alatt újulna meg a lakásállomány, ráadásul idővel ez egyre rosszabb lesz. Ez egy műszaki kérdés, amit fontos lenne kezelni. Az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal (IFK) utánajárt, hogy a hirdetési portálokon mennyien keresnek rá új építésű és mennyien használt lakásra, mivel ez egy jó indikátor nekünk, fejlesztőknek, hogy van-e igény az új építésű lakásokra. Azt látjuk, hogy az első kereséssel, amit beírnak, fél éve többen keresnek új építésű lakásra, mint használtra. Ehhez képest 100 ezer használt lakást adtak el tavaly és tizedannyi újat. Ez azt jelenti, hogy igény lenne, de nem épülnek új lakások. Ezt valamiképpen ki kellene lendíteni, ami véleményünk szerint az új lakások áfájának csökkentésével lehetne a leghatékonyabban elérni. Ráadásul az áfa csökkentése az új építésű lakások tekintetében azért is nagyon fontos eszköz lehetne, mert egyszerre hatna a lakásállományra, a munkaerőpiacra és a hazai iparra. Az állam gyakorlatilag semmit nem kockáztatna. A legeslegrosszabb esetben, ha egyetlen lakást sem építenénk Magyarországon, az kb. 7-8 milliárd forintos adóbevétel-kiesést jelentene az államnak, ami közgazdasági szinten elenyésző. Ehhez képest az a becslésem, hogy 1-2 éven belül a 10 ezer építés felmenne 20-30 ezerre, ami már elfogadható szám lenne. Ebben az esetben az áfa-bevétel megfelelő szinten maradna. Azt is tudni kell, hogy egy lakás megépítéséhez négy ember munkája szükséges, plusz 10 ezer lakás megépítésével 40 ezer új foglalkoztatott lenne a piacon. Ezeknek a foglalkoztatottaknak a jelentős része valószínűleg a közmunkaprogramból tudna átlépni, a közmunkára nem kellene akkora összeget fordítani, nem lenne akkora kiadás, másrészt szja-bevétel is keletkezne.

Mi lenne szerinted az elfogadható áfa-szint?

Úgy gondolom, hogy az 5 százalékos kulcs olyan lökést adna a piacnak, hogy beszélhetnénk a lakásépítés felvirágzásáról. Ha a 18 százalékos kategóriába raknák, akkor már több olyan projekt el tudna indulni, ahol ezek az 5-10 százalékok sokat számítanak a megtérülésben. Mondjuk ez nem segítene a vidéki városok lakásépítésében. Látni kell, hogy 300 ezer forintos értékesítési négyzetméterár alatt masszívan veszteséges bármilyen fejlesztés, ezt a szintet viszont vidéken nagyon nehéz elérni.

Telkek értékesítésével is foglalkoztok. Azon a piacon történt valamilyen változás?

Ami még most nagyon pozitív jeleket mutat, az az általunk értékesített telkek iránti érdeklődés növekedése. Ez mutatja azt, hogy a vevőknek a jövőbe vetett hite is javul. Az elmúlt években azt tapasztaltam, hogy az emberek jövőbe vetett hite folyamatosan csökkent, nem mertek belevágni egy saját projektbe, inkább megvették a kész családi házat. Azt látom, hogy most ebben történt lényeges változás.

Az irodapiacról is kedvező hírek érkeznek, sokan panaszkodnak, hogy ha egy bérlő nagyobb összefüggő területet akar kivenni, akkor nagyon kevés hely közül tud válogatni. Ezt ti hogy tapasztaljátok?

