A Pannónia Nyugdíjpénztár finanszírozásában egy új, közel 40 lakásos ingatlanberuházás kezdődött Budapest VII. kerületében, az Akácfa utcában. A hazai szektorban szokatlan, hogy egy nyugdíjpénztár ingatlanberuházóként jelenjen meg a piacon. Milyen stratégia áll a megfontolás mögött?
A hazai piacon jelenleg a Pannónia Nyugdíjpénztárnak van egyedül saját ingatlanportfóliója, a GPM Kft. pedig ennek a kezelője. Ezen felül a cégünk kivitelezési, ingatlanfejlesztési és projektmenedzsment feladatokat is ellát. A nyugdíjpénztár már sok évvel ezelőtt eldöntötte, hogy ingatlanportfóliót alakít ki, a birtokában is volt néhány ingatlan, de az események 6-7 éve gyorsultak fel. Felvázoltunk egy víziót, közösen kidolgoztuk a részleteket, és egy jól meghatározott stratégia mentén elkezdtünk átvitt és gyakorlati értelemben is építkezni.
Összetett okok állnak a mögött, hogy a hazai piacon más nyugdíjpénztár miért nem fog ingatlanportfólió felépítésébe. Mindenekelőtt meg kell említeni, hogy törvény szabályozza, hogy a teljes vagyon maximum 10 százalékát lehet ingatlanbefektetésekben tartani. Azt gondolom, hogy ez nagyon alacsony érték, amely egyrészt nem teszi annyira vonzóvá az ingatlanbefektetéseket a pénztárak számára, másrészt az építőiparba sem tud akkora forrás beáramlani, mint amekkora potenciál rejlik a nyugdíjmegtakarításokban. A közvetlen ingatlankezelés komoly szakértelmet is igényel, amely általában a pénztáraknál nem áll rendelkezésre. Azt gondolom, hogy ezeket a szempontokat figyelembe véve,
akár 20-25 százalékra is lehetne emelni ezt az arányt, mert akkor az ingatlanok termelte hozam már sokkal „láthatóbb” lenne az egész portfólión belül, valamint akár 300-400 milliárd forint plusz tőke is megjelenhetne az ingatlanfejlesztési szektorban, amely nemzetgazdasági szinten is pozitív folyamatokat indítana el.
Bízom benne, hogy a közeljövőben ez meg fog valósulni.
Mivel ilyen alacsony a megállapított tőkehányad, a nyugdíjpénztáraknak egyszerűen nem éri meg kialakítani szervezeten belül azt a kompetenciát, amely az ingatlanportfólió megfelelő kezeléséhez szükséges. A Pannónia sem ezt tette, hanem bevont minket, és azóta is közösen, egy jól meghatározott stratégia mentén haladunk. Azt gondolom, hogy
egy ehhez hasonló konstrukcióban más szereplők is gondolkodhatnának.
Ha valamelyik pénztár ingatlanbefektetésben gondolkodik, akkor beszállhat ingatlanbefektetési alapokba is, nem feltétlenül szükséges konkrét ingatlant tulajdonolnia és fejlesztenie. Nem lehet, hogy túl magas kockázatúnak ítélik meg ezt a modellt, és ezért nem lépnek fel a versenytársak ingatlanberuházóként?
Általános szabály, hogy a magasabb kockázatú befektetések magasabb hozammal is járhatnak. A nyugdíjpénztárak általában több kockázati besorolású portfólióval dolgoznak, a Pannóniánál is jelenleg négy érhető el. Az ingatlanok a közepes és magas kockázatú portfóliókban szerepelnek. A Pannónia direkt ingatlan befektetései az elmúlt években 8-10% közötti hozamokat értek el. Azt gondolom, hogy mivel a törvényi szabályozás alacsony mértékű ingatlanbefektetést tesz lehetővé, valójában egyáltalán nem növeli ez a modell a teljes portfólió kockázatát, és ez akkor is így lenne, ha magasabbra emelnék ezt az arányt.
A jól megválogatott, hosszútávú hozamtermelő ingatlanok stabil hozamot és értéknövekedést biztosítanak.
A részvény- és kötvénypiacon szintén vannak kockázatok, az elmúlt néhány év ezt is bizonyította. Még az úgynevezett kockázatmentes állampapír sem azt jelenti, hogy annak ne lehetne kedvezőtlen hozama, a kockázatmentesség arra terjed ki, hogy futamidő alatt kifizeti a kamatokat, a lejáratkor pedig a névértéket. De időközben ennek is mozog az árfolyama, akár kedvezőtlen irányba is, mint ahogy annak most egy kamatemelési ciklusban tanúi lehettünk. Az ingatlanpiac ebből a szempontból rugalmatlanabb, és egy megfelelő, egészséges szerkezetű ingatlanportfólió kisebb kilengésekkel reagál az ilyen időszakokban.
Az elmúlt néhány év – legalábbis hozamtermelési szempontból – nem a nyugdíjpénztárak legsikeresebb időszaka volt. Milyen tényezők állnak a pillanatnyi kedvezőtlen teljesítmény mögött, és milyen kilátások vannak az elkövetkezendő évekre?
