Ingatlan

Már nem elég három fogorvos egy sikeres ingatlanfejlesztéshez

Salamon Adorján, az ESTON International vezérigazgatója kivásárolta a WING ingatlanfejlesztő céget, így a tanácsadócég kizárólagos tulajdonosává vált. A tranzakció részleteiről, jövőbeli terveiről és magyarországi ingatlanpiac aktuális kihívásairól beszélt a Portfolio-nak.
Az elmúlt időszakban komoly változáson ment keresztül az ESTON International. Mi eredményezte ezt?

Az idei évben komoly növekedés van a hátunk mögött, és a cég tulajdonosi struktúrája is megváltozott. Minden üzletágunk (iroda bérbeadás, befektetési ügyletek, értékbecslés, property és project management) maximális vagy néha afeletti kihasználtsággal működik. Nagyon pozitív vagyok a cég és a piac jövőjével kapcsolatosan is.

Az idei évben megvásároltam a WING által tulajdonolt ESTON részvényeket, ezzel a cég egyedüli tulajdonosa lettem. A WING és az ESTON kapcsolata 15 éve kezdődött, azóta azonban sok minden megváltozott. 2000 óta a működésünk minden területén sikerült érdemi piaci részesedést elérnünk és pozícióinkat megszilárdítani. A WING időközben szintén nagymértékben változott, ma már az egyik legnagyobb ingatlanfejlesztő a magyar piacon, és ezzel párhuzamosan változtak a befektetési súlypontok is náluk. A mai napig jó szakmai együttműködés van a két cég között, de a kapcsolat nyújtotta előnyöket a WING tulajdonosi viszony nélkül is élvezheti. A megállapodás egy 15 éves kapcsolat mindkét fél részére kielégítő és korrekt lezárása volt.

Már nem elég három fogorvos egy sikeres ingatlanfejlesztéshez
Mit jelent a cég számára, hogy megváltozott a tulajdonosi összetétel?

Bár a WING nem nagyon kötötte meg a kezemet, a szabadságnak ez egy másik foka. A nagyobb önállóság komolyabb felelősséggel is jár, és a házon belüli kontroll is kisebb lett. Nekem ez az első munkahelyem, és nem is vágyom másikra, ezért a mindennapok során is ebben a szellemben vezetem a céget. Az új felállás mindenképpen nagy lendület ad, és lehetőséget nyújt a revitalizációra. Talán nem véletlen egybeesés, hogy idén voltam 40 éves, és úgy láttam ideje, hogy változzanak a dolgok. Idén értékesítettem több érdekeltségemet is, az ESTON megvásárlása pedig ennek a portfólió-tisztítási folyamatnak egy állomása. Szeretném az energiámat úgy fókuszálni, hogy mind szakmailag, mind pedig emberileg a maximumot tudjam elérni. Tudom, milyen célokat és hogyan tudok megvalósítani, és ezeknek megfelelően szeretnék együtt dolgozni a partnereimmel. A célom, hogy hosszútávon kiegyensúlyozott kapcsolatok alakuljanak ki, amelyek mindenki számára előnyösek és fenntarthatóak.

Rendelkezik az ESTON nemzetközi kapcsolatokkal?

Jelen pillanatban a Knight Frankkel dolgozunk együtt, de nem egy licence-jellegű, névhasználattal együtt járó megállapodás szerint, hanem független helyi tanácsadóként. A Knight Franknek nincs magyarországi képviselete, de a már sikeresen lezárt projektek lehetőséget adnak arra, hogy minden olyan megbízásukban segíthessük őket, ami Magyarországot érinti. Eddig kifejezetten pozitívak a tapasztalataink. A közös munkák a tanácsadástól az értékbecslésen keresztül a tranzakciós szintig különféle együttműködéseket takarnak.

Szerepel az ESTON terveiben egy nemzetközi lánchoz való tartozás?

