A Portfolio különböző felületein rendszeresen foglalkozunk a kereskedelmi ingatlanpiac egyes szereplőit érintő piaci változásokkal, és azt is sokszor taglaljuk, hogy a bérbeadók és a bérlők miként kezelik ezeket a változásokat. Legutóbb a bérlőképviseleti tevékenység került górcső alá a "Kiszolgáltatottabbak a bérlők, mint valaha a hazai ingatlanpiacon" címmel megjelent cikkünkben.
Barabás Géza, az S IMMO APM Kft. ügyvezetője reagált. Szerinte túlzás és hatásvadász azt állítani, hogy "'nagy a bérbeadók zsarolási potenciálja”. Elismeri, hogy jelenleg valóban bérbeadói piac van és a bérlők, akik jó lokációban keresnek nagyobb területeket kevés lehetőség közül választhatnak, de mint kifejtette: bérbeadó és bérbeadó között is van különbség.
Az ügyvezető úgy véli, hogy – bevallottan vagy sem – a bérlőképviselők is sokat profitálnak a jelenlegi piaci viszonyokból. "Azok a piaci szereplők, akik évtizedek óta jelen vannak nem felejtették még el, hogy vannak ínséges idők is, amikor ugyanazokkal a bérlőkkel kell egy asztalhoz leülni és megtartani őket, akikkel esetleg a prosperitás időszakában kötöttek szerződést. A korrektség mindenkor kifizetődő, most is.” – írta.
Ez után azt hangsúlyozta, hogy egy jó bérbeadónak sosem lehet célja a bérlő megtévesztése, vagy átverése. „Mi hosszú távon gondolkozunk és egy hosszabbításhoz alapvető feltétel, hogy a bérlő is az első perctől kezdve korrektnek érezze az üzleti kapcsolatot. Ehhez pedig nyílt és őszinte kommunikáción keresztül vezet az út.”- fogalmazott.
Interjúnkban foglalkoztunk a kialakítási (fit out) költségekkel is. Itt a vezető szerint mind a bérbeadóknak, mind pedig a bérlő képviselőnek óriási felelősségük van abban, hogy a bérlőt korrekten és a realitásoknak megfelelően tájékoztassák a bérlő által megkívánt iroda kialakításának lehetséges költségvonzatáról. „Felesleges a bérlőket abba a hitbe ringatni, hogy komolyabb invesztíció nélkül a mai trendeknek megfelelő irodát tudnak kialakítani, mert ez a jelenlegi építőipari helyzetben nem lehetséges. Mindezek mellett egy korrekt bérbeadó ideális esetben "open book"-al dolgozik, tehát a bérlő utólag minden költséget számlákkal alátámasztva lát és az esetek nagy többségében ezeket a költségeket már előre tudja és jóváhagyja, még a kivitelezés megkezdése előtt.” – fűzte hozzá.
Barabás Géza megtoldotta még a véleményét tapasztalataival. Eszerint a mai bérlők, akik bérlő képviseletet alkalmaznak nem naivak és tisztában vannak a piaci folyamatokkal, valamint pontosan a bérlőképviselők feladata is, hogy kellően tájékoztassák őket a piaci viszonyokról és a várható kiadásokról. Ha mindez minden oldalról korrekten megtörténik, akkor egyetlen leendő potenciális bérlőt sem érhet meglepetés, vagy kellemetlen szájíz egy bérleti szerződés aláírása után - érvelt.
És most jöjjön az eredeti Portfolio-interjú alanyának, Kalaus Valternek, a VLK CRESA ügyvezető partnerének az ezekre a gondolatokra adott válasza. Szerinte van pár pont ezekben, amivel érdemes és kell is vitázni.
Egyetért azzal, hogy a bérlők képviselői is profitálnak a jelenlegi piaci környezetből. Pörög a piac, de hangsúlyozza, hogy ebben a környezetben mindenkinek nyernie kellene: ha egy bérlőképviselő jól végzi a munkáját, akkor megszerzi az ideális területet a bérlőnek, vagyis a bérlő és a bérlőképviselő is profitál. Ám legjobban még mindig a bérbeadók járnak, hiszen a magyar piacon még soha nem tapasztalt, magas áron tudják kiadni a területeiket – írta.
| Budapesti irodapiac - 2019 q4 | |||
| alpiac | állomány (nm) | kihasználatlanság (%) | bérleti díj (EUR/nm/hó) |
| CBD | 373 148 | 5 | 25 |
| Pest-Központ | 653 503 | 4,5 | 16,5 |
| Buda-Központ | 432 068 | 9,4 | 17,5 |
| Pest-Nem Központ | 492 586 | 1,4 | 15 |
| Észak-Buda | 327 925 | 2,6 | 15 |
| Dél-Buda | 382 002 | 5,4 | 16,5 |
| Váci út | 898 737 | 4,1 | 16,5 |
| Agglomeráció | 133 075 | 34,5 | 11 |
| forrás: Cushman&Wakefield, 2019 q4 | |||
A VLK CRESA vezetője két konkrét jelenséggel kapcsolatban nem ért egyet Barabás Gézával. Az egyik az irodakialakítás költségének megoszlása, illetve az e körüli bizonytalanság, tisztázatlanság. Szerinte a bérbeadók egy része kiterjesztően értelmezi a "diktálást".
