Őrült akciók, kiárusítás és egymásnak ellentmondó hírek tematizálják a lakáspiacot
Ingatlan

Őrült akciók, kiárusítás és egymásnak ellentmondó hírek tematizálják a lakáspiacot

Rendkívül érzékeny időszakot él a lakáspiac, mind a fejlesztői (új lakások), mind a tulajdonosi (használt lakások), mind a potenciális vevők részéről. Lélektani határ, olvadni látszó kereslet (főleg a befektetők részéről), elpárolgó hozamelőny az egyéb biztonságosnak vélt befektetési termékekkel szemben (kiadásra vásárlás), jövőbeni (közeli jövő) áresés lehetőségére rájátszó sajtóhírek, és néha pozícióból, néha felületesnek tűnő jó szándékból kommunikáló szakértők dominálják a hangulatot a legértékesebb vagyontárgyunk piacának változásai körül. És akkor még nem is említettük a januártól 5%-ról újra 27%-ra visszaemelkedő újlakás-áfát, a közel nulla energiaigényű épületek törvényi előírását, az építőipari árak egy teljesen új dimenzióban mozgó egyensúlyi szintjét, amiből lefelé nem szívesen adnak már a vállalkozók. Izgalmas idők járnak.

Teljesen érthető módon, főleg az első lakásukat megvásárolni próbálók részéről, illetve a vidékről Budapestre költözők esetében, komoly frusztrációt jelent a lakásárak (főleg a fővárosi) elmúlt 4-5 éves ralija. Számtalan szakmai elemzésben és véleménycikkben próbáltuk eddig is rendre megvilágítani a véleményünket a témában, ami jóval óvatosabb a piacon és a hírekben egyre jobban terjedő hőn áhított áreséssel, trendfordulóval, lufipukkanással, buborék leeresztéssel kapcsolatban. Röviden: Nem látszik összezuhanás, az árak a pesszimistább szcenárió alapján is inkább csak stagnálnak, de rengeteg múlik a lokáción és a minőségen. Van, aminek tovább nőhet még az ára, van, aminek már megáll(t), esetleg elkezd hullámzani.

Ennyit felvezetőként, és most jöjjön, hogy mire ez a nagy akciózás.

Itt egy hosszabb szakmai elemzés még júliusból, ami a lakáspiacra hatást gyakorló tényezőket összegzi


Akció-akció hátán, de miért, ha minden oké? Tuti válság van, azért!

Szinte az összes nagyobb és kisebb újlakás-fejlesztő megjelent valamilyen akcióval az elmúlt 1-2 hónapban. Tessék csak végignézni a fejlesztők honlapjainak nyitóképeit. Úgy fest a dolog, mintha kb. lejárna a szavatosság az év végével, és gyorsan ki akarnák szórni, ami van. És a vicc, hogy nem állunk messze a valóságtól, ha innen közelítünk!

Összeszedtük a legizgalmasabb akciókat egy galériába. Kattintsd gyorsan végig!

Hiszen tényleg lejár az 5%-os áfa időszaka december végén

Ez már tulajdonképpen konszenzusos vélekedés. Senki nem számít arra a piaci szereplők közül, hogy az utolsó pillanatban ezen változtatna a kormány és további évekkel tolná ki az 5%-os áfát az új lakások vásárlásra, legfeljebb az építési engedélyekkel lehet még játszani, és a 2018. november 1-et későbbre, mondjuk 2019. szeptember 1-re tolni. Ami azért pár ezer lakás potenciális vásárlójának és persze pár fejlesztőnek nem kis segítség lenne.

Szóval a nagy akciózós roham mögött leginkább az áll, hogy a fejlesztők, jellemzően tervasztalon, vagy kezdetleges kivitelezési fázisban lévő, a jelenlegi szabályok szerint januártól 27%-kal áfázó lakásokon minél nagyobb számban, és minél nagyobb előtörlesztéssel szeretnének túladni, amivel a sor végén mégiscsak a vevőt segítik, miközben magukat is bebiztosítják.

Összezuhan az újlakás-piac? Vége az 5%-os áfának. Mi jön most? - Ezzel is foglalkozunk a november 21-i nagy év végi ingatlanos konferenciánkon

De miért igyekeznek eladni, ha úgyis a vevő fizeti az áfát? Az ő baja, ha nem 5 hanem 27%

Ez így van, csakhogy valóban lélektani plafon környékén vannak a lakásárak, valóban belassult az értékesítés, miközben a fejlesztői lendület hatalmas. A bruttó árakkal (és itt a bruttó a kulcsfogalom) nehéz érdemben sokkal feljebb menni (bár hosszú távon nem kizárt), így ha a fejlesztőknek sikerül még úgy a bruttó lélektani határ környékén értékesíteni, hogy azt csak 5% áfa terheli, akkor a saját bevételeik alapján jóval rugalmasabbak tudnak maradni, és belefér egy kis extra kedvezmény is. Ráadásul azt se felejtsük el, hogy ökölszabály szerint egy átlagos új építésű projektben a tervasztalról megvásárolt (lefoglalt) lakások ára 8-10%-kal is alacsonyabb lehet, mint később már a használatba vétel környékén. Egy 40-50 milliós tételnél pedig 10-20% vagy a mostani extrém helyzetben akár mintegy 30% (amit azért vélhetően lehetetlen lesz érvényesíteni) azért nagyon nem mindegy, hiszen mintegy 5-15 milliós árkülönbözetről beszélünk mérettől, típustól, kivitelezőtől függően.

