Változó kamatozás: a probléma, ami nem oldódik meg magától
Írásunkban - amely a Magyar Nemzeti Bank Pénzügyi stabilitási jelentését szemléző cikksorozat harmadik része - azt mutatjuk be, hogy miért nem számíthatunk arra, hogy a háztartások kamatkockázata "magától", piaci alapon jelentős mértékben és gyorsan csökkenjen. Korábbi cikkeinkben a lakáspiac és a bankok kapcsolatáról, valamint a nemteljesítő jelzáloghitelesek helyzetéről írtunk. A törlesztőrészletek kiszámíthatatlansága veszélyes, és erre nem mindenki van felkészülve. Ezt az egyszerű igazságot az elmúlt évtizedben mind a háztartások, mind a bankok nagyon jól megtanulták. Bár "legutóbb", a devizahitelek korszakában a törlesztőrészletek elsősorban az árfolyam változása miatt változtak, a lakosság adósságszolgálati terheit a kamatláb változása is befolyásolni tudja, akár jelentős mértékben is. Minél hosszabb egy tartozás hátralévő futamideje, annál jobban ki van téve egy esetleges kamatváltozás hatásának. Egy tízéves hátralévő futamidejű hitel esetében nagyjából 5 százalékos törlesztőrészlet-emelkedést jelent, ha a hitel kamatlába 5 százalékról 6 százalékra változik. Ugyanez a kamatváltozás 20 éves futamidő esetében már közel 10 százalékos tehernövekedést jelent. Természetesen nagyobb kamatsokk esetén a törlesztőrészlet-változások is jóval magasabbak lehetnek (1. ábra).

A csapot már elzártuk
Mivel a hátralévő futamidő jellemzően az újonnan kibocsátott hitelek esetén a legmagasabb, a legjelentősebb kockázatot is ezek a hitelek jelentik. Ebből a szempontból jó hír, hogy a mostanában folyósított jelzáloghitelek mintegy 95 százaléka már éven túl rögzített kezdeti kamatozással kerül folyósításra, vagyis az adósnak a kamatkockázattal az első néhány (jellemzően tíz) évben nem kell foglalkoznia. Az új kibocsátás kedvező szerkezete azonban csak lassan alakítja át a fennálló állomány kamatozás szerinti eloszlását: a jelzáloghitel-állomány még mindig közel 60 százalékát az éven belül változó kamatozás jellemzi (2. ábra). Ez azt jelenti, hogy egy esetleges kamatemelkedés esetén a hitelek több mint felénél nagyon gyorsan megváltozna az adósságszolgálat nagysága.

A kockázatok csökkentése piaci alapon úgy képzelhető el, ha az adósok egy új, rögzített kamatozású hitelt vesznek fel a régi, változó kamatozású hitel végtörlesztése céljából. Ehhez az adósnak nem csak át kell látnia a két konstrukció közötti különbségeket, de a hitelfelvétel és az előtörlesztés meglehetősen magas költségeit is ki kell fizetnie.
Hitelkiváltás: általában drága...
A probléma nagyságrendjének vizsgálata során fontos felmérni azt, hogy vajon mekkora tér állhat rendelkezésre arra, hogy a kamatkockázat a hitelkiváltások révén piaci alapon, "magától" mérséklődjön. Ehhez azt kellene tudnunk, hogy hány adósnak érheti meg kifizetni az egyszeri költségeket annak érdekében, hogy az új hitel révén kiszámítható törlesztőrészletekre tegyen szert, figyelembe véve azt is, hogy az új hitel felvétele során - az eredeti hitel felvétele óta eltelt évek tükrében - a korábbi hitelétől eltérő kamatkondíciókat kaphat a bankoktól. Mivel arra vonatkozóan nem rendelkezünk pontos ismeretekkel, hogy az egyes adósok (1) milyen kamatvárakozásokkal rendelkeznek, és (2) mekkora többletet lennének hajlandóak fizetni a kamatláb rögzítéséért cserébe, leegyszerűsítettük a kérdést: azt vizsgáltuk meg, hogy hány adós tud olyan változó kamatozású hitelt felvenni, amellyel nyereségesen tudja kiváltani jelenlegi változó kamatozású hitelét. Vagyis azt vizsgáltuk, hogy az adós hozzájuthat-e egy olyan alacsonyabb felárú hitelhez, amely révén a hátralévő futamidőn elegendő nyereséget tud elérni ahhoz, hogy kitermelje a hitelkiváltás egyszeri költségeit. Eredményeink alapján a fennálló állomány mintegy 22-31 százaléka esetében találhatunk ilyen hitelt, vagyis az állomány jelentős része esetében a hitelkiváltás magas költsége eltántoríthatja az adóst az új hitel felvételétől. Ez az eredmény természetesen csak egy nagyságrendi indikációval szolgál a rögzített kamatozásra történő áttérésre vonatkozó eredeti kérdésünkre.
Hogyan becsültük? Az MNB ügyletszintű adatai alapján több módszertannal (az egyszerű bankrendszeri átlagkamat behelyettesítésétől a lineáris regresszióig) megbecsültük, hogy a változó kamatozású jelzáloghitel-adósok a bankok jelenlegi árazási gyakorlata szerint milyen kamatfelár mellett juthatnának hitelhez. Kiszámoltuk, hogy ha az adós alacsonyabb felár mellett kapna most hitelt, akkor ez a felárcsökkenés elegendő lenne-e ahhoz, hogy a hátralévő futamidőn összességében nyereséget érjen el a kiváltáson, figyelembe véve a hitelkiváltás egyszeri költségeit. A részletes számításokat a 2019. júniusi Hitelintézeti Szemlében megjelent tanulmány tartalmazza.
...és még bonyolult is
Mielőtt azonban hitelkiváltásra kerülne a sor, több kérdés is felmerül. Egyrészt nem biztos, hogy az adós egyáltalán érzékeli, hogy kamatkockázattal szembesül. Másrészt, ha fel is ismeri a változó kamatozás veszélyeit, egyáltalán nem garantált, hogy annak nagyságrendjét is pontosan felméri. Az MNB közelmúltban lefolytatott kérdőíves felmérése alapján csak a lakosság harmada van tisztában azzal, hogy a jelenlegi kamatszint historikusan alacsonynak tekinthető, a túlnyomó többség pedig vagy nem tudja összehasonlítani az aktuális kamatszintet az évekkel ezelőttivel, vagy úgy gondolja, hogy most magasabbak a hitelkamatok, mint korábban. A lakosság nagy része azzal sincs tisztában, hogy mekkora törlesztőrészlet-emelkedést okozhat a kamatláb emelkedése: a megkérdezettek 14 százaléka alulbecsülte, 42 százaléka pedig egyáltalán nem tudta megbecsülni a kamatkockázat materializálódásának nagyságrendi hatását a havi törlesztőrészletre (3. ábra).

