
Teljesen érthető módon, főleg az első lakásukat megvásárolni próbálók részéről, illetve a vidékről Budapestre költözők esetében, komoly frusztrációt jelent a lakásárak (főleg a fővárosi) elmúlt 4-5 éves ralija. Számtalan szakmai elemzésben és véleménycikkben próbáltuk eddig is rendre megvilágítani a véleményünket a témában, ami jóval óvatosabb a piacon és a hírekben egyre jobban terjedő hőn áhított áreséssel, trendfordulóval, lufipukkanással, buborék leeresztéssel kapcsolatban. Röviden: Nem látszik összezuhanás, az árak a pesszimistább szcenárió alapján is inkább csak stagnálnak, de rengeteg múlik a lokáción és a minőségen. Van, aminek tovább nőhet még az ára, van, aminek már megáll(t), esetleg elkezd hullámzani.
Ennyit felvezetőként, és most jöjjön, hogy mire ez a nagy akciózás.
Itt egy hosszabb szakmai elemzés még júliusból, ami a lakáspiacra hatást gyakorló tényezőket összegzi
Akció-akció hátán, de miért, ha minden oké? Tuti válság van, azért!
Szinte az összes nagyobb és kisebb újlakás-fejlesztő megjelent valamilyen akcióval az elmúlt 1-2 hónapban. Tessék csak végignézni a fejlesztők honlapjainak nyitóképeit. Úgy fest a dolog, mintha kb. lejárna a szavatosság az év végével, és gyorsan ki akarnák szórni, ami van. És a vicc, hogy nem állunk messze a valóságtól, ha innen közelítünk!
Összeszedtük a legizgalmasabb akciókat egy galériába. Kattintsd gyorsan végig!
Hiszen tényleg lejár az 5%-os áfa időszaka december végén
Ez már tulajdonképpen konszenzusos vélekedés. Senki nem számít arra a piaci szereplők közül, hogy az utolsó pillanatban ezen változtatna a kormány és további évekkel tolná ki az 5%-os áfát az új lakások vásárlásra, legfeljebb az építési engedélyekkel lehet még játszani, és a 2018. november 1-et későbbre, mondjuk 2019. szeptember 1-re tolni. Ami azért pár ezer lakás potenciális vásárlójának és persze pár fejlesztőnek nem kis segítség lenne.
Szóval a nagy akciózós roham mögött leginkább az áll, hogy a fejlesztők, jellemzően tervasztalon, vagy kezdetleges kivitelezési fázisban lévő, a jelenlegi szabályok szerint januártól 27%-kal áfázó lakásokon minél nagyobb számban, és minél nagyobb előtörlesztéssel szeretnének túladni, amivel a sor végén mégiscsak a vevőt segítik, miközben magukat is bebiztosítják.
De miért igyekeznek eladni, ha úgyis a vevő fizeti az áfát? Az ő baja, ha nem 5 hanem 27%
Ez így van, csakhogy valóban lélektani plafon környékén vannak a lakásárak, valóban belassult az értékesítés, miközben a fejlesztői lendület hatalmas. A bruttó árakkal (és itt a bruttó a kulcsfogalom) nehéz érdemben sokkal feljebb menni (bár hosszú távon nem kizárt), így ha a fejlesztőknek sikerül még úgy a bruttó lélektani határ környékén értékesíteni, hogy azt csak 5% áfa terheli, akkor a saját bevételeik alapján jóval rugalmasabbak tudnak maradni, és belefér egy kis extra kedvezmény is. Ráadásul azt se felejtsük el, hogy ökölszabály szerint egy átlagos új építésű projektben a tervasztalról megvásárolt (lefoglalt) lakások ára 8-10%-kal is alacsonyabb lehet, mint később már a használatba vétel környékén. Egy 40-50 milliós tételnél pedig 10-20% vagy a mostani extrém helyzetben akár mintegy 30% (amit azért vélhetően lehetetlen lesz érvényesíteni) azért nagyon nem mindegy, hiszen mintegy 5-15 milliós árkülönbözetről beszélünk mérettől, típustól, kivitelezőtől függően.
Vagyis a fejlesztő úgy szeretne minél több potenciális vevőt behúzni még az évből hátralévő 2 hónapban, hogy az lehetőleg még a kvázi tervasztalon lévő, 2018 november 1. utáni építési engedéllyel rendelkező, körülbelül 2-3 év múlva átadásra kerülő lakást vegyen a projektjében. Ezt pedig nem árt, ha akár 99,9%-os hivatalos előleg megfizetésével teszi, hiszen így lehet ma a számára legolcsóbb a vásárlás (tervasztal + 5%-os áfa), miközben a fejlesztő a kedvezményt még az állam későbbi potenciális adóbevételéből tudja „támogatni”. Azért abból, mert januártól vélhetően nem lehet majd az árakat úgy alakítani, hogy a 27%-os áfát 100%-ban áthárítsák a vevőkre, hiszen az már a most is, a némileg lassulni látszó piacon érezhető további keresletcsökkenést okozhatna.
Kristálygömbünk továbbra sincs. A hazai lakáspiac szabályozói, törvényhozói kiszolgáltatottsága okán itt minden megtörténhet a következő években és annak az ellenkezője is. Annyi bizonyosnak látszik, hogy a budapesti újlakás-piacon a 27%-os áfával, a csökkenő kínálattal, a lanyhulni nem látszó építőipari árakkal, a műszaki tartalom folyamatos javításával (hosszabb távon) átlagosan 1 millió Ft/m2 alá csak nehezen fognak tudni benézni az árak, ami nyilván hatással lesz a használt piacra, hiszen felülről húzza magával a helyettesítő termékeket a piac (azonos lokációban, jó állapotú, jó elrendezésű, minőségileg felújított ingatlanok). Bár ma még egyénileg (megfelelő minőségben és árban) lakást felújítani is felér egy komolyabb kihívással.
Jövő év első felében jön majd az igazi rácsodálkozás a lakáspiacra, amikor 5% áfás és 27% áfás új lakások versenyeznek majd egyszerre a vásárlókért, főleg úgy hogy az időben (2018 november 1. előtt) engedélyt szerzett projektekben lévő lakásokat 2023 végéig lehet majd 5%-kal megvásárolni.
BudaPart
1500 db lakás 29 – 124 m2 alapterület 88 – 400 M Ft | Átadás: 2026 Q1 |
Ajánlatot kérek |
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
Már csak négyen vannak Donald Trump listáján
Adriana Kugler Fed-igazgatótancási tag utódja pedig még a héten kiderül.
Alig tudunk hibát találni a Richternél - Itt vannak a negyedéves számok
Közzétette második negyedéves gyorsjelentését a cég.
Moszkvában bukkant fel Trump embere: sikerül elkerülni a végső csapást?
Az utolsó lehetőség a tárgyalásra.
Nem aranybánya, de igazi kincs - Nagy dobásra készül egy magyar család az erdélyi sóbányával
Exkluzív információkat tudtunk meg a családi vállalkozástól.
3%-os hitel: újabb ingatlanpiaci áremelkedés jön?
HitelesAndrás - Keress, kövess, költözz! 3%-os hitel: újabb ingatlanpiaci áremelkedés jön? Bevezetés Újabb, kedvezményes 3%-os hitel jelent meg a lakáspiacon, amely komoly hatással lehet az i
Lehet hinni abban, hogy nem lesz háború, de a hit nem stratégia
A NATO megszavazta, hogy a tagállamok a GDP-jük legalább 5 százalékát védelmi kiadásokra fordítják, cserébe Donald Trump megerősítette az USA elkötelezettségét a NATO mellett. Az... The pos

