Nem fogjuk lecsavarni az irodákban a fűtést, a munkavállalók kényelme sokkal többet ér

Az elmúlt hónapokban kicsit mindenki energiapiaci szakértővé vált. A villamosenergia ára az elmúlt egy évben elképesztő emelkedésen ment át, akárcsak a gáz ára. Éppen ezért felmerül a kérdés, hogy mit lehet tenni. Régi igazság, hogy a legolcsóbb energia az, amit nem használunk fel, az első cél azonban, hogy találjunk egy megbízható energiakereskedőt. Nem az a megbízható, aki a legolcsóbb árat adja, sokkal inkább az, aki tőkeerős és prudensen működik és egyáltalán képes árat adni. Az árakat ugyanis gyakran mindössze 10 percig tartják, miközben a közbeszerzés 3-4 hétig is tarthat.

Ezt követően teremtsünk transzparenciát, vagyis mérjük a belső energiafelhasználást. Ezután lehet elemezni a belső energiafelhasználás szerkezetét, és megvizsgálni a megtakarítási és fejlesztési lehetőségeket. Fontos, hogy legyen egy stratégiánk a folyamatos, ütemezett, energiakorszerűsítési lépésekre iparági és cégcsoporti szinten is jó gyakorlatok alkalmazásával. Alakítsuk ki a bérlők felé a mérésen alapuló, havi szintű költségmegosztási rendszert és elszámolást.

Mi energiafogyasztást mérünk és korszerűsítünk, hogy igazságosabbá tegyük a költségviselést, és tudatosabbá az energiafelhasználást, hozzájárulva ezzel a természeti környezet védelméhez.

122 éves tapasztalattal rendelkezünk és 22 országban dolgozunk, Magyarországon 70 ezer lakó- és kereskedelmi ingatlanban üzemeltetünk valamilyen okosmérési eszközt. Az épületekben van egy központi adatgyűjtő egység, ami rádiókapcsolatban van a többi eszközzel és minden fogyasztásról napi bontást végez. Nagy előnye van a rádiós technológiának a kábelessel szemben, különösen, ha később bármit át kell alakítani az ingatlanban. A hálózat felépítése ugrásokkal eszközről-eszközre történik, egymásnak adják át az információkat és a nap végén záró fogyasztási adatokat fogunk látni a rendszerben. Mobiltelefonon követhető mérőállások vannak, ami figyelmeztet, ha valahol be kell avatkozni, például szivárgás esetén. A MoM Parkban például 6 adatgyűjtővel és 440 mérési ponttal működünk, de referenciáink között szerepel a Shopmark, a Zalapark és az Indotek Group is – mondta el előadásában dr Uzonyi Zoltán.

Fókuszban a rezsiválság - Mit tehetnek az üzemeltetők?

Sokat elmond arról, hogy mekkora sokk fogja érni az idei év végén, jövő év elején az ingatlanpiacot az, hogy a közműdíjak az üzemeltetési költségeken belül 33 százalékról 75 százalékra emelkednek, úgy, hogy közben duplázódnak a díjak. Merre mennek az áram és gázdíjak 2023-ban? Milyen hatásokkal lesz ez a piac egészére nézve? – tette fel a kérdéseket Pintér Dániel, társigazgató, Eston International.

A közönségből ugyanannyian várnak csökkenést, mint stagnálást vagy növekedést az üzemeltetési díjakban, vagyis rendkívül nagy a bizonytalanság.

„Nagyon nehéz időszak jön, a 2020-as covidos évhez hasonló évre számítunk, ha a mai energiaárakat kivetítjük, akkor drámai változásokat várunk. Nagy a bizonytalanság, de közép- és hosszútávon az a feladatunk, hogy előre gondolkozzunk. A kérdés, hogy hosszútávon honnan kapjuk majd az energiát. Idővel

a mai árszintek felére, harmadára vissza kell térnie az energiaáraknak, de még az is 2-3 szorosa lesz a 2019-es szinteknek,

az energetikai beruházások megtérülése nagyon megváltozik. Tulajdonosként azt a döntést kell meghoznunk, hogy mik azok a beruházások, amiket már most el tudunk indítani, a Westendben például a légcsererendszer a teljes energiafogyasztás felét adja, így ezeket a projekteket tervezzük elindítani. Az ingatlanoknál a jövedelemtermelő-képesség mellé egyre nagyobb súllyal kerül be az energiahatékonyság. Az előttünk álló kihívásokat főként a meglévő épületek átalakítása fogja jelenteni. A 70-es évek olajválsága is sok olyan pozitív változást indított el, ami a mai napig velünk van, például a megújuló energia elindulása, a járművek hatékonyságának növelése és fogyasztásuk csökkentése. Az ESG nem költség, hanem egy hosszútávú gondolkodás kérdése. 2023 az üzemeltetők éve lesz, akiknek legfőbb célja, hogy kihozzák a maximumot az épületekből.” - mondta el Gyertyánfy Miklós MRICS, működési vezérigazgató-helyettes, Gránit Pólus.

