Csak leveszed a polcról és kisétálsz: így alakulnak át a bevásárlóközpontok

Jelentős átalakulás zajlik a kiskereskedelmi forgalomban, ez a változás pedig az értéklánc összes szereplőjére hatással van. „Az infláció, a magas energiaárak, a bérek emelkedése és egyéb költségnövekedések (pl. környezetvédelmi termékdíj, különadó) az egész retail piacot próbára teszi, beleértve az üzletek bérlőit is, akik közül sokan áremelésekkel sem tudják megállítani az árrésük csökkenését, megtartani profitrátájukat” – mondta el a Portfolio-nak Simon Tamás. 

A kiskereskedelmi forgalom volumene az utóbbi években meglehetősen hullámzóan alakult: a pandémia előtti években a szektor évente 8-10%-os növekedési ütemet mutatott, amely 2020-ban 2,6%-ra lassult, majd a járvány enyhülésével 2022-ben már 21%-os bővülést ért el. A növekedés tavaly is folytatódott, azonban a magas infláció miatt a forgalom reálértéken közel 10%-os csökkenést könyvelhetett el. Az idei gyenge évkezdést követően viszont most úgy tűnik, hogy a retail forgalom ismét növekedési pályára állt.

A plázák számát tekintve sereghajtók vagyunk Európában

Magyarország nincs túlépítve a kiskereskedelem jelentős hányadát adó plázákkal, 2010 óta szinte változatlan számú bevásárlóközpont működik hazánkban (jelenleg 122). Simon Tamás szerint az ilyen típusú befektetésekben és az üzletközpontok költséghatékony működtetésében komoly lehetőségek rejlenek, amelyet az is jól mutat, hogy a cégcsoport a gazdasági válság ellenére is pozitív eredményeket tudott elérni a kiskereskedelmi portfóliójával. Az Indotek Group a piaci kihívásokra a portfóliója zömét alkotó első generációs plázák revitalizációjának felpörgetésével reagált. 

A kisebb alapterületű, nem prémium lokációkban lévő, korábbi tulajdonosnál még gyengén teljesítő plázáiknál a kezdetektől fogva azt a stratégiát követték, hogy az átlag magyar fogyasztó igényeinek megfelelő bérlőkkel töltik fel azokat.

Ezzel a koncepcióval összhangban költséghatékony, ugyanakkor a vásárlói elvárásokat maximálisan szem előtt tartó, ún. facelift programokat és üzemeltetési modellt valósítunk meg.

Magyarország teljes bevásárlóközpont-piacának 2,2 millió m² bérbeadható területéből az Indotek Group 340 ezer m²-t üzemeltet 1100 bérlővel – országosan 17 plázát és 6 retail parkot –, ezzel az első helyen áll a menedzselt bevásárlóközpontok összes bérbeadható területe alapján. A portfólió mérete és számossága támogatja a bérlőkkel a stratégiai együttműködések kialakítását, hiszen a szignifikáns országos lefedettség miatt előnyös lehetőségeket tudnak számukra kínálni, amelyekkel egyrészt meg tudják őket tartani, másrészt új partnereket is magas arányban sikerül bevonzani. 

A városszéli retail parkok térnyerése a befektetői struktúrában 2020 óta figyelhető meg Európa-szerte, az összes kiskereskedelmi szegmens közül ez a formátum vesztette arányaiban a legkevesebb befektetői forrást. A városszéli retail centerek vagy más néven ‘strip mall’-ok előnyei a hagyományos plázákkal szemben, hogy ezek az egységek költséghatékonyabban üzemeltethetők, mint a bevásárlóközpontok. A befektetői preferenciák változására és a retail parkok térnyerésére jó példa Lengyelország, ahol már az új kiskereskedelmi területek 80%-át ezek teszik ki. 

A hazai trendekről elmondható, hogy a magyar piacon a nemzetközi márkák további megjelenését több tényező is nehezíti, így Magyarországon viszonylag alacsony az új belépők száma. A piac mérete, a gyengébb vásárlóerő, az árfolyamkockázatok és a szabályozási környezet kiszámíthatatlansága mind hátráltatják a kereskedelmi kínálat dinamikus bővülését.

A különbség a vidéki és a városi kiskereskedelmi forgalom között

A vidéki nagyvárosok és Budapest között jelentős különbségek láthatóak a kiskereskedelmi forgalomban. A kisebb alapterületű vidéki bevásárlóközpontok versenyképességét – a gyengébb vásárlóerő mellett – jelentős mértékben befolyásolja a méretük, amely bizonyos márkák megjelenését nem teszi lehetővé. A bérlői mix kialakításánál a területi adottságok mellett számos demográfiai és piaci tényezőt kell figyelembe venni. Az Indotek Group ezen tényezőkre a kisebb vidéki plázák esetében az úgynevezett ‘neighborhood shopping center’ koncepció kialakításával reagált, azaz

úgy állították össze a bérlői mixet, hogy az elsősorban a napi vásárlások szükségleteinek kielégítésére fókuszáljon.

