Nagy változások várnak a lakásvásárlókra - Érdemes figyelni!
Ingatlan

Nagy változások várnak a lakásvásárlókra - Érdemes figyelni!

Budai Ákos
Mind a fejlesztők, mind a lakásvásárlók régóta várták az újlakás-piac újbóli felpörgését, a nagy számban beindult és beinduló fejlesztések azonban új kihívások elé állíthatják a piac szereplőit. A fejlesztőknek a kivitelezési költségek drasztikus növekedésével kell szembesülniük, a vásárlók alkalmatlan fejlesztők és soha meg nem valósuló gigaprojektek megjelenésétől tarthatnak, míg az ingatlanközvetítők a technológia fejlődésével kell, hogy megküzdjenek. Szimler Szabolcs, az OTP Ingatlan Zrt. ingatlanhasznosítási vezetője beszélt a Portfolio-nak lakáspiaci várakozásairól.
A tavalyi év végi kormányzati bejelentések hatására lavinaszerűen indultak be évekig parkoltatott újlakás-projektek. Mik a 2016-os év eddigi tapasztalatai? Fejlesztői szemmel nézve milyen hatása van az áfacsökkentésnek?

2016 az elmúlt hat-hét év stagnálását követően mozgalmas évnek bizonyul az ingatlanpiac alakulása tekintetében, amely során a kereslet élénkülése folytatódott, ezzel megnyitva az utat a lakásárak emelkedése előtt, illetve aktivitásra ösztönözve az ingatlanfejlesztőket. A keresleti oldalt a folyamatosan csökkenő banki kamatok és az egyéb pénzügyi befektetésekkel szembeni bizalmatlanság gerjesztette befektetési célú lakásvásárlások mellett az elmúlt 6-8 évben felhalmozódott elhalasztott lakásvásárlások valós tranzakcióba való fordulása erősítette. Természetesen kiemelendő az is, hogy a keresleti oldal megszilárdulásába - főleg az elhalasztott lakásvásárlások esetében -, jelentős szerepe volt a jelzálogalapú hitelek kamatainak csökkenésének, illetve a devizaalapú hitelek kivezetésének, amelyek újra elérhetővé tették a lakáscélú hiteleket, ez pedig a kiegyensúlyozott lakáspiachoz elengedhetetlen. A kínálati oldalra áttérve mostanra kijelenthető, hogy az áfacsökkentés meghozta a várt élénkülést. Az intézkedésnek köszönhetően egy bizonyos eladási árszint felett a lakásépítés újra jövedelmező üzletté vált, de lassan egy évvel a bejelentés után az is világosan látszik, hogy az áfacsökkentés következtében növekvő ingatlanfejlesztői profit jelentős részét elviszik a növekvő telekárak, illetve kivitelezési költségek.

Milyen hatása volt eddig a piacra a lakáspiacot serkenteni kívánó másik jelentős kormányzati intézkedésnek, a CSOK kibővítésének?

Véleményem szerint a CSOK-nak egyelőre a vártnál kisebb hatása volt az újépítésű lakások piacára. Ugyan a szabályozás értelmében a legjelentősebb támogatást új lakások vásárlására lehet kapni, de mivel a szeptemberi rendeletmódosításáig kizárólag használatba vételi engedéllyel rendelkező lakásra lehetett támogatást igényelni, amiből a piacon jelenleg alig van, így eddig rendkívül kevés CSOK-igényléssel találkozhattunk. Jó hír a CSOK-ot igénybe venni szándékozók számára, hogy a szeptemberben elfogadott jogszabály-módosítás a használatba vételi engedély meglétét már csak a támogatás folyósítási feltételeként írja elő, ezzel lehetővé téve, hogy a végleges adásvételi szerződés megkötését követően az igénylés elindulhasson. Az elfogadott jogszabály-módosítás eredményeként véleményem szerint jelentős fellendülés várható a CSOK-igénylések tekintetében, amely pozitív hatással lehet a piacra is és újabb lendületet adhat az újlakás-eladásoknak.

