A HUN-REN Közgazdaság- és Regionális Tudományi Kutatóközpont blogja.
A lakáspiacok 1990-et követő folyamatait mind országos, mind lokális szinten több, néha egymást kioltó, számos esetben erősítő folyamat eredőjeként lehet értelmezni. Egyrészt a piacgazdaságra való átállás és ennek kapcsán a bérlakás-állomány gyors és tömeges privatizációja létrehozta a személyi tulajdon dominanciájával jellemezhető lakáspiaci rezsimet. A globális gazdaságba való beágyazódás magával hozta, hogy annak ciklusai (nagyjából az 1990-es évtized második felétől) egyre markánsabban megjelentek a hazai gazdaság növekedési pályájában és befolyásolták a hazai gazdaság és társadalompolitikát, s utóbbi részeként a lakáspolitikai döntéseket is.
A lakáspiac, és a lakáshitelezés, mint a társadalom széles rétegeit érintő problémacsomag a 2008-as globális pénzügyi válság kapcsán került a politika, a szűkebb ingatlanos szakmán kívüli elemzők homlokterébe, elsősorban a devizaalapú hitelezés, illetve a forint kulcsdevizához viszonyított kereszt-árfolyamának látványos gyengülése kapcsán (pl. Hegedűs és Somogyi, 2016; Pósfai és Jelinek, 2019). E válság következményeinek felszámolására számos rövid- és hosszabb távú intézkedés született (kedvezményes végtörlesztés, árfolyamgát, ócsai devizahiteles „lakópark”, Nemzeti Eszközkezelő Társaság felállítása és működtetése, devizahitelek forintosítás stb.), s ezek mintegy 7-10 év alatt voltak képesek a válságból fakadó kockázatokat közgazdasági, pénzügyi szemmel nézve elviselhető szintre mérsékelni (Nagy, 2017).
Fokozott érdeklődést várnak a szervezők az idei Lakás Kiállításra, amelyet a Momsport Uszoda és Rendezvényközpontban rendez meg a Portfolio szeptember 24-e és 26-a között. Az eseményen a hazai lakáspiac legnagyobb projektjei és fejlesztői képviseltetik magukat és természetesen jelen lesznek a pótolhatatlan szerepet játszó bankok, ingatlanközvetítők és egyéb ágazati szereplők is.
A 2010-es évek közepétől a lakáspiac a kormányzat társadalompolitikai elképzeléseinek megvalósítását célzó intézkedéscsomag révén került újra előtérbe (CSOK és ennek kiterjesztései, kedvezményes ÁFA az újlakás-építésekre, „rozsdaövezeti kedvezményes ÁFA, Babaváró hitel, illetékmentesség stb.), melyek mesterségesen gerjesztettek ágazati konjunktúrát egy, amúgy lassan, de élénkülő piaci szegmensben (Pósfai és Nagy, 2017; Nagy, 2019).
A támogatások ellenére már 2019 második felétől érzékelhető volt a konjunkturális ciklus tetőzése, s a 2020. év második harmadától berobbanó COVID-járvány ezt, az egyébként is lassuló piacot érte el. A felszínen a lakáspiaci kereslet időleges visszaesése, a lakásárak gyors, több évben kétszámjegyű növekedésének lefékeződése, a lakásbérleti piac egyes szegmenseinek (rövidtávú lakáskiadás – pl. AirBnB) bezuhanása, másoknál a kereslet és a bérleti díjak mérséklődése (albérletpiac) volt megfigyelhető. Utóbbi csökkentette a megtérülési rátákat, ami tovább mérsékelte a befektetési célú adásvételek súlyát, miközben a lakásárak nem, vagy alig csökkentek, az alku szerepe pedig néhány hónapot leszámítva alig változott (Boros, Dudás és Kovalcsik, 2020).
A COVID-járvány hatása leglátványosabban a fővárosi metropolisz térség lakáspiacra hatott (pl. a befektetési célú hazai, de főként külföldi vásárlók időleges visszaszorulása), az agglomeráció családi házas, sorházas szegmenseinek felértékelődése, a „panel-reneszánsz” lecsengése az otthoni munkavégzés hatására. A kereslet is részlegesen átstrukturálódott: előnyt jelentett a nagyobb szobaszám (home office), a kert, vagy kertkapcsolat, a nagyobb méretű erkély, a könnyen és gyorsan elérhető zöldterületek, az egyéni mobilitás lehetősége.