Szakmai együttműködéseink során azt látom, hogy a nemzetközi láncok globális központjai időnként túlzott kötöttséget jelentenek a helyi irodák adminisztratív, pénzügyi, vagy akár napi működésében. Most a Knight Frankkel kiegyensúlyozott a kapcsolatunk, komfortosan érzem így magamat. Kapunk tőlük és adunk is nekik, a megkötött ügyletek darabszámát tekintve kiegyensúlyozott az együttműködés.

Nemzetközi "láb" nélkül nem is nagyon lehet életben maradni?

Nekünk ez az együttműködés csak egy plusz hozzáadott érték. Hozzá vagyok szokva, hogy abból élek, amit a helyi piac kínál és minden megbízásunkat önerőből nyerjük el. Az ESTON-nál sokkal nehezebb valakinek belekényelmesedni a székébe, mert nem jönnek Londonból futószalagon az ügyfelek. Amióta én ingatlanokkal foglalkozom, minden egyes ügyfélért meg kellett küzdenem a piacon, a kollégáimat is így válogatom. Nálunk a vállalati kultúra is más, sokkal több szabadságot biztosítok a kollégáimnak, cserébe magas minőségű ügyfélkezelést és eredményességet várok. Engem nem az érdekel, hogy ki tud reggel beérni az irodába 8 órára, hanem ki az, aki az adott feladatot a legjobban tudja elvégezni.

Mindig abban voltunk erősek, hogy egyedi megoldásokat szállítottunk az ügyfeleinknek. Számos esetben tudtunk megbízást elnyerni és sikeresen teljesíteni, ahol az ügylet volumene messze a piaci részesedésünk felett volt, de a projekt egyedi jellege és a mi megközelítésünk miatt olyan megoldást tudtunk találni, amilyet a versenytársaink nem. Természetesen, a nap végén ezek ugyanúgy irodabérleti vagy adásvételi szerződésekben materializálódnak, de amíg eljutunk oda, addig nagyon sok pluszt értéket tudunk teremteni. Gyakran előfordul, hogy olyan projekteket tudunk lezárni, amiket előttünk több versenytársunk sem tudott az előző 5-6 évben.

Jelenleg mekkora az ESTON piaci részesedése?

Piaci szegmensenként változik, és lévén, hogy ezek a piaci szegmensek közepesen transzparensek, ezt nagyon nehéz megmondani. Az iroda-bérbeadási piacon, ami talán a leginkább transzparens, nagyjából 12-15 százalékos piaci részesedésünk lesz idén. Bár még nincs vége az évnek, de valószínűleg az idei év legnagyobb bérlőképviseleti megbízását mi teljesítettük (Nokia Networks 25 000 négyzetméter). Több mint 10 éve mi vagyunk a legnagyobb magyarországi ingatlanalap (ERSTE) értékbecslői és a project management üzletágunk is folyamatosan 3-4 megbízást bonyolít párhuzamosan.

Ha már a transzparenciáról beszélünk, ez hogyan változott az elmúlt 15-20 évben?

Javult. A kezdeti években erre senkinek nem volt igénye. A kilencvenes évek végén a tanácsadó cégek piaci jelentései azért készültek, hogy a külföldi befektetőknek valami szép színes képet mutassanak az országról, ami nagyjából lefedi a piaci történéseket, de nem volt egy explicit realitás-megfeleltetés hozzácsatolva. Aztán, amikor a piacok elkezdtek bővülni, egyre több fejlesztés jött, a fejlesztők is tudni akarták, ténylegesen hány négyzetméter került bérbeadásra, mekkorák a bérleti díjak a piacon. Ez a tanácsadók igényével és nyitottságával párosulva elindította a BRF-et, a Budapesti Ingatlantanácsadók Egyeztető Fórumát (Budapest Research Forum).

2008-2009 óta nem nagyon látok fejlődést a piaci átláthatóság vonatkozásában. Az iroda- és logisztikai bérleti piacot nagy biztonsággal lefedjük Budapesten és vonzáskörzetében, a befektetési piacról azonban mindenki mást gondol. Van, akinél a 4 millió eurós üzlet is a befektetési piac része, van, akinél csak a 40 milliós - nagyon sok definíciós probléma van. Voltak rá törekvések a befektetési ügyleteknél is egységesebbé váljon a piac felmérése és értékelése, de ez akkora energia-befektetést igényelne mindenki részéről, hogy ennek rövidtávon nagyon alacsonynak tartom valószínűségét.

