Álom marad a budapesti felhőkarcoló - Kezdődik a Budapest One

Ditróy Gergely

2013. október 22. 16:00

Alighogy elkészül a Futureal a Váci út és a Dózsa György út kereszteződéséhez épített Vision Towers irodaházával, máris kezdetét veszi az újabb irodaprojekt, mégpedig a "Budapest One" névre keresztelt, összesen 80 ezer négyzetméteres őrmezői komplexum első üteme. Tatár Tiborral, a Futureal Development Zrt. vezérigazgatójával beszélgettünk a legújabb budapesti irodaház terveiről, az ingatlanpiaci racionalizációról és arról, hogy miért nem lesz még jó ideig újabb magasház avagy felhőkarcoló a fővárosban.

Tatár Tibor is meghívott előadója lesz a november 28-án kilencedik alkalommal megrendezésre kerülő Portfolio.hu Property Investment Forumnak. Jelentkezzen már most!

Portfolio.hu: Mi mondatja veletek azt, hogy most van itt az ideje a projekt érdemi elindításának?

Tatár Tibor: 2014 őszén szeretnénk elindulni az építkezéssel. Alapvetően két paramétert látunk, amelyek miatt érdemes komolyan venni ezt a projektet: a tömegközlekedés és a szolgáltatási környezet. Ez a két szempont egyre fontosabbá vált az elmúlt időszakban a bérlők számára, és ezek miatt sokan döntenek úgy, hogy inkább a magasabb költséggel járó irodát választják, amennyiben annak jobb a lokációja.

Álom marad a budapesti felhőkarcoló - Kezdődik a Budapest One

Vegyük egy átlagos shared service center példáját, ahol egy alkalmazott hozzávetőleg 2000 euró költséget jelent, mintegy 10 négyzetméternyi területet foglal el az irodában, amennyiben 4 euróval több bérleti díjat fizetek ki utána havonta, akkor ez 40 eurót jelent - ez az ő összköltségének a 2 százaléka. Ha megemelném a bérét 2 százalékkal, akkor lehet, hogy ki is nevet. Ám, ha ennyi többletköltségért egy kimondottan jó lokációjú munkahelyet biztosítok neki, a munkavállaló azt érzi, hogy milyen jó helyen dolgozik - így boldogabb alkalmazott és hatékonyabb munkaerő lesz. Korábban kiszámoltuk azt is, hogy ha valaki metró mellett dolgozik, naponta 15-20 percet nyer ahhoz képest, mintha attól távolabb dolgozna. Ez olyan pluszt jelent az életminőségben, amit nem lehet könnyen kompenzálni a fizetéssel. A bérlők pedig kezdenek erre rájönni. Sorra esnek be hozzánk a 8, 10, 12 ezer négyzetméteres keresések, sőt, most van egy 16 ezres is, és ezek a következő 12-18 hónapban nem tudnak hová menni, kompromisszumot kötnek majd. Újabban egyre több bérlő előretekint, nem egy esetben 2016-17-es költözésről beszélnek.

P.: Sokáig tartotta lázban a szakmát, hogy vajon épül-e Őrmezőre felhőkarcoló. Végül milyen magas lesz a projekt? Van már végső látványterv?

T.T.: Jelenleg még nincsenek látványtervek. Még csak pár hete fogadtuk el a koncepcióterveket, ennek alapján megy tovább a tervezés. Jó kérdés, hogy lesz-e magasház, mert a szabályozás szerint 55 méterig "nyúlhatnánk" fel, de a BVKSZ-ben (Budapesti Városrendezési és Építési Keretszabályzat) van egy ún. karcsúsági rendelet, amely alapján bonyolult számításokra van szükség.
A lényeg az, hogy a magasházaknál, vagyis 30 méter feletti padlószintnél magasabban nem lehet nagyobb, mint 550-600 négyzetméteres szinteket építeni. Ez az alapterület pedig nagyon kicsi ahhoz, hogy hatékonyan értékesíthető irodát fejlessz, ráadásul a magasházba dupla lépcsőház kell, liftkapacitást kell növelni, tehát hiába van mondjuk 600 négyzetméter bruttó szintterületem, a bérbe adható bőven 500 alá megy le. Vagyis a helyi szabályozás 55 méteres engedélye ellenére, a fővárosi karcsúsági törvény miatt nem valószínű, hogy kihasználjuk a magassági korlátainkat.