Utalt arra: a bérlőnek jól felfogott üzleti érdeke, hogy ismerje az irodakialakítás pontos költségét, illetve a szerződéskötéskor pontosítva legyen, ebből mit vállal a bérbeadó és mi terheli a bérlőt. Ám jelenleg van olyan bérbeadó, aki úgy gondolja, hogy ez nem szükséges vagy nem lehetséges az építőipar kapacitás- és minőségi problémái miatt. Ez azonban irracionális a bérlő szempontjából: melyik az a vállalkozás, amely úgy működik, hogy aláír egy szerződést, de nem tudja, mennyi lesz a költsége? Ez olyan, mintha egy biankó csekket írna alá a bérlő és odaadná a bérbeadónak. – véli a szakember.
A másik visszatérő, rossz jelenségnek a kialakítási tételek felárazását nevezi. Tapasztalataira utalva említi: előfordul, hogy megállapodik a bérlő és a bérbeadó a kivitelezési költségkeretről, ám a bérbeadó irreálisan magas számlákkal igazolja a teljesítést. „Tény, hogy az építőiparban manapság nehéz minőségi szakembereket találni, és az árak is jelentősen megemelkedtek. De mi láttunk olyat ügyfeleink esetében, amikor a bérbeadó a 600 ezer forintos IKEA-konyhát 2,5 millióért, vagy a listaáron félmilliós klímát 1,2 millió forintért akarta beszámítani. Ez sem nem transzparens, sem nem korrekt eljárás.” – szögezte le.
Kalaus Valter egyetért a hosszútávú gondolkodás fontosságával, de éppen ezt hiányolja a bérbeadók részéről. Emlékeztetett: mindenki maximális profitra játszik, mert ki tudja, meddig tart a mostani boom, meddig tart a bérbeadói piac, meddig lesz korlátozott a verseny és annak áldásos hatása a bérbeadók között.
„Ám azok a bérlők, akiket most a bérbeadók átvernek, és akikkel nem korrektek, azok nem felejtenek! A bérleti szerződésük lejártával, öt-tíz év múlva is emlékezni fognak arra, hogy melyik bérbeadó volt az, amelyik őket átverte, vagy legalábbis nem viselkedett velük korrekt módon. Ha fordul a trend és ismét bérlői piac lesz, ezek a bérbeadók nagy bajban lesznek. Ezért ha egy bérbeadó ténylegesen hosszú távon gondolkodik, akkor most is transzparensnek és korrektnek kell lennie, amikor még bérbeadói piac van.” hangsúlyozta a cégvezető.
Címlapkép forrása: Getty Images
Trump durva lépésre szánta el magát: 25 százalékos büntetővám azonnal
Irán kereskedelmi partnereire veti ki.
Hajófoglalások, diplomáciai nyitás és terjeszkedési tervek: Washington több fronton lép
A Fehér Ház szóvivője ismertette a terveket.
Zsiday Viktor: Zöld álom Magyarországnak
Van egy feltörekvő, de nagyon hatékony zöld technológia, az EGS, amiben óriási potenciál van, és amely komolyan hozzájárulhat Magyarország növekedéséhez. A következő évek potenciálisan l
13 százalék: miért szomorú a jó hozam?
Danival, a befektetési igazgatónkkal beszélgettünk egy boldog, karácsonyi rendezvényen: - Zsolt, ha minden évben 13 százalék lesz a hozamod, én minden évben nagyon boldog leszek.... The post 13
Lényeges változás a lakásvásárlások illetékfizetésénél
Rengeteg lakásvásárlót érinthet, az illetékfizetési kötelezettség érdemben csökkenhet. Elsősorban azok figyeljenek, akik a vásárlást megelőző időszakban el is adta ingatlant. A lakásvás
Zsiday: Az első komoly tesztig minden jegybank nagyon kemény
Zsiday Viktor és Madár István, a Portfolio.hu makrogazdasági elemzője volt a Portfolio Checklist vendégei, Magyarország és a forint idei várható pályájáról beszéltek. Az adást hallgasd... T
CBAM 2026: a vámkezelés is megakadhat, ha nincs rendben a CBAM-státusz
A CBAM-kötelezettségek 2026. január 1-jétől "éles" üzemmódba kapcsoltak: a vámhatóság a vámkezelések során vizsgálja, hogy az importőr érintett-e CBAM szempontból, és csak meghatározo
A minimálbér és Jézus lenyomva
Repülőrajtot veszünk, nyugdíjas Viktorral. Jó szórakozást! Milyen platformokon találjátok még meg? A HOLD After Hours podcastek megtalálhatók a Spotify, YouTube, Apple Podcast,&#
Az energiabiztonság talán sosem volt annyira fontos, mint napjainkban
A napjainkban zajló geopolitikai feszültségek egyik fontos gazdasági és nemzetbiztonsági kérdése lett az energia. A Nemzetközi Energiaügynökség (IEA) szakértői szer
Mennyi időd van valójában?
Az emberek általában későn döbbennek rá, hogy mennyire rövid egy élet. Hasonló témában már írtam arról, hogy mennyi pénzt keresel meg egy aktív élet alatt, és nagyon fájdalmas, hogy sajn
Magyarországon is csődhullámot hozhat a nagy EU-s megállapodás: kinek van félnivalója?
Mit jelent a Mercosur-alku?
Megdöbbentő probléma az USA topegyetemein: nem tudnak elhelyezkedni a diákok
Ismét az Ivy League egyetemeken tanuló magyar diákokkal beszélgettünk.
Elfoglalni vagy megvenni Grönlandot - ennyi a kérdés?
Már senki sem nevet Trump tervein.
Limit, Stop, vagy Piaci? Megbízások, amikkel nem lősz mellé!
Ismerd meg a tőzsdei megbízások világát, és tanulj meg profin navigálni a piacokon!
Hogyan vágj bele a tőzsdei befektetésbe?
Első lépések a tőzsdei befektetés terén. Mire kell figyelned? Mely tőzsdei termékeket célszerű mindenképpen ismerned?