A kihasználatlansági mutató folyamatosan csökken és ez nagyon pozitív, kezdi elérni azt a limitet, amire azt mondhatom, hogy lassan eljön az ideje elindítani az irodafejlesztéseket. Azonban ehhez mindig hozzáteszem, hogy a kihasználatlansági mutató mellett és ennek javulásából következően azt is biztosítottnak kell látni, hogy az effektív bérleti díjak elérik a 11-12 eurót, mert (nagyon alacsony telekértékkel számolva) onnantól beszélhetünk egy fejlesztés megtérüléséről. És akkor még sok dolgot feltételeztünk, pl. megfelelő hozamszintet, amikor a fejlesztő eladja a projektet. Itt még nem tartunk jelen pillanatban. Az tény, hogy nagy szabad területek már nincsenek a városban, a nagy nemzetközi bérlőknek össze kell szorulniuk a működési területen és ez nem ideális állapot, ilyen szempontból jöhetnének már nagy fejlesztések. De egy ingatlanfejlesztő jelenleg nem tud megfelelő tényszámokat felmutatni, mert azok jellemzően és nagy átlagbanazt mutatják, hogy 9 euróért is lehet területet bérelni Budapesten. Így itt is igazából a jövőbe vetett hitre lenne szükség az ingatlanfejlesztő részéről, ami a professzionális fejlesztőknek kevésbé van meg, mint egy magánépítőnek. Mi egyelőre azért nem kezdtünk még bele fejlesztésekbe, mert még nem látjuk teljesülni a 11-12 eurós bérleti díjakat. De ebbe az irányba mutatnak a trendek, és fel kell készülni, hogy a lehető legjobb pillanatban tudjuk indítani a fejlesztéseinket.

Mi a helyzet a B kategóriás piacon? Erre nektek nagy rálátásotok van.

Nekünk az elmúlt időszak nagyon jól alakult a B kategóriában, gyakorlatilag minden B kategóriás irodaházunk, 100 százalék körüli kihasználtságú. De persze a B kategóriás irodaházak működtetése jelentősen eltér az A kategóriától. Nem csak arról van szó, hogy kopottabb a burkolat és nem négycsöves a fan-coil és ebből adódóan alacsonyabb a bérleti díj. Ez egy sokkal menedzsment igényesebb műfaj mind műszaki oldalról, mind értékesítés oldalról, hiszen a bérlők is sokkal kisebb területeket keresnek. Nekünk szerencsére abban van nagy előnyünk, hogy a B kategóriás irodaházaink nagyon jó helyen vannak, belvárosban, parkolási lehetőséggel, és ha ez a kettő megvan, és tudunk ajánlani egy 7 euró körüli bérleti díjat, akkor az már versenyképes ajánlatnak tekinthető. Nyilván abban az esetben, ha megint beindul az irodaboom, akkor a helyzet változni fog, de én azt mondom, hogy mindig lesz kereslet az alacsonyabb presztízzsel rendelkező, de jó lokációjú és majdnem ugyanolyan szolgáltatásokat nyújtó irodaházakra. Igazából most is nagyon sok olyan cégvezető van, aki a hatékonyságra helyezi a hangsúlyt. Azt gondolom, hogy a B kategóriának mindig is meglesz a kereslete.

A Castrum Házban hogyan alakulnak a dolgok?

Továbbra is értékesítjük az iroda egységeket, most ott tartunk, hogy összesen két üres irodánk van, a többiben vagy bérlő van, vagy már eladtuk. Eddig az üres irodákra fektettük a hangsúlyt az értékesítésnél, nyilván megyünk tovább, és most következnek azok, amelyek bérbe vannak adva. Ezekben az esetekben kimondottan befektetőket kell keresnünk, hiszen az eddigi vevőink azok voltak, akik jó irodát kerestek maguknak minőségi környezetben, de nem akartak bérleti díjat fizetni.

A bérlők ezt hogyan élik meg, hogy kvázi a fejük fölül eladják az irodát?

Egyrészt csak a tulajdonos cserélődik, a bérlő helyzete semmi másban nem változik. Másrészt először mindig a bérlőt keressük meg és eldönti, hogy érdekli-e a vásárlás lehetősége. Nagyon sokan éltek ezzel a lehetőséggel, különösen a magyar cégek. A kisbefektetőknek pedig eljött a lehetőség, hogy jóval 100 millió forint alatti értékben üzleti ingatlanba fektessenek, transzparens bérleti díjból keletkező cash-flow-t termelve.

