
Amikor egy piac minden szempontból szárnyal, kevesen gondolnak arra, hogy egyszer véget ér az aranykor, és ismét óvatosabbnak kell majd lenni a befektetési döntések során. A hosszú ideje tartó felívelés azonban egyre több embert bizonytalanít el azzal kapcsolatban, hogy meddig emelkedhetnek tovább az árak. Nagyjából ezt látjuk most a hazai lakáspiacon is, ahol az elmúlt 5 évben extrém hozamokra lehetett szert tenni lakástulajdonosként függetlenül attól, hogy valaki kiadta, vagy akár csak üresen, mindenfajta hasznosítás nélkül birtokolta a lakást. A piac azonban soha nem lineárisan emelkedik, hanem hullámhegyek és hullámvölgyek váltják egymást, éppen ezért aggódnak egyre többen amiatt, hogy lassan az emelkedés csökkenésbe csaphat át. Nézzük, mi lehet az igazság!
A Portfolio Ingatlan által megkérdezett szakértők között elemzők, értékesítési vezetők, cégtulajdonosok és banki szakemberek egyaránt szerepelnek, akik különböző szemszögből látnak rá a lakáspiaci folyamatok alakulására. A kérdések során a lakóingatlanok típusa – téglalakás, panellakás, családi ház – és a települések jogállása – főváros, megyeszékhelyek, kistelepülések – szerint a következő egy évben várható árváltozásokra voltunk kíváncsiak, de a befektetők, a külföldi vásárlók és a hitellel vásárlók számának várható alakulására is rákérdeztünk.
Tíz szakértő véleménye
Budapesti lakáspiac
A budapesti téglalakások ára a megkérdezettek harmada szerint a következő egy évben stagnálni fog, bő kétharmaduk szerint 10 százalék alatti mértékben fog emelkedni. 10 százalék feletti áremelkedésre és árcsökkenésre azonban senki nem számít. A panellakások ára a megkérdezettek fele szerint fog stagnálni, és szintén fele gondolja úgy, hogy 10 százalék alatti mértékben emelkedhet tovább. A fővárosi családi házaknál az általunk megkérdezett szakértők több mint fele ugyancsak stagnálásra számít, és mintegy 40 százalék gondolja úgy, hogy enyhén tovább emelkedhetnek az árak.

Az új lakások kapcsán azonban nemcsak a fejlesztők, hanem a megkérdezett szakértők 80 százaléka is további áremelkedést vetít előre, abban azonban már megoszlanak a vélemények, hogy ez egy év alatt 10 százalék alatti vagy 10 százalék feletti lehet. A január elsejétől 27 százalékra emelkedő lakásáfa mindenesetre a többség szerint valamekkora ütemben mindenképpen meg fog jelenni az új lakások bruttó értékesítési áraiban.
A fővárosi lakások iránti kereslettel kapcsolatban viszont már inkább stagnálásra számít a többség, vagyis a mostani tranzakciószámokat nem valószínű, hogy érdemben meghaladná a következő egy év kereslete. A kiadó lakások bérleti díjaiban ugyancsak a mostani szinteken stabilizálódhat a piac, itt feltehetően az inflációt és a jövedelmek változását követhetik a bérleti díjak.
Budai Walzer II. ütem
202 db lakás 44 – 102 m2 alapterület 58 – 136 M Ft | Átadás: 2024 Q1 |
Ajánlatot kérek |
Vidéki várakozások
A megyeszékhelyeken várhatóan szintén kismértékben – 10 százalék alatti ütemben – mehetnek még feljebb az árak mind a tégla, mind a panel, mind a családi házak esetében. Az új lakások esetében azonban a fővároshoz hasonlóan itt is nagyobb áremelkedést vár a többség. A keresletben szintén stagnálásra, a kiadó lakások bérleti díjaiban pedig enyhe emelkedésre számítanak a szakértők.
