"A kereslettel kapcsolatos várakozások alakulása erős hatással van a kínálat alakulására is. Ha a gazdaság prosperál, a bérek lépést tudnak tartani a lakásárak változásával és a szabályozói környezet is hosszú évekre előre kiszámítható, akkor egy egészségesen bővülő piaci időszak veszi kezdetét" - mondta Kormos Zoltán, az OTP Bank ingatlanhitelezésért felelős vezetője.
Nem újdonság az, hogy az állam bizonyos eszközökkel képes befolyásolni a lakásépítési folyamatokat. Ez általában különböző ösztönzőkön keresztül valósul meg, ami irányulhat akár a keresleti oldalra, a lakosság egyes csoportjainak közvetlen támogatása (például a CSOK, vagy a babaváró hitel) által, de akár a kínálati oldalra is, amire a lakásáfa szintjének változtatása lehet példa.
Fejlesztői aktivitás alakulása
Néhány évvel ezelőtt, 2012-2013 környékén a világgazdasági válság következményeként korábban soha nem látott mélypontra csökkent az új építésű lakások száma. Országszerte 7-8 ezer lakás készült csak el évente és Budapesten is mélyponton volt a lakásépítések száma. Az EBI Építésaktivitási Jelentés felmérése szerint az újonnan indított lakóprojektek összértéke országosan 50 milliárd forint alatt volt és 2014-ben is csak minimális emelkedés volt látható. Éppen ezért 2015-ben több állami döntést is meghoztak a lakásépítések felpörgetése érdekében. Az egyik ilyen a vásárlóerőt támogató CSOK bevezetése volt, a másik pedig a fejlesztési költségeket mérséklő döntés, miszerint az új lakások áfáját 2016 eleje és 2019 vége között a korábbi 27-ről 5 százalékra csökkentették.
A döntések az egyébként is erősödő gazdasági környezetben gyorsan meghozták a változást, a fejlesztők egyre több projekt indítását jelentették be. Az újonnan indított lakásfejlesztések volumene 2015-re elérte a 100 milliárd forintot, majd a következő években még kétszer megduplázódott, 2016-ra 200, 2017-re 400 milliárd forinttal. Ez az érték 2018-ban is ezen a szinten maradt, aminek eredménye két év különbséggel az átadott új lakások számában is megmutatkozott. Ennek következményeként a tavalyi évben országosan több mint 28 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt.
Az eredeti tervek szerint azonban a kedvezményes lakásáfa csak 2019 végéig volt érvényben, így 2018 után ismét egy bizonytalanabb környezetbe kerültek a lakásfejlesztők. A 27 százalékra visszaemelkedő áfának is nagy szerepe volt abban, hogy 2019-re 300 milliárd, 2020-ra pedig 200 milliárd forint alá csökkenjen a megkezdett lakásépítések volumene, ami nagyjából a 2016-os szintnek felel meg.
A folyamatot látva hamar egyértelművé vált, hogy állami szinten is újabb döntésre van szükség annak érdekében, hogy megálljon a lakásfejlesztések számának csökkenése. Éppen ezért először az a terv született, hogy a kijelölt rozsdaövezeti területeken induló fejlesztések esetében visszavezetik az 5 százalékos áfát, majd tavaly ősszel ez módosult és az ismételt 5 százalékos áfa bevezetéséről döntött a kormány. Hogy ez milyen hatással lesz a lakásépítések volumenére arról leghamarabb jövő év elején látunk majd számokat, amikor 2021 egészére vonatkozóan tudjuk megnézni, hogy milyen mennyiségű lakásfejlesztést indítottak el. Az mindenesetre a korábbi évek tapasztalatai alapján feltételezhető, hogy egy ilyen döntés pozitívan hat a lakásépítési hangulatra, amit az is bizonyít, hogy az idei első két hónapban mind a XI., mind a XIII. kerületben jelentős mennyiségű lakásfejlesztést jelentettek már be, olyan fejlesztők is, akik eddig főként a kereskedelmi ingatlanok szegmensében voltak csak érdekeltek.
Mi lett az árakkal?
Bár az intézkedések elsődleges célja nem az árak befolyásolása, az állami intézkedések erre is hatással vannak. Hogy mennyibe kerül egy új építésű lakás az a telek bekerülési költségétől kezdve az építőanyagok költségén át olyan tételektől is függ, mint a tervezés, kivitelezés vagy az értékesítés, ami a munkaerőköltségekkel is szoros összefüggésben áll, az árak alakulását azonban a lakásáfa szintje és más állami támogatások is befolyásolják.
A válság mélypontján befagyott a piac, ami azzal az összetett okkal volt magyarázható, hogy a fizetőképes kereslet kis túlzással eltűnt, így a fejlesztőknek sem állt érdekében jelentős projekteket indítani. Ezen segített 2015-ben a már említett CSOK első változatának megjelenése, majd a kedvezményes lakásáfa. Míg azonban akkor voltak, akik azt várták, hogy ez majd árcsökkenést fog hozni a piacon, az emelkedő kivitelezési költségek és a növekvő kereslet hatására éppen ellenkezőleg, emelkedni kezdtek az árak, ami egészen mostanáig folytatódott és csak a tavalyi évben láthattuk először, hogy mérséklődni kezdett a drágulás. Ha ez az áremelkedés sokak számára nem is volt jó hír, a piac egészét nézve mindenképpen pozitív folyamat volt, hogy újjáéledt a hazai újlakás-piac és ismét megfelelő kínálatból válogathatnak a vásárlók. Reméljük, hogy a mostani döntések hatására hosszabb távon is stabilizálódik a lakásfejlesztési környezet, hogy az egyébként meglehetősen rossz állapotban lévő hazai lakásállomány megújulása felgyorsulhasson.
A forgalmi adó csökkenésével kapcsolatban olvasóink véleményére is kíváncsiak voltunk, korábbi cikkünkben négy kérdésben szavazhattak, szerintük milyen hatással lesz a piacra a lépés. Az első kérdés arra vonatkozott mennyire ösztönözi az olvasókat lakásvásárlásra, hogy 5%-ra csökkent az új ingatlanok áfája. A többséget (62 százalék) ez egyáltalán nem befolyásolja, a válaszadók negyede (24%) viszont szeretne új lakást vásárolni a következő években, tehát rájuk ösztönzőleg hat az áfa csökkenése.
A második kérdés a lakásárak változására vonatkozott, a válaszadók mindössze 5 százaléka gondolta úgy, hogy az áfacsökkentés ténylegesen csökkenti az ingatlanok árát, 37 százalék stagnálásra számít, míg a többség (59%) a megnövekedett kereslet miatti árnövekedéssel számol. Területileg inkább a kisvárosokban, falvakban (61%) számítanak árcsökkenésre – ha egyáltalán –, mint Budapesten és agglomerációjában (26%) vagy a vidéki nagyvárosokban, megyeszékhelyeken (13%). Hogy milyen ingatlantípusnál érvényesülhet jobban az áfacsökkentés – társasházi lakások (48%) vagy családi házak (52%) - arról megoszlanak a vélemények.
A cikk megjelenését az OTP Bank támogatta.
Címlapkép forrása: Getty Images
