A Portfolio különböző felületein rendszeresen foglalkozunk a kereskedelmi ingatlanpiac egyes szereplőit érintő piaci változásokkal, és azt is sokszor taglaljuk, hogy a bérbeadók és a bérlők miként kezelik ezeket a változásokat. Legutóbb a bérlőképviseleti tevékenység került górcső alá a "Kiszolgáltatottabbak a bérlők, mint valaha a hazai ingatlanpiacon" címmel megjelent cikkünkben.
Barabás Géza, az S IMMO APM Kft. ügyvezetője reagált. Szerinte túlzás és hatásvadász azt állítani, hogy "'nagy a bérbeadók zsarolási potenciálja”. Elismeri, hogy jelenleg valóban bérbeadói piac van és a bérlők, akik jó lokációban keresnek nagyobb területeket kevés lehetőség közül választhatnak, de mint kifejtette: bérbeadó és bérbeadó között is van különbség.
Az ügyvezető úgy véli, hogy – bevallottan vagy sem – a bérlőképviselők is sokat profitálnak a jelenlegi piaci viszonyokból. "Azok a piaci szereplők, akik évtizedek óta jelen vannak nem felejtették még el, hogy vannak ínséges idők is, amikor ugyanazokkal a bérlőkkel kell egy asztalhoz leülni és megtartani őket, akikkel esetleg a prosperitás időszakában kötöttek szerződést. A korrektség mindenkor kifizetődő, most is.” – írta.
Ez után azt hangsúlyozta, hogy egy jó bérbeadónak sosem lehet célja a bérlő megtévesztése, vagy átverése. „Mi hosszú távon gondolkozunk és egy hosszabbításhoz alapvető feltétel, hogy a bérlő is az első perctől kezdve korrektnek érezze az üzleti kapcsolatot. Ehhez pedig nyílt és őszinte kommunikáción keresztül vezet az út.”- fogalmazott.
Interjúnkban foglalkoztunk a kialakítási (fit out) költségekkel is. Itt a vezető szerint mind a bérbeadóknak, mind pedig a bérlő képviselőnek óriási felelősségük van abban, hogy a bérlőt korrekten és a realitásoknak megfelelően tájékoztassák a bérlő által megkívánt iroda kialakításának lehetséges költségvonzatáról. „Felesleges a bérlőket abba a hitbe ringatni, hogy komolyabb invesztíció nélkül a mai trendeknek megfelelő irodát tudnak kialakítani, mert ez a jelenlegi építőipari helyzetben nem lehetséges. Mindezek mellett egy korrekt bérbeadó ideális esetben "open book"-al dolgozik, tehát a bérlő utólag minden költséget számlákkal alátámasztva lát és az esetek nagy többségében ezeket a költségeket már előre tudja és jóváhagyja, még a kivitelezés megkezdése előtt.” – fűzte hozzá.
Barabás Géza megtoldotta még a véleményét tapasztalataival. Eszerint a mai bérlők, akik bérlő képviseletet alkalmaznak nem naivak és tisztában vannak a piaci folyamatokkal, valamint pontosan a bérlőképviselők feladata is, hogy kellően tájékoztassák őket a piaci viszonyokról és a várható kiadásokról. Ha mindez minden oldalról korrekten megtörténik, akkor egyetlen leendő potenciális bérlőt sem érhet meglepetés, vagy kellemetlen szájíz egy bérleti szerződés aláírása után - érvelt.
És most jöjjön az eredeti Portfolio-interjú alanyának, Kalaus Valternek, a VLK CRESA ügyvezető partnerének az ezekre a gondolatokra adott válasza. Szerinte van pár pont ezekben, amivel érdemes és kell is vitázni.
