Lakásárak: Rekord növekedés Magyarországon

A nagyvárosokban mérséklődött a lakáspiaci forgalom 2019 első két negyedévének összesített forgalma 5,0%-kal alacsonyabb volt az egy évvel korábbi értéknél. A csökkenés hátterében a használt lakások forgalmának 5,9%-os mérséklődése áll. Az új lakások értékesítése tovább bővült és mintegy negyedével meghaladta az egy évvel korábbi, hasonló feldolgozottsági szint melletti értéket. A használtlakás-eladások száma az I. negyedévben még csak 0,5%-kal csökkent, a II. negyedévre azonban már egyértelmű visszaesés mutatkozott: az eladások száma ekkor 11%-kal maradt el az előző évitől. Az eladott használt lakások számának visszaesése a nagyobb városokra korlátozódott, a kisebb településeken ugyanakkor tovább bővült a piac. Budapesten 47, a megyeszékhelyeken 9%-kal kevesebb adásvételt regisztráltak, mint az elmúlt év azonos időszakában.

Éves szinten tovább nőttek a lakásárak

A használt lakások éves tiszta árindexe a 2019. I–II. negyedév eddig feldolgozott adatai alapján a 2015. évi bázis 163%-át éri el.

A 2018-hoz viszonyított, közel 13%-os emelkedés az első negyedév eladásaira jellemző, kiemelkedően magas árszínvonalnak tudható be. Az új lakások éves tiszta árváltozása meghaladta a 2015. évi bázis 160%-át. A használt lakások áremelkedése megtorpant a II. negyedévben 2019 I. negyedévének az előző negyedévhez mért kiugó, 6,7%-os áremelkedése után a II. negyedévben nem folytatódott a használt lakások árának emelkedése (–0,1%). Az új lakások piacán az 5,1%-os, I. negyedévi áremelkedést további 3,1%-os drágulás követte a II. negyedévben. 2019 II. negyedévében a használt lakások ára 14, az újaké 12%-kal volt magasabb a megelőző év azonos időszakához viszonyítva.

Az új lakások ára tovább nőtt

2019 első két negyedévében az ország valamennyi régiójában emelkedett az új lakások ára. Egy új lakás átlagosan 27,8 millió forintba került 2019 I–II. negyedévében, ez 200 ezer forinttal több, mint 2018-ban. Budapesten 400 ezer forinttal, 34,5 millió forintra nőtt az átlagár. Az eddig ismert adásvételek között a korábbinál nagyobb súllyal jelennek meg a (40 négyzetméter alatti) kislakások, ez mérsékelte a teljes lakásra számított árszint emelkedését. A fajlagos árak átlagosan 9,5, a nagyvárosokban 10%-kal nőttek. A Budapesten eladott új lakások négyzetméterára a korábbi 603-ról 665 ezer forintra emelkedett. A megyeszékhelyeken és a kisebb településeken 400 ezer forint körül alakult az új lakások fajlagos ára az év első felében.

Átrendeződés a használtlakás-piacon

2019 I–II. negyedévében az eddig regisztrált lakáspiaci forgalom további eltolódást mutat a kisebb települések felé. Budapest részesedése az egyötödöt sem érte el, ami jelentős elmozdulás a 2014–2015-re jellemző 30% fölötti értékről. A megyeszékhelyek piaci súlya eközben végig állandó volt, a kisebb településeké pedig folyamatosan nőtt. A nem megyeszékhely városok és a községek az összes használtlakás-értékesítés 60%-át adták 2019 I–II. negyedévében. A használt lakások átlagos ára 2019 I–II. negyedévében 16,7 millió forint volt, 700 ezer forinttal több, mint 2018-ban. Az árak növekedése az ország valamennyi régiójára jellemző. Tovább nyílt az olló a főváros és a vidék között. A folyamat 2015 óta mutatható ki, hatására 2016-ban már több mint kétszeres, 2019 első két negyedévében pedig már két és félszeres volt az átlagos lakásárakkülönbsége (32,7, illetve 12,9 millió forint).

Budapesten egy átlagos lakás ára 3,2 millió forinttal lett több, mint a megelőző évben. A megyeszékhelyeken átlagosan 2,4, a kisebb városokban 0,6 millió forinttal nőtt az átlagár 2019 I–II. negyedévében.

Az általános áremelkedés ellenére a községekben az árszint enyhén csökkent: a 2018. évi 8,1-ről 7,9 millió forintra. Számottevő visszaesés Pest és Dél-Alföld régió falvaiban következett be, a többi régió kistelepülésein az árszint stagnált vagy kissé emelkedett. Nagyobb, 10%-ot meghaladó drágulás csak Közép-Dunántúl községeiben mutatható ki. Továbbra is megfigyelhető az árszint gyorsabb ütemű emelkedése a többlakásos épületekben.

Az összes értékesítés 16%-át kitevő panellakások négyzetméterára 15%-kal emelkedett, ezáltal 2019 I–II. negyedévében már átlagosan 325 ezer forintba kerültek. Budapesten ugyanekkor meghaladta az 500 ezer forintot a panellakások négyzetméterenkénti ára. Nem sokkal maradt el ettől a nem lakótelepi lakások áremelkedése sem, ezek 12%-kal drágultak.

Valamennyi régióban nőtt a családi házak ára, ám ennek mértéke mindenütt elmaradt a többlakásos épületekétől, és ez igaz a nagyobb városok családi házaira is. Budapesten a panellakások 20%-os drágulásával szemben a családi házak fajlagos ára 11%-kal nőtt.

Az EU-ban általános a lakáspiaci áremelkedés

Az Eurostat lakáspiaci árindexe összevontan mutatja be a használt és az új lakások áralakulását. 2019 I. negyedévében az EU-tagállamok összesített lakáspiaci árindexe a 2015. évi 118,9%-át tette ki, az eurózónán belüli lakásárindex 117,8% volt. 2019 II. negyedévében a 2015. évi bázison, az Eurostat módszertana szerint számított lakásárindex magyarországi értéke elérte a 162,6%-ot. A kiugró, első negyedévi emelkedés után a második negyedévben a magyar összevont lakásárindex már nem nőtt számottevően, az árszint 2015 óta mért emelkedése azonban így is a legmagasabb a vizsgált országok között.

Olaszország kivételével valamennyi országban magasabb a lakáspiaci árak nominális szintje a 2015. évi bázisnál. Mindez a reál lakásárak alakulására is érvényes: az éves szinten számított és közölt Eurostat-adatok szerint 2018-ban Olaszország reál lakásárindexe 96,4% volt, emellett csak a becsült adattal szereplő Görögország esetében mutatták ki a reál lakásárak csökkenését (98,0%).

2019 II. negyedévében valamennyi adatot közlő országban emelkedtek a lakásárak a I. negyedévhez viszonyítva. A szomszédos országok közül Ausztriában és Szlovákiában 3% fölött, Horvátországban 2,6% volt az áremelkedés mértéke. Romániában és Szlovéniában mérsékeltebb (1,6, illetve 1,3%-os) drágulás következett be az év második negyedében.