A 2020. évi őszi lezárásokat követően indult meg egy határozott piaci érdeklődés a nagyobb tavaink mellett fekvő (egész évben lakható) házak iránt, s erre a trendre néhány más turisztikai centrum lakáspiaca is fel tudott kapaszkodni (pl. Dunakanyar, jelentős fürdővárosok, Balaton háttérterületei). Az ország többi részét érintő folyamatokról viszonylag szerény a tudásunk, még az országos lefedettséggel rendelkező ingatlanos cégek/portálok elemzései is eléggé elnagyolt képet festenek csupán.
A kutatás alapkérdései, módszertan
A jelen kutatásban arra kerestük a választ, hogy az ország lakáspiacát a COVID-járvány alatt jellemző folyamatok mennyiben – esetleg milyen helyi sajátosságokkal – jelentek meg a hazai nagyvárosainkban.
Ezen belül kíváncsiak voltunk:
- a rövidtávú lakáskiadás jelentőségére a lakásbérleti piacon és annak időbeli alakulására a lezárások függvényében;
- az albérletek kínálatának éven belüli periodicitására, illetve a felsőoktatás albérleti piacot stimuláló szerepére;
- a lakáskínálat időbeli alakulására és strukturális jellemzőire, különös tekintettel az egyes lakástípusok alul-, illetve felülreprezentáltságára.
Ehhez egy olyan algoritmust fejlesztettünk, mely három fő dimenzióban (eladásra kínált ingatlanok, albérleti piac, rövidtávú lakáskiadás) 2020 februárjától két hónapos periódusokban végez legyűjtést, majd a nyers adatok szűrését, rendszerezését, azok elemezhető formába rendezését végzi el, néhány fontosabb indikátor alapján, mint az ingatlan típusa, ára, lokációja a városon belül, a komfortosság mutatói, szobaszám, alapterület, ár. (Ezek az alapadatok függvényében változnak, de az időbeli összehasonlítást lehetővé teszik 1-1 dimenzión belül.)
A nulladik lépésben az öt város lakás-struktúráját becsültük meg a 2011-es Népszámlálás, valamint a TeIR éves lakásstatisztikai adatainak segítségével (Települési adatgyűjtő). Ennek segítségével a fő lakáspiaci típusokra (családi ház, ikerház-sorház-házrész, többszintes többlakásos épületekben épült téglalakások, panel-lakások és csúszózsalus technológiával készült tömblakások, lakóparki lakások/házak) előállítottuk az egyes városok lakáspiaci profilját 2019 év végére.
Ezt követően az eladó lakásokra gyűjtött, rendezett adatbázisból lehetővé vált egyfajta aktivitási index (és annak alakulásának) kiszámítása, illetve a lakáskínálat strukturális jellemzőinek bemutatása.
Jelen írásban a legyűjtött egyéb ingatlantípusok (telkek, fejlesztési területek, irodák, üzlethelyiségek, üdülők, telephelyek) feldolgozására nincs mód, ám az adatok kifejezetten ígéretesek egy tágabb spektrumú elemzéshez is. Egy módszertani probléma azonban még a lakáspiac kapcsán is felmerült, mit lehet kezdeni a bérleti jogok adásvételével, mely elsősorban Szeged, kisebb mértékben Pécs lakáspiacának forgalmát befolyásolja. Ez esetben önkormányzati tulajdonú lakások, illetve nem lakáscélú ingatlanok tartós bérleti jogviszonyának átruházása történik meg egy adásvétel keretében. A gondot nem a lakáspiaci típusokhoz való hozzárendelés jelenti, sokkal inkább az árszínvonal, mert az hozzávetőlegesen fele az adott környék azonos típusú lakás nm-árainak, s ha ezt beszámítjuk az átlagárakba, akkor egyes részpiacok árszínvonalában jelentősebb elmozdulása (csökkenése) történhet. Nem lehet ugyanakkor egyetlen konstanssal felszorozni a bérleti jogot érintő adásvételek árszintjét, mert léteznek eltérések a városrészek, utcák, tömbök között. Végül a szegedi és pécsi érintett részpiacok árait a fenti tranzakciók árainak figyelmen kívül hagyása mellett számítottuk ki, hogy elkerüljük a torzításokat.
A másik két adatbázis szintén alkalmasnak bizonyult az alapvető jellemzők menti elemzésére, illetve a bérleti piac két részpiacának összevetésére is (elsősorban a lokáció és a relatív fontosságuk kapcsán). Egyelőre csak óvatos következtetéseket tudunk megfogalmazni az adásvételi és a bérleti piac egymást erősítő, illetve kiszorító hatásáról.
