A ciklikusan működő lakáspiac aktuális felívelő szakasza 2013-ban indult, így a lakásárak idén már hatodik éve nőnek. Tisztán piaci viszonyok között a következő két évben valószínűleg elérhetnénk az árcsúcsot. Ez ugyanakkor egyben nem jelentene azonnali lejtmenetet, reál értelemben évekig stagnálhat az árszint. Tekintetbe véve a jelenlegi sokkal kedvezőbb gazdaságpolitikai mozgásteret és a hitelfelvételt, hitelkihelyezést érintő szabályozást, a mostani ciklust követő korrekció várhatóan jóval mérsékeltebb lesz, mint a legutóbbi, 2008-at követő zuhanás - mondta el Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.
Lakásárak Budapesten
Az alábbi térkép annak a 151 irányítószám-körzetnek az átlagárát mutatja, ahol 2019-ben eddig legalább tíz (de átlagosan így is 68) értékelhető adattartalmú eladás történt. Az V. kerület hat körzetéből négy továbbra is a lista legelején áll; a legdrágább továbbra is a 1051-es irányítószám, ahol a négyzetméterár elsőként lépte át az egymilliós határt (1,076 millió forint). A 600 ezres szintet összesen 25 irányítószám-körzet haladja meg (sötétbarna színezés), mind a budai és a szűken vett pesti belvárosi kerületekben.
A legolcsóbb, 450 ezer forintos négyzetméterár alatti kategóriában 23 körzet áll (legvilágosabb színezés). Ezek közül mindössze a 1225-ös budai oldali, a többi jellemzően Pest peremi kerületeiben helyezkedik el. A 400 ezer forintos átlagot ezen belül is csak hat körzet (1202, 1154, 1204, 1205, 1201 és 1172) nem éri el.
A budapesti átlag 2019 első három negyedévét nézve 609 ezer forint volt négyzetméterenként, amihez a 1146-os irányítószám-körzet (Istvánmező, Törökőr) áll legközelebb. A kerületek átlagárát tekintve az V. kerület áll az élen, ahol ebben az időszakban átlagosan 944 ezer forintos négyzetméteráron keltek el a lakások. Ezt követi az I. és a II. kerület, mindegyikben a 800 ezer forintos átlagot közelítik a számok, a belváros népszerűségét ugyanakkor jól mutatja, hogy mostanra a VI. kerület egy hajszálnyival megelőzte a XII. kerületet, előbbiben 732 ezer, utóbbiban 729 ezer forintot kellett fizetni egy átlagos lakás négyzetméteréért. A pesti külső kerületekben jellemzően 400-500 ezer forint között van egy négyzetméter, míg a legolcsóbb XXIII. kerületben 332 ezer forint.
A mélypont óta eltelt időszak áremelkedési ütemét jól mutatja az, hogy 2013-ban az I., a II., a XII. és az V. kerületekben kínálták 330 ezer forint környékén a lakások többségét, míg most a legolcsóbb kerületre jellemzők ezek az árak. Emellett a kerületek közti árolló is nőtt az elmúlt 5-6 év során, a legolcsóbb és a legdrágább kerület között mostanra közel háromszoros lett az árkülönbség.
Vidéki lakásárak
A következő térkép a 2019 első három negyedévében a NAV által regisztrált eladott ingatlanok átlagárát mutatja járásonként. Azt a 166 járást mutatjuk, ahol idén legalább tíz értékelhető adattartalmú eladás történt (Budapestet nem számítva is átlagosan 128 volt, tehát az adatok megbízhatósága jónak mondható), így nem volt szükség statisztikai adatpótlásra. 26 járás átlagára haladja meg a 400 ezres szintet, míg további 14 a 340 ezer forintos átlagos négyzetméterárat (sötétbarna színezés). A legdrágább vidéki térség a 14. helyen álló Balatonfüredi járás 534 ezer forintos négyzetméterárral. A legfelső árkategóriába a XXIII. kerület kivételével a budapesti kerületek, Balaton-parti és Pest megyei járások, illetve a Debreceni, Soproni, Kecskeméti, Győri, Szentgotthárdi, Veszprémi és Székesfehérvári járás került bele.