Simon Tamás kiemelte, hogy a koncepció másik fő pillére a szórakoztatás, hiszen az egész világon megfigyelhető, hogy a bevásárlóközpontok látogatói nem csak a praktikum miatt választják vásárlásuk helyszínéül a bevásárlóközpontokat, hanem igyekeznek a vásárlás élményét is minél inkább megélni. “Ezt az élményt szeretnénk fokozni az ételudvaraink kínálatával és a bevásárlóközpontjainkban üzemelő mozikkal, amelyek sok esetben az adott város egyetlen, vagy egyetlen multiplex filmszínháza.” 

A kiskereskedelmi szektorban a legkisebb települések szerepe az elmúlt évtizedekben jelentősen átalakult. A 2000-es évek elejéig még bővülő üzletláncok és növekvő egységszám volt a jellemző, ebben az időszakban közel 160 ezer kiskereskedelmi egység működött országszerte. A trend a 2000-es évek közepétől megfordult, és mára csupán kb. 110 ezer kiskereskedelmi egység maradt. Ez a változás rávilágít arra, hogy a kisebb településeken történő új üzletek nyitása egyre kevésbé gazdaságos, a költséghatékonyság és a pénzügyi megtérülés szempontjából kockázatosabbá vált. “A befektetők szemszögéből a városi retail egységek jelentik a stabilabb és biztosabb befektetéseket, főként a nagyobb vásárlóerő miatt, amely a kisebb településeken nem garantált. Talán csak a diszkont és drogéria szegmensek jelentenek kivételt ez alól, amelyek számos esetben sikeresen tudnak működni kisebb lélekszámú településeken is” – tette hozzá.

A szektor egyre vonzóbb az európai befektetőknek

A retail szektorban az elmúlt években tapasztalt hozamnövekedés a befektetők figyelmét is felkeltette. Ezt erősítette az irodapiac gyengélkedése is, így a diverzifikálni akaró piaci szereplők szívesen invesztáltak különböző kiskereskedelmi eszközökbe. A finanszírozók ugyanakkor sokkal óvatosabbak is lettek, ritkább a magasabb kockázatú megaprojektek finanszírozása, és gyakran joint venture formájában történik, csökkentve az egyéni kockázatokat.

Magas hozammal lehet számolni a délkelet-európai régióban, ezen belül is Horvátországban, Szerbiában és Bulgáriában. Ezekben az országokban 8% felett mérték a prime hozamot a tavalyi év végén. Jó befektetés lehet még az olasz és a spanyol bevásárlóközpontok piaca is, ezekben az országokban számos lehetőség van, miközben a prime hozam itt is 7% körül volt 2023 negyedik negyedévében.

Az évszakok összemosódása is hat a fogyasztói szokásokra

Európa-szerte megfigyelhető, hogy a magas inflációs környezet miatt a fogyasztók igyekeznek spórolni, az olcsóbb kereskedőket preferálják, és sokkal jobban odafigyelnek az akciókra is. A szakember hozzáfűzte, hogy a vásárlók egyre tudatosabbá válnak, összevárják a bevásárlásaikat, azaz ritkábban, de nagyobb értékben vásárolnak például hipermarketekben, ami nem pusztán az infláció következménye. Viszont a diszkontok és a drogériák erősödtek, ezek a szegmensek kifejezetten válságállónak bizonyultak; ez a tendencia is arra utal, hogy a vásárlók preferenciái és a kiskereskedelmi piac struktúrája is változóban van.

Az évszakok átalakulása a fogyasztói szokásokra is rányomja a bélyegét, hiszen, ha nincs igazi tél, akkor a vásárlók inkább kivárják a szezonvégi leárazásokat. Az időjárás kiszámíthatatlansága meglehetősen kockázatossá teszi a divatipar számára a tervezést, emellett az akciós időszakokban történő vásárlások növekedése is jelentős változást mutat a fogyasztói magatartásban: amíg a válság előtt a teljes áras értékesítések domináltak, amelyek a forgalom akár több mint 70%-át is elérték, mára az akciós termékek kerültek előtérbe. A szakember hozzáfűzte, hogy

VISSZASZORULT A PLÁZÁKBAN VALÓ KONKRÉT CÉL NÉLKÜLI IDŐTÖLTÉS, KÜLÖNÖSEN A ’WINDOW SHOPPEREK’ KÖRÉBEN, AKIK A PANDÉMIA ÓTA NAGYOBB TÁVOLSÁGOT TARTANAK A NAGY BEVÁSÁRLÓKÖZPONTOKTÓL.

