házépítés építkezés
Ingatlan

Ne te legyél az, aki sírva menekül: íme néhány hasznos szakmai tanács, ha házat építesz, vagy felújítasz

Portfolio
Nagy fába vágja a fejszéjét aki házépítésbe, vagy egy nagyobb lakásfelújításba kezd, a sok munka és erőfeszítések persze megtérülnek idővel, addig viszont ki kell tartani valahogy. Mivel hatalmas érdeklődés és lendület övezi most a magánépítkezéseket, a Wienerberger tapasztaltai és ajánlása alapján összegyűjtöttük a legfontosabb tudnivalókat, buktatókat és pár tippet az építkezésbe, vagy felújításba vágók számára, ami talán segítségükre lehet a következő hónapok megpróbáltatásai során.

Egy nagyobb felújítás, vagy egy házépítés minimum több hónapos, de reálisan inkább éves projekt, így nem árt tisztában lenni elsőként azzal, hogy milyen építőipari változásokra számítsunk ez idő alatt. A kormányzati támogatások lökést adtak a keresletnek, így 2021-től ismét egy felhevült építőiparral kell szembenézni, ami többnyire megnövekedett várakozási és kivitelezési időt, szakmunkáshiányt és költségnövekedést von maga után. Különösen igaz lehet ez a főváros környékére, ugyanis sok építtető Budapestet és az agglomerációt részesíti előnyben. A Pest megyei kistelepülések mellett a Balaton körül, illetve Nyugat-Magyarországon, Vas és Győr-Moson-Sopron megyében is sok építkezés indult, de Debrecen, Szolnok, Kecskemét környékén is nagy az érdeklődés. 

Az építőipar legaktuálisabb kérdéseivel és problémáival foglalkozunk a június 10-ei Építőipar konferencián. A részletekért kattints!

Lesz, aki megépíti a házad?

A Wienerberger tapasztalta alapján, 2020-ban sem látszódott nagy fellélegzés, talán egy rövidebb időre tudtak a magyarországi építőipari vállalatok a víz fölé kerülni. Tavaly már február környékén alig lehetett arra az évre a szakikkal szerződni, de még nagyobb hiány volt az igazán jó szakemberekből. Ebből a szempontból még nehezebb lesz 2021, ugyanakkor pozitív változás, hogy sok építőipari szakember jött vissza és maradt is Magyarországon, leginkább azért, mert az építkezések olyan árszintre kerültek, ami mellett megéri nekik itthon dolgozni, hisz kisebb lett a szakadék a külföldi és hazai építési költségek között.

A szakmunkáshiány kapcsán még egy problémával szembe kell néznie az építtetőknek, ez pedig a magánszektor és a nagyobb építkezések közötti harc a munkaerőért. Mivel mindenki abba az irányba mozog, ahol kisebb az ellenállás, egy nagyobb projekt különösen vonzó lehetőség lehet egy alvállalkozónak, a folyamatos munkaellátás miatt. Ezért nem ritka, hogy olyan cégek is egy nagy építkezésre dolgoznak be inkább, akik eddig csak saját beruházással foglalkoztak. Horváth András, okleveles építészmérnök, a Wienerberger alkalmazástechnikai csoportvezetője szerint a kisebb felújítási munkákban még inkább kiütközhet a munkaerőhiány, egyszerűen azért, mert a kisebb beruházásokkal kevésbé szeretnek foglalkozni a vállalkozók:

A felvonulási és szervezési terhek szinte ugyanolyanok, mint egy nagyobb munka során, így általában akkor vállalnak kisebb megbízást, ha a munkadíj kompenzálja őket. Fajlagosan a kisebb munkák drágábbak lesznek, önmagában egy pár négyzetméteres burkolásért például van, hogy elkérnek 40-50 ezer forintot is, amit kénytelenek a magánépíttetők kifizetni, még úgyis, hogy tudják, hogy a reál értéke ennek a munkának alacsonyabb.

