Mi most a legjobb befektetés a hazai ingatlanpiacon?

Portfolio

2023. február 22. 13:00

A fundamentumok és a finanszírozás az egyik legfontosabb alapja az ingatlanpiacnak, de ez nem áll túl erős lábakon ma Magyarországon. Milyen hatással van ez a különböző eszközökre? Hogyan lehet kezelni az infláció megjelenését a bérleti díjakban? Meddig emelkedhet az irodapiacon az üresedési ráta? – tette fel a kérdéseket a Property Warm Up 2023 konferencia első panelbeszélgetésén Ditróy Gergely, a Portfolio üzletfejlesztési igazgatója, az ingatlan konferenciák felelőse. Az esemény kiemelt partnere a Gránit Pólus volt.

A bankok mindenképp jó projekteket akarnak finanszírozni, vagy refinanszírozni.

A legfontosabb kérdés még mindig a jövedelem, de emellett hasonlóan fontos az ESG és a zöldítés is.

Források vannak a rendszerben, de óvatosan bánnak vele a bankok, szegmens szinten ugyanakkor nincsenek problémák. A szektorok szintjén a logisztika ma a slágertéma, különösen a city logisztika, ami hosszú távon is stabil befektetés lehet. A big boxokban a nagy fejlesztési volumen miatt viszont már látunk egy kis visszarendeződést. Az irodaigény sem csökken érdemben, legfeljebb az irodaterületek beosztása lesz más. Ami az üresedést illeti, az irodafejlesztési volumen csökken. Bár a folyamatban lévő épületeket még befejezik, nem valószínű, hogy elérjük a 20 százalékos üresedést. A B kategóriás irodákat külföldön van, hogy lakássá alakítják, miután a B-ből A kategóriás irodát csinálni sokkal nehezebb, mint a funkcióváltás – mondta el Németh Miklós, az OTP Bank Speciális Finanszírozási Igazgatóság ügyvezető igazgatója.

Az ESG-vonal egy nagyon pozitív folyamat számunkra, mi is ezt az irányt támogatjuk. A hitelezésben a bankok egyre szigorúbbak, a kereslet sem túl magas és az idei év első felében is alacsony maradhat.

A bankrendszer nagyon stabil, erős likviditással rendelkezik, a tíz évvel ezelőtti nehézségek most nincsenek velünk.

A nemteljesítő hiteleknél még nem jelentek meg komoly problémák, a moratórium kivezetése sem okozott gondot. A probléma korábban nem az ingatlanok teljesítménye, hanem a finanszírozás szerkezete volt, ma ez nincs meg – emelte ki Banai Ádám PhD, a Magyar Nemzeti Bank jegybanki eszköztárért és devizatartalék-kezelésért felelős ügyvezető igazgatója.

Fontos lenne az ESG kérdését körbejárni.

Megfelelő minősítés híján az A kategóriás eszközöket ma már nem egyszerű bérbe adni.

Hamarosan jelenteni kell majd az ESG taxonómiát, ami egy nagyon bonyolult folyamat. Az új hitelek azon tranzakciókhoz kerülnek, amelyek megfelelnek a taxonómiának. Ez egy új kritériumrendszer, ami kapcsán izgalmas feladat előtt állunk. Bár az idén átadásra kerülő kínálattal a kereslet most nem tud lépést tartani, de ez most egy egyszeri nagy érkezés, utána lelassulnak a fejlesztések. A kérdés inkább az, hogy mi lesz a B és a C kategóriákkal. Ezeknél akár a funkcióváltás is felmerülhet – hangsúlyozta ki Deák Tamás, az Erste Bank ingatlanfinanszírozási vezetője.

Az A kategóriában, jó lokáció, jó minőség mellett van étvágy a finanszírozásra, de B vagy C kategóriában elsősorban az ESG kritériumok miatt nehéz, sőt szinte lehetetlen.

Az A kategória hozamszintjei viszont még nem elégségesek. A bérlők részéről lenne igény a rövidebb szerződésekre, de ezt a piac még nem fogadja el. 5-10 éves szerződéseknél érezhetők a területvisszaadások, de jellemzően ott sem nagyobb ez 10-20 százaléknál. A bérleti szerződések ma sokkal sérthetetlenebbek, mint a 2008-2013 közti válság alatt. A piac ma jellemzően 5 éves szerződésekkel működik, ritkábban 3 évesekkel – hívta fel a figyelmet Furulyás Ferenc MRICS, a JLL Budapest ügyvezető igazgatója. A szakember szerint az elmúlt tíz év alacsony inflációja nagyon kedvező volt a bérlőknek, most ez 8,5-9 százalék lehet az euró esetében. Ezt az indexációt a bérleti szerződések tartalmazzák, amit majd most kell alkalmazni. A bérleti díjaknál viszont nemcsak az infláció, hanem az energiaárak növekedése miatt az üzemeltetési költségek változása is erősen megjelenik. Az üresedésben minimális növekedés várható, de a válság alatti 20 százalékot nem fogjuk elérni, az idei újratárgyalásoknál és költözéseknél nem a terjeszkedés, hanem a racionalizálás jelenhet meg a bérlőknél. Az 5,75 százalékos hozamszintekkel szemben ma már egyes piaci szereplők 6,25 százalékot szeretnének elérni, de például Varsóban és Prágában is megtörténtek a 25-50, vagy még magasabb bázispontos elmozdulások – tette hozzá.

Az A kategóriában az ESG, a finanszírozás során gyakran már a folyamat elején alapkérdésként merül fel.

A jelenlegi piacon van likviditás, de kevés a jó „target”, ezért megtorpanást tapasztalunk.

Ami a finanszírozást illeti, az utóbbi időben alternatív finanszírozási igényekre is látunk példát. Magyarország esetében a hozamok nem megfelelőek, és az ország megítélése is sokat romlott, előfordul, hogy Románia-Bulgária-Szerbia csoportjához sorolják Magyarországot is, aminek csak egyik oka a hozam, másik a jogszabályi környezet gyakori változása. A jogi tanácsadókhoz a problémás esetek hamar eljutnak, és a régióban – ha nem is Magyarországon - már láttunk ilyen eseteket, de ezek más típusú finanszírozások. Magyarországon óvatosabb a hitelezés, 2008 után mindenki megtanulta a leckét, így nálunk nincsenek ilyen jellegű problémák. Az új szerződéseknél ugyanakkor bérlői igényként megjelent például az első 3 évben a bérleti díj indexációjának elengedése is. A jövőben az irodapiac szegmentálódhat, a B kategóriában nagyobb lehet az üresedés, mint az A kategória esetében – emelte ki Dr. Schweizer Edina, Partner - Head of CEE Banking and Finance, Noerr.