Lakhatási csapda alakult ki a fiatalok számára Magyarországon

Ez itt az on the other hand, a portfolio vélemény rovata.

Ez itt az on the other hand, a portfolio vélemény rovata. A cikkek a szerzők véleményét tükrözik, amelyek nem feltétlenül esnek egybe a Portfolio szerkesztőségének álláspontjával. Ha hozzászólna a témához, küldje el cikkét a velemeny@portfolio.hu címre. A megjelent cikkek itt olvashatók.

Hiába vagyunk kevesebben

Az 1950-es évek közepén, majd utána a ’70-es évek közepén (Ratkó-gyerekek és Ratkó-unokák) nagyjából évi 200 ezer gyerek született Magyarországon. Ez a szám 1997 óta 100 ezer, legújabban 80 ezer alatt van. Míg az említett két generáció idején a termékenységi arányszám 2,1 körül volt (ez szükséges a lakosságszám szinten tartásához, ha nincs jelentős különbség a bevándorlók és kivándorlók számában), az elmúlt 20 évben egyszer sem érte el az 1,6-ot, jelenleg 1,4 környékén van. Mivel az elmúlt 15 évben a ki- és bevándorlások egyenlege nulla közeli, ezért egyértelmű, hogy az ország népessége – gyorsuló ütemben – fogy. 

Ebből az következne, hogy a fiataloknak nincs lakásproblémájuk, hiszen minden évben többen halnak meg, mint ahányan felnőttkorba lépnek, elvileg üres lakások tömkelegéből tudnak válogatni. Nos, ennél távolabb nem is állhatnánk a valóságtól. 

Egyrészt a lakásállománynak van egy természetes fogyása: általánosságban 100 év alatt a lakások jelentős része leromlik, akár szerkezeti, műszaki állapota miatt, akár azért, mert már nem felel meg a kor igényeinek. Vagy csak irreálisan drága a fenntartása, karbantartása, de eljut ahhoz a ponthoz, amikor már indokolt lebontani (és esetleg valami újat építeni a helyére). Nemzetközi hüvelykujj-szabály alapján évente a lakásállomány 1%-át meg kell tehát építeni ahhoz, hogy ne csökkenjen az állomány.

Figyelembe véve, hogy jelenleg valamivel több mint 4 millió (lakott) lakás van Magyarországon,

ez évente 40 ezernél is több új lakás megépítését jelenti. Erre - a rendszerváltás óta eltelt 35 évben – csak kétszer volt példa (2004 és 2005), jellemzően csak feleannyi épül.

Lakás van – de nem ott, nem olyan, és nem annyiért

A valóságban egyébként nem csökken Magyarországon a lakások száma, azon egyszerű oknál fogva, hogy nem bontják le a kor igényeinek nem megfelelő, irreálisan drága fenntartású lakásokat. Emberek százezrei laknak kifűthetetlen, penészes falú, csatornázatlan házakban, vagy állnak ilyenek üresen, elhagyottan. 

Másrészt az elméletben csökkenő lakásállománynál még nagyobb problémát jelent a területi eloszlás: míg a megüresedő, alacsony áron megvehető házak, lakások a kistelepüléseken, falvakban találhatók, addig a kereslet túlnyomó része a megyeszékhelyekre, a fővárosra, illetve ezek szűk agglomerációjára összpontosul.

Ezt a szerkezeti eltérést remekül illusztrálja a településtípusonként eltérő árváltozás: az MNB-lakásárindex alapján

az elmúlt 15 évben a községek átlagára nagyjából 2,5-szörösére nőtt, a városok és Budapest átlagára ezzel szemben több mint megnégyszereződött.

Ha az agglomerációs községeket különválasztanánk, úgy még nagyobb lenne a különbség.  

Ezres nagyságrendben vannak olyan községek, ahol piaci értéken kevesebbet ér egy újonnan épített ház, mint az építéséhez felhasznált építőanyag és munkadíj, azaz a telek értéke, amire a házat felhúzták, negatív. Ezt a mondatot érdemes még egyszer elolvasni és emészteni. Ezekben a községekben – értelemszerűen – nem épít senki vállalkozásszerűen, értékesítési céllal új ingatlant. Ami épül, az kizárólag végfelhasználói beruházásban, ingyenesen szerzett (pl. örökölt) telken, a saját (családi, baráti) munkaerő költségét figyelmen kívül hagyva történik.  