Tavaly valóban kedvezőtlenül teljesítettek a befektetések, amely mögött főként a részvény- és kötvénypiacok kedvezőtlen folyamatai állnak. A nemzetközi környezet drámaian romlott, az orosz-ukrán konfliktus, a jegybanki kamatemelések, az infláció és az általánosan rossz piaci hangulat miatt globális visszaesések tapasztalhatók. Ezek a folyamatok minden befektetőre és befektetésre kedvezőtlenül hatottak kisebb-nagyobb mértékben.
Az ingatlanpiac kiegyensúlyozó szerepe azonban megmutatkozott ebben az időszakban, 2020-ban 9,82 százalék volt az ingatlanportfóliónk hozama, 2021-ben 8,5 százalékot értünk el, és tavaly is közel voltunk a 9 százalékhoz.
Jól látszik, hogy pont akkor, amikor a pénzpiacok nem teljesítenek olyan jól, akkor az ingatlanbefektetéseknek komoly hozamkiegyenlítő szerepe lehetne.
Mivel azonban a teljes állomány tizedét lehet csak ingatlanportfólióban tartani, így ez a hatás aligha tud látványosan érvényesülni. Mégis megemlíthetjük, hogy az ún. elszámolóegységes pénztárak között a Pannónia Kiegyensúlyozott portfóliója – az ingatlan hozamoknak köszönhetően is – az egyik legjobb nyugdíjpénztári portfólió lett a hasonló kockázatú befektetések között.
A jövőre tekintve azt gondolom, hogy a pénzpiacok konszolidálódni fognak, az infláció csökkenésével pedig a reálhozamok is magasabbak lehetnek, de a jelenlegi környezet egyértelműen rámutat arra, hogy
az egyenletes teljesítmény eléréséhez nagyobb teret lehetne engedni az alternatív befeketéseknek, így akár az ingatlanoknak is.
Jól látható tendencia, hogy a nyugdíjpénztári befizetések évről évre jelentősen nőttek, azonban a szerkezetük alaposan átalakult, ráadásul a taglétszám sem növekszik. Milyen folyamatok formálják a piacot?
Ma közel 1,1 millió személynek van önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítása. A Pannónia Nyugdíjpénztárnak közel 43 ezer ügyfele van, viszont az egy főre jutó vagyon majdnem háromszorosa a szektor átlagának, valamivel több mint 150 milliárd forintot kezel.
Az emberek egy része ma már tudatosan koncentrál a nyugdíjmegtakarítás fontosságára, és jelentős bevételnövekedést hozott az egyéni tagdíjbefizetések nagyságrendi változása, 10 év alatt megnégyszereződött az összege, miközben a munkáltatók által átvállalt tagdíj sem csekély – bár jelenleg stagnáló - mértékben járul hozzá a nyugdíjmegtakarítások növekedéséhez. Ez a tény első ránézésre bizakodásra adhatna okot, de ha figyelembe vesszük, hogy ma körülbelül 4,7 millió munkavállaló dolgozik Magyarországon, az aktív tagok száma pedig 1 millió környékén van, akkor jól látszik, hogy bőven lenne még tere a nyugdíj célú megtakarításoknak, amelyről sok nyugdíjszakértő is rendszeresen közöl tanulmányokat.
Azt gondolom, hogy a pénzügyi tudatosság drasztikus fejlesztésével és a jogalkotó részéről egy határozott stratégiával komoly előrelépést lehetne elérni.
Természetesen a pénztárak felelőssége is nagy, a hozamelvárásoknak történő megfelelés mellett a kimutathatóan alacsonyabb költséggel jobban teljesíthetnek más nyugdíjtermékeknél. Szerencsére 10-15 éves távlatban még mindig jelentős reál növekedést mutatnak a pénztári hozamok, az elmúlt időszak kedvezőtlen teljesítménye érdemben nem befolyásolta a hosszabb távú trendeket.
Pontosan milyen ingatlanok alkotják a pénztár ingatlanportfólióját? Milyen sikeres projekteket valósított meg eddig?
Az általunk kezelt ingatlanvagyon értéke körülbelül 10 milliárd forint, és nagyon odafigyelünk rá, hogy a portfólióban egy ingatlan értéke se haladja meg a teljes portfolió 10-15 százalékát. Az ingatlanok 70 százaléka hozamtermelő típusú, főként kiskereskedelmi élelmiszerláncok üzleteit birtokoljuk, hosszú távú, kiszámítható bérleti szerződésekkel rendelkezünk, így stabil, kiszámítható hozamokat is tudunk elérni. A fennmaradó 30 százalék a spekulatív jellegű ingatlanbefektetés, amelyek esetében az értéknövekedésből származó hasznot szeretnénk realizálni.
Az eddigi legsikeresebb saját finanszírozású ingatlanberuházásunk a budapesti VI. kerületben található Benczúr utca 11. szám alatt található műemléki jellegű épület felújítása és teljes átalakítása volt.
Ezért a lakó- és irodaprojektért Építőipari Nívódíjat is kaptunk.
