Ha tetszik, ha nem, a bérleti díjak emelkedni fognak
Beck Tamás, a Colliers Ipari ingatlan üzletágának igazgatója a program nyitásaként röviden vázolta a jelenlegi piaci helyzetet: „2020-ban jelentősen megugrott az ipari és logisztikai ingatlanok fejlesztése, a korábbi 100–120 ezer négyzetméter új ingatlanhoz képest az előrejelzésekhez szerint idén is nagyjából 370 ezer négyzetméternyi új fejlesztés várható, ezzel közel 3,3 millió négyzetméterre nő a teljes budapesti állomány” – mondta az igazgató.
Székely Ádám, az Infogroup ügyvezető igazgatója és tulajdonosa, valamint a beszélgetés moderátora Beck Tamás felvezetéséhez kapcsolódva kérdezte a résztvevőket, hogy tartható-e az ipari és logisztikai ingatlanok iránti jelenlegi kereslet. Kerekes István MRICS, GLP Europe országmenedzsere a kérdésre válaszolva elmondta, hogy a múltban ugyan nagy sikereik voltak, a jövővel kapcsolatban nem ilyen derülátó. Korda Zsófia, a Wing ipari fejlesztésekért felelős értékesítési igazgatója is egyetértett Kerekes Istvánnal: "a múltban nagyon jól teljesítettünk, Magyarországon 2022-ben a fejlesztők - a 2021-es volumeneket megugróan - 350 000 m2 feletti új csarnokterületet dobtak piacra, igen jelentős részét spekulatív alapon, amelyek az átadásokra jellemzően mind bérlőkre találnak. A WING ipari portfólióját a 2008-as válságot követő években, és a covid időszaka alatt is közel 100 %-os bérbeadottság jellemezte. 2022-ben az a kihívás, hogy tudatosan, reális kockázatokat vállalva készüljünk a jövőre, és az eddigi sikerszériát fenntartsuk. Ennek megfelelően ma is jelen vagyunk, és a közeljövőben is jelen leszünk spekulatív fejlesztéssel a piacon, de ennek volumenét a kihívásokra, lokális keresletre reagálva határozzuk meg" – mondta az igazgató.
Székely Ádám a reakciókkal kapcsolatban elmondta, hogy általános a pesszimista felfogás és megkérdezte a résztvevőket, hogy szerintük ez hogyan hat majd a bérleti díjakra. Szoboszlay Máté, a Prologis tőkeallokációs igazgatója kifejtette, hogy jelenleg stabilak a bérleti díjak a közeljövőben azonban nagy változásra lesz szükség: a bérleti díjak emelkedése nélkül nem lesz egészséges piac – mondta a tőkeallokációs igazgató. Ezzel az állítással mindenki egyetértett, a szituáció nehézségére Kerekes István mutatott rá:
Elkerülhetetlen, hogy ne emeljünk. Hogy milyen következményei lesznek azt még nem tudjuk, de a bérleti áraknak emelkednie kell, különben nem lesznek új fejlesztések
– mondta az országmenedzser. A bérleti díjakhoz hasonlóan a hozamoktól is emelkedést várnak a szakértők, Szoboszlay Máté kifejtette: "Ma a prémium hozamok nagyjából 5,6 százalékon állnak, mi enyhe növekedést várunk ehhez képest." A kérdéshez kapcsolódó közönségszavazás is Szoboszlay Máté becsléséhez hasonló eredményt hozott.
A közönség többsége 6-7%-os hozamot vár.
Dr. Sági Barnabás vezető ügyvéd, a Kinstellar Budapest ingatlanjogi csoport társvezetője, a korábban elhangzottakra reagált jogi szempontból. Elmondta, hogy valóban belassultak a projektek, de a megtorpanást a viszonyítási alap hiánya is okozza:
egyszerűen nincs elég befejezett ipari projekt amire alapozni lehetne
– mondta az ügyvéd. Hozzátette továbbá, hogy az állami szabályozások is egyre erősebben érintik a logisztikai és ipari ingatlanokat, ez nem feltétlenül negatív jelenség azonban piacélénkítő hatása várhatóan nem lesz.
A résztvevő egyetértettek abban, hogy a legtöbb állami szabályozás új súrlódási pontokat alakíthat ki, de azt is kimondták, hogy az energiaárak meghatározó tényezői lesznek a következő éveknek. Arra, hogy mennyibe fognak kerülni az energiaforrások, illetve milyen körülmények között lehet megújuló energiaforrásokat használni szintén nagy hatása lesz a kormánynak.
A konferenciáról készült további cikkeink alább olvashatók.
Címlapkép forrása: Portfolio/Mónus Márton