Harmadrészt léteznek nem lakott lakások: ezek száma – és aránya - folyamatosan növekszik, mára eléri a 600 ezret. Jelentős részük turisztikai célú (nyaralók, airb’n’b lakások), más részük átmenetileg (például külföldi vagy országon belüli munkavégzés miatt) nem lakott, egy jelentős részük viszont elhagyott, komfort nélküli, bontandó épület.  

A bérbeadókat nem megfelelően védő jogi szabályozás miatt viszonylag gyakran előfordul, hogy vásárolt vagy örökölt lakást üresen tartanak, nem adnak bérbe arra a pár évre, amíg a gyerek nagykorú nem lesz, vagy egyéb okból (pl. külföldről hazaköltözés miatt) igénybe nem veszi a család. Ezen üres lakások száma éppen a városokban és Budapesten növekszik leginkább, csökkentve a kínálatot. 

A fentiek miatt mára

Budapesten és a nagyobb városokban (és a hozzájuk tartozó agglomerációban) lakhatási válság alakult ki a fiatalok számára: önálló lakást sem venni, sem bérelni nem tudnak még átlagot meghaladó fizetésből sem.

Egyre gyakrabban előfordul, hogy az egyetem elvégzése után a pályakezdő nem tud élni egy magasabb fizetést és jobb karrierlehetőséget nyújtó (fő)városi állásajánlattal, mert nem tudja megfizetni a helyben kialakult bérleti díjat, vételárat. 

Az elmúlt években a kormányzat a vevők támogatásában látta a probléma megoldását (CSOK, Babaváró, zöldhitel stb.), de ezek rendre a keresletet növelték egy egyébként is túlkeresletes piacon, így elsősorban áremelkedést okoztak.  

2025 tavaszán jelent meg az első olyan program, mely a kínálatot hivatott bővíteni (Lakhatási Tőkeprogram), és értékesítési célú lakásépítés mellett kollégium és bérlakás építésére is igénybe lehet venni. Egyelőre nem ismert a résztvevő alapkezelők befektetési/fejlesztési stratégiája, mennyire lesz fókuszban az értékesítési és mennyire a bérbeadási célú fejlesztés. Első beszélgetések alapján a 9,7%-os – zártkörű ingatlanalapok esetén az állam által elvárt – hozamgarancia miatt a fejlesztők óvatosak, nem várható a források teljeskörű kihasználása. A magas hozamelvárás miatt az eredeti céloktól eltérő, luxus jellegű projektek is indulhatnak. 

A meglévő lakásállomány optimális kihasználását gátolja továbbá, hogy Magyarország világszinten is előkelő pozíciót foglal el a tulajdonos által lakott (owner-occupied) ingatlanok vonatkozásában, az EU-n belül pedig dobogós a 92%-os eredménnyel (2021-es Eurostat adat, azóta 90% környékére csökkent). Az ingatlan tulajdonlása – az esetleges előnyök mellett – mobilitási hátrányokkal is jár, „röghöz köti” a tulajdonost, aki így nehezebben tud reagálni a változó élethelyzetekre.

Ezt a röghöz kötöttséget fokozza a „helyi önazonosság védelméről szóló” törvény, hiszen, ha valami akadályozza a betelepülést valahova, az automatikusan gátolja az elköltözést is. Ha akadályt gördítenek egy ingatlan megvétele elé, azzal automatikusan az eladást is nehezítik. 

A bérlakáspiac hiányának következményei

Magyarországon gyakorlatilag nincs szervezett, intézményi bérlakás piac: a lakások 99,4%-a magánszemélyek és önkormányzatok tulajdonában áll (97% és 2,4% arányban), csak 0,6% van gazdasági társaságok kezében. A bérleti piacon egyedi befektetők kínálják bérbeadásra jellemzően 1-2 lakásból álló portfóliójukat, amit azok vesznek igénybe, akiknek nincs más lehetőségük. 

A fennálló helyzet egyik fő oka kínálati: nincsenek jelen intézményi, nagyvolumenű fejlesztéseket indító befektetők a bérlakáspiacon.  

