Vadonatúj törésvonalak mentén szakadhat szét a lakáspiac a következő hónapokban: ez sokaknak fájni fog

Az új lakások kivitelezői munkája nem ér véget az átadással, a fejlesztői garancia ugyanis az utólagos javításokra is kiterjed. Ennek egységesítésére és hatékonyabbá tételére lépett együttműködésre a Biggeorge Property és a TOPdesk. Hogy hogyan kezelhetők a kötelező garanciális ügyek úgy, hogy az alvállalkozók és a lakók is mindig rendelkezzenek a megfelelő információval, arról a konferencián Zakrzewski Anita beszélt.

"Munkánk során szolgáltatásmenedzsment szoftvert fejlesztünk és értékesítünk, ami egy FM helpdesk rendszer, aminek segítségével a hibabejelentések teljes életútját tudják az ügyfelek kezelni. 2019 decemberében a Sasadliget 6-7. ütemének átadásánál indult az együttműködés a Biggeorge Propertyvel, az ottani hibabejelentésekre készülve. 2020 januárjában elindult a demó verzió, majd 2020 decemberében megtörtént az éles online indulás, a papíros bejelentések helyét a digitális bejelentések vették át." - mondta el előadásában a szakértő.

Az új lakások átadásakor egy digitális hibabejelentőt kapnak a lakók, ezen a felületen digitális űrlapokon jelezthetik az esetleges hibákat, valamint azok kijavítását. A projekt folyamata a bejelentéssel indul, majd annak feldolgozásával folytatódik, ezt a delegálás követi és végül a határidő/prioritás meghatározása. Az egyedi hibajegyszám lehetővé teszi a nyomonkövethetőséget. A teljes kommunikáció a TOPdesk felületén történik, a csatolt dokumentumokkal együtt. Az indulás óta 5 lakóegységet csatornáztak be a TOPdeskbe, ez 837 lakást jelent. Heti 50-100 hibabejelentéssel, 2020 decembere óta 3700 regisztrált hibából 3200 hibát oldottak meg, 500 megoldása pedig folyamatban van. Ezek hatására kirajzolódnak a legtipikusabb hibák, amiből tanulni lehet a jövőbeli fejlesztésekhez is.

"Jövőbeli terveink között szerepel elindulni a proaktivitás felé, a mostani manuális priorizálás automatizálása, helyszíni munkavégzéshez mobilapp, valamint az alvállalkozók kiértékeléséhez sablon e-mailek bevezetése. Ez a felület a lakók számára is biztonságot nyújt, fontos, hogy írásban történik a kommunikáció, csökken az erre fordítandó humánerőforrás-szükség, így sokkal gördülékenyebb, mint korábban a papíralapú megoldás, ami összességében magasabb ügyfélélményt kínál." - tette hozzá a szakértő.

Új törésvonalak a lakáspiacon

A covid végén azt láttuk, hogy a felpattanó gazdaság nem tudott végeredményben teljesen helyreállni, van egy erős árnövekedés. Fejlesztői oldalról az látszik, hogy az újépítésű lakáspiac nem fog berozsdásodni, az az árszint ahová mostanra elérkezett, az átlagos 1 350 000 forint/négyzetméter, onnan visszafelé már nincs út. Sőt, további, de már konszolidáltabb emelkedésre számít Szörcsök Gabriella, az Atenor lakóingatlanfejlesztési üzletág értékesítési menedzsere. De szerinte a mostani piac már egy érett piacnak számít, így a korábbi támogatási rendszer és a hiány hatására kialakult árnövekmény-dinamika lassulni fog, ám a jó lokációjú, jó koncepciójú fejlesztések tartani fogják az árszintjüket.

Megújuló energia workshop a Lakás kiállításon

Szörcsök Gabriella is előadója lesz a LAKÁS KIÁLLÍTÁS ingyenes, Megújuló energia workshopjának. Részletekért kattints!

Információ és jelentkezés

Vidéken persze más a helyzet, az egy nagyon érzékeny piac, éppen ezért Sándor Csongor, a Nhood Hungary Zrt. ingatlanfejlesztési igazgatója ott áremelkedésre nem számít, sőt, véleménye szerint be kell tárazni beruházási oldalon, hogy legyenek tartalékok. Mint elmondta, látni kell, hogy a vidék nem úgy reagált az elmúlt 3 évre, mint főváros, akadtak hullámvölgyeik bőven. Vidéken tehát sokkal stabilabbak lesznek az újépítésű lakások árai, áremelkedést a szakember nem vár.

A lokáció helyett az energiahatékonyság lesz a vízválasztó.