Érdemes emellett a megyei átlagárakat és a megyeszékhelyek átlagárait is összehasonlítani. Ez alapján azt látjuk, hogy a legdrágább Győr-Moson-Sopron megye lett, ahol közel 352 ezer forintot kell fizetni egy átlagos lakás négyzetméteréért. Ezt követi Hajdú-Bihar megye 350 ezerrel és Pest megye 343 ezer forinttal, a többi megye átlaga nem éri el a 300 ezer forintot. A megyeszékhelyeket tekintve azonban egy ideje már nem Győr áll az élen, mostanra a nyugat-magyarországi város árszintjét négy másik nagyváros is megelőzi. Első helyre került idén Debrecen, ahol 402 ezer forint az átlagos négyzetméterár, kicsivel lemaradva, 396 ezer forinttal Veszprém áll a második helyen, majd 371 ezerrel Kecskemét, 367 ezerrel Székesfehérvár és 364 ezerrel Győr. A legolcsóbb megyeszékhely továbbra is Salgótarján, ahol még mindig alig haladja meg az átlagár a 100 ezer forintot négyzetméterenként.
Míg a korábbi években stabilan Győr volt a legdrágább megyeszékhely, addig a mostani relatív lemaradás sok kérdést felvet. Vajon Debrecenben, Veszprémben, Kecskeméten és Székesfehérváron valóban magasabb már a vásárlóerő, mint az észak-nyugati megyeszékhelyen? Az átlagfizetések tekintetében Budapestet leszámítva még mindig Győr-Moson-Sopron megye áll az élen, így egy esetleges - néhány év múlva bekövetkező - korrekció során nem kizárt, hogy az említett másik négy megyeszékhelyen nagyobb lenne a visszaesés mint a kiegyensúlyozottabban dráguló Győrben.
Meddig tarthat még a hegymenet? És mi jöhet utána?
A jelenlegi lakásárak már országosan meghaladhatják az egyensúlyi szintjüket, ami azonban nem feltétlenül kell, hogy rövid távon árcsökkenést okozzon. A ciklus mindenesetre már olyan fázisban járhat, ahonnan komoly kormányzati ösztönzők nélkül nehéz elképzelni további erőteljes áremelkedést. Valkó Dávid szerint azonban a családvédelmi akcióterv lakásvásárlást érintő elemei előre hozott keresletet generálva egyértelműen lassítják a kereslet visszaesését. Idén nyárig jelentős arányt képviseltek az ingatlanpiacon a befektetési célú vásárlók, majd a MÁP+ megjelenésével számuk és arányuk – főleg Budapesten és a nagyvárosokban – látványosan csökkent, mivel a bérleti hozamok már kevésbé versenyképesek.
Egyre látványosabb probléma a lakásár/jövedelem mutató által leírható arányszám folyamatos romlása, tehát egyre nehezebb összegyűjteni egy átlagos lakás árát az átlagjövedelemből. Európai szinten is magas emellett a lakásbérlés költsége Budapesten. Összességében azonban országosan várhatóan még 2-2,5 évig fenntartja a keresletet a családvédelmi akcióterv, utána viszont felerősödhetnek a kockázatok, amelyek közül egy esetleges külpiaci lassulás, a globális geopolitikai feszültség, az elérhető EU-s pénzek csökkenése, a Babaváró hitel kifutása, illetve a reálbér-növekedés lelassulása emelendő ki. Hátráltató tényezők ezen kívül a foglalkoztatottsági és demográfiai problémák is. Ezek együttes vagy részleges felerősödése a lakásárakban is véget vethet a reálérték-növekedésnek.
Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
Orbán Viktor szövetségese lemond a cégbirodalmáról, így máris miniszterelnök lehet
Engedett a nyomásnak a cseh politikus.
