Miért emelkednek a lakásárak egy világjárvány közepén?

A globális trendekről

Az Economist cikke három tényezőt említ, ami a legtöbb lakáspiacon most fellelhető: monetáris és fiskális politika hatásai, illetve a megváltozott vásárlói preferenciák. Ezek összessége azt eredményezte a legtöbb közepes és magas jövedelmű országban, hogy a krízis ellenére nemhogy csökkentek volna a lakásárak, ahogy arra egy recessziós időszakban számítani lehet, hanem még egy enyhe, általában 5 százalékos növekedést is produkáltak. Magyarországon a 2020 első negyedéves adatok alapján, az éves növekedés 11,6 százalék, viszont az elmúlt negyedévekben ez folyamatosan csökkent (2019 végén még 17,6% volt), így a következő statisztikákban várhatóan tovább csökken a növekedés üteme, és közelíteni fogunk a globális trendekhez. A magyarázat a következő: 

• Monetáris politika: A központi bankok szerte a világon átlagosan 2 százalékponttal csökkentették az irányadó kamatlábakat ebben az évben, ezzel csökkentve a jelzálogkölcsön felvétel költségeit. Amerikában például a 30 éves fix kamatozású jelzálogkölcsönt mindössze 2,9% -os éves kamatlábbal kínálják, szemben az év eleji 3,7%-kal. A kereslet stimulálásához az is hozzájárul, hogy más eszközöknek kisebb az elérhető hozam, így akár magasabb áron is hajlandóak megvenni a befektetők a kiadásra szánt lakásokat. Nem kap azonban mindenki kedvező hitelt, a bankok sokkal szigorúbbak, ezáltal a hitelfelvétel is nehezebbé vált. 
• Fiskális politika: Recessziós időszakban, amikor sokan elveszítik a munkahelyüket és csökkennek a jövedelmek, általában csökkenő ingatlanárakat lehet látni, nemcsak amiatt mert a likviditásnövelés érdekében sokan eladnak és nő lakáskínálat, hanem azért is, mert a nemfizető lakáshitelesek a banktól rossz minősítést kapnak és így kevesebben jutnak hitelhez. Jelen helyzetben a magasabb jövedelmű országok megőrizték a háztartások jövedelmét a bértámogatásokon, a kibővített jóléti juttatásokon keresztül, így elmaradtak ezek az árcsökkentő folyamatok. Tipikus példája ennek a több országban is alkalmazott moratórium, vagyis a jelzálog-törlesztés felfüggesztése.
• Megváltozott vásárlói szokások: 2019-ben az OECD országokban a lakosság a medián háztartási kiadások 19% -át a lakásköltségekre fordította. Mivel az irodai dolgozók egy jelentős része továbbra is otthon dolgozik, sok potenciális vásárló jelenhetett meg a piacokon, akik többet költenének egy jobb, nagyobb, minőségibb otthonra. A Zillow lakáspiaci adatai szerint a városi és elővárosi ingatlanárak nagyjából azonos ütemben emelkednek például az Egyesült Államokban, és az áremelkedés a vidéki részeken valójában lassul, míg a városi és a városkörnyéki részeken növekszik. Ebből arra lehet következtetni, hogy nem feltétlenül költözik most el mindenki egy kisebb településre, inkább a jelenlegi lakhelyüktől nem messze keresnek nagyobb, esetleg kerttel rendelkező ingatlanokat a vásárlók. Az Egyesült Királyságban például a családi házak ára 4% -kal, míg a lakásoké csupán 0,9%-kal emelkedett éves szinten.

Property Investment Forum 2020

November 19-én ismét együtt a hazai ingaltanpiac. Találkozunk a PIF-en!

Információ és jelentkezés

Mi a helyzet Magyarországon?

Mindhárom tényező hatásai felfedezhetők itthon is, a banki hitelfelvétel kamatkörnyezete továbbra is kedvező, ám a bankok sokkal óvatosabbá váltak a hitelfelvevők átvilágításakor. Ugyancsak igaz, hogy bevezettek olyan állami intézkedéseket, nevesítve a hitelfizetési moratóriumot, ami segíthet abban, hogy ne kerüljön több tízezer bedőlt lakás a piacra, elindítva ezzel az árakat lefelé a lejtőn. Abban is van hasonlóság, hogy a vásárlóknak most kifejezetten fontossá vált az otthonuk és szívesebben költöznek nagyobb alapterületű, erkélyes, vagy kertes, esetleg zöldövezetes, városszéli lakóingatlanokba. 

Vannak ugyanakkor hazánkra jellemző specifikus ösztönzők, amik el tudják tolni a nemzetközileg tapasztalt átlagos néhány százalékos lakásár-emelkedési trendet mindkét irányba.