A HUN-REN Közgazdaság- és Regionális Tudományi Kutatóközpont blogja.
Első rátekintésre is érzékelhető, hogy Debrecen teljesen más pályán mozog, mint a többi vidéki nagyvárosunk. Bár a kiadó lakások kínálata mutat egy szerény visszaesést 2020 júniusában, utána folyamatosan magas a kínálat, mérsékelt visszaeséssel az ősz végi-téli időszakban. Debrecen már(?) nem mutatja az egyetemvárosi albérletpiaci jellemzőket (lásd pl. Pécs, vagy Szeged), ahol a nyár hoz erős felfutást, míg az év többi részében mérsékeltebb a piaci aktivitás. Ugyanakkor nem hasonlít a győri mintához sem, ahol az élénkülés az építőipari aktivitás éven belüli lefutásával mutat hasonlóságot. Pécs és Szeged között a kínálat különbsége talán a külföldi tehetősebb hallgatók létszámának eltérésére vezethető vissza. Miskolc lakásbérleti piaca pedig – a város méretéhez viszonyítva – meglepően kicsi, ráadásul a járvány második-harmadik hulláma még ezen belül is számottevő csökkenést eredményezett.
Az eladásra kínált lakásokhoz hasonlóan érdemes egy pillantást vetni a fajlagos kínálat alakulására. Ennek alapján szintén Miskolc az a város, ahol a kínálat messze a legszerényebb, a teljes lakásállomány alig 2-3 ezreléke jelenik meg egy-egy felmérésünk időpontjában. A többi városban döntően a 6-10 ezrelékes sávon belül szóródnak az értékek, ezen belül Szeged értékei inkább a sáv alsó felében, Pécsé és Debrecené zömmel a felsőben szóródnak. Miskolc alacsony aktivitása részben azzal magyarázható, hogy a város nem vált meghatározó egyetemi várossá, de a gazdaságának az ezredfordulót követő megújulása sem érte még el azt a kritikus nagyságrendet, ami a munkavállalói lakásbérleti piacot érdemben meg tudta volna mozdítani.
Összehasonlítva az eladásra kínált hirdetésekkel a bérlakáspiacnak jóval erősebb a fluktuációja, hiszen volt olyan periódus, amikor a Pécs vagy Debrecen esetében a fent lévő hirdetések 80 százalékát az elmúlt két hónapban tették fel a kereshető oldalakra. Az öt vizsgált város albérleti kínálatának együttes változása épp ellentétét mutatja az eladó hirdetések hasonló ábrájának,
hiszen abban az időszakban csökken le a kiadó lakások piacának dinamikája, amikor az eladásra kínáltaké növekszik, és fordítva.
Ez utóbbi a 2020. évi nyári feloldásokat követő őszi időszak volt, amikor az egyetemisták még jelenléti oktatásban kezdték meg a tanévet.
A kínálat strukturális jellemzői, ezek kapcsolata a város lakásállományának szerkezeti jellemzőivel
A kiadó lakások esetében szintén Miskolcot és Szegedet választottuk részletesebb bemutatásra, mert a szerkezeti jellemzők e két város esetében mutatják a legnagyobb eltéréseket.
A hosszútávú kiadásra kínált lakóegységek esetében az adatgyűjtésekben megjelenik egy új kategória, a szobakiadás, melyet főleg felsőoktatásban tanuló hallgatók, egyedülálló fiatalok, vagy fiatal párok (gyermek nélkül) számára kínálnak a portálokon és a tematikus internetes csoportokban.
Azon túl, hogy Miskolcon a bérleti piac alapvetően szűkös, strukturális sajátosság a panellakások viszonylag jelentős aránya a kínálatban, ami egyes felmérések időpontjában akár a 30%-ot is elérhette. Ellentétben az eladásra felajánlott kínálattal, a kiadó lakások piacán a családi házak szerepe szerény (kivétel talán Győr), de ugyanez igaz a sorházi részpiacra is (kivétel talán Debrecen).
A kínálat többsége téglalakás, többlakásos társasházakban, ezek általában a teljes bérleti piac 50-60%-át fedik le.