Vagyis a fejlesztő úgy szeretne minél több potenciális vevőt behúzni még az évből hátralévő 2 hónapban, hogy az lehetőleg még a kvázi tervasztalon lévő, 2018 november 1. utáni építési engedéllyel rendelkező, körülbelül 2-3 év múlva átadásra kerülő lakást vegyen a projektjében. Ezt pedig nem árt, ha akár 99,9%-os hivatalos előleg megfizetésével teszi, hiszen így lehet ma a számára legolcsóbb a vásárlás (tervasztal + 5%-os áfa), miközben a fejlesztő a kedvezményt még az állam későbbi potenciális adóbevételéből tudja „támogatni”. Azért abból, mert januártól vélhetően nem lehet majd az árakat úgy alakítani, hogy a 27%-os áfát 100%-ban áthárítsák a vevőkre, hiszen az már a most is, a némileg lassulni látszó piacon érezhető további keresletcsökkenést okozhatna.

Kristálygömbünk továbbra sincs. A hazai lakáspiac szabályozói, törvényhozói kiszolgáltatottsága okán itt minden megtörténhet a következő években és annak az ellenkezője is. Annyi bizonyosnak látszik, hogy a budapesti újlakás-piacon a 27%-os áfával, a csökkenő kínálattal, a lanyhulni nem látszó építőipari árakkal, a műszaki tartalom folyamatos javításával (hosszabb távon) átlagosan 1 millió Ft/m2 alá csak nehezen fognak tudni benézni az árak, ami nyilván hatással lesz a használt piacra, hiszen felülről húzza magával a helyettesítő termékeket a piac (azonos lokációban, jó állapotú, jó elrendezésű, minőségileg felújított ingatlanok). Bár ma még egyénileg (megfelelő minőségben és árban) lakást felújítani is felér egy komolyabb kihívással.

Jövő év első felében jön majd az igazi rácsodálkozás a lakáspiacra, amikor 5% áfás és 27% áfás új lakások versenyeznek majd egyszerre a vásárlókért, főleg úgy hogy az időben (2018 november 1. előtt) engedélyt szerzett projektekben lévő lakásokat 2023 végéig lehet majd 5%-kal megvásárolni. 

Portfolio Ingatlan Újlakás-kereső
BudaPart

BudaPart

1117 Budapest, Buda-part tér
1142 db lakás
29 – 124 m2 alapterület
Átadás:
2023 Q1

Ajánlatot kérek

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ

Ricardo

Nobel

Daron Acemoglu, James Robinson és Simon Johnson kapták megosztva az idei közgazdasági Nobel-díjat \"az intézmények kialakulásának és a jólétre gyakorolt hatásának tanulmányozásáért\". Ace

Kiszámoló

Jövőre megszűnik az Ügyfélkapu

2025 január közepétől már nem fogsz tudni belépni a magyarorszag.hu oldalra az Ügyfélkapu segítségével, így semmilyen elektronikus ügyintézést nem tudsz majd elvégezni. A változás szüks

Holdblog

Két Földet fogyaszt el Magyarország

Évről évre egyre korábban jön el a túlfogyasztás napja, az a nap, amikor az emberiség éves fogyasztása meghaladja a Föld átlagos eltartóképességét. Ez az a... The post Két Földet fogyaszt

FRISS HÍREK
NÉPSZERŰ
Összes friss hír
Belenyúl a kormány a nyugdíjpénztári megtakarítások szabályaiba, kijöttek a részletek!
Díjmentes előadás

Kereskedés a magyar piacon kezdőknek

Minden, amit a hazai parkettre lépés előtt tudni érdemes.

Díjmentes előadás

Tőzsdei megbízások helyes használata

Kérdések és válaszok azzal kapcsolatban, hogy mire figyelj, ha kezdő befektető vagy!

Portfolio hírlevél

Ne maradjon le a friss hírekről!

Iratkozzon fel mobilbarát hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Kiadó raktárak és logisztikai központok

A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen

Budapest Economic Forum 2024
2024. október 17.
Banking Technology 2024
2024. november 5.
Graphisoft - Portfolio Construction Technology & Innovation 2024
2024. november 27.
HR (R)Evolution 2024 - Powered by Prohuman & Pénzcentrum
2024. november 13.
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
Ez is érdekelhet
A Marina City második üteme - kép1