Megjegyzés: A kérdés szövege pontosan: "Egy 10 millió forint összegű, 20 éves futamidejű hitel havi törlesztőrészlete 5 százalékos éves kamat mellett 66 ezer forint. Ha 5 százalékról 6 százalékra nő a hitelkamat a törlesztés első éveiben, akkor mennyivel emelkedik a havi törlesztőrészlet ennek a hitelnek az esetében a futamidő változtatása nélkül?" A válaszadásra az ábrán látható kategóriák közüli választással volt lehetőség: az ábrán zöld színnel jelöltük a helyes választ, piros színnel pedig azokat a válaszadókat, akik alulbecsülték a kockázatot, vagy meg sem próbálták megbecsülni azt. Forrás: MNB, Századvég felmérés. Jó hír azonban, hogy a háztartások által figyelembe vett szempontok között már nagyon előkelő helyen szerepel a rögzített kamatozás, amiben részben a szabályozói törekvések hatása tükröződik (ld. különösen a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelek terjedését). A kérdőív kitöltése során a válaszadók háromnegyede jelölte meg a fix kamatozást, mint a három legfontosabb szempont egyikét egy lakáshitel felvételekor (4. ábra), ami így a leggyakrabban megjelölt tulajdonság lett. Ez különösen akkor válik érdekessé, ha összehasonlítjuk egy 2017. évi lakossági felmérés eredményével, ahol ugyanezen kérdés esetében még a havi törlesztőrészlet nagysága, a futamidő hossza, valamint a THM mértéke számított a legnagyobb mértékben - a kamatfixálást mindössze a válaszadók 20 százaléka jelölte. Így amellett, hogy a kamatfixálás fontossága nőtt a legnagyobb mértékben az elmúlt 2 évben, ez vált a többség egyik fő szempontjává, azaz úgy tűnik, hogy a rögzített kamatozás választása egyfajta követendő normává vált. Sajnálatos ugyanakkor az elméleti és a gyakorlati ismeretek diszkrepanciája a kérdésben, a válaszadók többsége ugyanis nem ismerte fel konkrét banki ajánlatok közül a kamatfixált termékeket.