A korábbi évekkel szemben a községekben és más kistelepüléseken is a fővároshoz és a megyeszékhelyekhez hasonló ütemű árváltozásra számítanak a megkérdezettek, amiben szerepe lehet a nyáron elindított falusi CSOK állami támogatási lehetőségnek is. Ez ahhoz elég lehet, hogy a lakásárak tekintetében ne szakadjanak le még jobban a kistelepülések a nagyobb hazai városoktól, ahhoz azonban kevés, hogy megfordítsa, vagy akár megállítsa a hátrányosabb helyzetű térségekből a fővárosba és a gazdaságilag fejlettebb megyeszékhelyekre történő elvándorlást.

Lakáspiaci kérdések
A korábbi évekhez hasonlóan idén is feltettük a három kérdést, ami a befektetők, a külföldi vásárlók és a hitellel vásárlók arányára vonatkozott, kiegészítve azzal a kérdéssel, hogy vajon mennyivel drágulhat azoknak az új építésű lakásoknak a bruttó ára, amelyekre január elsejétől a 27 százalékos áfa vonatkozik.
Tízből nyolcan a befektetők arányának csökkenésére számítanak, amiben az egyre alacsonyabb hozamok és a MÁP+ megjelenése is szerepet játszhat. Ezt a csökkenést feltehetően a külföldi befektetők sem fogják ellensúlyozni, ugyanis a külföldi vásárlók számában is stagnálás várható. A hitelfelvételi hajlandóság azonban tovább emelkedhet, amit részben a továbbra is alacsony kamatok, részben az emelkedő bérek, részben pedig az egyre magasabb árak magyarázhatnak.
Istenhegyi 14
16 db lakás 107 – 149 m2 alapterület 165.3 – 310 M Ft | Átadás: 2020 Q4 |
Ajánlatot kérek |
Végül a 27 százalékra emelkedő lakásáfával kapcsolatban a megkérdezettek közül heten 5-10 százalék közti emelkedésre számítanak, egyvalaki 10-20 százalék közti emelkedést is el tud képzelni, míg ketten gondolják úgy, hogy 20 százalék feletti ütemben száguldhatnak tovább az új lakások árai, vagyis, hogy a lakásáfa egy az egyben beárazódik a mostani új lakások árszintjébe.

Az árak drasztikus visszaesésére tehát nem érdemes várni, sokkal valószínűbb, hogy a következő években a mostani árszintek környékén stabilizálódik a piac, amibe természetesen a néhány százalékos emelkedések mellett ugyanekkora csökkenések is beleférnek. A piaci környezet - bővülő gazdaság, továbbra is alacsony kamatkörnyezet, családvédelmi akcióterv lakásvásárlást támogató elemei - egyelőre nem indokolja a visszaesést, de a jövedelmekhez viszonyított egyre magasabb árszintek, a MÁP+ befektetési célú vásárlásokra gyakorolt elszívó hatása és a csökkenő hozamok miatt az árak további jelentős emelkedésére sem kell már számítani.
A felmérésben az alábbi szakemberek vettek részt:
Balla Ákos - Balla Ingatlan, Balogh László - Ingatlan.com, Benedikt Károly - Duna House, Incze Zsombor - Takarék, Pálfi Péter - MRICS, Sápi Zoltán - Eltinga, Soóki-Tóth Gábor - Otthon Centrum, Tancsics Tünde - Budapesti Lakáspiaci Riport, Valkó Dávid - OTP Jelzálogbank és a Portfolio Ingatlan csapata
Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
Rommá bombázza Teheránt az izraeli légierő, ballisztikus rakétákat lőtt ki Irán - Híreink a Közel-Keletről vasárnap
Cikkünk folyamatosan frissül az iráni-izraeli konfliktus legfontosabb híreivel.
Megszólalt Trump a közel-keleti háborúról: elmondta, szerinte mi lesz a kimenetel
Üzent a nagyvilágnak Amerika elnöke.
Oroszország visszaadta 1200 további elesett ukrán katona holttestét
Zelenszkij kétségének adott hangot azzal kapcsolatban, hogy minden holttest ukrán.
Háború Izrael és Irán közt: mi lehet ennek a vége? Ki fog nyerni?
Nézzük meg, mi lehet a lehetséges kimenetel.
Már közeleg az AI alapú drónháborúk korszaka – Minden korábbinál nagyobb pusztítással kell számolni
Az AI használatával még súlyosabb csapásokra lesznek képesek a drónok.