Míg az eladó és a kiadó lakásokról nagyjából egységes szerkezetű adatbázist lehetett internetes források alapján összeállítani, az AirBnB kapcsán beleütköztünk egy olyan problémába, amit nem lehetett áthidalni. A netes forrás csak úgy tudja megadni egy város kínálatának árait, ha egy konkrét időpontra kérjük le a városban akkor felkínált ingatlanok listáját. Ez az éven belüli kínálat alakulásában adhat némi bizonytalanságot, de az azonos dátumok alkalmazása vélhetően egy irányba torzítja az összes város eredményét, ezért komoly módszertani aggályt talán nem jelent.
Az adásvételi piac a COVID-járvány idején
A kínálat abszolút és relatív nagyságrendje
Az adatgyűjtés időszaka teljes egészében lefedte a COVID-19 járvány által érintett időszakot, hiszen az első adatgyűjtés 2020. februárjában, még a hazai lezárások előtt történt. Azóta a két hónapos periódusú gyűjtés folyamatos, amelyet az eredményeink prezentálása alatt is folytatunk, viszont a jelen elemzés véglegesítése érdekében 2021. júniusi gyűjtés után az adatok körét lezártuk.
Az eladó ingatlanok kínálatának abszolút száma és annak változása alapján a vizsgált településeken eladásra felkínált ingatlanok darabszáma rendkívül eltérő volt. A legnagyobb számokat a két egyetemváros Pécs és Debrecen produkálta, mindkettő 4 ezer fölötti ingatlanszámmal, míg a harmadik nagy egyetemváros Szeged alig lépte át a 3 ezret. Győr és Miskolc rendelkezett a legalacsonyabb számú eladásra kínált ingatlannal az első felmérés időpontjában. Ez a kép a vizsgált időszakban némileg átalakult, hiszen mind az öt mintaterületen a kínálat csökkenése tapasztalható, viszont nem egyenlő mértékben. A trendtől némileg eltérően, 2020 októberében Szeged és Pécs esetében is megfigyelhető volt egy lokális maximum, amely az egyetemistáknak a nyári időszak végén a bérleti piacon sikertelenül felkínált ingatlanok megjelenését mutathatja.
Azóta viszont az összes mintaterületen folyamatos a kínálat csökkenése.
Győr hirdetési számának visszaesése azonban nem volt olyan mértékű, mint a többi városban, amit a kínálatba folyamatosan belépő új építésű lakások – főként a város lakásállományához mért – magas száma indokolhat. Miután az utóbbi kategória zömét már a tervezőasztalról megvásárolják, ami fokozhatja a használt lakások kínálatát (jellemzően az új lakások megvásárlása egy használt lakás eladásából teremtett önerővel lehetséges). Az eladó lakások kínálata közel felével csökkent Miskolc, Debrecen és harmadával Szeged esetében!
A városok eltérő lakosságszáma és lakásállománya miatt a kínálat nagyságrendjéről fontos információt adhatnak a fajlagos mutatók. Míg abszolút nagyságrendben Debrecen, Pécs és Szeged lakás kínálata a legerősebb, a fajlagos adatok Pécs, Debrecen és Győr esetében mutatnak erősebb aktivitást.
Az azonban mindkét adatsor alapján kijelenthető, hogy a legkevésbé aktív lokális lakáspiac Miskolcon figyelhető meg,
ami egyaránt adódhat a véges kínálatból, de a korlátos fizetőképes keresletből is. Érzékletesek a különbségek is. Míg Pécsett egy adott legyűjtés időpontjában a lakásállomány 5,5-6,5%-a jelenik meg a kínálatban, Miskolcon mindössze 1,5-2,8%.
A legyűjtés lehetőséget ad, hogy időszakról időszakra összevessük a hirdetésekből kikerülő és az újonnan bekerülő kínálatot. A meglepő eredmény az volt, hogy 2 hónapos periódus alatt elképesztően magas volt az új hirdetések rátája, ami semmiképpen nem összeilleszthető a korábbi évek tényleges piaci forgási sebességével. Az eltérés magyarázata lehet, hogy a hirdetések zöme korlátozott idejű előfizetéssel kerül fel az oldalakra, ennek lejártakor lekerül (eltűnik a rendszerből), ezután néhány hetes szünetet követően újra bekerül a forgásba, mint „új” hirdetés. Másik lehetőség, hogy egy, vagy több paramétert megváltoztatnak a hirdetésben, amit a legyűjtésünk már olyan szintű eltérésnek értékel, hogy szintén újként kezeli az adott hirdetést (pl. átárazás, menet közben megvalósított fejlesztés, átírt kísérőszöveg stb.).