A hiány és a munkadíjak mellett az anyagok ára is egy kritikus kérdés bárkinek, aki felújít vagy építkezik. Horváth András szerint az árak exponenciálisan növekednek, így egy árelemzés során egyszerűen már az sem lehetőség, hogy egy adott évre előre fixnek tekinthessük a költségeket. Az építőipari anyagok árai folyamatos mozgásban vannak, így például egy januári ár, októberben sok esetben nem lesz releváns. Persze, elképzelhető, hogy egyes termékek árai lefelé korrigálódjanak, ha azt a gyártó, vagy forgalmazó népszerűsíteni akarja a vásárlók körében, de alapvetően az erős kereslet magasabb árú értékesítést eredményez. 

Építsünk, vagy felújítsunk?

Az új építés és egy már meglévő ház felújítása közötti döntés sem egyszerű, mindkettőnek megvannak az árnyoldalai és előnyei. Egyes régiókban annyira megemelkedtek az árak, hogy nem elképzelhetetlen, hogy egy 10*10-es kockaházat akár 60-70 millió forintért adjanak tovább még a felújítás előtt. De még aki szerencsésebb helyzetből indul és egy régebben és olcsóbban vásárolt házat tulajdonol, annak is kell kompromisszumokat kötnie. Horváth András elmondta, hogy a felújításoknál érdemes azzal számolni, hogy a ház egyes szerkezeteibe utólagosan már nem fog tudni belenyúlni a tulajdonos, nem is érné meg sok esetben kicserélni például a födémet, vagy egy teherhordó falat. Ráadásul az elképzelésekben is érdemes lejjebb adni, hisz csak nagyon sok ráfordítás árán lehet olyan, mint egy nulláról felépített új otthon.

Nehéz általános megállapítással élni. Ha valaki nagyon olcsón jutott hozzá egy felújítandó házhoz és nem akar egy új építés miatt idegeskedni, annak jó alternatíva lehet a felújítás. Az is igaz, hogy sok olyan épület van, amit érdemes megmenteni, energetikai szempontból viszont ne várjuk el ezektől ugyanazt, mint az új építésű társaiktól.

Érdemes a költségeknél azt is mérlegelni, hogy mivel a felújítások kisebb munkák, így a vállalkozók fajlagosan magasabb árat fognak elkérni, mint amikor egy szerkezetkész épületen kell dolgozniuk, ahol nincsenek külön előkészületek, vagy nem kell vigyázni a már meglévő elemekre. Nehéz lenne egy általános számot mondani arra, hogy egy új építés mennyivel olcsóbb: lehet, hogy ugyanannyira jönne ki mint a felújítás, de az is lehet, hogy feleannyiból. Ráadásul személyfüggő, hogy valaki éppen egy jó adottságú telekhez, vagy egy könnyen felújítható házhoz tud hozzájutni olcsóbban.

Az viszont érződik, hogy pont azon a lélektani határon vagyunk, amikor még azt mondhatjuk, hogy a vállalkozó kedvűeknek jobban megéri építeni.

Hogyan építsünk házat? Egy generálkivitelező, vagy sok kisebb vállalkozó?

Fontos tisztázni, hogy nemcsak kényelmi szempontokban van különbség egy generálkivitelezős és egy saját magunk által szervezett építkezés között. Utóbbinál maximum 5 millió forintig lehet visszaigényelni az áfát, a 27%-os áfatartalommal kiállított számlákon keresztül, míg egy generálkivitelező általi építkezésnél, aki megszervezi az összes munkafolyamatot egységesen él a kedvezményes 5%. Ugyanakkor a generálkivitelezők jellemzően ezen különbözetet beépítik az árazásuk során.