P.: Akkor az sem tűnik reálisnak, hogy bárki más építsen Budapesten magasházat, "felhőkarcolót"?

T.T.: Amíg ez a szabály érvényben van, addig nem. Az ökölszabály szerint egy irodaházban egy vertikális közlekedő magnak kb. 1000 négyzetmétert ki kellene szolgálnia ahhoz, hogy gazdaságos legyen. Ehhez képest a magasháznál 5-600 négyzetmétert szolgálna csak ki, ráadásul dupla lépcsőházat kell építeni. Minden fejlesztő a bérbe adható irodaterületre számolja a költségeit, ez azt jelenti, hogy nemcsak drágább megépíteni, mert ott már a legszigorúbb tűzrendészeti szabályok lépnek életbe, vagyis minden területen csupa nem éghető anyagot kell használni, de a szintem hatékonysága is romlik, mert a bérbe adható terület arányaiban sokkal kisebb, mint egy normál irodánál. A bérlő pedig nem fog 30 százalékkal többet fizetni érte. Nálunk még nem ennyire szofisztikált a piac.

P.: Bár végső látványtervek még nem állnak rendelkezésre, de körbe tudnád írni, hogy megközelítőleg milyen épületekre számíthatunk 2016 környékén Őrmezőn?

T.T.: Nagyon határozott építészeti egységet fog képviselni minden fejlesztési fázis. Funkcionális, de olyan építészeti minőségű ház kezd kialakulni, amely szerintem az összes európai építészeti szaklapban benne lesz majd. Nem hiperfuturisztikus, nem XXII. századi, de nagyon magas minőségű. A terveket egyébként a Mérték Építészeti Stúdió Kft. készíti.

Őrmező és a környéke - Nőhetnek majd a lakásárak is

P.: Nem mintha mostanában szóba került volna a Tópark projekt rehabilitációja, ám ezzel a fejlesztéssel az "aranyháromszögben" megkezdett gigaberuházást további néhány évtizedre biztosan kiírhatjátok a budapesti irodapiac történelméből.

T.T.: Nyilván nem ez motivál minket, de véleményem szerint a Tópark már abban a pillanatban kiírta magát a történelemből, amikor eldőlt, hogy azon a helyszínen fejlesztik. Én a válság előtti időkben sem értettem szakmailag ezt a projektet, a válság pedig olyan racionalizálást hajtott végre az irodapiacon, hogy valóban kiírta magát.

P.: Ez a fajta racionalizáció vajon ki fog tudni tartani a következő egy-két évtizedben is?

T.T.: Biztosan. Először is a válság még nem ért véget, elszállt optimizmus pedig még biztosan nem lesz 15 éven belül. Nagyon érdekes folyamat zajlik a budapesti irodapiacon, azért kezdjük el az Őrmezőt, mert azt gondoljuk, hogy annyira differenciálódott a piac, amire még nem volt példa a modern irodapiac 23 éves története során. A magyar irodapiac mindig nagyon kiegyenlített, lapos volt, nem volt helyszínenkénti és házankénti értékelés. Most pedig már van! Régen leginkább csak aszerint döntöttek az iroda kiválasztásában, hogy a főnök merre lakik, és minden 12-14 euróba került. Most pedig ugyanazzal a műszaki tartalommal lehet, hogy a tulajdonos rákényszerül 6-7 euróért bérbeadni, mások pedig továbbra is képesek 12-14 euró feletti díjakkal dolgozni.

P.: Kik ezek a bérlők, akik sorban állnak a drágább, de jó minőségű és lokációjú irodákért?

T.T.: Jellemzően olyan régi bérlők, akik ma kiöregedett és/vagy az elhelyezkedése, illetve a kora miatt már nem "A" kategóriás irodákban vannak, de szeretnének továbblépni. Nekik nagyon jó a piac olyan szempontból, hogy erős az alkupozíciójuk, és Európában a legalacsonyabb irodabérleti díjakat tudják elérni. Nagyon valószínű, hogy a Budapest One első ütemét egy ilyen bérlőnek fejlesztjük majd build-to-suit alapon.

P.: A finanszírozás hogyan alakul?

