A bérlők próbálnak túlélő üzemmódra kapcsolni

Portfolio.hu: Bár a sokak által várt összeomlás elmaradt az ingatlanszektorban, az iparág az elmúlt években folyamatosan gödörben van. Ügyvédként mit tapasztalnak mindebből? Megszaporodtak a nemfizető bérlőkkel foglalkozó ügyek?

Lendvai Balázs: A bérlői relációban azt látom, hogy a bérlők próbálnak túlélő üzemmódra kapcsolni, aki irodaházban vagy bevásárlóközpontban bérel, annak a bérleti díj az egyik legjelentősebb költség. Sokan próbál összébb húzódni átmeneti időre, 2-3 évre. Ezt már egyébként sokan megtették, és most úgy tűnik, mintha az álláspontok megmerevedtek volna. Én nem érzékelem, hogy rosszabb lenne a fizetési fegyelem. Ugyanakkor kétségtelen, hogy a bérbeadók helyzete sokszor nehéz, hiszen csinál valaki egy projektcéget, egy kft.-t, és az lesz a bérlő. Van három havi bérleti díjnak megfelelő bankgarancia vagy óvadék, és ezt, akár fel lehet úgy is fogni, hogy ha nem sikerül a vállalkozás, akkor lényegében ez a pénz veszik el. Nyilván ez a felfogás nem igaz a multinacionális vállalatokra, de darabszámra valószínűleg nem ők vannak többen a bérlői piacon.

P.: A törvény kit véd inkább, a bérlőt vagy a bérbeadót?

L.B.: Elvben egyik felet sem lenne szabad jobban védeni, kiegyensúlyozottságra kell törekedni a jogszabályalkotás során. Úgy látom, hogy ez így is van, a szabályokkal nincsen gond. A probléma inkább a jogérvényesítés körül detektálható. Ez ugyanis sokszor lassú, és sok esetben olyan döntésekkel szembesül az ügyfél, amely döntések a jogérzékével nem egyezőek. Mivel a szabályozás célja az érdekek közötti egyensúly kialakítása, ezért a rosszhiszeműen eljáró szereplő számára is számos jog áll rendelkezésre, mely jogok alkalmazása az eljárás elhúzását teszi lehetővé.

P.: Milyen "trükkökkel" élnek vissza a nemfizető, rosszhiszemű bérlők?

L.B.: Fontos hangsúlyozni, hogy amikor visszaélnek egy jogi rendszer eszközeivel, akkor nem az eszköz rossz, hanem aki használja, az nem jóhiszemű. Az, hogy egy kereskedő bizományban tart árut, normális attitűd egy kereskedő részéről. Azonban előfordulhat, hogy a zálogjogát érvényesíteni próbáló bérbeadó azt feltételezi, hogy a bizományi státuszt igazoló okirat utólag készült. Itt jön a probléma, hogy ezt érdemben meg kell vizsgálni, és ha a bérbeadó tudja bizonyítani, hogy utólag készült az okirat, ami nem egyszerű feladat, akkor zálogjoga fennáll. Azonban, ez eltarthat 2-3 évig, ami pl. egy számítástechnikai eszköz esetében, amelyik pillanatok alatt amortizálódik, már nyilvánvalóan túl késő.

P.: Ha ez nem járható út, akkor mit kellene tenni?

