A Portfolio különböző felületein rendszeresen foglalkozunk a kereskedelmi ingatlanpiac egyes szereplőit érintő piaci változásokkal, és azt is sokszor taglaljuk, hogy a bérbeadók és a bérlők miként kezelik ezeket a változásokat. Legutóbb a bérlőképviseleti tevékenység került górcső alá a "Kiszolgáltatottabbak a bérlők, mint valaha a hazai ingatlanpiacon" címmel megjelent cikkünkben.
Barabás Géza, az S IMMO APM Kft. ügyvezetője reagált. Szerinte túlzás és hatásvadász azt állítani, hogy "'nagy a bérbeadók zsarolási potenciálja”. Elismeri, hogy jelenleg valóban bérbeadói piac van és a bérlők, akik jó lokációban keresnek nagyobb területeket kevés lehetőség közül választhatnak, de mint kifejtette: bérbeadó és bérbeadó között is van különbség.
Az ügyvezető úgy véli, hogy – bevallottan vagy sem – a bérlőképviselők is sokat profitálnak a jelenlegi piaci viszonyokból. "Azok a piaci szereplők, akik évtizedek óta jelen vannak nem felejtették még el, hogy vannak ínséges idők is, amikor ugyanazokkal a bérlőkkel kell egy asztalhoz leülni és megtartani őket, akikkel esetleg a prosperitás időszakában kötöttek szerződést. A korrektség mindenkor kifizetődő, most is.” – írta.
Ez után azt hangsúlyozta, hogy egy jó bérbeadónak sosem lehet célja a bérlő megtévesztése, vagy átverése. „Mi hosszú távon gondolkozunk és egy hosszabbításhoz alapvető feltétel, hogy a bérlő is az első perctől kezdve korrektnek érezze az üzleti kapcsolatot. Ehhez pedig nyílt és őszinte kommunikáción keresztül vezet az út.”- fogalmazott.
Interjúnkban foglalkoztunk a kialakítási (fit out) költségekkel is. Itt a vezető szerint mind a bérbeadóknak, mind pedig a bérlő képviselőnek óriási felelősségük van abban, hogy a bérlőt korrekten és a realitásoknak megfelelően tájékoztassák a bérlő által megkívánt iroda kialakításának lehetséges költségvonzatáról. „Felesleges a bérlőket abba a hitbe ringatni, hogy komolyabb invesztíció nélkül a mai trendeknek megfelelő irodát tudnak kialakítani, mert ez a jelenlegi építőipari helyzetben nem lehetséges. Mindezek mellett egy korrekt bérbeadó ideális esetben "open book"-al dolgozik, tehát a bérlő utólag minden költséget számlákkal alátámasztva lát és az esetek nagy többségében ezeket a költségeket már előre tudja és jóváhagyja, még a kivitelezés megkezdése előtt.” – fűzte hozzá.
Barabás Géza megtoldotta még a véleményét tapasztalataival. Eszerint a mai bérlők, akik bérlő képviseletet alkalmaznak nem naivak és tisztában vannak a piaci folyamatokkal, valamint pontosan a bérlőképviselők feladata is, hogy kellően tájékoztassák őket a piaci viszonyokról és a várható kiadásokról. Ha mindez minden oldalról korrekten megtörténik, akkor egyetlen leendő potenciális bérlőt sem érhet meglepetés, vagy kellemetlen szájíz egy bérleti szerződés aláírása után - érvelt.
És most jöjjön az eredeti Portfolio-interjú alanyának, Kalaus Valternek, a VLK CRESA ügyvezető partnerének az ezekre a gondolatokra adott válasza. Szerinte van pár pont ezekben, amivel érdemes és kell is vitázni.