Ez két tényező miatt van így. Egyrészt nincs megfelelő jogi szabályozás: a bérlőket akkor is szinte korlátlan birtokvédelem illeti meg, ha nem fizetik a bérleti díjat, vagy ha rosszhiszeműen kárt okoznak a bérbeadónak. A bérbeadó részéről sem a közműellátást nem lehet megszüntetni (akkor sem, ha azt sem fizetik), sem a lakásba való bejutást nem lehet megakadályozni. A közokiratba foglalt bérleti szerződés elvileg azonnali végrehajthatóságot biztosít, azonban a költsége rendkívül magas, valamint az „azonnali” kifejezés is viszonylagos, mert általában több hónapot vesz igénybe a lakás tényleges kiürítése, valamint a bérlő által okozott esetleges károk helyreállítása. (Még jólszituált, havonta milliókat kereső önkormányzati képviselő is évekig tartózkodhatott jogcím nélkül önkormányzati bérlakásban, ahonnan csak jó félévvel a végrehajtható, jogerős bírósági ítélet után költözött ki, a konyhabútort, ajtókat (tokostól), konnektorokat, villanykapcsolókat is leszerelve, elszállítva. Vélhetően nem azért tette, mert szüksége volt rá, hanem mert erre a magyar törvényi szabályozás lehetőséget biztosított.) 

Másrészt az elérhető hozam – értve ez alatt az éves bérleti díj és a vételár vagy fejlesztési költség hányadosát – nem éri el sem a befektetők elvárt hozamszintjét, sem egy átlagos finanszírozási arány esetén a kamat és tőketörlesztés (adósságszolgálat) fizetéséhez szükséges szintet. 

Ez részben abból fakad, hogy az alacsony magyar bérek (ez EU 27 országából 26., egyedül Bulgáriában alacsonyabb a minimálbér) miatt a bérleti díjak is alacsonyak, legalábbis az EU-s átlaghoz viszonyítva.

Másik ok, hogy a kivitelezési költségek elérik, sőt meghaladják az EU-s átlagot, tekintettel az alacsony építőipari kapacitásokra – ezek jelentős részét eleve lekötik az állami megrendelések –, illetve a szakképzett munkaerő relatív hiányára és a kevéssé innovatív, hagyományos építészeti megoldásokra.

Harmadik probléma, hogy a Magyarországon elvárt hozamszint jóval magasabb, mint az EU-s, de akár csak a V4-es átlag (gazdasági és politikai kockázatok miatt jelenleg az EU-n belül csak Románia és Bulgária az, ahol magasabb az elvárás), ezzel párhuzamosan a banki kamatok átlagos szintje is legalább 100 bázisponttal a régiós átlag felett van, 2-300 bázisponttal a nyugat-európai szinthez képest. 

További nehezítő tényező a devizakockázat: jelenleg a cégek között minden, ingatlanbérlettel kapcsolatos szerződés euróalapon köttetik. Legyen ez iroda, logisztikai központ, gyártócsarnok, étterem, üzlethelyiség vagy szálloda, a bérlő és a bérbeadó euróban számol el egymással. Ennek oka a stabilitás, az ezzel járó alacsonyabb elvárt hozam és alacsonyabb finanszírozási kamatláb. A lakosság egyelőre nem áll még készen arra, hogy szélesebb körben euróhoz kötött bérleti díjat fizessen, ez – a kiszámíthatatlan árfolyammozgás miatt – jelentős kockázatvállalással járna. Ennek ellenére a nagyobb értékű lakások, melyeket elsősorban cégek bérelnek a tulajdonos és/vagy a menedzsment számára, már euróalapon kerülnek bérbeadásra. 

Ragaszkodunk a tulajdonhoz

A kialakult helyzet másik fő oka keresleti: a magyar néplélek a lakóingatlan tulajdonlásra kvázi életcélként tekint, már egészen fiatal korban a sikeres élet nélkülözhetetlen kellékének tartja. Bérelni az bérel, aki – egyelőre – nem tud venni.  

