Amikor egy piac minden szempontból szárnyal, kevesen gondolnak arra, hogy egyszer véget ér az aranykor, és ismét óvatosabbnak kell majd lenni a befektetési döntések során. A hosszú ideje tartó felívelés azonban egyre több embert bizonytalanít el azzal kapcsolatban, hogy meddig emelkedhetnek tovább az árak. Nagyjából ezt látjuk most a hazai lakáspiacon is, ahol az elmúlt 5 évben extrém hozamokra lehetett szert tenni lakástulajdonosként függetlenül attól, hogy valaki kiadta, vagy akár csak üresen, mindenfajta hasznosítás nélkül birtokolta a lakást. A piac azonban soha nem lineárisan emelkedik, hanem hullámhegyek és hullámvölgyek váltják egymást, éppen ezért aggódnak egyre többen amiatt, hogy lassan az emelkedés csökkenésbe csaphat át. Nézzük, mi lehet az igazság!
A Portfolio Ingatlan által megkérdezett szakértők között elemzők, értékesítési vezetők, cégtulajdonosok és banki szakemberek egyaránt szerepelnek, akik különböző szemszögből látnak rá a lakáspiaci folyamatok alakulására. A kérdések során a lakóingatlanok típusa – téglalakás, panellakás, családi ház – és a települések jogállása – főváros, megyeszékhelyek, kistelepülések – szerint a következő egy évben várható árváltozásokra voltunk kíváncsiak, de a befektetők, a külföldi vásárlók és a hitellel vásárlók számának várható alakulására is rákérdeztünk.
Tíz szakértő véleménye
Budapesti lakáspiac
A budapesti téglalakások ára a megkérdezettek harmada szerint a következő egy évben stagnálni fog, bő kétharmaduk szerint 10 százalék alatti mértékben fog emelkedni. 10 százalék feletti áremelkedésre és árcsökkenésre azonban senki nem számít. A panellakások ára a megkérdezettek fele szerint fog stagnálni, és szintén fele gondolja úgy, hogy 10 százalék alatti mértékben emelkedhet tovább. A fővárosi családi házaknál az általunk megkérdezett szakértők több mint fele ugyancsak stagnálásra számít, és mintegy 40 százalék gondolja úgy, hogy enyhén tovább emelkedhetnek az árak.
Az új lakások kapcsán azonban nemcsak a fejlesztők, hanem a megkérdezett szakértők 80 százaléka is további áremelkedést vetít előre, abban azonban már megoszlanak a vélemények, hogy ez egy év alatt 10 százalék alatti vagy 10 százalék feletti lehet. A január elsejétől 27 százalékra emelkedő lakásáfa mindenesetre a többség szerint valamekkora ütemben mindenképpen meg fog jelenni az új lakások bruttó értékesítési áraiban.
A fővárosi lakások iránti kereslettel kapcsolatban viszont már inkább stagnálásra számít a többség, vagyis a mostani tranzakciószámokat nem valószínű, hogy érdemben meghaladná a következő egy év kereslete. A kiadó lakások bérleti díjaiban ugyancsak a mostani szinteken stabilizálódhat a piac, itt feltehetően az inflációt és a jövedelmek változását követhetik a bérleti díjak.
Budai Walzer I. ütem
| 291 db lakás 30 – 91 m2 alapterület 35 – 89 M Ft | Átadás: 2021 Q3 |
Ajánlatot kérek | |
Vidéki várakozások
A megyeszékhelyeken várhatóan szintén kismértékben – 10 százalék alatti ütemben – mehetnek még feljebb az árak mind a tégla, mind a panel, mind a családi házak esetében. Az új lakások esetében azonban a fővároshoz hasonlóan itt is nagyobb áremelkedést vár a többség. A keresletben szintén stagnálásra, a kiadó lakások bérleti díjaiban pedig enyhe emelkedésre számítanak a szakértők.
A korábbi évekkel szemben a községekben és más kistelepüléseken is a fővároshoz és a megyeszékhelyekhez hasonló ütemű árváltozásra számítanak a megkérdezettek, amiben szerepe lehet a nyáron elindított falusi CSOK állami támogatási lehetőségnek is. Ez ahhoz elég lehet, hogy a lakásárak tekintetében ne szakadjanak le még jobban a kistelepülések a nagyobb hazai városoktól, ahhoz azonban kevés, hogy megfordítsa, vagy akár megállítsa a hátrányosabb helyzetű térségekből a fővárosba és a gazdaságilag fejlettebb megyeszékhelyekre történő elvándorlást.
Lakáspiaci kérdések
A korábbi évekhez hasonlóan idén is feltettük a három kérdést, ami a befektetők, a külföldi vásárlók és a hitellel vásárlók arányára vonatkozott, kiegészítve azzal a kérdéssel, hogy vajon mennyivel drágulhat azoknak az új építésű lakásoknak a bruttó ára, amelyekre január elsejétől a 27 százalékos áfa vonatkozik.
Tízből nyolcan a befektetők arányának csökkenésére számítanak, amiben az egyre alacsonyabb hozamok és a MÁP+ megjelenése is szerepet játszhat. Ezt a csökkenést feltehetően a külföldi befektetők sem fogják ellensúlyozni, ugyanis a külföldi vásárlók számában is stagnálás várható. A hitelfelvételi hajlandóság azonban tovább emelkedhet, amit részben a továbbra is alacsony kamatok, részben az emelkedő bérek, részben pedig az egyre magasabb árak magyarázhatnak.
Istenhegyi 14
| 16 db lakás 107 – 149 m2 alapterület 165.3 – 310 M Ft | Átadás: 2020 Q4 |
Ajánlatot kérek | |
Végül a 27 százalékra emelkedő lakásáfával kapcsolatban a megkérdezettek közül heten 5-10 százalék közti emelkedésre számítanak, egyvalaki 10-20 százalék közti emelkedést is el tud képzelni, míg ketten gondolják úgy, hogy 20 százalék feletti ütemben száguldhatnak tovább az új lakások árai, vagyis, hogy a lakásáfa egy az egyben beárazódik a mostani új lakások árszintjébe.
Az árak drasztikus visszaesésére tehát nem érdemes várni, sokkal valószínűbb, hogy a következő években a mostani árszintek környékén stabilizálódik a piac, amibe természetesen a néhány százalékos emelkedések mellett ugyanekkora csökkenések is beleférnek. A piaci környezet - bővülő gazdaság, továbbra is alacsony kamatkörnyezet, családvédelmi akcióterv lakásvásárlást támogató elemei - egyelőre nem indokolja a visszaesést, de a jövedelmekhez viszonyított egyre magasabb árszintek, a MÁP+ befektetési célú vásárlásokra gyakorolt elszívó hatása és a csökkenő hozamok miatt az árak további jelentős emelkedésére sem kell már számítani.
A felmérésben az alábbi szakemberek vettek részt:
Balla Ákos - Balla Ingatlan, Balogh László - Ingatlan.com, Benedikt Károly - Duna House, Incze Zsombor - Takarék, Pálfi Péter - MRICS, Sápi Zoltán - Eltinga, Soóki-Tóth Gábor - Otthon Centrum, Tancsics Tünde - Budapesti Lakáspiaci Riport, Valkó Dávid - OTP Jelzálogbank és a Portfolio Ingatlan csapata
Címlapkép forrása: Getty Images