Egyetért azzal, hogy a bérlők képviselői is profitálnak a jelenlegi piaci környezetből. Pörög a piac, de hangsúlyozza, hogy ebben a környezetben mindenkinek nyernie kellene: ha egy bérlőképviselő jól végzi a munkáját, akkor megszerzi az ideális területet a bérlőnek, vagyis a bérlő és a bérlőképviselő is profitál. Ám legjobban még mindig a bérbeadók járnak, hiszen a magyar piacon még soha nem tapasztalt, magas áron tudják kiadni a területeiket – írta.
| Budapesti irodapiac - 2019 q4 | |||
| alpiac | állomány (nm) | kihasználatlanság (%) | bérleti díj (EUR/nm/hó) |
| CBD | 373 148 | 5 | 25 |
| Pest-Központ | 653 503 | 4,5 | 16,5 |
| Buda-Központ | 432 068 | 9,4 | 17,5 |
| Pest-Nem Központ | 492 586 | 1,4 | 15 |
| Észak-Buda | 327 925 | 2,6 | 15 |
| Dél-Buda | 382 002 | 5,4 | 16,5 |
| Váci út | 898 737 | 4,1 | 16,5 |
| Agglomeráció | 133 075 | 34,5 | 11 |
| forrás: Cushman&Wakefield, 2019 q4 | |||
A VLK CRESA vezetője két konkrét jelenséggel kapcsolatban nem ért egyet Barabás Gézával. Az egyik az irodakialakítás költségének megoszlása, illetve az e körüli bizonytalanság, tisztázatlanság. Szerinte a bérbeadók egy része kiterjesztően értelmezi a "diktálást".
Utalt arra: a bérlőnek jól felfogott üzleti érdeke, hogy ismerje az irodakialakítás pontos költségét, illetve a szerződéskötéskor pontosítva legyen, ebből mit vállal a bérbeadó és mi terheli a bérlőt. Ám jelenleg van olyan bérbeadó, aki úgy gondolja, hogy ez nem szükséges vagy nem lehetséges az építőipar kapacitás- és minőségi problémái miatt. Ez azonban irracionális a bérlő szempontjából: melyik az a vállalkozás, amely úgy működik, hogy aláír egy szerződést, de nem tudja, mennyi lesz a költsége? Ez olyan, mintha egy biankó csekket írna alá a bérlő és odaadná a bérbeadónak. – véli a szakember.
A másik visszatérő, rossz jelenségnek a kialakítási tételek felárazását nevezi. Tapasztalataira utalva említi: előfordul, hogy megállapodik a bérlő és a bérbeadó a kivitelezési költségkeretről, ám a bérbeadó irreálisan magas számlákkal igazolja a teljesítést. „Tény, hogy az építőiparban manapság nehéz minőségi szakembereket találni, és az árak is jelentősen megemelkedtek. De mi láttunk olyat ügyfeleink esetében, amikor a bérbeadó a 600 ezer forintos IKEA-konyhát 2,5 millióért, vagy a listaáron félmilliós klímát 1,2 millió forintért akarta beszámítani. Ez sem nem transzparens, sem nem korrekt eljárás.” – szögezte le.
Kalaus Valter egyetért a hosszútávú gondolkodás fontosságával, de éppen ezt hiányolja a bérbeadók részéről. Emlékeztetett: mindenki maximális profitra játszik, mert ki tudja, meddig tart a mostani boom, meddig tart a bérbeadói piac, meddig lesz korlátozott a verseny és annak áldásos hatása a bérbeadók között.
„Ám azok a bérlők, akiket most a bérbeadók átvernek, és akikkel nem korrektek, azok nem felejtenek! A bérleti szerződésük lejártával, öt-tíz év múlva is emlékezni fognak arra, hogy melyik bérbeadó volt az, amelyik őket átverte, vagy legalábbis nem viselkedett velük korrekt módon. Ha fordul a trend és ismét bérlői piac lesz, ezek a bérbeadók nagy bajban lesznek. Ezért ha egy bérbeadó ténylegesen hosszú távon gondolkodik, akkor most is transzparensnek és korrektnek kell lennie, amikor még bérbeadói piac van.” hangsúlyozta a cégvezető.
Címlapkép forrása: Getty Images
„Eltűntek a régi bizonyosságok” – Nagy összeg folyhat a német hadiiparba, nem is akárhonnan
A gazdasági miniszter vázolta fel az elképzelést.