A befektetési piacon mennyire transzparensek a hozamok?

A volumenek jól becsülhetőek, de a pontos számokat csak az adott ügy résztvevői ismerik. A hozamot nagyon sok módon lehetséges kiszámolni. Egy adott tranzakció esetében, a részletek ismeretével ki lehet mutatni 10-15 százalékkal magasabb vagy alacsonyabb hozamot is, attól függően, hogy mi a célunk. Az ügylet hozamszintjét valamennyire érzékelteti az eladott ingatlan négyzetméterára, de fontos fejben tartani, hogy a prémium befektetések mindig egyedi ügyletek, nincs két ugyanolyan ingatlan.

2000 óta láttad egy ciklus két végpontját. Most hol vagyunk?

A magyar piac önmagához képest fog nőni. 2005 és 2008 között minden tanácsadó elmondta, hogy nőni fognak az irodabérleti díjak; de nem nőttek, mert történt egy hatalmas hozamesés, ami a fejlesztőket kompenzálta a fejlesztői profitban. Nem kellett a bérleti díjat mindenáron emelniük. Ma is hasonló a helyzet, a hozamok csökkenése sokkal gyorsabban, sokkal nagyobb hatást gyakorolhatna a fejlesztők nyereségességére.

Mindegy, hogy melyik égtáj felé indulunk, bármilyen összehasonlításban jellemzően olcsó volt a magyar piac (iroda, hotel, lakás stb.). A hozamok gazdasági vagy politikai ország-kockázat miatt mindig feljebb voltak, a bérleti díjak piaci verseny miatt mindig lejjebb voltak Magyarországon a régiós versenytársainkhoz képest. A jelenlegi 7-7,5% közötti hozamok biztosan csökkenni fognak a következő 12-14 hónapban, ugyanakkor korábbi 6% körüli szintet biztosan nem fogjuk elérni ebben az időszakban.

Az irodafejlesztési volumen a következő időszakban érdemben nőni fog, ezzel együtt az irodabérleti díjak is emelkedni fognak; a kérdés csak az, hogy enyhén, közepesen vagy erősebben. Ebben nagy szerepe lesz annak, hogy hány fejlesztő gondolja úgy hogy ebben a pozitív gazdasági környezetben, hogy építeni kell. Magyarországon jellemző a csordaszellem; korábban sokan léptek egyszerre a piacra, az időzítés keveseknél volt tervezési faktor. 2007-2008-ban teljesen kívülállók is indítottak ingatlan beruházást: három fogorvos összeadta a projekt indításhoz szükséges (csekély összegű) önerőt, és a projekt "felhúzta magát". Bár általánosan továbbra is fennáll, hogy "a focihoz és az ingatlanhoz mindenki ért", de az igazság az, hogy ma már rosszul tervezett projektekkel nem lehet boldogulni, és finanszírozáshoz sem lehet jutni előbérleti szerződések nélkül.
Ökológiai gazdálkodás: Magyarország az uniós lista végén kullog
Nemzeti konzultációt tart Emmanuel Macron
Kincses Gyula
Az új ukrán elnök keményen visszaszólt Putyinnak
Vida József megvette a TV2-t
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
Online előadás
Hazai és nemzetközi kitekintés.
A legjobb karácsonyi ajándék
Az alapoktól a trendkövető kereskedési stratégiákig kísér a könyv.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Eladó új építésű lakások

Válogass több ezer új lakóparki lakás közül Budán, Pesten, az agglomerációban, vagy vidéken.

Infostart.hu

Értékpapír üzletkötő

Értékpapír üzletkötő
2020. február 27.
Építőipar 2020
2020. április 7.
Portfolio-MAGE Járműipar 2020
budapest közlekedés