Ez alapján a vizsgált öt település a járvány első hulláma alatt hasonlóan viselkedett, míg a második hullámban a trendek már elszakadtak egymástól, s míg Miskolc esetében a hirdetések cserélődése alacsony szintre apadt, addig Pécsett folyamatos maradt a 40-50%-os megújulási ráta. 2021-ben azonban mindegyik városban folyamatosan nőtt az új hirdetések aránya, ami a csökkenő kínálattal együtt a lakáspiac dinamizálódását mutatja.
Az árak alakulása a COVID-periódusban
Az eladásra kínált ingatlanok hirdetési árainak alakulását minden általunk vizsgált városra az ingatlanok alapterületéhez viszonyítottuk. Ez alapján az elmúlt másfél év leforgása alatt eléggé meredek emelkedés figyelhető meg a meghirdetett ingatlanok nm-árai esetében. Mindegyik mintaterületen közel 100 ezer forinttal emelkedett a hirdetési ár.
A legnagyobb és leggyorsabb ugrás mégis Pécsen figyelhető meg 2020 áprilisa és júniusa között,
ami annak volt köszönhető, hogy ebben az időszakban árverezték el nyomott áron a hitelkárosultak ingatlanjait, így ezek kikiáltási ára átmenetileg lehúzta a pécsi átlagos árakat (időlegesen Miskolc árszintje alá!). Fajlagosan legdrágábban Debrecenben, míg a legolcsóbban Miskolcon kínálják a lakásokat/házakat. A győri árak, azok szerény emelkedésének köszönhetően 2021 júniusára már egy szintre kerültek a szegediekkel. Ezek alapján elmondható, hogy a koronavírus nem törte meg a lakásárak emelkedését a vidéki nagyvárosokban.
Az ingatlanhirdetések árainak emelkedését több tényező okozhatta. Ennek pontosításához összevetettük a két adatgyűjtés között eltűnt (nagyobb részben eladott) és az újonnan felkerült ingatlanhirdetések nm-árait. Ebből következtethetünk arra, hogy a hirdetők a piaci árak fellendülését vagy csökkenését prognosztizálják-e, illetve milyen mértékben. Adataink szerint a legegyenletesebb áremelkedés Pécsen történt, ahol a kezdeti kilengést nem számítva kéthavonta átlagosan 5 százalékkal kerültek fel drágább ingatlanok, mint amiket eladtak. A legmagasabb áremelkedéseket három városunk (Miskolc, Debrecen, Szeged) esetében is 2021 februárjához köthetjük (13-15%-os ugrás 2 hónap alatt!). A vizsgált időszakban kizárólag Győrben volt tapasztalható visszaesés az árakban, 2020 augusztusában kisebb és októberében nagyobb mértékben, amit decemberben követett egy korrekció.
A kínálat szerkezete és ennek időbeni alakulása
Fontos információt adhat, hogy mely szegmensek (lakástípusok) kínálata volt erősebb, vagy gyengébb egy adott városban a járvány időszakában, illetve, kimutatható-e bármilyen szabályszerűség a változás irányában. Egy cikk keretében arra természetesen nincs mód, hogy minden város, összes időpontra bekövetkezett változását leírjuk, értelmezzük, ezért két, a mintaterületeken belül erősen eltérő példát mutatunk be és csupán jelezzük a többi város sajátos pályáját.
Miközben a város lakáspiaci kínálata jelentősen szűkült, a fő lakástípusok szerinti belső arányok is átrendeződtek. A legmarkánsabb változást a lakótelepi kínálat bezuhanása jelentette (60%-kal), aminek következtében ezek aránya 35%-ot meghaladó szintről 28%-ra csökkent. Bár a családi házak kínálata is mérséklődött, ám mindössze harmadával, így 2021 júniusára a teljes kínálat 30%-át már ez a részpiac tette ki. A legjelentősebb szegmens viszont a teljes időszakban a téglaépítésű társasházi lakásoké volt és maradt, bár a kínálat összehúzódása e csoportban is meghaladta a 45%-ot. Miskolc esetében – úgy tűnik – a lakótelepről elmozdulni vágyó, jelentős anyagi erővel rendelkező családok képesek voltak a kimozdulásra, nagyjából 2021 tavaszáig, bár nem biztos, hogy kizárólag a városon belüli családiházas övezetben találtak új otthonra.
Miskolchoz mérten Szeged lakáspiaci kínálatát a társasházi részpiac uralta végig a járványidőszakban, sőt szerepe az első enyhítést követően markánsan nőni is tudott.