Nagy változások várnak a lakásvásárlókra - Érdemes figyelni!
Ahogy arra egy évvel ezelőtt sokan számítottak, jelentős mértékben megemelkedtek a kivitelezési díjak a piacon. Hogyan birkóznak meg ezzel a fejlesztők? Belekalkulálták a meghirdetett négyzetméterárakba?

Valóban, jelentős, rövid idő alatt végbemenő áremelkedést tapasztaltunk a kivitelezési költségek tekintetében, amely több tényezőnek is köszönhető. Egyrészt a kivitelezők az áfacsökkentés következtében sok év után újra lehetőséget láttak a kivitelezési költségek emelésére, de emellett a jelentős munkaerőhiány okozta alvállalkozói munkadíj-növekedés is az áremelkedés irányába hat, illetve a fellendülő építőipari kereslet következtében egyes alapanyagok ára is jelentősen emelkedett.
Véleményem szerint az áremelkedés a piaci szereplőket nem érte váratlanul, viszont annak mértéke a vártnál jelentősebb. Mindez azokat a fejlesztőket, projekteket érintheti leginkább, akik a banki hitelekhez elvárt előértékesítés teljesítése érdekében az elmúlt 1,5 éves hullámot kihasználva "asztalról", még a kivitelezővel történő megállapodás előtt előre értékesítették a lakásaik nagy részét. Ezekben az esetekben a kivitelezési költségemelkedés a fejlesztői profitot csökkentheti, amelyet egyes beruházók az épülő lakások műszaki tartamának csökkentésével próbálhatnak meg kompenzálni, amely komoly meglepetéseket okozhat majd az átadáskor a vevők részére

Hogyan változtak az újlakás-árak az év eleje óta? Meddig tarthat a növekedésük?

A 2016-os év során az újlakás-árak tovább emelkedtek, az áremelkedés mértéke viszont a piacra kerülő egyre jelentősebb kínálat eredményeként lassulást mutat. Várakozásaink szerint a fent részletezett CSOK-módosítás még lendültet hozhat, de azt követően az árak és a piac stabilizálódására számítunk.

Fennáll a veszélye annak, hogy a 2000-es évekhez hasonlóan túl sok hozzá nem értő fejlesztő lép be a piacra?

Természetesen a kialakult piaci helyzet sokak számára csábító lehet, de az ingatlanfejlesztés egy komoly tőkét igénylő üzleti tevékenység, így önerőből kevesen tudnak projekteket finanszírozni, a banki projektfinanszírozás feltételei pedig jelentősen megszigorodtak a 2000-es évekhez képest, amely korlátot jelenthet.

Számos fejlesztő jelentett be nagyszabású, több ütemes, városközpont jellegű projekteket. Mennyire tartja valószínűleg, hogy ezek meg is valósulnak?

Véleményem szerint a több ütemes fejlesztéseket és a városközpont jellegű projekteket külön kell kezelni, mivel egy több ütemben megfejlesztésre kerülő beruházás alapvetően fejlesztői óvatosságot mutathat, amely a vevők részére is biztonságot nyújthat a megvásárolt lakás befejezése tekintetében. Főleg igaz ez, hogyha a fejlesztés már infrastrukturálisan kiépült területen valósul meg, azaz a további ütemek megépítése nem feltétele az első ütemekben épülő lakások kényelmes használatának. A városközponti fejlesztések tekintetében az elmúlt 20 évet tekintve igen kevés a jó tapasztalat, az ilyen típusú fejlesztések a lakásépítéseken túl jelentős infrastrukturális beruházásokat igényelnek, amelyek megvalósítása gazdasági és politikai tényezőktől is függ, azok esetében pedig ritkán fordul elő 8-10 éven keresztüli állandóság, amely az ilyen típusú fejlesztésekhez a megfelelő hátteret biztosítaná.

Milyen beruházásokkal készül az OTP Ingatlan Zrt. a megnövekedett fővárosi kereslet kielégítésére?