Hogy lehetett ilyen rossz üzletet kötni?
Az Európai Unió a kettesért ment vizsgázni, és ennyit is sikerült elérnie. Megszületett ugyanis az USA és az Unió közti kereskedelmi megállapodás, de nincs benne... The post Hogy lehetett ilye

Kisbusszal a csirkék ellen - Érdekességek a vámok világából
Trump megválasztása óta nyilván a vámok bevezetése az egyik legnagyobb globális kereskedelmi bizonytalanság. Lehet, hogy viccesnek vagy abszurdnak tűnik, de az alábbiak konkrét példák az... Th

Indul a nagyvállalati innovációs verseny
Képzeld el, hogy van egy jó ötleted. Olyan, amiből tényleg új termék, új technológia, vagy akár egy egész iparágat megrengető innováció lehetne.

Áfabevallás 2025: új oszlopok az áfabevallásban
2025. július 30-tól módosult a 2565-ös áfabevallás (2565M-02, 2565M-02-K lapok) szerkezete: négy új mezővel egészült ki az összesítő jelentés, amelyek az adómértékek (5%, 18%, 27%) szerin

Alapismeretek gazdaságpolitikusoknak
Zsiday Viktor ad tanácsokat a hazai politikának, mi is lehetne kezdeni valamit a magyar lakáspiaccal, ahol európai mércével kiugróan alacsony az új építések aránya A... The post Alapismeretek g

Így hangolná össze a kormány a különböző lakástámogatásokat
Társadalmi egyeztetése bocsátották azt a jogszabálytervezetet, amelynek elsődleges célja az Otthon Start Program, a CSOK Plusz, a Falusi CSOK és a Babaváró hitel összehangolása annak érdekébe


Hihetetlen, de igaz: a teljes törlesztőrészletedet kifizethetik helyetted
Nem mindennapi lehetőségek nyílnak meg a kormány új támogatásával.
Meglepő kulisszatitkok derültek ki: így kerül a magyar hús a zsidó és muszlim vevőkhöz
Jó üzlet a vallási igények kiszolgálása.
Megúsztuk a legrosszabb forgatókönyvet, de mikor jön a növekedési fordulat?
Friss adatok érkeztek.
Tőzsdei túlélőtúra: Hogyan kerüld el a leggyakoribb kezdő hibákat?
A tőzsdei vagyonépítés során kulcsfontosságú az alapos kutatás és a kockázatok megértése, valamint a hosszú távú célok kitűzése és kitartó befektetési stratégia követése.
A platformok harca – melyiken érdemes kereskedni?
Online előadásunkon bemutatjuk a különböző kereskedési felületeket, megmutatjuk, melyik mire jó, milyen költségekkel számolhatsz, és milyen funkciók segítenek a hatékony befektetésben.