Az energiaválság formálja az irodapiacot - Milyen lesz a jövő irodája?

Szentpály Ágnes, Director, Head of Property Management, CBRE, arról kérdezte az irodapiacról szóló beszélgetés résztvevőit, hogy hogyan értékelik a jelenlegi helyzetet, mire számítanak, mit tapasztaltak meg eddig? A klímaváltozási nyomás, és egyéb problémákra, kinek mi a megoldása, hogyan lehet a meglévő bérleti szerződéseket megtartani, és az újakat lefedni? Mit tudnak az irodapiaci szakértők adni az ügyfeleknek?

"Teljesen új nehézségekkel, helyzettel állunk szemben, ami azt is magával hozza, hogy a korábban alkalmazott eszközöket sem tudjuk feltétlenül használni." - mondta el Simonyi Balázs MRICS, Leasing Director, CPI Hungary, majd hozzátette, hogy látszik, hogy egy lefelé tartó ciklus jön, az a kérdés, hogy mikor lesz ez igazán lefelé hajló.

Amikor a legalacsonyabb volt az üresedés, akkor 'A' kategóriás irodaházból 70 000 négyzetméter állt üresen, most, hogy 10% az üresedés, már 220 000 négyzetméterről beszélhetünk. Ha ehhez hozzáadjuk a 2022-ben és 2023-ban megépülő területeket, akkor az már 400 000 négyzetmétert tesz ki.

- ismertette a számokat a szakértő. Az 'A' kategóriát nézve tehát háromszorosa lett az üresen álló terület. Érdemes az éves keresletet is megnézni, ami 350 ezer négyzetméter volt a járvány előtt, azóta ez lefeleződött, 60%-nál járunk. A tranzakciós számok nem rosszak, de mindent összevetve ezek borúlátásra adnak okot. Arra a kérdésre, hogy milyen lesz a jövő irodája Simonyi Balázs példaként a Covid alatti várakozásokat hozta fel, amikor arra számított a piac, hogy sok irodaterületet visszaadnak a bérlők, de a valóságban azt láthattuk, hogy alig volt visszaadás, az alaprajzok aligha változtak. Ezek a téves elképzelések is erősítik, hogy nem tudni, hogy milyen lesz a jövő irodája.

Massányi Tibor, ügyvezető partner, DVM group Kft., elmondta, hogy nem hasonlítható a korábbi válsághelyzethez a mostani. Minden területet érint, elsősorban költség szempontjából. Évek óta beszélünk a fenntartható irodákról, de eddig nem mentünk a mélyére, most viszont már nem lehet elkerülni. A jelen helyzetben mindenki azt keresi, hogy miként működik a matek. Mennyi a fejlesztés, hogyan kap hitelt, mennyi az üzemeltetési költség. A bérlők azt a kérdést teszik fel, hogy milyen lesz az irodájuk, mire van szükségük, és hogy hogyan fogják kifizetni az energiaárakat, van-e erre pénzük és mit lehet tenni, hogy ez kiszámíthatóbb legyen. Ezek olyan holisztikus kérdések, amelyek a teljes fejlesztésre kihatnak az energiahatékonyságon keresztül.

Azt látom, hogy energiafelhasználás és irodahasználat szempontjából egy sokkal tudatosabb piac formálódik.

- emelte ki az ügyvezető partner. A jelen helyzet pozitívuma, hogy ahogy megy fel az energia ára, az alternatív energia megtérülése úgy rövidül le. "Összességében azt gondolom, hogy a jövő irodája más lesz, éppen a kényszerűségből, tudatosabb használat és fejlesztés fog kialakulni." - tette hozzá.

Galambos Máté, Leasing Manager, Atenor, felhívta a figyelmet, hogy nagyon gyorsan kell reagálnia mindenkinek, ingatlanfejlesztőként az a helyes reakció, ha előre gondolkozunk. Jó irányba halad a piac, túlléptünk már azon, hogy a fenntarthatóság csupán a zöld minősítéseken múlik. Fejlesztőként nagy felelősség van abban, hogy a bérlőknek olyan technológiát nyújtsanak, ami segít növelni az energiahatékonyságukat. Galambos Máté arról is beszámolt, hogy nem egy olyan tárgyalást folytatnak most is, ahol megjelenik az a bérlői igény, hogy eleve fenntartható legyen az iroda működése - akár 100 százalékban megújuló energia felhasználásával. Így feladatunknak látja, hogy mindezt technológiailag és más szempontból is támogassák.