A vizsgált városok zömében – közte Szegeden – jelentősen más arányokat láthatunk. A COVID időszakban a bérleti piac súlypontja egyértelműen a társasházi téglalakások felé tolódott el, ezek adják a teljes kínálat akár 80-85%-át, miközben a lakótelepi panelek súlya, vagy a szoba-kiadásé jóval 10% alatti. (Pécsett, Debrecenben és Győrben a paneles részpiac nagyobb jelentőségű maradt a járvány-időszakban, de a társasházi téglalakások túlsúlya ott is végig megfigyelhető.) Erre a jelenségre ma még nem tudunk pontos magyarázatot adni, hiszen a felsőoktatásba érkező diákok jelentős része számára a megfizethető lakhatást jelentős részben még ma is a lakótelepi, alacsony rezsijű, olcsóbb bérleti díjért kínált paneles lakások jelentik. Ami figyelemreméltó, a belső arányok stabilitása végig a megfigyelt időszak során, lényegében függetlenül a lezárások és lazítások periodikus ismétlődésétől.
A bérleti piacon jól érzékelhető egy befektetői réteg megjelenése és erősödése minden városban, sőt a bérleti piac koncentrálódása is a tulajdonosi kört tekintve. Az utóbbi években már nem számít kuriózumnak a tehetős egyetemisták számára fejlesztett mini-apartman társasházak fejlesztése, s ezen belül is külön piaci szegmenssé nőtte ki magát a külföldi hallgatókat megcélzó fejlesztések felfutása. (Ezeket már kizárólag angol nyelven hirdetik, az árak is alapvetően Euro-ban vannak megadva.) Kisebb mértékben, de megjelenik ez a folyamat az újlakás építési piacon is, ahol a tulajdonos által soha nem lakott lakásokat kínálnak eladásra, kifejezetten az egyetemi évekre az újonnan érkező egyetemi hallgatók számára, középtávú befektetési lehetőségként.
Kiadó lakások árának alakulása
Az általunk gyűjtött, hosszútávú kiadásra kínált lakóegységek árának változásában korántsem figyelhető meg olyan világos trend, mint az eladási piac esetében. A bérleti díjak nagy átlagban e részpiacon is emelkednek, de messze nem olyan gyorsan, és nem visszaeséstől mentesen, mint az előző szegmens esetében. Annyi viszont mindenképpen látszik, hogy a kezdetben nagyon különböző árakkal rendelkező mintaterületeket a válság időszak összébb húzta, a vizsgálat során lassú ütemben egymáshoz tartó árakat tapasztalhatunk a bérlakáspiacon. A kínálat nagyságrendje, annak alakulása és az árak között a városok többsége esetében inkább fordított kapcsolat figyelhető meg,
vagyis a szélesebb kínálat inkább alacsonyabb árszintet generál és fordítva.
Debrecen esetében viszont a sok és időben növekvő számú kiadó lakás ellenére az árak stagnálnak, vagyis folyamatosan jelen van egy széles, a bérleti piacon aktív vásárlói réteg, ami nem teszi indokolttá az árak csökkenését.
A kiadó lakások forgási sebessége
Az eladói részpiacnál megtett szűkítő feltételek itt is érvényesek maradnak, hasonló okok miatt. A kiadó ingatlanok esetében az eladói részpiacnál megfigyelt arányokhoz képest jóval magasabb a hirdetések cserélődése a 2 hónapos megfigyelési periódusok alatt, melynek nagyságrendje akár a 80%-ot is elérheti, sőt meg is haladhatja. Ennek hátterében a korábban jelzett okok állhatnak.
Ellentétben az eladói részpiaccal, itt nem látható világos trend és különbség a vizsgált városaink között. Eltérő időpontokban minden város állt a lista élén, és Pécs kivételével a lista alján is. A trendvonalak nagyon erősen szóródnak, egyáltalán nem igazodnak a COVID-járvány lezárásaihoz, illetve a fokozatos feloldás határpontjaihoz.
Úgy tűnik, a lakásbérleti piac működése nagymértékben független a járvány-helyzettől, inkább a részpiac belső logikája, az egyes városok hosszú távú és éven belüli trendjei határozzák meg a menetét.