Beruházási szempontból is kifejezetten jól teljesített az ingatlan, a profitvárakozásaink háromszorosát hozta a fejlesztés.
Hamarosan indul az Akácfa60 projekt, amely Európa első automata parkolóházának helyén épül Budapest belvárosában, a VII. kerületben. Kissé ellentmondásosnak tűnik, hogy egy parkolóhelyhiányban szenvedő, sűrűn lakott területen épp egy parkolóház szűnik meg. Mit kell tudni erről a projektről?
Az említett automata parkolóház 15 évvel ezelőtt épült, és akkor valóban kuriózumnak számított. Pusztán piaci alapú befektetés volt, amely 15-20 éves megtérüléssel számolt. Az átadása után nemsokkal beütött a 2008-2009-es nagy gazdasági világválság, ami Magyarországon még a 2010-es évek közepéig is komolyan éreztette a hatását. Nem segített a covid-járvány alatt elrendelt ingyenes közterületi parkolás sem.
A technológia üzemeltetése rendkívül költségessé vált, a bevételi oldal pedig elmaradt a várakozásoktól.
Természetesen mi is tudatában vagyunk annak, hogy egy belvárosi területen mekkora szükség is van egy ilyen, a méretéhez képest rendkívül sok autót befogadni képes parkolóházra, ezért több alkalommal is pályázati felhívást tettünk közzé az ingatlan további üzemeltetésére, egyeztettünk a fővárosi és kerületi önkormányzattal is több körben. Sajnos különböző okok miatt végül egy szereplővel sem sikerült megállapodni, ezért döntöttünk amellett, hogy a helyén egy nagyobb megtérüléssel kecsegtető lakóingatlanprojektet valósítunk meg.
Nem szabad elfelejteni, hogy a mi felelősségünk az, hogy a nyugdíjpénztári tagok vagyonát a tudásunk szerint a legjobb eszközökben kamatoztassuk, a parkolóház pedig már nem bizonyult annak.
Az Akácfa60 társasházi projektben 39 lakás épül 30-70 négyzetméter közötti alapterületekkel, loggiával és egyedi áttört téglahomlokzattal. Az épület pinceszintjén teremgarázs kap helyet, az energiahatékony üzemeltetést szem előtt tartva pedig a legmodernebb hőszivattyús hűtés-fűtés rendszert építjük be. A beruházás összköltsége körülbelül 4 milliárd forint. Több szempontból is optimálisnak tartjuk a helyszínt: egyrészt nagyon kevés a környéken az üres telek, nem várható, hogy a közeljövőben nagyszámú új lakás épülne, másrészt nagyon népszerű a turisták, ezáltal a rövidtávú ingatlankiadásban érdekelt befektetők számára.
A területen emelkednek a lakásárak, az új lakások iránt töretlen a kereslet, és nem számítunk ebben a szegmensben a piac megtorpanására sem, sőt.
Az éppen aktuális piaci- és hitelkörnyezet miatt nagyon megemelkedtek a költségek és a hitelkamatok, amelyek egyfelől a projektfinanszírozást drágítják meg, másrészt jelzáloghitelt is egyre kevesebben tudnak felvenni, így kevesebb lesz a vásárló is. Mivel mi saját forrásból finanszírozzuk a projektet, kevesebb a lakás, kisebb a projekt összköltsége, a lakásaink nagy részét pedig valószínűleg befektetési céllal, sokan hitel nélkül, önerőből fogják megvásárolni. A tényezőket figyelembe véve arra számítunk, hogy még a jelenleginél is magasabb lesz a kereslet az általunk kínált lakásokra, így összességében, mérsékelt kockázatok mellett, kedvező megtérüléssel számolunk.
Milyen típusú további ingatlanbefektetések szerepelnek a pénztár ingatlanstratégiájában?
Konkrét tervekről egyelőre nem tudok beszámolni. Hangsúlyozottan
személyes véleményem, hogy a külvárosi vagy Budapesthez közeli agglomerációban lévő sorházas lakóparkfejlesztésekben lehet a jövőben nagy potenciál.
Az utóbbi években viszonylag kevés ilyen projekt valósult meg, a beruházók sokkal inkább a többszáz lakásos nagy, főként városi környezetben épülő társasházi beruházásokra fókuszáltak. Ezekhez képest, műszaki értelemben a sorházak sokkal egyszerűbben felépíthetők, egyfajta köztes megoldást jelentenek a lakás és családi ház között, olcsó a fenntartásuk, és a nagy zöldfelületeknek köszönhetően szellős, élhető lakókörnyezetet biztosítanak. Az építőipar egyre inkább mozdul el az előre szerelt elemek, sőt akár lakóegységek felhasználásának irányába, a sorházak pedig nagyon könnyen „sematizálhatók”, alacsony költséggel, és rövidebb idő alatt építhetők fel. Ezeket a tényezőket figyelembe véve egy ilyen típusú fejlesztés kiváló megtérülést eredményezhetne egy befektető számára.
Címlapkép és fotók: Portfolio - Mónus Márton
A cikk megjelenését a Pannónia Nyugdíjpénztár támogatta.