Megjegyzés: A megkérdezettek a három legfontosabb szempontot választhatták ki. *A 2017. évi felmérés alkalmával nem került külön megkérdezésre, hogy a futamidő hosszú vagy rövid voltát, illetve a jelzáloggal való fedezettséget vagy annak hiányát preferálja a megkérdezett, csak az, hogy a futamidő vagy a jelzálogfedezet szempont-e. Emiatt az ábrán ezen szempontok esetében ugyanazt az értéket tüntettük fel. Forrás: MNB, Századvég felmérés. A pénzügyi tudatosság fontosságára hívja fel a figyelmet az is, hogy az adósok egy alkalommal már jelentősen alacsonyabb költségekkel válthatták volna ki tartozásukat, és akkor nem éltek ezzel a lehetőséggel tömegesen. 2015-ben a forintosítást követően a törvény lehetőséget adott a háztartásoknak, hogy ingyenesen előtörlesszék a hitelüket (ám az új hitel felvételének költségeit ekkor is meg kellett volna fizetni), ezt azonban mindössze az állomány 1,5 százaléka esetében tették meg az ügyfelek. A Magyar Nemzeti Bank 2019 áprilisában kiadott, a Bankszövetséggel folytatott konzultáció során előkészített ajánlása alapján - melyet egy következő cikk keretében mutatunk be - a bankok célzottan keresik meg a kockázatosabb jelzáloghitellel rendelkező ügyfeleket, hogy a változó kamatozás veszélyeiről tájékoztassák őket, és a rögzített kamatozásra való áttérési lehetőséget (szerződésmódosítást) ajánljanak fel nekik. Reményeink szerint a 2015. évi aránynál jóval többen fogják saját kezükbe venni pénzügyeiket, és élni ezzel a lehetőséggel. A cikk szerzői az MNB munkatársai.
Az EP szerint Ursula von der Leyen új terve gyakorlatilag megtapossa az uniós alapelveket
Éles bírálatok és nyílt elégedetlenség fogadta az unió új költségvetését.
Mi az a Tomahawk és miért retteg tőle egész Oroszország?
Nagy vihart kavart egy kiszivárgott ötlet.
Hatalmas szerződéscsomaggal próbálják levenni Trumpot a lábáról a bahreiniek
Boeing repülőket és amerikai szervereket vásárolnak.
Növekedéssel zárták az első félévet a magyar alapok, sok pénz ment abszolút hozamú befektetésekbe
Közzétette júniusi statisztikáit a BAMOSZ.
Vasököllel venne revansot Trumpon az Európai Unió bővülő országhada
Egyre többen borítanák az asztalt a vámháború miatt a legfájdalmasabb gazdasági csapással.
Lázár János bejelentette: helytállási pénzt kapnak azok, akik a vihar elhárításán dolgoztak
"Most már csak a hétköznapokban kell ugyanígy helytállni."
Szíria az ENSZ Biztonsági Tanácsának az összehívását kéri az izraeli légicsapások miatt
Megvitatnák a következményeket.
Légy Te az év pénzügyi vezetője! Már lehet nevezni a CFO of the year 2025 díjra
Idén is díjazzuk a vállalatok legjobb pénzügyi-gazdasági vezetőit.
Így harcol a sok turistával Barcelona és Dubrovnik
Amennyire jövedelmező ágazat a turizmus, akkora problémát okoz, ha elburjánzik: Barcelona vagy Dubrovnik bőven tudna mesélni, mivel jár a túlturizmus. A népszerű lokációknak mind megvan... Th
A születés időzítése: amikor a focista apa a naptárhoz nyúl
A sportban és az oktatásban is régóta ismert jelenség, hogy az év elején született gyerekek előnyben vannak az év végén születettekkel szemben. Miért ne időzítenénk gyerekeink születésé
SPB: Szigorító intézkedések és növekvő infláció határozhatja meg a román kötvénypiacot a közeljövőben
A román kötvénypiacot a közeljövőben várhatóan egyrészt a növekvő infláció, másrészt a költségvetési hiány csökkentésére irányuló szigorító intézkedések határozzák meg. A kis
Végre kimondták: nem kell tovább fenntartani a projekteket
Miközben sok pályázó már túl van a projektje fenntartásán, a Hatóság csak most tisztázta a legfontosabb kérdést.
Miért nem emelkedik mindig az infláció, ha vámot emelnek?
Súlyos inflációt jósoltak az elemzők, amikor Donald Trump áprilisban bedurrantotta a vámháborút, és jogosan: a vámok növelik az importált termékek árát, ami végső soron a... The post Mié
Szegény, de szexi...
Kicsit kapitalista, kicsit szocialista; kicsit nyugati, kicsit keleti; kicsit drága, kicsit olcsó: ez Berlin Zentuccio szemüvegén át. A HOLDBLOG állandó világutazó szerzője a német fővárosról
A TB kiskönyv múltja, jelene és digitális jövője
A magyar társadalombiztosítási rendszer egyik ikonikus, papíralapú dokumentuma, a köznyelvben csak TB kiskönyvként ismert igazolvány hamarosan digitális formában él tovább. Bár sok munkáltat
Top 10 osztalék részvény - 2025. július
Július elsején kijött Justin Law listája az osztalékfizető részvényekről, sorba is rendeztem őket gyorsan, itt az eredmény.Fontosabb infók a lista összeállításával kapcsolatbanElőző hón


Tíz év alatt a magyar gazdagok végre felzárkóztak az EU-hoz
Hogyan oszlott el az elmúlt évek vagyongyarapodása a magyar háztartások között?
Vége a pénzesőnek? Fájni fog a kiszivárgott EU-s agrárreform
Teljesen más világ jöhet, ha megvalósulnak a brüsszeli tervek.
Pokoli hónapok után vérszegény időket várnak az elemzők
Érkeznek a második negyedév amerikai vállalati beszámolói.
Limit, Stop, vagy Piaci? Megbízások, amikkel nem lősz mellé!
Ismerd meg a tőzsdei megbízások világát, és tanulj meg profin navigálni a piacokon!
Hogyan vágj bele a tőzsdei befektetésbe?
Első lépések a tőzsdei befektetés terén. Mire kell figyelned? Melyek az első lépések? Mely tőzsdei termékeket célszerű mindenképpen ismerned?