A generálkivitelezős építkezések nagy előnye, hogy a szervezéssel és a lebonyolítás összefogásával nem az új háztulajdonosnak kell foglalkoznia, de természetesen ennek nyoma lesz az árazásában. Horváth András felhívta rá a figyelmet, hogy egy építkezés során sok olyan buktató van, amire egy magánépíttető nem biztos, hogy fel van készülve. Lehet, hogy az építőanyag nem a tervezett ütemben érkezik, vagy egyáltalán nem is áll rendelkezésre, esetleg bejön a képbe egy vis maior helyzet, ami lehet akár egy két hetes esőzés, ami miatt feltorlódnak a munkák. Ezeket a helyzeteket egy tapasztalt építtető könnyebben kezeli, mint egy kezdő magánépíttető, így elkerülhető, hogy nemcsak a költségekben, hanem időben, ütemezésben is felboruljanak a folyamatok. A szakértő elmondta: 

Akkor tud egy magánépíttető jól, generálkivitelező nélkül dolgozni, ha van egy kompetens műszaki ellenőre, aki segít az építkezés összefogásában. Műszaki ellenőrt jogszabályilag nem kötelező fogadni, annak ellenére, hogy az a feladatuk, hogy az építtető érdekeit képviseljék, akár a kivitelezővel szemben is. Jelenleg az építési napló vezetése sem kötelező, de ez is hasznos, mert nyomon követhető, hogy milyen ütemben és sorrendben követték egymást az egyes részfeladatok, ezért érdemes a kiválasztott vállalkozóval naplóvezetésre is szerződni.

csökkentettméret3
Horváth András

A műszaki ellenőr többnyire a már elkészült építészeti terveknél kapcsolódik be az építkezésbe, ekkor kapja meg a kivitelezői ajánlatokat az építtető, így már van egy műszaki tervdokumentáció, ami alapján az ellenőr is be tudja árazni a saját munkáját. Ritkább, de létező lehetőség, hogy az ellenőr már a tervezés során is képviseli a családot, így a ház szerkezetéhez szükséges alapanyagok kiválasztásában is segíthet, ezek ugyanis már a tervezéskor eldőlnek. 

Telek, építész, kivitelező és műszaki ellenőr

4 legfontosabb lépés egy építkezésnél: 

  1. Első lépés, hogy legyen egy kiszemelt, vagy akár már megvásárolt telek.
  2. Ha megvan a telek, jöhet az építész, aki jártas a környékbeli szabályozásokban és a lehetőségekben. 
  3. A tervezés után lehet műszaki ellenőrt és kivitelezőt keresni.
  4. A műszaki ellenőr jóváhagyásával, a kivitelezővel egyeztetve már megszülethet az ütemezés és indulhat az építkezés.

Horváth András elmondta, hogy mivel nem kötelező a műszaki ellenőr alkalmazása, sok építtetőnek nincs ismerete arról, hogy egyáltalán miben lehetne a segítségére egy ilyen szakértő, pedig az érdekérvényesítésben, a lépések összerakásában, az esetleges fennakadások kezelésében is lehet az ellenőrhöz fordulni:

"A Wienerberger vásárlóin keresztül látjuk, hogy sokan kezdenek műszaki ellenőr nélkül építkezésbe, nekik próbálunk segíteni a Mesterház Program keretében. Saját költségünkön biztosítunk egy műszaki ellenőrt azon vásárlók számára, akik egy bizonyos mennyiségben keresik a termékeinket, pontosabban kiválasztanak három termékkört, amit tőlünk vesznek meg. A háromféle termékkörnél egy teljesen szabadon választható (lehet ez az áthidaló, a burkolat, a belső falak, stb.) a tető és a külső falak tégláinak használatához viszont ragaszkodunk, mert a megépített házat referenciamunkaként szeretnénk bemutatni. Az ellenőr megnézi az építkezést, dokumentálja, de nem ír bele az építési naplóba, hiszen nem áll szerződéses kapcsolatban az építtetővel, csak tanácsadóként van jelen."

