
Amikor egy piac minden szempontból szárnyal, kevesen gondolnak arra, hogy egyszer véget ér az aranykor, és ismét óvatosabbnak kell majd lenni a befektetési döntések során. A hosszú ideje tartó felívelés azonban egyre több embert bizonytalanít el azzal kapcsolatban, hogy meddig emelkedhetnek tovább az árak. Nagyjából ezt látjuk most a hazai lakáspiacon is, ahol az elmúlt 5 évben extrém hozamokra lehetett szert tenni lakástulajdonosként függetlenül attól, hogy valaki kiadta, vagy akár csak üresen, mindenfajta hasznosítás nélkül birtokolta a lakást. A piac azonban soha nem lineárisan emelkedik, hanem hullámhegyek és hullámvölgyek váltják egymást, éppen ezért aggódnak egyre többen amiatt, hogy lassan az emelkedés csökkenésbe csaphat át. Nézzük, mi lehet az igazság!
A Portfolio Ingatlan által megkérdezett szakértők között elemzők, értékesítési vezetők, cégtulajdonosok és banki szakemberek egyaránt szerepelnek, akik különböző szemszögből látnak rá a lakáspiaci folyamatok alakulására. A kérdések során a lakóingatlanok típusa – téglalakás, panellakás, családi ház – és a települések jogállása – főváros, megyeszékhelyek, kistelepülések – szerint a következő egy évben várható árváltozásokra voltunk kíváncsiak, de a befektetők, a külföldi vásárlók és a hitellel vásárlók számának várható alakulására is rákérdeztünk.
Tíz szakértő véleménye
Budapesti lakáspiac
A budapesti téglalakások ára a megkérdezettek harmada szerint a következő egy évben stagnálni fog, bő kétharmaduk szerint 10 százalék alatti mértékben fog emelkedni. 10 százalék feletti áremelkedésre és árcsökkenésre azonban senki nem számít. A panellakások ára a megkérdezettek fele szerint fog stagnálni, és szintén fele gondolja úgy, hogy 10 százalék alatti mértékben emelkedhet tovább. A fővárosi családi házaknál az általunk megkérdezett szakértők több mint fele ugyancsak stagnálásra számít, és mintegy 40 százalék gondolja úgy, hogy enyhén tovább emelkedhetnek az árak.

Az új lakások kapcsán azonban nemcsak a fejlesztők, hanem a megkérdezett szakértők 80 százaléka is további áremelkedést vetít előre, abban azonban már megoszlanak a vélemények, hogy ez egy év alatt 10 százalék alatti vagy 10 százalék feletti lehet. A január elsejétől 27 százalékra emelkedő lakásáfa mindenesetre a többség szerint valamekkora ütemben mindenképpen meg fog jelenni az új lakások bruttó értékesítési áraiban.
A fővárosi lakások iránti kereslettel kapcsolatban viszont már inkább stagnálásra számít a többség, vagyis a mostani tranzakciószámokat nem valószínű, hogy érdemben meghaladná a következő egy év kereslete. A kiadó lakások bérleti díjaiban ugyancsak a mostani szinteken stabilizálódhat a piac, itt feltehetően az inflációt és a jövedelmek változását követhetik a bérleti díjak.
Vidéki várakozások
A megyeszékhelyeken várhatóan szintén kismértékben – 10 százalék alatti ütemben – mehetnek még feljebb az árak mind a tégla, mind a panel, mind a családi házak esetében. Az új lakások esetében azonban a fővároshoz hasonlóan itt is nagyobb áremelkedést vár a többség. A keresletben szintén stagnálásra, a kiadó lakások bérleti díjaiban pedig enyhe emelkedésre számítanak a szakértők.
A korábbi évekkel szemben a községekben és más kistelepüléseken is a fővároshoz és a megyeszékhelyekhez hasonló ütemű árváltozásra számítanak a megkérdezettek, amiben szerepe lehet a nyáron elindított falusi CSOK állami támogatási lehetőségnek is. Ez ahhoz elég lehet, hogy a lakásárak tekintetében ne szakadjanak le még jobban a kistelepülések a nagyobb hazai városoktól, ahhoz azonban kevés, hogy megfordítsa, vagy akár megállítsa a hátrányosabb helyzetű térségekből a fővárosba és a gazdaságilag fejlettebb megyeszékhelyekre történő elvándorlást.

Lakáspiaci kérdések
A korábbi évekhez hasonlóan idén is feltettük a három kérdést, ami a befektetők, a külföldi vásárlók és a hitellel vásárlók arányára vonatkozott, kiegészítve azzal a kérdéssel, hogy vajon mennyivel drágulhat azoknak az új építésű lakásoknak a bruttó ára, amelyekre január elsejétől a 27 százalékos áfa vonatkozik.
Tízből nyolcan a befektetők arányának csökkenésére számítanak, amiben az egyre alacsonyabb hozamok és a MÁP+ megjelenése is szerepet játszhat. Ezt a csökkenést feltehetően a külföldi befektetők sem fogják ellensúlyozni, ugyanis a külföldi vásárlók számában is stagnálás várható. A hitelfelvételi hajlandóság azonban tovább emelkedhet, amit részben a továbbra is alacsony kamatok, részben az emelkedő bérek, részben pedig az egyre magasabb árak magyarázhatnak.
Végül a 27 százalékra emelkedő lakásáfával kapcsolatban a megkérdezettek közül heten 5-10 százalék közti emelkedésre számítanak, egyvalaki 10-20 százalék közti emelkedést is el tud képzelni, míg ketten gondolják úgy, hogy 20 százalék feletti ütemben száguldhatnak tovább az új lakások árai, vagyis, hogy a lakásáfa egy az egyben beárazódik a mostani új lakások árszintjébe.

