Szó sincs a kereslet és a lakásárak visszaeséséről - Leleményes befektetőként ilyen ingatlanba teszed most a pénzed

‹ 1 2

Az NHP és az NHP Hajrá! az egyik legérdekesebb támogatás ezen a területen. Akár egy ügyvédi iroda is vehet belőle pl. egy lakást a belvárosban?

Persze, csak az iroda rendeletetésére kell módosítani az ingatlan megnevezését. Az NHP Hajrá a végfelhasználókat és a rozsdaövezeti lakásfejlesztéseket célozta meg. Ingatlanbefektetést nem finanszíroz. Amikor az első NHP volt 2013-14-ben, az is egy hatalmasat lökött a piacon. Az általunk is  értékesített pénzintézeti portfóliókban felhalmozódott ingatlanok jelentős részét tudták a bankok így értékesíteni. Most is amint meghirdették ezt a programot, nagyot nőtt az érdeklődés a végfelhasználói piacon. 2013-14-ben szinte csak végfelhasználók kerestek kereskedelmi ingatlanokat, a befektetők még nagyon inaktívak voltak, aztán ez megfordult, a végfelhasználók marginalizálódtak. 2020 májusától heti 6-8 ilyen megkeresésünk van: iroda Budapesten, vidéki városokban, raktár, üzemcsarnok, üdülőkörzetben panziót, kisebb hotelt, üzlethelyiséget szabadulószobáknak, fogorvosi rendelőnek, üres telket raktározásra (és persze hosszabb távon befektetésnek). A néhány 10 millióstól a milliárdos volumenig jelentek meg ezek a keresők.

Fognak is találni?

Azért gondolom, hogy igen, de itt rövid határidők vannak. Nem lehet két évig nézegetni az ingatlanokat, hogy ez majdnem jó, de várjunk még, hátha lesz jobb. Vannak  olyan ügyfeleink akik eddig bérleményben voltak, és most az NHP-ból akarnak venni saját üzlethelyiségeket. Azonban hiába a pillanatnyi kínálat, egy hónap alatt feleződik le a lehetőségek száma, elkelnek a jó ingatlanok. Ugyanazt látjuk, mint a pár éve: bár sok kereskedelmi ingatlan van a piacon, de ebből a jó minőségűek aránya sajnos alacsony. Ezeket villámgyorsan felszívja most a kereslet.

A befektetők eltűntek?

A külföldiek jelentős többsége igen. Az utazási korlátozások és a még fennálló karantén kockázat stoppolta őket. Websétán megtekintett, Zoom-on letárgyalt sok millió eurós ingatlanra nem fognak apostille-el szerződni.

És a magyarok?

A magyarok, és persze az itt élő külföldiek aktivitása megmaradt. A makrogazdasági környezet bizonytalansága, a reálgazdasági visszaesés, annak a casflow-ra gyakorolt kockázata és a likviditásbőség kettőssége továbbra is bizonytalanságban tartja az intézményi befektetőket. A private equity befektetők viszont aktívabbak lettek. Sőt, megjelentek olyan befektetők, akik pont a reálgazdasági visszaesés miatt a működő vállalkozásaikból inkább kivonnak tőkét és ingatlanba fektetik. Ez főleg a 1-10 millió eurós, és nem a több tíz millió eurós befektetések piaca.

Ha lenne 10 milliárd forintotok, és egy évvel ezelőtt megkérdeztem volna, hogy az ingatlanpiac melyik szegmensébe fektetnétek, és most megkérdezem újra, akkor mi lenne válasz?

Ebben mindketten egyetértünk, fejlesztési telket vennék! Belváros, vagy Bel-Buda. Nem prémium lokáció is jó lehet, ha a rajta álló régi épületekből van hozama, vagy az ingatlan rendezésével elérhető felértékelődés. Aki klasszikus befektető, megveszi a telket, és azt mondja, hogy majd pár év múlva épít, vagy kiszáll. A mostani helyzet vélhetően 1-2 éven belül rendeződik.

Mit gondoltok az Airbnb megregulázásáról?

Mindenféle olyan szabályozás, ami egy ingatlan hasznosíthatóságát korlátozza, a mi szempontunkból hátrányos. Ha makrogazdasági szinten nézzük, akkor rövid távon a hotelek megtámogatása azzal, hogy szűkítem az airbnb-s kínálatot, annyiban helyes, hogy a hotelszektornak volt egy hitelkitettsége, ami sokkal nagyobb, mint a magánbefektetőké. Hosszútávon viszont itt is lehet káros, mert más a célközönsége a hoteleknek és az airbnb-s lakásoknak. Ráadásul ezeknek a lakásoknak a kapacitása simán kiteszi a budapesti ágykapacitás 30-40 százalékát. Ha ezt ilyen súlyosan bekorlátozzák adminisztratívan, akkor egy nagyon komoly kínálatszűkítést okoznak.

Mindenesetre az nem tűnik szakmailag indokoltnak, hogy a turizmus egyik ágát kivágom, a másikat meg fejlesztem. Egy ország, egy város vagy keresett, vagy nem. Barcelonába is lemegy a nyugdíjas csoport is, meg a buliturista is, meg a gyerekes család is. Budapestnek is erre kell törekedni, hogy minden típusú turista jól érezze itt magát. Megvannak azok a helyek, amelyek kiszolgálják a fiatalokat, akik partizni akarnak, és azok, amelyek másokat.