A technológiai fejlesztések és a plázák megújítása

A kiskereskedelmi szektort érintő technológiai fejlesztések általában lokációtól függetlenül alkalmazhatók, bár a piaci bevezetés sebessége régióról régióra változhat. Főleg a fiatalabb generációk körében egyre népszerűbbé válnak az ún. BNPL (vásárolj most, fizess később) szolgáltatások és a digitális pénztárcák, mint az Apple Pay vagy a Google Pay. A generatív AI, például chatbotok, szintén jelen vannak, különösen a marketingben. Külföldön már próbálkoznak a “just walk out” kassza nélküli fizetéssel, hazánkban ezek még nem jelentek meg. 

A kártyás fizetés mára alapelvárás és az interaktív, LED-alapú megjelenítők, mint például a digitális reklámhordozók, már nem csak a bérlőink, hanem a vásárlóink részéről is felmerül igényként

– hangsúlyozta az Indotek Group ingatlanértékesítési igazgatója. Plázafenntartóként a házfelügyeleti rendszerek fejlesztése, például a légtechnika minél hatékonyabb üzemeltetése is fontos szempont. „Az ilyen típusú fejlesztések jelentős, olykor százmilliós beruházást igényelnek, de ezekre, mint hosszú távon megtérülő befektetésekre szükség van a fenntartható és költséghatékony üzemeltetés érdekében”.

Simon Tamás kiemelte, elkötelezettek amellett, hogy a cégcsoport tulajdonában lévő, többnyire a 90-es évek második felében, vagy a 2000-es évek első felében épült plázákat modernizálják és esztétikailag, valamint energetikailag is felújítsák, ezért a plázák megújító programja folyamatos.

A vizuális frissítés mellett az energiahatékonyság növelése érdekében a régi gépészeti berendezéseket korszerű, energiatakarékos megoldásokra cserélik. Az értékesítési igazgató megjegyezte, hogy a bevásárlóközpontokat 10-15 évente szükséges felújítani, mert a vásárlók igényei is folyamatosan változnak: egyre nagyobb hangsúlyt fektetnek az esztétikus és tiszta környezetre, a látványvilágra és a dizájnra.

Mennyire keresik a vásárlók a hagyományos bolti környezetet?

Az online kiskereskedelem dinamikus előretörése, amelyet a pandémia időszakában tapasztaltunk, új dimenziókat nyitott meg a hazai retail szektorban. Jelenleg az e-kereskedelem aránya - a Covid19 előtti szintre visszaesve - stabilizálódni látszik, és bár a régiós összehasonlításban Magyarország még mindig alacsonyabb arányt mutat - 8% körüli értéket, szemben például a cseh és lengyel piacok 15%-os arányával - a jövőbeni növekedési potenciálja jelentős.

A tisztán online kereskedelem az alacsonyabb költségeivel és kisebb árrésével versenyelőnyt élvez, ami egyrészt továbbra is kihívások elé állítja a hagyományos üzleteket is működtető kereskedőket, másrészről a logisztikai feladatok és költségek növekedése és a változó geopolitikai helyzet igen bizonytalan tényezőként érinti a nemzetközi kereskedelmet.

A plázák átalakulása átvevőpontokká egyelőre távoli forgatókönyvnek tűnik, hiszen a vásárlók továbbra is értékelik a személyes kapcsolatot és a kézzelfogható áruk élményét, amelyeket a hagyományos bolti környezet nyújt.

A kiskereskedők egyre inkább a többcsatornás értékesítési stratégiák (click & collect – amikor a vásárló online vásárol, de személyesen veszi át a terméket) felé fordulnak, amelyek lehetővé teszik a webáruházak és a hagyományos boltok közötti zökkenőmentes integrációt. Ez a megközelítés nemcsak az online jelenlétet erősíti meg, hanem a fizikai üzletek relevanciáját is fenntartja. A közeljövőben a növekedés várhatóan 1-2%-os lesz az online kereskedelem területén, de a személyes vásárlási élmény iránti igény nem fog megszűnni.

„Úgy véljük, hogy az online kereskedelem nem fogja teljes mértékben átvenni az offline kereskedelem szerepét. Bizonyos szegmensekben, mint például a háztartási elektronika, magasabb az online értékesítés aránya, míg más területeken, például a drogériák esetében, az online jelenlét inkább csak marketing eszközként funkcionál. A ‘brick and mortar’ üzletek továbbra is fontosak maradnak, és pl. a click & collect lehetőség felkínálásával erősíteni fogják a bevásárlóközpontok pozícióját. Az online és offline világ egyensúlyának megteremtése lesz a kulcs a jövőbeni sikerhez” – foglalta össze a szektor előtt álló kihívásokat Simon Tamás. 

Címlapkép: Indotek Group

A cikk megjelenését az Indotek Group támogatta.