Az OTP Ingatlan Zrt. közel 2000 darab lakás megépítését tervezi az elkövetkezendő években, amelyek többsége Budapesten valósul meg. Az elmúlt évek telekvásárlásainak eredményeként Pesten és Budán egyaránt várhatók fejlesztések, a X. kerületben már javában zajlanak a Somfa Liget Lakópark 5. ütemének kivitelezési munkálatai, amelyet további két ütem követ, de még ősszel megkezdődik a XI. kerületi Tetris Ház első ütemének építése is, amelynek keretében 267 lakás valósul meg 2018 végéig. Számos beruházásunk előkészítési fázisban van, de hamarosan, a szükséges engedélyek megszerzését követően, azok is piacra kerülhetnek. Ilyen a II. kerület Csalogány utcában tervezett épületünk vagy a XIII kerületben a megújuló Dagály Fürdő közvetlen közelében fekvő beruházásunk is.

Az OTP Ingatlan Zrt. Budapesten kívül Győrben is aktív volt az elmúlt években. Ott jelenleg milyen fejlesztések zajlanak? Lát potenciált más vidéki városokban is?

Ez így van, egy minden szempontból sikeres fejlesztést sikerült lezárnunk Győrben, amelynek tapasztalatai alapján vágtunk bele a most épülő 201 lakásos Olimpia Sétány fejlesztésébe, amellyel a 2017 nyarán Győrben megrendezésre kerülő Európai Ifjúsági Olimpiai Fesztivál szervezéséhez is hozzájárulunk, mivel a megépülő lakások 2 hétig szállást fognak biztosítani az eseményre érkezők részére. Győrben hosszabb távon is látunk potenciált, csakúgy, mint a Balaton-partban. Ott aktuálisan Balatonlelle közvetlen vízparti részén indítunk egy fejlesztést, de természetesen valamennyi megyeszékhely, illetve megyei jogú város tekintetében nyitottak vagyunk az új projektek iránt, ahol a méretgazdaságossági szempontok érvényesülni tudnak.

Az ingatlanfejlesztés mellett az ingatlanközvetítés gyakorlata is jelentősen átalakult a válság évei alatt. Milyen további változásokra számít a jövőben?

Az ingatlanértékesítés módszerében jelentős, gyakorlatilag a piacot átforgató változásokra számítok az elkövetkező 10-15 évben. Az a technikai fejlődés, amelyről az egyéb szektorok tekintetében hallani lehet, az ingatlanközvetítést sem fogja elkerülni. Ennek eredményeképpen a jövő tekintetében meglehetősen bizonytalannak látom a hagyományos ingatlanközvetítői szerepet. Várakozásaim szerint az ingatlanközvetítő szerepét ki fogják váltani az internetes tematikus oldalak jelenleg még csak jövőbe mutató, de rendkívül gyorsan általánosan alkalmazottá váló szolgáltatásai, főleg mivel azok az eladói, illetve vevői oldal tekintetében is egyszerűsítést és költségmegtakarítást fognak eredményezni a jelenlegi eljárással szemben.
izernorbert0922
máv0921
Autóbaleset
online bolt_shutter
orvosi kamara0921
palkovicslászló0921
Népszerű
Tematikus PR cikk
Friss hírek TÖBB FRISS HÍR
2019. szeptember 25.
Követeléskezelési trendek 2019
2019. október 1.
Öngondoskodás 2019
2019. október 16.
Budapest Economic Forum 2019
2019. október 17.
Portfolio-MAGE Ipar 4.0 konferencia 2019
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu

Pénzügyi modellező

Pénzügyi modellező

Szerkesztő-újságíró

Szerkesztő-újságíró
Tőzsdetanfolyam
Légy tudatos a pénzügyeidben, vedd a saját kezedbe az irányítást.
Egészségügy másképpen
Amerikai, nyugat-európai kórházi ellátás, havi 7875 Ft-tól.
nyugdíjasok