Energetikai követelmények: 2021. január aztán július, végül 2022 közepe

Az energetikai követelmények kitolása elsőre talán nagy könnyebbségnek tűnik, azonban a valóságban nagyon kevés embernek segít. A folyamatban lévő építkezéseknél, hiába van valaki éppen a tervezési szakaszban, kis eséllyel fogja újraterveztetni az egy éves haladék miatt a házát. Aki pedig még a tervezés előtt áll és most vág bele, az nagyon ütemezetten, szoros határidővel, esetleg fejlettebb technológiák használatával tudna csak végezni egy év alatt. A realitása megvan, de kis eséllyel.

"A szigorúbb energetikai követelményeknek azért van plusz költsége, nem is kevés, főleg a gépészeti megoldásokban. A határértékek, amiknek meg kell felelni, viszont nincsenek elrugaszkodva a valóságtól, figyelni kell az összesített energetikai mutatót, a fajlagos hőveszteség tényezőket, vagy a rétegtervi értékeket, de az utóbbiban például nem is történt változás. Nagy fejlesztést jelent ez az épületeknél, de nem alapjaiban kell máshogyan tervezni. Továbbá az is igaz, hogy aki manapság épít és van rá lehetősége, az gondolkozik például napelemben, vagy más innovatív technológiákban. Többletköltség leginkább, a gépészeti és a megújuló energiarészarány fedezésének szempontjából keletkezik" - foglalta össze a szakértő, az új építésekre vonatkozó energetikai követelmények velejáróit, majd hozzátette: 

Eddig 2-3 millióból megépülhetett egy fűtési rendszer, most a költség inkább 5-6 millió forint. Viszont ez már tartalmazhatja a hűtési rendszert, ráadásul jobban vezéreltté, kiszámíthatóbbá válik az épület fogyasztása is.

Milyen trükkök, olcsóbb megoldások vannak, hogy egyszerűbb legyen megfelelni az energetikai követelményeknek?

Végül jöjjön néhány tipp, ami segíthet, hogy költségek nélkül közelebb kerüljön a ház az energetikai követelmények eléréséhez: 

  • árnyékolás, árnyékolószerkezetek: érdemes olyan előtetőt építeni, ami nyáron kívül tartja a napsugárzást, de télen az alacsony hajlásszögűeket beengedi,
  • az ablakok felülethez viszonyított aránya olyan legyen, hogy télen elég fényt hozzon be, de nyáron ne okozzon problémát a felmelegedésnél,
  • az épület tájolása, kialakítása: minél kompaktabb egy épület, annál jobbak lesznek ezek a mutatók és a tető bekerülési költsége is töredéke lesz, ha nincsenek felesleges geometriai váltások,
  • a növényzetnek nagyon jó nyáron az árnyékolóhatása, de télen, amikor lehullanak a levelek, beengedik a napfényt,
  • érdemes összegyűjteni a csapadékvizet és locsolásra, vagy mosdó öblítésre azt hasznosítani.

Horváth András hozzátette, hogy a Wienerberger kialakított egy E4 elnevezésű modellházat, amely pont az ilyen, és hasonló fenntarrthatósági megoldások alkalmazását mutatja be.  

A cikk megjelenését a Wienerberger támogatta.

izrael-jeruzsalem-siratofal
gazprom
azov gárda
A Magyar Nemzeti Bank épülete

Holdblog Ingatlan?! Ne!

Kollegánk, Balásy Zsolt (újra mikrofonnal a kezében!) nyilvánvalóan “Az ember, aki megjósolta az ingatlanpiac...

Díjmentes online előadás
Mire érdemes figyelni?
Könyvajánló
Alapmű mindenkinek, akit érdekel a tőzsde világa.
Portfolio hírlevél
Ne maradjon le a friss hírekről!
Iratkozzon fel megújult, mobilbarát
hírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Ügyvédek

A legjobb ügyvédek egy helyen

Infostart.hu
2022. október 18.
Portfolio Future of Finance 2022
2022. szeptember 6.
Sustainable World 2022
2022. szeptember 7.
Private Health Forum 2022
2022. szeptember 15.
Property Investment Forum 2022
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!
pecs