L.B.: Én alapvetően a monitoringban hiszek, figyelni kell a bérlők szerződésszerű teljesítését és abban a pillanatban, hogy szerződésszegés van, akkor, függetlenül attól, hogy a bérbeadó fel akar-e mondani vagy sem, a szerződésszegés reparálására azonnal fel kell hívni a bérlőt és ennek elmaradása esetén haladéktalanul érvényesíteni kell a szerződés vagy a jogszabály alapján fennálló igényt. Az sem kizárt, hogy valaki megcsúszik a bérleti díj fizetésével, majd utána kamatokkal együtt kifizeti azt, és nem kell a bérleti szerződését felmondani. Máshonnan nézve, attól, hogy érvényesítem a bérletidíj-igényemet egy jogi eljárás keretében, még köthetek egyezséget. Ha az igényérvényesítés első lépése egyszerű és gyors eljárás keretében történik, akkor még lehet esély arra, hogy a szerződést megmentsék a felek és a késedelem is orvoslásra kerüljön. A gyorsan megindított eljárással a bérbeadó legalább olyan utcába tereli a dolgokat, hogy a szerződésszegéshez időben közel egyeztetnek a felek, és nem akkor, amikor már minden összeomlott, a bérlői tartozás hatalmas összegre duzzadt, és semmilyen kommunikáció nincs már a felek között Persze, a gyors eljárásindítás feltétele, hogy a bérbeadó napra pontos nyilvántartással rendelkezzen a bérlői fizetések elszámolása tekintetében (díj, költség, késedelmi kamat). A másik elővigyázatossági lépés a bonitásviszgálat még a szerződéskötés előtt.

P.: Mik a tapasztalatai, a bérleti szerződések mennyire jók vagy rosszak?

L.B.: Ez is relatív. Nyilván egy csomó tapasztalatot be lehet építeni egy szerződésbe, de akár egy kétoldalas bérleti szerződés is képes lehet leírni a felek közötti viszony feltételrendszerét. Az a rossz szerződés, amelyik értelmetlen vagy értelmezhetetlen szabályokat tartalmaz.

P.: Azt mennyire látja problémának, hogy nagy külföldi befektetők vagy a bérlők megpróbálják azokat a szerződéseket erőltetni, amelyek vagy a hazai vagy más nyugat-európai, amerikai piacokon megszoktak?

L.B.: Személy szerint általában félek ezektől a szerződésektől. Már ott megtorpanok, amikor angolul kezdenek el szerződni, és a végére odateszik, hogy a magyar jog alkalmazandó. Ha baj van, akkor az egy magasan szálló labda, ilyenkor jönnek az értelmezési viták (pontosabban először a fordítási viták). Egy jogvitának egyébként is általában az a kerete, hogy egy szerződést hogyan alkalmazzuk, értelmezzünk az adott élethelyzetre. Ha ebbe még egy csavart viszünk azzal, hogy nem magyar nyelven kötnek szerződést a felek, azzal az értelmezési vitába még egy szintet emelünk be. További tény, hogy az angolszász jogrendszer és a jogi fogalomkészlet nem harmonizál a magyarral.

P.: A Ptk. változásából mi az, ami érintheti az ingatlanszektort?

L.B.: A kérdés olyan nagy témakört fog át, amit nem lehet ebben a keretben teljes egészében kifejteni, másrészt kimerítő válasz csak a parlament által elfogadott törvénykönyv szövegének az ismeretében adható majd. Csak pár dolgot említve: a javaslat szerint az ingatlan-nyilvántartást a bíróságokhoz fogják telepíteni.. E mögött, többek között, az az érvelés, hogy ne egy közigazgatási tisztségviselő bíráljon el olyan jelentős kérdéseket, mint az ingatlan tulajdonjogának átszállása vagy az ingatlanhoz kapcsolódó jogok, az ingatlanforgalom bírói kontroll alá kerüljön. A finanszírozási oldalon az hozhat jelentős változást, hogy a javaslat célul tűzte ki: a biztosítéki célú átruházó ügyletek visszaszorítását. Ez, feltehetően, érinti a biztosítéki célú engedményezést (például bérleti díjak) vagy a biztosítéki céllal alapított vételi jogot. A tervezet egyértelműen a ténylegesen biztosítéki céllal alkotott jogi formák (pl. zálogjog, óvadék) irányába kívánja terelni a forgalmi élet szereplőit.

• Címkék:
• Ingatlan irodapiac