Baleset történt az M7-esen Budapest felé
Az M43-as autópályán is csak egy sávot lehet használni.
Steiner Attila: "ez nem RepowerEU, hanem DepowerEU"
Interjú az energetikáért felelős államtitkárral.
Régen minden hosszabb volt
\"Ne untass, irány a refrén!\" - szól a Roxette Greatest Hits albumának címe. Hiszen az a rész üt igazán, amit együtt tudunk, összeborulva óbégatni. A...
The post Régen minden hosszabb volt ap
Követett részvények - 2025. június
Havonta ránézek egyszer azokra a papírokra, amikből előbb vagy utóbb venni szeretnék. Általában a hetes chartokat nézem, 4-5 gyertya születik egy hónap alatt, ennyit már érdemes újra kiért
Tudom, hogy nem pihensz idén nyáron!
A foci globális erejének és jelenlétének összekötöttsége mindenféle őrültségekre képes késztetni a döntéshozókat. Ez a történet 25, de még inkább 65 esztendővel ezelőttről indul: l
Biodiverzitás-barát vállalkozások: nemcsak felelősség, üzleti lehetőség
A biodiverzitás megőrzése nem csupán környezetvédelmi kérdés, hanem egyre inkább gazdasági érdek is. A vállalatok számára ma már nem elég a környezeti hatásukat mi
Külföldi tőkejövedelme van?
Megkezdte a NAV a támogató eljárások megindításáról szóló tájékoztató levelek kiküldését azon magánszemélyek részére, akik 2020-2021-ben külföldi pénzintézetnél vezettek számlát,
Azok a drága előfizetések!
Az előfizetések kérdése a pénzügyi tudatosságban mindig zavart, talán soha nem tudtam eléggé kapcsolódni hozzá, mert nekem nincs sok, legalábbis mindig így éreztem. Pedig az előfizetések,
VIDEÓ! Önvezető autók: A következő nagy befektetési robbanás?
Az önvezető autók fejlesztése és bevezetése nem csupán technológiai kihívás, hanem egyre inkább a globális gazdasági és geopolitikai verseny egyik kulcsfontosságú terepe. Az USA és Kína
Hőre hangolva - most indul a milliárdos fejlesztési hullám!
2025 tavaszán még csak ízelítőt kaptunk a lehetőségekből, most viszont hivatalosan is elindult a távhő-infrastruktúra fejlesztési pályázat, amely az egyik legnagyobb volumenű hazai energetik


- Furcsaság az izraeli támadás kapcsán: mégis hova tűntek az iráni vadászgépek?
- Özönlenek a külföldiek Magyarországra, kiderült, honnan jönnek
- Egyetlen dolgon áll vagy bukik Irán túlélése, éppen emiatt bombázza őket Izrael
- Napokon belül kirobbanhat a háború, amitől mindenki tartott – Egyre több az aggasztó jel
- Forint helyett itt az euró - Ezt kevesen várták a kormánytól
Kisokos a befektetés alapjairól, tippek, trükkök a tőzsdézéshez
Előadásunkat friss tőzsdézőknek ajánljuk, összeszedünk, minden fontos információt arról, hogy hogyan működik a tőzsde, mik a tőzsde alapjai, hogyan válaszd ki a számodra legjobb befektetési formát.
Számolj háromig és start!
Ne maradj le számlanyitási akciónkról! Webináriumunkon megmutatjuk, hogyan indítsd el első befektetésed, milyen új funkciók érhetők el kereskedési platformjainkon, milyen bónuszokat érdemes kihasználni, és hogyan vághatsz bele magabiztosan a tőzsdei kereskedésbe – akár már holnap.
Tőzsdei fordulat zajlik a szemünk előtt – Mit érdemes most venni?
Eljött a kicsik ideje.
Véget ért a mezőgazdaság aranykora? Ami most történik, arra senki nincs felkészülve
Évről évre újabb meglepetések érik a gazdákat a földeken, egyre kisebb a mozgástér.
Lehet még egyszer a Teslából Volkswagen?
Fontos következtetéseket vonhatunk le Trump és Musk csörtéjéből.
Kiadó modern irodaházak
Az iroda ma már több, mint egy munkahely. Találják meg most cégük új otthonát.