Egyetért azzal, hogy a bérlők képviselői is profitálnak a jelenlegi piaci környezetből. Pörög a piac, de hangsúlyozza, hogy ebben a környezetben mindenkinek nyernie kellene: ha egy bérlőképviselő jól végzi a munkáját, akkor megszerzi az ideális területet a bérlőnek, vagyis a bérlő és a bérlőképviselő is profitál. Ám legjobban még mindig a bérbeadók járnak, hiszen a magyar piacon még soha nem tapasztalt, magas áron tudják kiadni a területeiket – írta.
| Budapesti irodapiac - 2019 q4 | |||
| alpiac | állomány (nm) | kihasználatlanság (%) | bérleti díj (EUR/nm/hó) |
| CBD | 373 148 | 5 | 25 |
| Pest-Központ | 653 503 | 4,5 | 16,5 |
| Buda-Központ | 432 068 | 9,4 | 17,5 |
| Pest-Nem Központ | 492 586 | 1,4 | 15 |
| Észak-Buda | 327 925 | 2,6 | 15 |
| Dél-Buda | 382 002 | 5,4 | 16,5 |
| Váci út | 898 737 | 4,1 | 16,5 |
| Agglomeráció | 133 075 | 34,5 | 11 |
| forrás: Cushman&Wakefield, 2019 q4 | |||
A VLK CRESA vezetője két konkrét jelenséggel kapcsolatban nem ért egyet Barabás Gézával. Az egyik az irodakialakítás költségének megoszlása, illetve az e körüli bizonytalanság, tisztázatlanság. Szerinte a bérbeadók egy része kiterjesztően értelmezi a "diktálást".
Utalt arra: a bérlőnek jól felfogott üzleti érdeke, hogy ismerje az irodakialakítás pontos költségét, illetve a szerződéskötéskor pontosítva legyen, ebből mit vállal a bérbeadó és mi terheli a bérlőt. Ám jelenleg van olyan bérbeadó, aki úgy gondolja, hogy ez nem szükséges vagy nem lehetséges az építőipar kapacitás- és minőségi problémái miatt. Ez azonban irracionális a bérlő szempontjából: melyik az a vállalkozás, amely úgy működik, hogy aláír egy szerződést, de nem tudja, mennyi lesz a költsége? Ez olyan, mintha egy biankó csekket írna alá a bérlő és odaadná a bérbeadónak. – véli a szakember.
A másik visszatérő, rossz jelenségnek a kialakítási tételek felárazását nevezi. Tapasztalataira utalva említi: előfordul, hogy megállapodik a bérlő és a bérbeadó a kivitelezési költségkeretről, ám a bérbeadó irreálisan magas számlákkal igazolja a teljesítést. „Tény, hogy az építőiparban manapság nehéz minőségi szakembereket találni, és az árak is jelentősen megemelkedtek. De mi láttunk olyat ügyfeleink esetében, amikor a bérbeadó a 600 ezer forintos IKEA-konyhát 2,5 millióért, vagy a listaáron félmilliós klímát 1,2 millió forintért akarta beszámítani. Ez sem nem transzparens, sem nem korrekt eljárás.” – szögezte le.
Kalaus Valter egyetért a hosszútávú gondolkodás fontosságával, de éppen ezt hiányolja a bérbeadók részéről. Emlékeztetett: mindenki maximális profitra játszik, mert ki tudja, meddig tart a mostani boom, meddig tart a bérbeadói piac, meddig lesz korlátozott a verseny és annak áldásos hatása a bérbeadók között.
„Ám azok a bérlők, akiket most a bérbeadók átvernek, és akikkel nem korrektek, azok nem felejtenek! A bérleti szerződésük lejártával, öt-tíz év múlva is emlékezni fognak arra, hogy melyik bérbeadó volt az, amelyik őket átverte, vagy legalábbis nem viselkedett velük korrekt módon. Ha fordul a trend és ismét bérlői piac lesz, ezek a bérbeadók nagy bajban lesznek. Ezért ha egy bérbeadó ténylegesen hosszú távon gondolkodik, akkor most is transzparensnek és korrektnek kell lennie, amikor még bérbeadói piac van.” hangsúlyozta a cégvezető.
Címlapkép forrása: Getty Images
Itt a nagy bejelentés: erős választ küldött a NATO keménymagja Putyinnak
A légtérsértésekre reagált a blokk.