T.T.: Bele fogunk kezdeni saját tőkéből, mivel tőkeerősek vagyunk. Azt látjuk az összes elkezdett házunknál, hogy ha jönnek a bérlők, akkor van finanszírozás is. Bármikor, ha megjelenik az első komoly bérlőnk, a bankok is sokkal érdeklődőbbek lesznek.

P.: A mostani bejelentés feltételezi számomra, hogy a 4-es metróval kapcsolatban már nem számítotok jelentős csúszásra.

T.T.: Már nem. Idén tavasszal kötöttünk egy településrendezési szerződést a fővárossal, amelyben bizonyos felszíni terveztetéseket és fejlesztési feladatokat átvállaltunk. Nagyon jó az együttműködésünk a fővárossal és a BKK-val. Nem mondom, hogy nincsenek súrlódások, de legalább történnek a dolgok. Persze egy ilyen bonyolult műszaki létesítménynél bármi adódhat, de lényeges csúszásokra nem kell számítani. Egyébként is 2014 őszén kezdenénk építkezni, és onnantól kezdve legalább két év, mire elkészül az épület. Az átadás szempontjából reálisan 2016 harmadik negyedévéről beszélünk.

P.: Lehet-e már azt látni, hogy hogyan következnek majd az egyes ütemek?

T.T.: Mindig a piachoz igazítjuk majd a következő ütemet. Most azon dolgozunk az építészekkel, hogy minden egyes ütem önmagában is megálljon a lábán, rögtön megteremtsük a megfelelő minőségű környezetet. Az Etele City Centert is szeretnénk előbb-utóbb elkezdeni, és már a Corvinnál is láttuk, hogy egy bevásárlóközpont közelsége és ehhez kiegészítő funkciók az irodák aljában nagyon jó kombináció az irodabérlőknek. Az Etele City Center indítását reálisan jövő év tavaszán döntjük el, mivel 2013 második felében a kiskereskedelmi fogyasztás végre elkezdett bővülni. A projekt indításához meg kell várnunk, hogy a bérlők is optimisták legyenek. Azt remélem, hogy ez a tendencia folytatódik jövőre is, és ha a kiskereskedők azt látják, hogy megfordult a trend Magyarországon is, akkor el lehet kezdeni a projektet.

P.: Mennyire vagytok biztosak a lokációban?

T.T.: Nem szabad elfelejteni, hogy Buda soha nem volt evidens irodahelyszín. Minden budai helyszínnél megvan az indoka annak, hogy miért prosperál jól vagy nem túl jól. Sok esetben a megfelelő tömegközlekedés hiánya áll a sikertelenség mögött. Viszont Budának van egy nagy előnye: a menedzsment majdnem mindig Budán lakik. Őrmező tehát nagyon jó választás, igyekszünk egy remek befektetési terméket előállítani. Ez azt jelenti, hogy talán egy kicsit "zöldebb" lesz ez a ház a Budapesten megszokottnál, valószínű, hogy megpróbálkozunk a "BREEAM excellent" minősítésével. A másik, hogy nagyon jól ki fogjuk találni azt a környezetet, amely a Corvinnál is a közlekedéssel együtt a hátán viszi a projektjeinket.

P.: Jár-e konkrét előnyökkel számotokra az, hogy átvállaltatok bizonyos fejlesztéseket a fővárostól?

T.T.: Tulajdonképpen semmi közvetlen előnnyel nem jár, de a főváros minden nagyprojektnél szeret településrendezési szerződést kötni. Tény, hogy rengeteg infrastruktúra alakul ki ezen a területen, hiszen ezért vettük meg ezeket a telkeket 6-7 évvel ezelőtt. Mi ehhez járulunk hozzá főleg kiegészítő felszíni fejlesztésekkel.

P.: Vagyis mondhatni úgy is, hogy egy kicsit visszaadtok a fővárosnak, cserébe azért, hogy megépíti a metrót.

T.T.: Nagyjából igen, de azért ez nem kevés, mert 600 millió forint értékben vállaltunk át olyan feladatokat, amelyek nem voltak benne a metróval kapcsolatos tervekben. Valójában így lesznek komplettek bizonyos felszíni rendezések. Például az Etele téri oldalon nem volt büdzsé arra, hogy a metrókijárat ne egy murvás területre érkezzen, ezért mi fogjuk rendezni ezt a területet.