Mi okozza ezt? Egyrészt a lakosság alacsony pénzügyi tudatossága: a bérleti díjra kidobott pénzként tekintenek, a vételre elköltött saját erő alternatív tőkeköltségét nem veszik figyelembe, amikor a megtérülést számolják. Azaz nem kalkulálnak azzal a nem megképződő nyereséggel, melyre akkor tehetnének szert, ha a lakásvásárlás önerejeként elköltött megtakarításuk a bérlés időtartama alatt alternatív pénzügyi eszközökbe fektetnék. Ugyanezen edukációs hiányosság miatt az alternatív befektetési lehetőségek, mint – a szintén viszonylag fejletlen – tőzsdei és tőzsdén kívüli értékpapírpiac nem merülnek fel valós alternatívaként.

A lakóingatlan nem kizárólag lakhatási megoldásként szerepel, hanem mint – a szinte kizárólagos – befektetési, kincsképzési eszköz.

A magyar háztartások elsöprő többsége tartja befektetései több mint 100%-át abban az ingatlanban, amely saját lakhatására szolgál. (A 100% feletti érték úgy jöhet ki, hogy az ingatlant terhelő hitelek összege magasabb, mint az összes többi egyéb befektetésben – értékpapírban, forint és egyéb deviza számlapénzben, készpénzben, nyugdíjmegtakarítási eszközben – lévő teljes összeg, így az ingatlan értéke magasabb, mint a tulajdonos teljes – nettó - vagyona). Akinek jelentősebb összegű megtakarítása van, az is elsősorban további lakóingatlanokba fektet, és csak a felső 2-3% százalék rendelkezik a lakóingatlanok értékét meghaladó pénzügyi befektetéssel. 

A pénzügyi tudatosság hiánya mellett a nem megfelelően szabályozott jogi helyzet az oka annak, amiért a lakosság, ha teheti, a tulajdont preferálja a bérléssel szemben: a bérlőnek semmiféle garanciája nincs arra, hogy ha mindig pontosan fizeti a bérleti díjat, akkor a bérleti szerződését nem mondják fel. Mivel eleve éves szerződések köttetnek, és az éves bérleti díj emelése teljesen esetlegesen, egyedi alkuk alapján történik, a bérlők képtelenek hosszú távon gondolkodni egy-egy ingatlan kapcsán, és azon értéknövelő beruházásokat végrehajtani, azt valódi otthonként kezelni. A kiszámítható törvényi háttér (és ahhoz kapcsolódó gyors jogorvoslati fórum, hatóság) a bérbeadók mellett a bérlők számára is sokkal kiszámíthatóbbá, vonzóbbá tenné a bérleti piacot. 

Az alternatív pénzügyi, befektetési eszközök – és azok ismeretének – hiánya és a bizonytalan bérlői jogállás mellett a harmadik tényező, amely a bérlés helyett a tulajdonlás felé tereli az embereket, az az állami támogatások rendszere: míg a bérléshez szinte semmilyen támogatás, adóelőny nem tartozik, addig – valószínűleg politikai, népszerűségi megfontolásból – a tulajdonosi pozíciót többféleképpen is ösztönözték a közelmúltban: vissza nem térítendő támogatásokkal, kedvezményes hitelkamatokkal, áfa- és illetékcsökkentéssel/mentességgel. 

Mit hozhat az Otthon Start?

Ebbe a sorba illeszkedik a nemrégiben bejelentett Otthon Start hitelcsomag, mely első lakás/ház megvásárlásához nyújt maximum 50 millió forint kedvezményes (futamidő végéig fix, évi 3%) kamatozású hitelt, maximum 25 évre, legfeljebb 100 millió forintos lakás (vagy 150 millió forintos ház) vételár esetén. Az elvárt saját erő minimum 10%, a lakások maximális fajlagos vételára nem haladhatja meg a 1,5 millió forintot négyzetméterenként.

Mint minden keresletélénkítő támogatás, ez az eszköz is fokozni fogja az lakóingatlanok egyébként is inflációt messze meghaladó árnövekedését.

Mivel a másfél millió forintos fajlagos korlátba újépítésű ingatlanok csak egészen kivételes esetben fognak beleférni, ezért a változatlan kínálatú, már megépült, használt lakások piacára érkezik egy újabb, több tízezer egységet érintő kereslet.

Az árnövekedés tényét könnyű, de mértékét nehéz megjósolni, ugyanis az áremelkedéssel párhuzamosan megjelennek másodlagos kínálatnövelő elemek: például azok az emberek, akik személyükben nem jogosultak a támogatott hitelre, és jelen pillanatban van olyan lakás a birtokukban, mely megfelel a törvény tárgyi alkalmassági feltételeinek, jó eséllyel kiváló kiszállási időpontban van.