A rövidtávú lakáskiadás alakulása a járványhelyzetben
A kínálat nagyságrendje, alakulása, az AirBnB jelentősége a bérleti piachoz viszonyítva
A vidéki nagyobb centrumokban a rövidtávú lakáskiadás üzleti modellje a fővároshoz, vagy a kiemelt üdülőterületekhez képest némi időbeli késéssel érkezett meg, s nagyságrendjében sem nőtt fel az említett példákhoz. Ezzel együtt, úgy véljük, érdemes ez a piaci szegmens is a vizsgálatra, különös tekintettel a COVID-járvány lokális piacra gyakorolt hatását tekintve. Míg Budapesten a járvány valósággal megfelezte a 2019-ben még aktív kínálatot, és a turisztikai térségekben is jelentős volt a kínálat visszaesése a többszöri lezárások – és emiatt a külföldi vendégek elmaradása – miatt. Első közelítésben úgy gondoltuk, hogy az általunk vizsgált városokban hasonló folyamatokkal fogunk találkozni.
Ám a felméréseink mást sugallnak!
A rövid távú lakáskiadás (AirBnB) kínálatát a vizsgált öt városban meglepő módon a járvány nem érintette akkora mértékben, mint a fővárosban (Boros & Kovalcsik, 2021). Bár kimutathatók az időszakon belül ingadozások a kínálatban, ezek nem jelentősek, érdemi hatásuk nincs. A nagyvárosok közül Pécs és Szeged rövidtávú lakáskiadási piaca tűnik erősebbnek, legalábbis az abszolút számok alapján, míg Miskolc és Győr kínálata szűkösebbnek. Érdekes adalék, hogy Debrecen, mely mérete alapján az ország második legnagyobb városa, az AirBnB lakások számában mennyire szerény szerepet játszik. (Adatgyűjtésünk során vizsgáltuk a városok szűkebb környezetének aktivitását is, így tudjuk, nem Hajdúszoboszló esetleges elvonzó hatása okozza a debreceni alacsonyabb értékeket!) 2020 decemberében mindegyik településen hirtelen megnövekedett az AirBnB hirdetések száma, nagy valószínűséggel a karácsonyi-szilveszteri időszak miatt, illetve a kiadatlan albérletek egy részét a tulajdonosok e portálokra is feltették, csökkentve ezzel a potenciális veszteségüket.
A rövidtávú lakáskiadás zöme a teljes apartmanok bérbeadását jelenti, emellett minden városban marginális szerepet tölt be a teljes családi házak, az önálló szobák, vagy megosztott szobahasználat jelentősége. Abban viszont van analógia a fővárosi folyamatokkal, hogy a vidéki városokban is megjelenik a hotelszobák rövidtávú kiadási célú hasznosítása, bár szerény esetszámmal.
A kínálat területisége a városokon belül
A rövidtávú lakáskiadás vagy erősen belvárosi fókuszú, vagy a belvárost övező hagyományos lakónegyedekbe összpontosul a kínálat. Bár az abszolút számokban nem látszik erőteljes változás, a lenti ábrák mégis jeleznek egyfajta belső átrendeződést. Felértékelődnek a belvárosok és a közeli hagyományos, de a rendszerváltást követően fokozatosan megújuló lakóterületek, míg a peremeken inkább szűkül – a korábban sem túl bőséges – kínálat.
A felsőoktatás vonzza, az idegenforgalmi attrakciók viszont kevésbé befolyásolják az AirBnB kínálatot, kivéve talán Szegedet (Hotel Forrás és a Partfürdő környéke az újszegedi Villanegyedben).
Ami mind a rövid, mind a hosszútávú lakáskiadás adataiból világosan kivehető, az a kínálat térbeli koncentrációja a városokon belül. A Belváros, az azt övező hagyományos lakóterületek, az egyetem közeli részlegesen megújuló negyedek, illetve azok a – zömmel társasházi beépítésű – lakóterületek, melyek tömegközlekedéssel jól be vannak kötve a városi hálózatba (sűrű járatszám, más városrészek közvetlen elérése, helyi-helyközi-távolsági közlekedési csomópontok elérhetősége) koncentrálják a bérleti piac kínálatának zömét. Ehhez képest a csatolt települések, a peremeken megépült telepek, a besűrűsödő volt külterületek, a családi házas beépítésű tömbök a bérleti piac szempontjából marginálisak. Sajátos, hogy a nagy lakótelepek sem játszanak meghatározó szerepet a bérleti piacon, ez mindenképpen változás a két-három évtizeddel korábbi tapasztalatokhoz képest.