Míg a járvány kitörése előtt a teljes kínálat 43%-át, a későbbi időszakban már 60% körüli részét fedte egymaga. Ehhez viszonyítva minden más részpiac jelentősége szerényebb, és zömében csökkenő volt a COVID-járvány egymást követő hullámai alatt. A panellakások kínálata 60%-kal, a családi házaké 30%-kal szűkült, egyedül a kisebb darabszámú sorházi kínálat jelentősége emelkedett valamelyest. Szegeden a panelből való kimozdulás gyorsabban ment végbe, mint Miskolcon, itt a kínálat csökkenése alapján 2020 ősz végére a legtöbb költözni vágyó család már képes volt lebonyolítani a tranzakciót. Ugyanakkor itt is valószínűsíthető, hogy a kiköltözők egy része a város szuburbiájában talált megfizethető letelepedési lehetőséget.
Fokozott érdeklődést várnak a szervezők az idei Lakás Kiállításra, amelyet a Momsport Uszoda és Rendezvényközpontban rendez meg a Portfolio szeptember 24-e és 26-a között. Az eseményen a hazai lakáspiac legnagyobb projektjei és fejlesztői képviseltetik magukat és természetesen jelen lesznek a pótolhatatlan szerepet játszó bankok, ingatlanközvetítők és egyéb ágazati szereplők is.
A többi városunk folyamatai inkább a szegedi mintát követik, vagyis a téglaépítésű részpiac volt és maradt a legerősebb a COVID-időszak alatt, a panel szegmens kínálatának szűkülése látványos volt, és időben is gyorsan zajlott le (bár Győrben és Pécsett az intenzitása nem volt olyan erős, mint Szegeden). A családi házak részesedése stabil volt (vagy mérsékelten nőtt – Debrecen), miközben az abszolút szám csökkent. Debrecenben a sorházi szegmens kínálata volt kiugró, elérve akár a teljes eladásra kínált lakásszám hatodát is. Itt és Győrben a lakóparki kínálat is megjelent, de a kínálat időbeni stabilitása azért jelzi, hogy a fizetőképes keresletnek még ezekben a prosperáló városokban is van korlátja!
A következő részben áttekintjük a hosszú és rövidtávú bérleti piacok nagyvárosi sajátosságait a járvány időszakában, megvizsgáljuk, hogy beszélhetünk-e kiszorító hatásról az eladói és a bérleti piacok között, illetve bemutatjuk a nagyvárosok közötti legfontosabb eltéréseket.
Felhasznált irodalmak:
Boros L., Dudás G., Kovalcsik T. (2020): The effects of COVID-19 on Airbnb. Hungarian Geographical Bulletin Vol 69. (4): pp. 363-381.
Hegedűs J. (2020): Understanding Housing Development in New European Member States – a Housing Regime Approach. Critical Housing Analysis 7(1): 49-62.
Hegedűs J.; Somogyi E. (2016): Moving from an Authoritarian System to an Authoritarian Market System. Housing Finance Milestones in Hungary between 1979 and 2014. In: Milestones in European Housing Finance (Lunde, J.; Whitehead, C. eds.)
John Wiley & Sons Ltd. 201-218. Nagy G. (2017): Az állami beavatkozás a lakásszektor példáján és területi következményei. Földrajzi Közlemények Vol. 141.(3.):235-245.
Nagy, G. (2019): Az Alföld lakáspiaci változásai – felfutás–válság–visszaépülés. In: Farkas, Jenő Zsolt; Kovács, András Donát; Perger, Éva; Lennert, József; Hoyk, Edit; Gémes, Tünde szerk.) Alföldi kaleidoszkóp: A magyar vidék a XXI. században: Tanulmányok a 70 éves Csatári Bálint köszöntésére. Kecskemét, Magyarország: MTA KRTK Regionális Kutatások Intézete, (2019) pp. 220-243.
Pósfai Zs.; Jelinek Cs. (2019): Reproducing Socio-Spatial Unevenness through the Institutional Logic of Dual Housing Policies in Hungary. In: Regional and Local Development in Times of Polarisation. (Lang, Th.; Goermar, F. eds.) Palgrave-Macmillan, London 197-223.
Pósfai, Zs., Nagy, G. (2017): Crisis and the reproduction of core-periphery relations on the Hungarian housing market. European Spatial Research and Policy, 24(2), pp. 19-40.
Dr. Nagy Gábor az ELKH KRTK RKI munkatársa,
Kovalcsik Tamás az SZTE TTIK Földtudományi Doktori Iskola doktorandusza
Címlapkép: Getty Images