Ezek az emberek viszonylag kis további ráfordítással cserélhetik most lakásukat olyanra, ami nem felel meg a törvény előírásainak (például 100/150 millió forintnál többe kerül vagy 1,5 millió forintot meghaladja az ára, négyzetméterenként). Mivel ezekre a lakásokra nem lesz túlkereslet, sőt, a meglévő kereslet egy részét is elszívja a támogatott hitel lehetősége, így ezeknek az ára stagnálni, esetleg csökkenni fog. Ezek között viszont már lehetnek újépítésű ingatlanok, amik kizárólag ezen kereslet kielégítésének céljából épülnek, hiszen ahogy fent is írtam, a magyar ember szinte kizárólag lakóingatlan befektetésben gondolkodik: ha elad egyet, akkor vesz egy másikat. Ebbe a csoportba tartozik majd a befektetési célból lakást tartók egy része is: a legtöbb befektetési/bérbeadási céllal vásárolt lakás megfelel a törvény előírásainak, és ezek jelenleg – Budapesten – átlagosan 250 ezer forint körüli havi bérleti díjon vannak kiadva.

Ha valaki a bérlés helyett a vásárlás mellett dönt, és a teljes 50 millió forint hitelt felveszi, akkor a 25 éves futamidő alatt minden hónapban 237 ezer forint lesz a törlesztőrészlete. Ezért mindenki – aki teheti – élni fog inkább a hitellehetőséggel, így ezen lakások iránt a bérleti kereslet bezuhan, viszont a vevői kereslet hatalmasat nő. Nagyon elszántnak kell lenni ahhoz, hogy egy ilyen eszközt a befektető továbbra is megtartson bérbeadásra.

A hivatalos kommunikáció szerint nincs szabott időkerete a programnak, de az eddigi tapasztalatok alapján a támogatások jelentősen megterhelik a költségvetést, emiatt előbb-utóbb az ilyen programok mindig bezárulnak. Aki nem száll be időben, az könnyen lemaradhat. Emiatt, aki csak teheti még idén év végén, maximum jövő év elején próbál lakást venni, a teljes keresletet egyidőben zúdítva a piacra.

Miért baj a tulajdonhoz való ragaszkodás?

A fent említett faktorok – bérlakáskínálat hiánya, jogi bizonytalanságok, pénzügyi tudatosság hiánya, állami ösztönzők – miatt a munkavállalók már egészen fiatal korban (jellemzően az önerőt szülői megtakarításból állva) 25-30 éves hitelviszonyokat létesítenek az első lakás megvételéhez, miközben egészen nyilvánvaló, hogy ezen időszak alatt a életvitelhez szükséges paraméterek – méret, szobaszám, elhelyezkedés – többször is meg fognak változni, azaz többször kell szembesülni a különböző tranzakciós költségekkel: ha a fiatal párkapcsolatba kezd, családot alapít, gyereke(ke)t vállal, munkahelyet vált, elválik, újraházasodik, nyugdíjba megy, akkor mindig értékesítenie kell az ingatlant és újat venni (vagy elviselni a nem optimális lakásmegoldást).  

Melyek ezek a tranzakciós költségek? 

• Értékesítésnél ingatlanközvetítő, ügyvéd, banki előtörlesztési díj, esetleg többlet személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség (amennyiben az eladás a tulajdonszerzéstől számítva 5 éven belül történik és az eladási ár magasabb az egykori vételárnál),
• vételnél pedig tulajdonszerzési illeték, ügyvédi költség, banki-, értékbecslői-, közjegyzői díjak, szükséges átalakítások, felújítások stb. 

Ráadásul hatalmas kihívás időben összeegyeztetni az eladást és az új vételt, a tulajdonos nem akkor költözik, amikor szeretne vagy szükségletei indokolják, hanem amikor sikerül elfogadható vételi ajánlatot kapnia a meglévő ingatlanára, és párhuzamosan megfelelő új ingatlanra is lel a piacon.  

