Kiszámolták, mennyit profitált az agglomeráció lakáspiaca a fánk-hatásból
KRTK blog

Kiszámolták, mennyit profitált az agglomeráció lakáspiaca a fánk-hatásból

Horváth Áron, ELTINGA
|
A járvány ideje alatt jelentősen növekedett a távmunkavégzés aránya a világon, és a home office vélhetően a jövőben is több munkaórát tesz majd ki. Az otthoni munkavégzés elterjedtségének növekedése az ingatlanpiaci lokációkra is hatással lehet, a munkahelyek elérhetősége átértékelődhet, mivel a távolabbi, olcsóbb helyszínekről is el lehet végezni a feladatokat. A lakóingatlanok keresletének változásához kapcsolódó hipotézis a járvány ideje alatt fánk-hatásként vált ismerté, amely azt írja le, hogy a nagyvárosok körüli területeken növekszik az otthonok iránti kereslet, míg a város belsőbb részei ránt csökken. A Budapest központjától mért elérhetőségi idő és a lakóingatlanárak 2019 és 2020-21 közötti változása alapján a távolság és a lakásárak között kimutatható volt pozitív összefüggés, egy perccel több utazás 0,24 százalékos lakásár-emelkedés többletet eredményezett, de nem állítható, hogy ez kizárólag a távmunkavégzés hatása.
krtk blog

A Közgazdaság- és Regionális Tudományi Kutatóközpont blogja.

A járvány idején ugrásszerűen növekedett a távmunkavégzés aránya a világon. Ez az ugrás a rövid távú hatáson túl hosszú távú hatással is lehet a munkavégzés helyszínére. Az EY-ULI (2020), valamint a KPMG (2020) kutatásaiból az derül ki, hogy a piaci cégek vezetői szerint a jövőben a távmunkában végzett munka több munkaórát fog kitenni és több dolgozót fog érinteni, mint eddig. Ugyanakkor ez nem minden korosztályt és munkatípust érinthet majd egyformán. Számos munkakörnél elengedhetetlen a személyes, irodai jelenlét, mint a kreatív és innovatív fejlesztések vagy a stratégiai és kooperatív döntések. A különböző generációkat nézve a fiatalabbak körében népszerűbb lehet a hagyományos, irodai munkavégzés, körükben fontos lehet ugyanis a szociális interakció, és a közösséghez tartozás érzése, mint például az idősebb, családosok esetében.

A KRTK Adatbank MEF adatbázisa alapján a távmunka arányának növekedése Magyarországon is megfigyelhető volt, a 2019-es országosan 2 százalékos szintről 2020-ban 9 százalékra emelkedett az otthonról dolgozók aránya. A távmunka arányában és változásában ugyanakkor jelentős különbségek voltak felfedezhetőek az ország különböző területei között. A távmunka a nagyobb városok környékén bizonyult elterjedtebbnek, 10-20 százalékos volt a régióközpontokban. Az arány Budapesten és környékén volt a legmagasabb, ahol több helyszínen is a dolgozók több mint ötöde dolgozott otthonról is.

A home office arányában Budapestet vizsgálva a budai kerületek, a belvárosi helyszínek, mint a 7., 8., és 9. kerületek estében volt a legnagyobb növekedés tapasztalható, de ide tartozott még a 13., a 4. a 14. a 16. és a 18. kerület is. Az agglomerációt nézve kiemelkedő bővülés volt tetten érhető a Buda környéki járások esetében, de szintén nagy volt a növekedés a délkeleti vecsési járásban és az északkeleti aszódi járásban is. Az említett helyszíneken mindenütt 10 százalékpont felett alakult a távmunka arányának emelkedése 2019 és 2020 között. A bővülés hatására az agglomerációs járások és a budapesti kerületek közül több esetében is átlépte a 20 százalékot a home office aránya.

A home office a különböző ingatlanpiaci lokációk iránti keresletet is befolyásolhatja. A munkahelyek megközelíthetősége átértékelődhet, hiszen a napi feladatokat távolabbi, olcsóbb helyszínekről is el lehet végezni, miközben felértékelődik a zöld környezet szerepe. A távmunka hosszú távú elterjedtsége esetén a lakáspiaci kereslet eltolódhat a nagyobb, zöldebb, kevésbé városközponti ingatlanok felé. Az előzőekkel összefüggésben a lakóingatlanok keresletének változásához kapcsolódó hipotézis a járvány ideje alatt fánk-hatásként vált ismerté, amely azt írja le, hogy a nagyvárosok körüli területeken növekszik az otthonok iránti kereslet, míg a város belsőbb részei ránt csökken. A fánk-hatás amerikai viszonylatban kimutathatónak bizonyult a 12 legnagyobb nagyváros adatai alapján. Míg a lakások értéke enyhén csökkent a járvány során az üzleti negyedben, a középkategóriájú területek, illetve az olcsó helyszínek a városokon kívül felértékelődtek. A lakásárak esetében 4-6%-os különbség mutatkozott meg 2020 második felére. (Arjun Ramani és Nicholas Bloom)