Új offenzívára készülhet az orosz hadsereg, de versenyt kell futniuk az idővel
Sziverszk lehet a következő célpont?
Az oroszok foghatják a fejüket attól, amit Ursula von der Leyen Romániában mondott
Az Európai Bizottság elnöke meglátogatta Konstancát.
Mankóval támadtak rá a cseh ellenzék vezérére, Orbán Viktor fontos szövetségesére
Andrej Babišt kórházba szállították.
Hatalmas pofon az orosz hadseregnek: ismét ukrán zászló lobog Novoekonomicsnében
Kéthetes harc után szabadították fel az ukrán erők a Donyeck megyei települést.
Az UniCreditnél is kedvező kamat mellett érhető el az Otthon Start hitel
Szeptember elsejétől az UniCredit Banknál is elérhető a kedvező kamatozású Otthon Start hitel. A bank kamatkedvezménnyel, jóváírással és díjelengedéssel is várja az érdeklődőket. Az Uni
A bitcoinmágnás finnek
Ott voltam, amikor Kína hatodjára is betiltotta a Bitcoint - áll egy, a kriptós közösségben évek óta keringő mémen. Az ország egykor dominálta a bányászatot,... The post A bitcoinmágnás fi
ESG és adózás: így kapcsolódik össze a társadalmi felelősségvállalás és a vállalati adományozás
Az elmúlt években egyre nagyobb figyelmet kapott az ESG, azaz a környezeti, társadalmi és vállalatirányítási szempontokat figyelembe vevő működés. Az ESG nem csupán trend vagy megfelelési k
Az osztalék portfólióm - 2025. augusztus
Emelkedett a portfólióm hozama, egyrészt az Altria osztalékemelése, másrészt a nulla hozamú Walgreens kivezetése miatt. Az utóbbi nem éppen az ideális módszer egy portfólió hozamemelésére.
Novo Nordisk - elemzés
Végre találtam egy európai céget, ami kiszámíthatóan fizeti és emeli az osztalékot. A Finvizen keresgéltem kereskedési célpontok után, és ott találtam rá. Megnéztem a számait és a chartj
Mi vált valóra a 25 évvel ezelőtti jóslatokból?
Évtizedes fogadások közül válogattunk, és megnéztük, mi vált közülük valóra. Nagyot futott az elmúlt évben a Polymarket, a decentralizált előrejelzési piac, mi is több anyagot... The pos
Walgreens Boots Alliance, Inc. - ennyi volt
Tegnapi hír, hogy A Sycamore Partners lezárta a Walgreens Boots Alliance, Inc. felvásárlását....Az akvizíció lezárultával a WBA törzsrészvényeinek kereskedése megszűnt, és azok többé
Ön befektető? Érdemes néznie az USA fogyasztói bizalmi mutatóját
Az Egyesült Államok gazdasági ciklusának egyik legérzékenyebb előrejelző indikátora a fogyasztói bizalmi mutató. Ez a mérőszám nem csupán a háztartások rövid távú hangulatát tükrözi
Másfél millióig húzza a legtöbb lakás árát az Otthon Start - Mi lesz ebből?
Elindult az Otthon Start.
Velünk marad az árrésstop, de mit fizetünk érte valójában?
Utánajártunk, vajon mit mutatnak a számok és mi várható a következő hónapokban
Meddig fékezheti az inflációt az árrésstop?
Kozák Tamással, az OKSZ főtitkárával beszélgettünk.
Limit, Stop, vagy Piaci? Megbízások, amikkel nem lősz mellé!
Ismerd meg a tőzsdei megbízások világát, és tanulj meg profin navigálni a piacokon!
Bikák és Medvék: Kivel jobb haverkodni a tőzsdén?
Hogyan ismerd fel, hogy épp emelkedő (bull) vagy csökkenő (bear) piacon jársz? Megtanulhatod, mikor érdemes növelni a kockázatvállalást, és mikor jobb óvatosan hátrálni.
