Őrült akciók, kiárusítás és egymásnak ellentmondó hírek tematizálják a lakáspiacot

Ditróy Gergely

2019. november 01. 10:30

Rendkívül érzékeny időszakot él a lakáspiac, mind a fejlesztői (új lakások), mind a tulajdonosi (használt lakások), mind a potenciális vevők részéről. Lélektani határ, olvadni látszó kereslet (főleg a befektetők részéről), elpárolgó hozamelőny az egyéb biztonságosnak vélt befektetési termékekkel szemben (kiadásra vásárlás), jövőbeni (közeli jövő) áresés lehetőségére rájátszó sajtóhírek, és néha pozícióból, néha felületesnek tűnő jó szándékból kommunikáló szakértők dominálják a hangulatot a legértékesebb vagyontárgyunk piacának változásai körül. És akkor még nem is említettük a januártól 5%-ról újra 27%-ra visszaemelkedő újlakás-áfát, a közel nulla energiaigényű épületek törvényi előírását, az építőipari árak egy teljesen új dimenzióban mozgó egyensúlyi szintjét, amiből lefelé nem szívesen adnak már a vállalkozók. Izgalmas idők járnak.

Teljesen érthető módon, főleg az első lakásukat megvásárolni próbálók részéről, illetve a vidékről Budapestre költözők esetében, komoly frusztrációt jelent a lakásárak (főleg a fővárosi) elmúlt 4-5 éves ralija. Számtalan szakmai elemzésben és véleménycikkben próbáltuk eddig is rendre megvilágítani a véleményünket a témában, ami jóval óvatosabb a piacon és a hírekben egyre jobban terjedő hőn áhított áreséssel, trendfordulóval, lufipukkanással, buborék leeresztéssel kapcsolatban. Röviden: Nem látszik összezuhanás, az árak a pesszimistább szcenárió alapján is inkább csak stagnálnak, de rengeteg múlik a lokáción és a minőségen. Van, aminek tovább nőhet még az ára, van, aminek már megáll(t), esetleg elkezd hullámzani.

Ennyit felvezetőként, és most jöjjön, hogy mire ez a nagy akciózás.

Itt egy hosszabb szakmai elemzés még júliusból, ami a lakáspiacra hatást gyakorló tényezőket összegzi

Akció-akció hátán, de miért, ha minden oké? Tuti válság van, azért!

Szinte az összes nagyobb és kisebb újlakás-fejlesztő megjelent valamilyen akcióval az elmúlt 1-2 hónapban. Tessék csak végignézni a fejlesztők honlapjainak nyitóképeit. Úgy fest a dolog, mintha kb. lejárna a szavatosság az év végével, és gyorsan ki akarnák szórni, ami van. És a vicc, hogy nem állunk messze a valóságtól, ha innen közelítünk!

Összeszedtük a legizgalmasabb akciókat egy galériába. Kattintsd gyorsan végig!

Hiszen tényleg lejár az 5%-os áfa időszaka december végén

Ez már tulajdonképpen konszenzusos vélekedés. Senki nem számít arra a piaci szereplők közül, hogy az utolsó pillanatban ezen változtatna a kormány és további évekkel tolná ki az 5%-os áfát az új lakások vásárlásra, legfeljebb az építési engedélyekkel lehet még játszani, és a 2018. november 1-et későbbre, mondjuk 2019. szeptember 1-re tolni. Ami azért pár ezer lakás potenciális vásárlójának és persze pár fejlesztőnek nem kis segítség lenne.

Szóval a nagy akciózós roham mögött leginkább az áll, hogy a fejlesztők, jellemzően tervasztalon, vagy kezdetleges kivitelezési fázisban lévő, a jelenlegi szabályok szerint januártól 27%-kal áfázó lakásokon minél nagyobb számban, és minél nagyobb előtörlesztéssel szeretnének túladni, amivel a sor végén mégiscsak a vevőt segítik, miközben magukat is bebiztosítják.

De miért igyekeznek eladni, ha úgyis a vevő fizeti az áfát? Az ő baja, ha nem 5 hanem 27%

Ez így van, csakhogy valóban lélektani plafon környékén vannak a lakásárak, valóban belassult az értékesítés, miközben a fejlesztői lendület hatalmas. A bruttó árakkal (és itt a bruttó a kulcsfogalom) nehéz érdemben sokkal feljebb menni (bár hosszú távon nem kizárt), így ha a fejlesztőknek sikerül még úgy a bruttó lélektani határ környékén értékesíteni, hogy azt csak 5% áfa terheli, akkor a saját bevételeik alapján jóval rugalmasabbak tudnak maradni, és belefér egy kis extra kedvezmény is. Ráadásul azt se felejtsük el, hogy ökölszabály szerint egy átlagos új építésű projektben a tervasztalról megvásárolt (lefoglalt) lakások ára 8-10%-kal is alacsonyabb lehet, mint később már a használatba vétel környékén. Egy 40-50 milliós tételnél pedig 10-20% vagy a mostani extrém helyzetben akár mintegy 30% (amit azért vélhetően lehetetlen lesz érvényesíteni) azért nagyon nem mindegy, hiszen mintegy 5-15 milliós árkülönbözetről beszélünk mérettől, típustól, kivitelezőtől függően.

Vagyis a fejlesztő úgy szeretne minél több potenciális vevőt behúzni még az évből hátralévő 2 hónapban, hogy az lehetőleg még a kvázi tervasztalon lévő, 2018 november 1. utáni építési engedéllyel rendelkező, körülbelül 2-3 év múlva átadásra kerülő lakást vegyen a projektjében. Ezt pedig nem árt, ha akár 99,9%-os hivatalos előleg megfizetésével teszi, hiszen így lehet ma a számára legolcsóbb a vásárlás (tervasztal + 5%-os áfa), miközben a fejlesztő a kedvezményt még az állam későbbi potenciális adóbevételéből tudja „támogatni”. Azért abból, mert januártól vélhetően nem lehet majd az árakat úgy alakítani, hogy a 27%-os áfát 100%-ban áthárítsák a vevőkre, hiszen az már a most is, a némileg lassulni látszó piacon érezhető további keresletcsökkenést okozhatna.

Kristálygömbünk továbbra sincs. A hazai lakáspiac szabályozói, törvényhozói kiszolgáltatottsága okán itt minden megtörténhet a következő években és annak az ellenkezője is. Annyi bizonyosnak látszik, hogy a budapesti újlakás-piacon a 27%-os áfával, a csökkenő kínálattal, a lanyhulni nem látszó építőipari árakkal, a műszaki tartalom folyamatos javításával (hosszabb távon) átlagosan 1 millió Ft/m2 alá csak nehezen fognak tudni benézni az árak, ami nyilván hatással lesz a használt piacra, hiszen felülről húzza magával a helyettesítő termékeket a piac (azonos lokációban, jó állapotú, jó elrendezésű, minőségileg felújított ingatlanok). Bár ma még egyénileg (megfelelő minőségben és árban) lakást felújítani is felér egy komolyabb kihívással.

Jövő év első felében jön majd az igazi rácsodálkozás a lakáspiacra, amikor 5% áfás és 27% áfás új lakások versenyeznek majd egyszerre a vásárlókért, főleg úgy hogy az időben (2018 november 1. előtt) engedélyt szerzett projektekben lévő lakásokat 2023 végéig lehet majd 5%-kal megvásárolni.

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