Kiszámolták, mennyit profitált az agglomeráció lakáspiaca a fánk-hatásból

krtk blog Az ELTE Közgazdaság- és Regionális Tudományi Kutatóközpont blogja.

A járvány idején ugrásszerűen növekedett a távmunkavégzés aránya a világon. Ez az ugrás a rövid távú hatáson túl hosszú távú hatással is lehet a munkavégzés helyszínére. Az EY-ULI (2020), valamint a KPMG (2020) kutatásaiból az derül ki, hogy a piaci cégek vezetői szerint a jövőben a távmunkában végzett munka több munkaórát fog kitenni és több dolgozót fog érinteni, mint eddig. Ugyanakkor ez nem minden korosztályt és munkatípust érinthet majd egyformán. Számos munkakörnél elengedhetetlen a személyes, irodai jelenlét, mint a kreatív és innovatív fejlesztések vagy a stratégiai és kooperatív döntések. A különböző generációkat nézve a fiatalabbak körében népszerűbb lehet a hagyományos, irodai munkavégzés, körükben fontos lehet ugyanis a szociális interakció, és a közösséghez tartozás érzése, mint például az idősebb, családosok esetében.

A KRTK Adatbank MEF adatbázisa alapján a távmunka arányának növekedése Magyarországon is megfigyelhető volt, a 2019-es országosan 2 százalékos szintről 2020-ban 9 százalékra emelkedett az otthonról dolgozók aránya. A távmunka arányában és változásában ugyanakkor jelentős különbségek voltak felfedezhetőek az ország különböző területei között. A távmunka a nagyobb városok környékén bizonyult elterjedtebbnek, 10-20 százalékos volt a régióközpontokban. Az arány Budapesten és környékén volt a legmagasabb, ahol több helyszínen is a dolgozók több mint ötöde dolgozott otthonról is.

A home office arányában Budapestet vizsgálva a budai kerületek, a belvárosi helyszínek, mint a 7., 8., és 9. kerületek estében volt a legnagyobb növekedés tapasztalható, de ide tartozott még a 13., a 4. a 14. a 16. és a 18. kerület is. Az agglomerációt nézve kiemelkedő bővülés volt tetten érhető a Buda környéki járások esetében, de szintén nagy volt a növekedés a délkeleti vecsési járásban és az északkeleti aszódi járásban is. Az említett helyszíneken mindenütt 10 százalékpont felett alakult a távmunka arányának emelkedése 2019 és 2020 között. A bővülés hatására az agglomerációs járások és a budapesti kerületek közül több esetében is átlépte a 20 százalékot a home office aránya.

A home office a különböző ingatlanpiaci lokációk iránti keresletet is befolyásolhatja. A munkahelyek megközelíthetősége átértékelődhet, hiszen a napi feladatokat távolabbi, olcsóbb helyszínekről is el lehet végezni, miközben felértékelődik a zöld környezet szerepe. A távmunka hosszú távú elterjedtsége esetén a lakáspiaci kereslet eltolódhat a nagyobb, zöldebb, kevésbé városközponti ingatlanok felé. Az előzőekkel összefüggésben a lakóingatlanok keresletének változásához kapcsolódó hipotézis a járvány ideje alatt fánk-hatásként vált ismerté, amely azt írja le, hogy a nagyvárosok körüli területeken növekszik az otthonok iránti kereslet, míg a város belsőbb részei ránt csökken. A fánk-hatás amerikai viszonylatban kimutathatónak bizonyult a 12 legnagyobb nagyváros adatai alapján. Míg a lakások értéke enyhén csökkent a járvány során az üzleti negyedben, a középkategóriájú területek, illetve az olcsó helyszínek a városokon kívül felértékelődtek. A lakásárak esetében 4-6%-os különbség mutatkozott meg 2020 második felére. (Arjun Ramani és Nicholas Bloom)

A fánk-hatás megjelenése Pest megyében

Ingatlanár-változás Budapesten és Pest megye járásaiban

A fánk-hatás vizsgálatára Magyarországon is sor került, elsőként a Budapest központjától mért elérhetőségi idő és a lakóingatlanárak 2019 és 2020-21 közötti változása alapján (2020 teljes év, 2021-ben részlegesen feldolgozott adatok álltak rendelkezésre). Az eredmények szerint az ingatlanárak a járvány ideje alatt is emelkedtek Pest megyében. A legkisebb növekedés Budapest belső kerületeit, valamint a Szobi járást jellemezte, míg a többi területen 10-20 százalék közötti változás volt tetten érhető.

A vizsgálat alapján a távolság és a lakásárak között szignifikáns pozitív összefüggés jelenik meg, egy perccel több utazás 0,24 százalékos lakásár-emelkedés többletet eredményezett.

Vagyis a fánk-hatásnak megfelelő lakóingatlan-árváltozás az adatok alapján kimutatható volt Budapesten és környékén a járvány időszakában. A külső kerületek és agglomerációs települések zöld környezete felértékelődött, míg a belső kerületek nyújtotta előnyök visszaestek. A munkahelyhez való közelség pedig akár hosszú távon is átértékelődhet a távmunka terjedése miatt.

Távmunka és fánk-hatás Budapest környékének lakáspiacán

A fánk-hatás okai között fontos szerepet játszhat a távmunka terjedése, vagyis a nagyobb távmunka arányt mutató környékek vonzóbbá válhattak lakóhelyként is, magasabb lakóingatlan-áremelekedést mutatva. A 2019 és 2021 közötti lakásár-tranzakciók alapján azonban statisztikailag nem volt kimutatható a távmunka elterjedtsége vagy arányának változása és a lakásárak változása között szignifikáns pozitív kapcsolat járási szinten sem országosan sem pedig csak Budapest és környékét vizsgálva. Bár a hazai adatok nem igazolták a fánk-hatás távmunkával való összefüggését, amennyiben a távmunka terjedése tartós lesz, a hatás jobban érvényesülhet az árakban. Egy későbbi részletesebb elemzés nagyobb eséllyel szűrheti ki más tényezők lakásár-változásra gyakorolt hatását, illetve érdemes kiemelni, hogy a vizsgálat járási szintre vonatkozott, de a járásokon belül is nagy különbségek mutatkozhatnak. 

A cikk a szerzők véleményét tükrözi, amely nem feltétlenül esik egybe a Portfolio álláspontjával.

Címlapkép: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