Az eladásra kínált lakások térbelisége sokkal szórtabb a városok terében, nagyobb esetszámmal bukkannak fel a telepek, a peremterületek, a zártkertek és persze a csatolt települések.
VABA Apartments
| 186 db lakás 29 – 74 m2 alapterület 38.85 – 94.2 M Ft | Átadás: 2021 Q4 |
Ajánlatot kérek | |
A központi belterületek peremén, vagy a városok belső, korábban alulhasznosított tereiben megvalósult új társasházi, lakóparki kínálat is jelentős, mint ahogy a folytonosan beépült lakóterületek peremein koncentrálódó családi házas, a portálokra feltett lakóegységek száma is. Az adatbázisból jól követhető (utca szinten) a hagyományos lakóöv megújulása – az olcsó, lényegében telekértéken megvett kis társasházak, majd 2-3 évvel később ugyanott magas nm-áron kínált lakóegységek felbukkanása. A lakótelepek súlya is jelentősebb az adásvételi piacon, és mellettünk fontos szerepet játszik a térben terjeszkedő belváros és az ahhoz kapcsolódó, funkcionálisan gazdagodó lakóterületek.
A rövid- és hosszútávú bérleti piac nagyságrendje az adásvételi piac legfeljebb ötöde lehet, mégis területileg erősen koncentrált elhelyezkedése miatt a frekventált városnegyedekben kiszorító hatást gyakorol(hat) az adásvételi részpiacra. Amíg a rövidtávú lakáskiadás helyi szabályozása nem készül el, s nem teremt világos kereteket, illetve a bérleti célú hasznosításból elérhető hozamok elérik az alternatív befektetések (pl. MÁP+) hozamait, addig ez a fajta kiszorító hatás továbbra is fennmarad a vizsgált városainkban.
Hasonlóságok és eltérések az országos és a lokális folyamatok között
Természetesen egy blog keretében nem vállalkozhattunk a lokális lakáspiaci folyamatok teljeskörű bemutatására, legfeljebb néhány, a saját kutatói érdeklődésünk homlokterében lévő hosszú távú trend rövid távon megfigyelhető állandóságára, vagy éppen változására. A vizsgált települési kör is sajátos, a hazai nagyvárosokra, regionális központokra koncentrált, szerény kitekintéssel a tágabb várostérségükre.
Az épített adatbázis ezzel együtt alkalmasnak látszik arra, hogy az adatok elemzésén, valamint az okok és hatótényezők felvillantásán túl megpróbáljuk megragadni e városi kör lakáspiacainak reakcióját a COVID-járványidőszakra és összevessük azokat az országos trendekkel.
A leghatározottabb eltérés talán a rövidtávú lakáskiadás kapcsán jelentkezett, hiszen a kínálat itt nem csökkent érdemben, s az éven belüli változások (leszámítva 2020 december végét) is szerények voltak.
A bérlakáspiacon jól el lehetett különíteni az egyetemvárosok, valamint a prosperáló gazdasági hátterű városok típusait. Előbbiekben a kiadó lakások kínálatának éven belüli lefutása más logikát követett, mint pl. az utóbbi csoport reprezentánsában, Győrben. A bérleti díjak átmeneti visszaesését a mi adataink nem igazolták vissza, sokkal inkább egy lassúbb, de trendszerűen emelkedő árszintet látunk. (Természetesen forintban és nominális árakon!) Az adásvételi piacon a kínálat trendszerű szűkülése már másfél éves időtávban is markáns áremelkedést generált, a két trend közötti kapcsolatot minden városunkban világosan ki lehetett mutatni.