Említetted, hogy sem a lakáspiac, sem az irodapiac nincs azon a szinten, hogy nyugodt szívvel belevágjatok egy fejlesztésbe. Milyen más terveitek vannak?

Ingatlanfejlesztők és -üzemeltetők is vagyunk, tehát mindig van mivel foglalkozni, nem ülünk karba tett kézzel. Másrészt azért folyamatosan vizsgáljuk a fejlesztési lehetőségeket, én is újraszámolom az Excel-tábláimat, hogy lássam, hogyan lehetne továbblépni. Kicsit távolabbról kezdem. Az elmúlt két évben a bérbeadás elég jól muzsikált, főleg a B kategóriában, sikerült feltöltenünk az épületeinket csaknem 100 százalékra. Ezen felül értékesítettünk irodaházat az elmúlt évben, aminek a vételárát hiteltörlesztésre fordítottuk. A cég hitelállománya jelenleg a portfólió értékének a 25 százaléka. Ez nagyon jó arány. Azt is meg tudom jegyezni, hogy az elmúlt 5 évben a hitelállományunk 60%-al csökkent miközben a portfolió értéke az értékesítésekből adódóan csak 30%-al lett alacsonyabb, A lényeg, hogy nagyon stabil lábakon áll a cég jelen pillanatban, nagyon jó alapparaméterekkel, jó kihasználtsággal, jó hitelmutatókkal, így már csak a piacnak kell bizonyítania ahhoz, hogy a fejlesztések elinduljanak. Addig is dolgozunk azon, hogy a meglévő irodaházaink eredményei, bérleti bevételei tovább emelkedjenek.

Tapasztaltatok olyat, hogy az új bérlők, akikkel mostanában szerződtetek , már magasabb bérleti díjon kerültek be, mint akik korábban bent voltak?

Azt mondanám, hogy ez még nem annyira jellemző, bár már előfordul. Ugyanakkor szerződéshosszabbítások esetében a jól bérbeadott irodáknál már magasabb bérleti díjat tudunk kérni. Szerencsére az nem jellemző, hogy elmennek a bérlőink, a nagy részükkel hosszabbítunk. Az új bérlők az elmúlt időszakban nagyon tudatosak lettek,tendereket írnak ki, alaposan megvizsgálják a piacot, aminek eredményeit profin felhasználják. Erre egyébként minden iroda bérbeadónak fel kell készülnie és alkalmazkodnia kell hozzá, mert ez a tudatosság nem fog eltűnni. Ahhoz pedig, hogy bérleti díjakat látványosan és érdemben emelni lehessen, szükséges, hogy a kihasználatlansági ráta még tovább csökkenjen.

Lakás vásárlását tervezi? Nézelődne a különböző lehetőségek között? Akkor látogasson el május 15-e és 17-e között a Portfolio egyedülálló lakossági rendezvényére a LAKÁS 2015-re, a Millenárisra. A LAKÁS 2015 olyan lakossági kiállítás és vásár, ahol minden a lakáskeresőkről és a lakáskeresőknek szól majd. Új és használt lakások, telkek, projektek, hitel, biztosítás, felújítás - minden egy helyen.



A lakásépítések válthatnák ki a közmunkát?


hirdetés
deloitte logo
Ipar 4.0 robot
Kásler Miklós EMMI
forint
Frankfurti tőzsde
autobaleset
varga mihály_mti
GettyImages-1006811190
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Online kurzus
Akár 100 000 Ft-al elkezdhető, hosszú távú megtakarítási módszer.
Esti szeminárium
Tőzsdei hullámlovaglás kezdő kereskedőknek.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó raktárak és logisztikai központok

A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen

Infostart.hu
2019. november 14.
Portfolio Banking Technology 2019
2019. november 20.
Office Stage - Út a hatékony irodához
2019. november 20.
Big Office Day Konferencia 2019
2019. november 20.
Big Office Consumption Based IT 2019
Az új Puskás Aréna belsõ panorámaképe