Fontos üzenetet küldött a francia miniszterlnök
Emmanuel Macron francia elnök újra Sébastien Lecornut nevezte ki miniszterelnöknek.
Utazók, figyelem! Új határellenőrzés lesz Horvátországban - Torlódások várhatók
High-tech rendszer lesz, de a kezdet lassan fog menni.
Elindult a rakéta: kilőtte Kína a Gravity-1-est
Egyszerre három műholdat juttattak a levegőbe az új technológiával.
Hibrid háború Európában: zúgolódnak a németek, vannak, akik már fegyverhez nyúlnának
"Már tíz éve felhívtuk a figyelmet erre a problémára."
Vége van: leállnak a nemzetközi kereskedelmet megbénító terroristák – Fellélegezhet Európa
Egyelőre vége a Vörös-tenger körüli terrorizmusnak.
Balásy Zsolt az üdvözítő egyenlőtlenségről
Egy amerikai, nyári out-of-office email sajnálkozik, hogy most néhány órával később fog csak válaszolni, amíg visszaér a strandról. Az európai megkéri a küldőt, hogy várjon... The post Bal
Top 10 osztalék részvény - 2025. október
Október másodikán kijött Justin Law listája az osztalékfizető részvényekről, sorba is rendeztem őket gyorsan, itt az eredmény.Fontosabb infók a lista összeállításával kapcsolatbanElőző
Mi az AI-rali mérlege? Kipukkanhat a buborék?
A mesterséges intelligencia körüli tőkepiaci eufória a modern gazdasági ciklus egyik legjelentősebb strukturális kérdésévé vált. Az AI nem csupán technológiai áttörés, hanem egy új álta
Fókuszban a KKV-k
A mikro-, kis- és középvállalkozások (KKV-k) gazdasági szerepe kiemelten fontos, ezért nem véletlen, hogy a társasági adó rendszerében is számos adóalap- és adókedvezmény érhető el kimon
Innováció a rajtvonalnál
Van egy fejlesztésed, ami már nem ötlet, de még nem piackész? Ez a felhívás arra való, hogy prototípusból termék legyen.
A műanyag nem vész el, csak átalakul, és ez óriási veszélyt jelent környezetünkre
Mikroműanyagokat találtak már magzatok placentájában, a Mariana-árok mélyén, az Everest csúcsán, sőt még az antarktiszi pingvinek szerveiben is. A műanyag ugyanis nem b
A bújtatott szerencsejáték, mint üzleti modell
A "blind box", a "loot box" és a hasonló modellek ugyanarra az ösztönre építenek, mint a rulett vagy a sorsjegy: a bizonytalanság izgalmára. Az iparág... The post A bújtatott szerencsejáték
Egy tanuló akár saját jövedelem nélkül is felveheti az Otthon Start hitelt
Természetesen szülői segítség kell ebben az extrém helyzetben, hiszen valakinek el kell bírnia a kölcsön törlesztőrészletét. De a szokásos eljárással ellentétben az Otthon Start hitelnél
Megszólalt az Erste-vezér: kiderült, mekkora növekedést hoz az Otthon Start
Megjelent a Portfolio Checklist csütörtöki adása.
Az Otthon Start sem állítja meg a magyar falvak kiürülését
Sokak számára vonzó az olcsó vidéki ingatlan, de lehetnek váratlan buktatói az ottani életnek.
Fontos adat érkezett: ezért veszélyes Magyarországon kamatot csökkenteni
Ismét felélénkült a kamatvita.
Limit, Stop, vagy Piaci? Megbízások, amikkel nem lősz mellé!
Ismerd meg a tőzsdei megbízások világát, és tanulj meg profin navigálni a piacokon!
Tőzsdei adrenalin vs. nyugodt hozam – te melyiket választod?
Tőzsdéznél, de nem tudod, merre indulj? Ismerd meg egy aktív trader és egy alapkezelő gondolkodását a Portfolio Investment Services online előadásán Vidovszky Áronnal!