„Nagy a piaci bizonytalanság, de a PM és az FM költségek is mozogni fognak. A minimálbér növekedése jelenleg infláció alatt van, ebben és más költségekben is nagy növekedés várható.

Magyarországon az FM-ben még mindig az input a döntő, vagyis létszámalapú a rendszer, a minél olcsóbb FM a cél,

noha jó üzemeltetéssel az energián 30 százalékot is lehet spórolni. Ausztriában például a tenderek 92 százaléka output alapú, vagyis a célt határozzák meg. Hosszú távon csak ez működhet. A legtöbb országban a megbízók nem kérnek különlegességeket, és ha a bérleti szerződés előírja a hőmérsékletet, akkor a bérlők sem mehetnek annál lejjebb. Az irodaházakat érintő változások inkább arra fognak vonatkozni, hogy kifizetem a többletköltséget a munkavállalók megtartása érdekében.” – tette hozzá Karsai Tibor, ügyvezető igazgató, Rustler Kft.

Galéria173 képProperty Investment Forum 2022 konferencia

„Olcsó munkaerő már nincs, vagy ha igen, az nagyon alacsony hatékonyságú. Egyrészt meg kell nézni, hogyan lehet többlet értéket nyújtani, másként el kell fogadni, hogy Magyarországon munkaerőhiány van. Országszerte nagyon eltérőek az igények. Nem mindig a beszerzőknek kell megmondani, hogy hogyan működjön a világ. Nem mindig a legolcsóbb a legjobb és a leghatékonyabb, ezt kellene minden megrendelőnek átlátnia. Sokan azt gondolják, hogy az FM-nek nincs szerepe, hanem a legolcsóbb a legjobb.

Magyarországon még mindig nincs az üzemeltető bevonva a tervezésbe, és utána sincs megbecsülve, noha tudná a folyamatokat optimalizálni és költségeket csökkenteni.

Nem egyszerre kell mindent megoldani, hanem sok apró akcióra van szükség, a karbantartókkal végignézni a házat, és ezt követően nézni csak azt, hogy hol kell valamekkora komfortot csökkenteni. Nagyon sok apróság van, amivel hatékonyabbá lehet tenni egy épület működését.” – emelte ki Mikó Zoltán, vezérigazgató, Future FM Zrt.

„Rövid távon a legfontosabb dolgunk a párbeszéd, miután az ingatlanok paraméterei rövid távon adottak, ezen nem lehet hirtelen változtatni, de a bérlői igények eltérőek. Kommunikálni kell a bérlőink munkatársaival, fontos az edukáció a hatékony energiafelhasználáshoz és az épület hatékony használatához. Van olyan üzletházunk, ahol az együttműködés eredményeként nagyon jó eredmények születtek.

Most az energetikai beruházásoknak lesz prioritása, ilyenkor az üzemeltetőknek is be kell már kapcsolódniuk a tervezésbe,

a használó nélkül nem tudunk jó épületet létrehozni.” – hívta fel a figyelmet Nagy Gábor, ügyvezető igazgató, Icon Real Estate Management Kft.

„Folyamatosan vannak érdeklődések az új rendszerek iránt, de rövid távon nem lehet megoldani mindent. Mit kell ténylegesen is tennünk? Csavarjuk lejjebb a kapcsolókat? Nézzük meg, kinek, mekkora teher a költségnövekedés: eddig egy 17 eurós irodabérleti költségből 4 euró volt az üzemeltetés és 1 euró volt az energia. Mostanra a 17-ből 25 euró lett, amiből 8 az energia. Ez már nem statisztikai hiba, ezt mindenki észrevette. Ez egy irodai alkalmazottra 10 négyzetméterrel számolva nagyjából 32 ezer forintot jelent havonta. Azt gondolom, hogy ez a költség kitermelhető, ezt én még nem érzem kritikusnak. Amikor a piacon nem lesz akkora emberhiány, a jó iroda felértékelődik.

Nem gondolnám, hogy az lesz a megoldás, hogy csavarjuk le a fűtést, sokkal inkább az, hogy akár némi többletköltség mellett is, az alkalmazottak érezzék jól magukat.

Az épületüzemeltetést senki nem becsüli meg, mert annak alapvetően nincs hozzáadott értéke, de ha nem végzi jól a dolgát, hatalmas kárt tud okozni, a jó üzemeltető nagyon jól tartja az épület értékét. Olyan ez, mintha egy jó autót akarnék építeni, különböző csapatoknak kiadva a munkát, akik külön-külön jó terméket alkotnak, de azt a végén nem lehet összerakni. Ugyanez van az épületeknél is az építésztől, a kivitelezőn át az üzemeltetőig, ezeknek a csapatoknak együttműködve kellene kitalálni, hogy hogyan lehet a leghatékonyabb, legjobb épületet létrehozni. Ha ez hiányzik, akkor az épületek túlfogyasztanak, nem optimális a működésük.” – hangsúlyozta Pál Péter, ügyvezető igazgató, Re-Energy Kft.

Címlapkép forrása: Stiller Ákos