A fánk-hatás megjelenése Pest megyében

Ingatlanár-változás Budapesten és Pest megye járásaiban

A fánk-hatás vizsgálatára Magyarországon is sor került, elsőként a Budapest központjától mért elérhetőségi idő és a lakóingatlanárak 2019 és 2020-21 közötti változása alapján (2020 teljes év, 2021-ben részlegesen feldolgozott adatok álltak rendelkezésre). Az eredmények szerint az ingatlanárak a járvány ideje alatt is emelkedtek Pest megyében. A legkisebb növekedés Budapest belső kerületeit, valamint a Szobi járást jellemezte, míg a többi területen 10-20 százalék közötti változás volt tetten érhető.

A vizsgálat alapján a távolság és a lakásárak között szignifikáns pozitív összefüggés jelenik meg, egy perccel több utazás 0,24 százalékos lakásár-emelkedés többletet eredményezett.

Vagyis a fánk-hatásnak megfelelő lakóingatlan-árváltozás az adatok alapján kimutatható volt Budapesten és környékén a járvány időszakában. A külső kerületek és agglomerációs települések zöld környezete felértékelődött, míg a belső kerületek nyújtotta előnyök visszaestek. A munkahelyhez való közelség pedig akár hosszú távon is átértékelődhet a távmunka terjedése miatt.

Távmunka és fánk-hatás Budapest környékének lakáspiacán

A fánk-hatás okai között fontos szerepet játszhat a távmunka terjedése, vagyis a nagyobb távmunka arányt mutató környékek vonzóbbá válhattak lakóhelyként is, magasabb lakóingatlan-áremelekedést mutatva. A 2019 és 2021 közötti lakásár-tranzakciók alapján azonban statisztikailag nem volt kimutatható a távmunka elterjedtsége vagy arányának változása és a lakásárak változása között szignifikáns pozitív kapcsolat járási szinten sem országosan sem pedig csak Budapest és környékét vizsgálva. Bár a hazai adatok nem igazolták a fánk-hatás távmunkával való összefüggését, amennyiben a távmunka terjedése tartós lesz, a hatás jobban érvényesülhet az árakban. Egy későbbi részletesebb elemzés nagyobb eséllyel szűrheti ki más tényezők lakásár-változásra gyakorolt hatását, illetve érdemes kiemelni, hogy a vizsgálat járási szintre vonatkozott, de a járásokon belül is nagy különbségek mutatkozhatnak. 

Horváth Áron az ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont, Madurovicz-Tancsics Tünde az ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont munkatársa

A cikk a Közgazdaság- és Regionális Tudományi Kutatóközpont Közgazdaság-tudományi Intézetének kiadásában megjelent Munkaerőpiaci Tükör 2020 című kötetében megjelent tanulmány alapján készült.

A cikk a szerzők véleményét tükrözi, amely nem feltétlenül esik egybe a Portfolio álláspontjával.

Címlapkép: Getty Images

Holdblog

Mágikus évkezdés

Az eredetileg a HOLD-hírlevélben bevetett ábránkon a "mágikus hetes" amerikai tech(hez kötött) papír YTD árfolyamváltozása...

FRISS HÍREK
NÉPSZERŰ
Összes friss hír
Rég nem voltak ekkora bajban az ukrán erők – Itt van három frontszakasz, ahol beüthet a katasztrófa
Interaktív online előadás

Vételi és eladási zónák - Részvénypiaci panoráma

Mire számíthatunk a következő napokban a részvénypiacokon? Milyen fontos szintekre kell figyelni a főbb indexek esetén? Melyek lesznek a jól és rosszul teljesítő régiók, országok, szektorok és ágazatok?

Könyv

A Sikeres Kereskedő - Vételi és eladási pontok, stratégiák, tőzsdepszichológia

Egy tőzsdei könyv, ami nem aranyhalat akar rád sózni, hanem felruház a horgászás képességével, ami a befektetések világában a saját kereskedési módszer kialakítását jelenti.

Portfolio hírlevél

Ne maradjon le a friss hírekről!

Iratkozzon fel megújult, mobilbaráthírleveleinkre és járjon mindenki előtt.

Infostart.hu

Kiadó raktárak és logisztikai központok

A legmodernebb ipari és logisztikai központok kínálata egy helyen

Property Warm Up 2024
2024. március 7.
Vállalati Energiamenedzsment 2024
2024. április 11.
EU Források 2024
2024. március 6.
Retail Day 2024
2024. április 11.
Hírek, eseményajánlók első kézből: iratkozzon fel exkluzív rendezvényértesítőnkre!