Szerintem minden vihar előbb vagy utóbb elül, a kulcsszó a fenntarthatóság, fejlesztői oldalról pedig a gyors reakcióidő és a hatékony kommunikáció a bérlőkkel.

- zárta gondolatait az Atenor szakértője.

Kovács András, Sales Director, Indotek Group, izgalmasnak értékelte a jelenlegi helyzetet: van ugyanis egy probléma, amire most megoldást kell találnia az egész piacnak. Az energiakrízist nagy gondot jelent, itt van a nyakunkon, és számos negatív gazdasági hatás kapcsolódik hozzá, többek között a gyorsuló infláció, a munkanélküliség, a forint-euró árfolyam. A szakértő arról is beszámolt, hogy a bérleti szerződések tárgyalásánál a bérlők nemcsak azt kérdezik már, hogy mennyi a bérleti díj, hanem azt is, hogy mennyi az üzemeltetési költség, mennyi az áramdíj, ki lehet-e lépni abból a szerződésből, vagy éppen tud-e saját maga szerződni.

A fókuszpontok tehát egyértelműen eltolódtak.

- emelte ki Kovács András, majd hozzátette, hogy a válság jó arra, hogy meglássuk, melyek a felesleges dolgok, éppen ezért néztek utána, hogy hol tudnak költséget csökkenteni. Ennek részeként belefogtak a technológiai újításokba, a proptech alkalmazásába. A portfóliójuk nagyságából fakadóan egy kisebb váltással is sokat tudnak spórolni. A környező országok jó példát mutathatnak, Varsóban például nem adnak már építési engedélyt olyan épületre, ami tiszta üveg, inkább a követ, az energiahatékonyabb anyagok használatát részesítik előnyben. Az állami bérlőknél előírás az ESG szempontok figyelembevétele, az állam így veszi rá a piaci szereplőket, hogy ebbe az irányba menjenek el. "Azt gondolom, hogy a felelősség, az odafigyelés és az erőforrásokkal való felelős gazdálkodás határozza meg a jövőt." - válaszolt a jövőt illető kérdésre a szakértő.

Almás Béla, vezérigazgató, Streamnet Zrt. a bérlői oldalt képviselve elmondta, hogy még nem is tudhatjuk, hogy pontosan milyen nehézségekkel állunk szemben. Ebből egy kiutat látni, egyrészt hogy a bérlő és a bérbeadó kompromisszumok mentén összezárjon és együtt oldja meg. Technológiai oldalról pedig egy inflexiós ponthoz érkeztünk, a digitalizáció előtt most nagy lehetőség van. Azért vagyunk új helyzetben, mert magánemberként is változtatásra kényszerülünk. Ezért is jelenik meg mindez a bérlői gondolkodásban, de nem lesz megoldás mindaddig, amíg az egyének nem gondolkodnak másként.

Most ennek az ideje eljött, mi bérlők, azon dolgozunk, hogy enegiahatékonyan működjünk.

- hangsúlyozta a vezérigazgató, valamint elmondta azt is, hogy rendszerintegrátorként pedig azon dolgoznak, hogy a rendszereiket az ügyfeleik energiahatékonyan tudják működtetni. "Én nem hiszek abban, hogy nem kell iroda, egy cég identitásának szüksége van egy kollaborációs térre. Átalakulhat az irodatér, de szükség van rá." - tette hozzá. A jövő irodája kérdésre a szakértő elmondta, hogy a technológia, ami meghatározó lesz a jövőben már itt van, jelenleg is egy olyan épülő irodaházon dolgoznak, ahol a beépített szenzorok képesek összegyűjteni számos adatok és ezek ismeretében, mesterséges intelligencia segítségével, olyan döntéseket lehet meghozni, ami növeli az energiahatékonyságot és élményszerűbbé teszi az irodahasználatot.

Galéria173 képProperty Investment Forum 2022 konferencia

A konferencián készült további beszámolóink:

Címlapkép forrása: Portfolio/Mónus Márton