Eddig az árdifferenciálásnak a vezérelve a lokáció volt, ez a jövőben is megmarad részben, de az már látszik, hogy kinyílik az árolló a fenntarthatósági szempontok mentén is. Egyrészt az újépítésű és a használt lakások piaca is egyre messzebb kerül egymástól árban, sőt, a használt lakások esetén is óriási lesz a szakadék egy energetikailag korszerű és egy elavult ingatlan értéke és ára között Szörcsök Gabriella szerint. Amit a lakáspiac az utóbbi évtizedben fejlesztés szintjén nem tett meg, az most zúdul a nyakunkba egyszerre.

Szűkül a finanszírozható projektek száma.

Finanszírozói szempontból az látszik, hogy még mindig vonzó befektetés az ingatlan, Nagy Gergely, az OTP Csoport Budapesti Régiójának ügyvezető igazgató-helyettese még mindig több lakáspiaci fejlesztésre számít, mint az irodai, vagy a szállodai szegmensben. A lakáspiac egy elképesztően jó 6-7 évet zárt, mostanra szelektálódott a piac, kialakult egy stabil kör, amelyik erős tőkehelyzetben van. De persze az MNB ajánlása szűkíti a finanszírozható fejlesztői kört.

Biztos, hogy visszaesik a fejlesztési kedv, akár felére, harmadára is, és nagy kérdés, hogy megtalálják-e azt a fizetőképes keresletet, ami az 1,4-1,5 millió forintos négyzetméterárat még kifizeti. Ugyanakkor nem szabad elfelejteni, hogy a lakások még mindig kiemelkedően jó befektetésnek számítanak.

Most, hogy véget ért a Zöld Otthon Program, jóval kevesebb igény van lakáshitelekre, mindenki kivár.

„A személyes várakozásom az, hogy ha vissza is esik harmadára a kínálat, de az megtalálja a harmad annyi vevőjét, akkor ki tud alakulni egy egészséges balansz – persze sokkal kisebb volumenben. Finanszírozni fognak a bankok hiszen, ha valamit megéri, akkor azok az újlakások.”

Nincs ingatlanlufi!

Persze az építkezéshez szükséges alapanyagok importszükséglete nagyon magas, egyes becslések szerint az 50 százalékot is eléri, ezáltal különösen kitett a piac. Ez azt jelenti, hogy költségoldalról várhatóan nem fog csökkenni a nyomás.

„Emellett látjuk azt, hogy a kínálati oldal volumene csökkenő tendenciát mutat, és a bizonytalanság egyre erősebb: mi az, ami elkészül és mi az, ami nem? A kereslet viszont továbbra is nagyon élénk újépítésű ingatlanok iránt, az eladhatósággal nem lesz probléma. Csökken tehát a projektek száma, ezzel párhuzamosan csökken a projekthitelek iránti igény, aminek okai között meg kell említeni a szigorodó hitelfeltételeket is” - számolt be tapasztalatairól Banai Ádám PhD, a Magyar Nemzeti Bank jegybanki eszköztárért és devizatartalék-kezelésért felelős ügyvezető igazgatója.

Galéria173 képProperty Investment Forum 2022 konferencia

Összességében, mint kifejtette van egyfajta túlértékeltség, a lufi metaforát szerinte azért nem érdemes használni, mert arról mindenki arra asszociál, hogy az egyszer kidurran, itt erről azért nincs szó. Helyette beszélhetünk inkább túlértékeltségről, de nagyon sokféle módon tud zárulni ez az olló.

Visszatér az ügyfél?

A covid egy olyan laboratóriumi kísérlet volt, amelyben komoly változások indultak el, melyek életünk valamennyi szegmensét érintik, a lakáspiacot is. Jól látható, hogy a kereslet mennyiségi vonatkozásában jelentős változások vannak, akár 40-60 százalékos visszaesés is mérhető. A minőségbeli változások kapcsán jelenleg leginkább a saját tőkével bíró befektetők dominálják a piacot, ők jellemzően visszatérő vásárlók, arányuk eléri a 21 százalékot.  Emiatt kiemelten fontos az, hogy a fejlesztők minden eddiginél magasabb színvonalú ügyfélszolgálatot biztosítsanak, hogy hosszú távon el tudják kötelezni őket. Egy ügyfélkezelő megoldás tud segíteni mind az értékesítésben, mind a bérbeadásban, de biztosítja a pozitív az ügyfélélményt is – tette hozzá Karakas Csenge, a Realpad Country Managere.

Címlapkép forrása: Mónus Márton

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