Az adásvételi és kiadó lakások piacán részben eltérő a kínálati mix, s ennek változása is némileg eltér: a téglaépítésű részpiac volt és maradt a legerősebb a COVID-időszak alatt, míg a panel szegmens kínálatának szűkülése látványos volt, és időben is gyorsan zajlott le. A családi házak részesedése stabil volt, miközben a kínált ingatlanok abszolút száma csökkent. Debrecenben és Győrben a lakóparki kínálat is megjelent, de annak időbeni stabilitása jelzi, hogy a fizetőképes keresletnek még ezekben a prosperáló városokban is van korlátja! A vizsgált városok zömében a COVID időszakban a bérlakáspiac kínálati súlypontja egyértelműen a társasházi téglalakások felé tolódott el, ezek adják a teljes kínálat zömét, miközben a lakótelepi panelek súlya, vagy a szoba-kiadásé kifejezetten szerény.
Még e szűk városi körben sem egyveretűek a folyamatok és a lokális lakáspiacok reagálása a COVID-járvány okozta kihívásra is eltérő volt. Miskolcon eleve szűkebb volt a kínálat minden részpiacon, s ezt a járványhelyzet sem változtatta meg. A kereslet korlátos voltát az alacsonyabb árak, míg a létező fizetőképes kereslet meglétét a kínálati megújulási ráták átlagos szintje jelzi számunkra. Győr egyedi pályáját az erős, a válság alatt is stabil gazdasági bázis jelölte ki, ami lakás-részpiacok relatív stabilitásában mutatkozott meg. Pécs és Szeged lakáspiaci folyamatait inkább az egyetemvárosi lét mozgatja, előbbinél a 2008-at követő válság miatt elhalasztott kereslet és az árak alacsonyabb szintje az adásvételi piacon határozottabb felfutást eredményezett. Debrecen a legkevésbé tipizálható, egyrészt mutatja az egyetemi városi vonásokat, másrészt viszont erős helyi gazdasági bázissal is rendelkezik, melyek fűtik a lakáspiaci felfutást és mérsékelik a válság okozta sokkot.
Sunny Side Residence
| 71 db lakás 29.5 – 85.8 m2 alapterület 27.7 – 77.2 M Ft | Átadás: 2022 Q2 |
Ajánlatot kérek | |
Felhasznált irodalmak:
- Boros L., Dudás G., Kovalcsik T. (2020): The effects of COVID-19 on Airbnb. Hungarian Geographical Bulletin Vol 69. (4): pp. 363-381.
- Hegedűs J. (2020): Understanding Housing Development in New European Member States – a Housing Regime Approach. Critical Housing Analysis 7(1): 49-62.
- Hegedűs J.; Somogyi E. (2016): Moving from an Authoritarian System to an Authoritarian Market System. Housing Finance Milestones in Hungary between 1979 and 2014. In: Milestones in European Housing Finance (Lunde, J.; Whitehead, C. eds.)
- John Wiley & Sons Ltd. 201-218. Nagy G. (2017): Az állami beavatkozás a lakásszektor példáján és területi következményei. Földrajzi Közlemények Vol. 141.(3.):235-245.
- Nagy, G. (2019): Az Alföld lakáspiaci változásai – felfutás–válság–visszaépülés. In: Farkas, Jenő Zsolt; Kovács, András Donát; Perger, Éva; Lennert, József; Hoyk, Edit; Gémes, Tünde szerk.) Alföldi kaleidoszkóp: A magyar vidék a XXI. században: Tanulmányok a 70 éves Csatári Bálint köszöntésére. Kecskemét, Magyarország: MTA KRTK Regionális Kutatások Intézete, (2019) pp. 220-243.
- Pósfai Zs.; Jelinek Cs. (2019): Reproducing Socio-Spatial Unevenness through the Institutional Logic of Dual Housing Policies in Hungary. In: Regional and Local Development in Times of Polarisation. (Lang, Th.; Goermar, F. eds.) Palgrave-Macmillan, London 197-223.
- Pósfai, Zs., Nagy, G. (2017): Crisis and the reproduction of core-periphery relations on the Hungarian housing market. European Spatial Research and Policy, 24(2), pp. 19-40.
Dr. Nagy Gábor az ELKH KRTK RKI munkatársa,
Kovalcsik Tamás az SZTE TTIK Földtudományi Doktori Iskola doktorandusza.
Címlapkép: Getty Images