Az árak drasztikus visszaesésére tehát nem érdemes várni, sokkal valószínűbb, hogy a következő években a mostani árszintek környékén stabilizálódik a piac, amibe természetesen a néhány százalékos emelkedések mellett ugyanekkora csökkenések is beleférnek. A piaci környezet - bővülő gazdaság, továbbra is alacsony kamatkörnyezet, családvédelmi akcióterv lakásvásárlást támogató elemei - egyelőre nem indokolja a visszaesést, de a jövedelmekhez viszonyított egyre magasabb árszintek, a MÁP+ befektetési célú vásárlásokra gyakorolt elszívó hatása és a csökkenő hozamok miatt az árak további jelentős emelkedésére sem kell már számítani.
A felmérésben az alábbi szakemberek vettek részt:
Balla Ákos - Balla Ingatlan, Balogh László - Ingatlan.com, Benedikt Károly - Duna House, Incze Zsombor - Takarék, Pálfi Péter - MRICS, Sápi Zoltán - Eltinga, Soóki-Tóth Gábor - Otthon Centrum, Tancsics Tünde - Budapesti Lakáspiaci Riport, Valkó Dávid - OTP Jelzálogbank és a Portfolio Ingatlan csapata
Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
Megjött a bejelentés: újraindult a kőolajtranzit a Barátság vezetéken Szlovákiába
Sztenderd üzemmódban.
Megrázó felvételek: gyakorlás közben zuhant le egy F-16-os vadászgép Lengyelországban
Egy légibemutatóra készült, mikor megtörtént a baj.
Rendkívül súlyos hatással lehet a folyamatos stressz a szívre, egy tanulmány szerint
Veszélyes láncreakciót indíthat be.
Megjött a jelzés: az elemzők szerint közel 50 százalékot emelkedhet ez a részvény
Ez lehet a következő hónapok sztárpapírja.
Drágulhatnak az iPhone-ok: ennyibe kerülhet majd az új széria
Hamarosan érkeznek az új modellek.
Folytatódik a leépítés: a Nike újabb munkavállalóktól válik meg
Egyelőre nem világos, pontosan hány munkahely szűnik meg.
United Parcel Service Inc. - elemzés
'23-ban már elemeztem, akkor még csak 14 éves osztalékemelés múltja volt, ez azóta 16-ra nőtt. Akkor az tetszett benne, hogy amit mondtak a következő évre, azt kb. hozták is. Na, ez most egy k
ESG és adózás: így kapcsolódik össze a társadalmi felelősségvállalás és a vállalati adományozás
Az elmúlt években egyre nagyobb figyelmet kapott az ESG, azaz a környezeti, társadalmi és vállalatirányítási szempontokat figyelembe vevő működés. Az ESG nem csupán trend vagy megfelelési k

Hétfőn indul az Otthon Start! Élőben jövünk a legfrissebb információkkal
Szeptember 1-jén hivatalosan is elrajtol az Otthon Start program. Ezzel párhuzamosan a bankok is elindítják saját ajánlataikat - de pontosan hol és hogyan lehet igényelni, mik lesznek a konkrét fe
Megnyílt a föld alatti aranybánya: geotermia kamatmentes forrással
Képzeld el, hogy van egy technológia, amely egyszerre csökkenti a költségeidet, zöldíti a működésedet és még állami forrás is jár mellé - kamatmentesen, két évtizedre.

Jelentősen hűtik a klímát az erdőtüzek
A Washingtoni Egyetem kutatóinak idén megjelent tanulmánya szerint a boreális erdőtüzek robbanásszerű növekedése nyomán jelentősen hűl a klíma.
Megroppan-e az amerikai-indiai szövetség a vámháború súlya alatt?
Az Egyesült Államok és India kapcsolata 2025 augusztusában látványos fordulatot vett. Washington döntése, amely magas vámot vezetett be az indiai export jelentős részére, nem pusztán gazdasá
Ha érdekelnek a befektetések és a gazdaság helyzete, hallgasd meg élő beszélgetésünket!
Mi várhat a világgazdaságra a geopolitikai konfliktusok korában, és mindebben milyen jövőkép rajzolódik ki Magyarország számára? Mi lesz a hatalmas költségvetési hiánnyal, a törékeny fori

Az USA adósság mögötti árnyékkereslet felemelkedése
Az amerikai államkötvények piacán a hedge fundok és a stabil érmék kibocsátói egyre fontosabbá válnak a napi árazásban. Ezek a szereplők gyakran a rövid távú profitra és piaci feltételek

Limit, Stop, vagy Piaci? Megbízások, amikkel nem lősz mellé!
Ismerd meg a tőzsdei megbízások világát, és tanulj meg profin navigálni a piacokon!
Bikák és Medvék: Kivel jobb haverkodni a tőzsdén?
Hogyan ismerd fel, hogy épp emelkedő (bull) vagy csökkenő (bear) piacon jársz? Megtanulhatod, mikor érdemes növelni a kockázatvállalást, és mikor jobb óvatosan hátrálni.
Velünk marad az árrésstop, de mit fizetünk érte valójában?
Utánajártunk, vajon mit mutatnak a számok és mi várható a következő hónapokban
Meddig fékezheti az inflációt az árrésstop?
Kozák Tamással, az OKSZ főtitkárával beszélgettünk.
Nagy pofont kaptak a boltok - Mi jön most?
Örülhetnek a vásárlók ennek?