Ha mindezt nincs kedve vagy lehetősége valakinek felvállalni, abból lesz a napi több órás ingázás a régi lakás és egy új munkahely (iskola, óvoda) között, illetve a szükségesnél kisebb vagy nagyobb méretű, szobaszámú lakás, netán a megváltozó szükségleteknek már nem megfelelő lakókörnyezet (tömeg, zaj, szórakozási lehetőségek hiánya, szolgáltatások nehézkes elérhetősége) tolerálása. A tulajdon röghöz köti az embert, nem vállal el – sőt nem is keres – akár lényegesen jobb anyagi és egyéb feltételeket, jobb karrierlehetőséget kínáló állásokat, ha ahhoz költözni kellene.

Intézményi bérlakásmodell

Megfelelő intézményi bérlakáskínálat esetén ezek az élethelyzet-változások összehasonlíthatatlanul könnyebben menedzselhetők lennének. 

Amennyiben a kormányzat célja valóban a fiatalokat érintő lakhatási válság gyors megoldása, akkor az alábbi lépésekkel tudná azt támogatni: 

1. Legfontosabb lépés a lakásbérlés jogi szabályozása: a bérbeadók védelmében 30 napot meghaladó fizetési késedelem esetén lehetőség – és hatósági segédlet – a bérlemény kiürítésére, birtokbavételére, a közműszolgáltatás szüneteltetésére. A bérlők védelmében megfelelő fizetés esetén a bérleti szerződés kvázi felmondhatatlansága (kivéve épület bontása, legalább 12 hónapos határidővel, kártalanítás mellett), kiszámítható mértékű (inflációkövető, esetleg svájci indexálású) bérletidíj-emelés stb. 
2. Bérlakás-építés pénzügyi és szabályozói támogatása: hosszútávú kamattámogatási program, csökkentett áfa, bérlakás esetén magasabb beépíthetőség, kedvezményes parkolómérleg stb. 
3. A keresleti oldal megerősítésére a legjobb eszköz a munkaadók számára adó- és járulékcsökkentés/mentesség megadása lenne, amennyiben kedvezményes lakásbérlési lehetőséget adnak (lakhatási lehetőséget vagy lakbér támogatást nyújtanak) saját ingatlannal nem rendelkező munkavállalóknak, akár cafeteria-elemként. 

Finanszírozási szempontból az ideális modell így nézne ki: 

1. Az intézményi befektető megbíz egy fejlesztőt, 
2. aki megépíti (vagy átépítéssel hozza létre) a kifejezetten bérbeadásra optimalizált épületet. 
3. Ezt egyben vagy emeletenként bérbe adja vállalkozások számára,  
4. akik választható cafeteria-elemként nyújtják saját ingatlannal nem rendelkező munkavállalóiknak a – piaci bérleti díjnál alacsonyabb bérleti díj melletti – beköltözést. 
5. A bérleti díjat a munkavállaló nem a nettó fizetéséből fizetné meg, hanem az adó és járulékok előtti (szuper)bruttóból. (A munkaviszony megszűnését követően a dolgozó előre meghatározott ideig – 3-6 hónap – maradhatna az adott ingatlanban, piaci bérleti díj megfizetése mellett).  
6. Az intézményi befektető hosszú lejáratú (30-40 éves amortizációjú), államilag támogatott, kedvezményes kamatozású hitelt kap az épület használatbavételét követően. 

Ilyen feltételek mellett jelentős intézményi tőke jelenne meg az újonnan létrejövő bérlakáspiacon, mely éves szinten fiatalok ezreinek, akár tízezreinek biztosítana kedvezményes lakhatást, miközben a munkaadók kezébe is a munkaerővonzást és megtartást elősegítő eszköz kerülne.    

A fiatalok lakhatási problémája nem pusztán ingatlanpiaci kérdés – szorosan összefonódik a társadalmi mobilitással, a munkaerőpiac működésével és a jövő generációinak életminőségével.

Amíg a tulajdonlás marad az egyetlen reális lakhatási lehetőség, és nem jön létre egy jól szabályozott, stabil bérlakáspiac, addig a fiatalok jelentős része kiszorul a lakhatási lehetőségekből – földrajzilag, gazdaságilag és társadalmilag is.

Ehhez olyan rendszerszintű beavatkozásra van szükség, amely egyszerre kezeli a kínálati hiányt, a jogi kiszámíthatatlanságot és a pénzügyi ösztönzők torzító hatását.  

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images