Négy ország is bojkottálja a 2026-os Eurovíziót, még soha nem történt ilyen a verseny történetében
Izrael részvétele a problémájuk.
Újabb nagy leépítést jelentettek be Gattyán György cégbirodalmánál - a home office-nak is búcsút intenek
Folytatódik a elbocsátási hullám.
Drónok támadtak Zelenszkij elnökre? Ebből borzalmas tragédia is lehetett volna
Írországi útján célozták meg a drónok az elnök gépének útvonalát.
Oroszország kiborult London lépésén, kemény válaszlépések jöhetnek
Putyinhoz vezettek az angliai mérgezés nyomozásának szálai.
Kifakadt az uniós biztos: ezt kell tenni, ha Amerika cserben hagyja a NATO többi országát
Semmit nem ér a NATO kollektív védelme?
"Kell egy pofon Európának, hogy észhez térjen"
"Az állam és a privát szféra összefonódása akkora versenyhátrány Magyarországnak, ami sehol máshol nincs, ez szuper extrém az Európai Unió más országaihoz hasonlítva." Szabó Balázs,...
Óriási metánkibocsátó a mezőgazdaság - pedig ez megakadályozható lenne
A mezőgazdaság a globális metánkibocsátás legnagyobb forrása, amely rövid távon is jelentősen hozzájárul a felmelegedéshez.
Véget ér a KIVA (sokk): megszűnik a KIVA-sok neobankoknál vezetett pénzforgalmi számláinak adóterhelése
2024 év végén a KIVA-s adózókat meglepetésként érhette, hogy a neobankoknál vezetett pénzforgalmi számlák egyenlegnövekedése bizonyos esetekben plusz adóterhet jelentett számukra, amennyibe
Számok
Gyors számítás.
Nem attól lesz valaki jó befektető, hogy régóta gyakorolja
Az, hogy valaki régóta befektető, még nem feltétlenül jelenti azt, hogy szakértővé is vált. Amikor az ember gördeszkázik vagy szabadrúgást gyakorol, egyből érkezik a visszacsatolás,... The
Otthon Start - mi lesz a befektetési célú lakásvásárlásokkal?
A 3 százalékos Otthon Start hitel átrendezi a lakáspiacot: rövid távon az első lakást keresők aktivitása nő, miközben a befektetői kereslet csökken. Saját, 1000 háztartásos felmérésünk
Átütő siker a megújulók fejlesztése Texasban
Texas néhány év alatt bizonyította, hogy a nagyléptékű napenergia- és akkumulátoros beruházások képesek gyökeresen átalakítani egy teljes villamosenergia-rendszer működését.
Otthon Start: Újabb bank a 3% alatti kamatversenyben
Az MBH Duna Bank 2025. december 1-jétől bevezette kamatkedvezményes Otthon Start lakáshitel konstrukcióját, amellyel a bank is belépett a 3 százalék alatti kamatversenybe. Ez különösen figyelem
Növekedési válság van, mégis 11 százalékkal nő a minimálbér - Mi lesz ebből?
Hogy fogják kigazdálkodni a cégek?
Ez most a gazdagok kedvenc csokija, horror árat fizetnek érte
Csokikülönlegességek hódítanak a tehetőseknél.
Ezért nem tudnak labdába rúgni a magyar élelmiszeripari cégek a nemzetközi piacokon
Az Agrárszektor 2025 konferenciáról jelentkezik a Checklist .
Kisokos a befektetés alapjairól, tippek, trükkök a tőzsdézéshez
Előadásunkat friss tőzsdézőknek ajánljuk, összeszedünk, minden fontos információt arról, hogy hogyan működik a tőzsde, mik a tőzsde alapjai, hogyan válaszd ki a számodra legjobb befektetési formát.
Tőzsdei adrenalin vs. nyugodt hozam – te melyiket választod?
Tőzsdéznél, de nem tudod, merre indulj? Ismerd meg egy aktív trader és egy alapkezelő gondolkodását a Portfolio Investment Services online előadásán Vidovszky Áronnal!