Sokszor elhangzott érv a korlátozások mellett, hogy sok az angol legénybúcsús bulihétvége, ami nem feltétlenül jó a városnak. Ezzel szemben az egyik portfólió tulajdonos ügyfelünk mondta, akinek nagy számú airbnb-s lakása is van, hogy nála az elmúlt években a vendégek 70 százaléka ázsiai volt. Rájuk is az a jellemző, hogy roadshow-znak Európában, 2-3 éjszakára jönnek és kifejezetten ilyen ingatlanokat keresnek és nagyon sokat költenek.

Akiknek ilyen lakásuk van a belvárosban, jellemzően nem tavaly, hanem az elmúlt 2-6 évben vették, és azóta jelentősen emelkedtek az árak is. A hozamot ehhez érdemes mérni, ha esetleg értékesítésre kerül sor.

Ha 2014-ben vett meg valaki egy 70 m²-es lakást az V. kerületben, fizetett érte 35 millió forintot. Felújította mondjuk 10-12 millióból és azóta rövid távú kiadásból kb. 40 millió forintot kitermelt. Tavaly ez a lakás megért volna 80-85 milliót, de neki kb. nullán van már, és azt mondja, hogy most nem tudja kiadni 400 ezer forintért, ezért inkább eladja 65-70 millióért.

Valami ilyesmi lehet az átlag matek ezen a piacon. De jön a millió dolláros kérdés, ha kapsz most 60-100-200 millió forintot az eladott lakásodért, mit csinálsz vele, hova fekteted, ami ennél biztosabb és magasabb hozamot ígér?

Ha valaki akár ingatlaneladásból most jut egy komolyabb összeghez, vagy egyébként is jelentős összegű készpénzzel rendelkezik, akkor alapvetően az ingatlanvásárlást jó döntésnek tartjuk. A jelenlegi erős vásárlási hullámban sok vevőnek a fő motivációja a készpénz reáliába történő konvertálása. Kockázatosabbnak ítélik meg ha bankban van a pénz, mint ingatlanban. Egyrészt az ingatlan, mint befektetés, hosszú távon mindig is felértékelődik, mert leszámítva a leszakadó régiókat, településeket, 10 évnél hosszabb távon szinte biztos, hogy legyőzi az inflációt. Tehát még egy nem túl valószínű rövid távú értékcsökkenést is hosszabb távon kompenzálni fog a piac. Máig emlékszem egy ügyfelünkre, aki nagyon jelentős összeget tartott egy ciprusi bankban, és 2010-től kereste a megfelelő pillanatot, hogy a piac legalján szálljon be ingatlanba. Sajnos a ciprusi bankcsődök előbb jöttek, mint a magyar ingatlanpiac árazási mélypontja. Ha például még 2010-ben ingatlanokat vásárol, akkor ugyan 2013-ban reálértéken 6-8% mínuszban lett volna, ma viszont akár 100% feletti teljes reálhozamot látna egy paksaméta szép, színes, de értéktelen papír helyett.

Persze Magyarország nem Ciprus, de egy esetleg felpörgő infláció, vagy tartósabb gazdasági visszaesés esetén is az ingatlan ideiglenes érték és/vagy hozamcsökkenése jóval kisebb lesz, mint más eszközöké. Másrészt per pillanat nem látszik a piacon semmi jele annak, hogy a kereslet, és azzal az árak visszaesnének, sőt a magyar lakáspiac általános képe inkább a dinamizálódást mutatja a karantén időszak vége óta.

Ha már ingatlant, akkor persze a kérdés, hogy mit és hol?

Három ingatlantípust emelnék ki: Először is, aki idegenkedik a kereskedelmi ingatlanok világától, akkor a javaslatom, hogy vegyen vagy egy top lokációjú, likvid, tehát nem túl nagy lakást Budapesten, elsősorban Budán. Főleg a budai hegyvidék „legyezője”, Bécsi út és a Budaörsi út által határolt terület, amely az I., II. és XII. kerületek mellett a XI. és a III. kerület bizonyos részét is magában foglalja. Szintén érdekes a Duna mentén fejlesztés alatt álló városrész léptékű projektek új építésű lakásai a Duna mindkét oldalán, hiszen ezek a méretűknél fogva az adott városrész általános és folyamatos felértékelődését is magukkal vonják.

Kereskedelmi ingatlanok esetében most elsősorban a city logisztika típusú ingatlanokban látunk komoly potenciált. Itt egészen kis összeggel is be lehet szállni, pl. társasházi tároló csomagok vásárlásával, 100-200 millió forint körüli összeggel már komolyabb raktárépületek is szóba kerülhetnek. Fontos a jogi helyzet tisztázása, és az el nem végzett felújítások, szükségszerű korszerűsítések pontos felmérése, becslése egy ilyen döntés során.

Harmadik lehetőség a fejlesztési ingatlan vásárlása keresett, zömmel beépült területeken. Ezek lehetnek kertvárosok, a budai hegyvidék, de akár Észak- és Dél-Buda kertvárosai, vagy a pesti oldal színvonalasabb kerületei. Nem igazán látunk újonnan parcellázható, vagy átminősíthető területeket Budapesten, a volt zártkerti területek pedig nagyrészt beragadtak. Így várhatóan az egyre szűkülő kínálat és a konstans kereslet felfelé hajtja az árakat. Szintén felértékelődhetnek az átmeneti zóna várhatóan rozsdaövezetbe kerülő bontandó házas telkei, pl. Angyalföldön vagy Albertfalván.

A cikk megjelenését az OC Investment Solutions támogatta.

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ

• Mi a helyzet az ingaltlanpiaccal? Befektetők? Vásárlók?
• Milyen ingatlanba tegyem most a pénzem?