"A kereslettel kapcsolatos várakozások alakulása erős hatással van a kínálat alakulására is. Ha a gazdaság prosperál, a bérek lépést tudnak tartani a lakásárak változásával és a szabályozói környezet is hosszú évekre előre kiszámítható, akkor egy egészségesen bővülő piaci időszak veszi kezdetét" - mondta Kormos Zoltán, az OTP Bank ingatlanhitelezésért felelős vezetője.
Nem újdonság az, hogy az állam bizonyos eszközökkel képes befolyásolni a lakásépítési folyamatokat. Ez általában különböző ösztönzőkön keresztül valósul meg, ami irányulhat akár a keresleti oldalra, a lakosság egyes csoportjainak közvetlen támogatása (például a CSOK, vagy a babaváró hitel) által, de akár a kínálati oldalra is, amire a lakásáfa szintjének változtatása lehet példa.
Fejlesztői aktivitás alakulása
Néhány évvel ezelőtt, 2012-2013 környékén a világgazdasági válság következményeként korábban soha nem látott mélypontra csökkent az új építésű lakások száma. Országszerte 7-8 ezer lakás készült csak el évente és Budapesten is mélyponton volt a lakásépítések száma. Az EBI Építésaktivitási Jelentés felmérése szerint az újonnan indított lakóprojektek összértéke országosan 50 milliárd forint alatt volt és 2014-ben is csak minimális emelkedés volt látható. Éppen ezért 2015-ben több állami döntést is meghoztak a lakásépítések felpörgetése érdekében. Az egyik ilyen a vásárlóerőt támogató CSOK bevezetése volt, a másik pedig a fejlesztési költségeket mérséklő döntés, miszerint az új lakások áfáját 2016 eleje és 2019 vége között a korábbi 27-ről 5 százalékra csökkentették.
A döntések az egyébként is erősödő gazdasági környezetben gyorsan meghozták a változást, a fejlesztők egyre több projekt indítását jelentették be. Az újonnan indított lakásfejlesztések volumene 2015-re elérte a 100 milliárd forintot, majd a következő években még kétszer megduplázódott, 2016-ra 200, 2017-re 400 milliárd forinttal. Ez az érték 2018-ban is ezen a szinten maradt, aminek eredménye két év különbséggel az átadott új lakások számában is megmutatkozott. Ennek következményeként a tavalyi évben országosan több mint 28 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt.
Az eredeti tervek szerint azonban a kedvezményes lakásáfa csak 2019 végéig volt érvényben, így 2018 után ismét egy bizonytalanabb környezetbe kerültek a lakásfejlesztők. A 27 százalékra visszaemelkedő áfának is nagy szerepe volt abban, hogy 2019-re 300 milliárd, 2020-ra pedig 200 milliárd forint alá csökkenjen a megkezdett lakásépítések volumene, ami nagyjából a 2016-os szintnek felel meg.
A folyamatot látva hamar egyértelművé vált, hogy állami szinten is újabb döntésre van szükség annak érdekében, hogy megálljon a lakásfejlesztések számának csökkenése. Éppen ezért először az a terv született, hogy a kijelölt rozsdaövezeti területeken induló fejlesztések esetében visszavezetik az 5 százalékos áfát, majd tavaly ősszel ez módosult és az ismételt 5 százalékos áfa bevezetéséről döntött a kormány. Hogy ez milyen hatással lesz a lakásépítések volumenére arról leghamarabb jövő év elején látunk majd számokat, amikor 2021 egészére vonatkozóan tudjuk megnézni, hogy milyen mennyiségű lakásfejlesztést indítottak el. Az mindenesetre a korábbi évek tapasztalatai alapján feltételezhető, hogy egy ilyen döntés pozitívan hat a lakásépítési hangulatra, amit az is bizonyít, hogy az idei első két hónapban mind a XI., mind a XIII. kerületben jelentős mennyiségű lakásfejlesztést jelentettek már be, olyan fejlesztők is, akik eddig főként a kereskedelmi ingatlanok szegmensében voltak csak érdekeltek.
Mi lett az árakkal?
Bár az intézkedések elsődleges célja nem az árak befolyásolása, az állami intézkedések erre is hatással vannak. Hogy mennyibe kerül egy új építésű lakás az a telek bekerülési költségétől kezdve az építőanyagok költségén át olyan tételektől is függ, mint a tervezés, kivitelezés vagy az értékesítés, ami a munkaerőköltségekkel is szoros összefüggésben áll, az árak alakulását azonban a lakásáfa szintje és más állami támogatások is befolyásolják.
A válság mélypontján befagyott a piac, ami azzal az összetett okkal volt magyarázható, hogy a fizetőképes kereslet kis túlzással eltűnt, így a fejlesztőknek sem állt érdekében jelentős projekteket indítani. Ezen segített 2015-ben a már említett CSOK első változatának megjelenése, majd a kedvezményes lakásáfa. Míg azonban akkor voltak, akik azt várták, hogy ez majd árcsökkenést fog hozni a piacon, az emelkedő kivitelezési költségek és a növekvő kereslet hatására éppen ellenkezőleg, emelkedni kezdtek az árak, ami egészen mostanáig folytatódott és csak a tavalyi évben láthattuk először, hogy mérséklődni kezdett a drágulás. Ha ez az áremelkedés sokak számára nem is volt jó hír, a piac egészét nézve mindenképpen pozitív folyamat volt, hogy újjáéledt a hazai újlakás-piac és ismét megfelelő kínálatból válogathatnak a vásárlók. Reméljük, hogy a mostani döntések hatására hosszabb távon is stabilizálódik a lakásfejlesztési környezet, hogy az egyébként meglehetősen rossz állapotban lévő hazai lakásállomány megújulása felgyorsulhasson.
A forgalmi adó csökkenésével kapcsolatban olvasóink véleményére is kíváncsiak voltunk, korábbi cikkünkben négy kérdésben szavazhattak, szerintük milyen hatással lesz a piacra a lépés. Az első kérdés arra vonatkozott mennyire ösztönözi az olvasókat lakásvásárlásra, hogy 5%-ra csökkent az új ingatlanok áfája. A többséget (62 százalék) ez egyáltalán nem befolyásolja, a válaszadók negyede (24%) viszont szeretne új lakást vásárolni a következő években, tehát rájuk ösztönzőleg hat az áfa csökkenése.
A második kérdés a lakásárak változására vonatkozott, a válaszadók mindössze 5 százaléka gondolta úgy, hogy az áfacsökkentés ténylegesen csökkenti az ingatlanok árát, 37 százalék stagnálásra számít, míg a többség (59%) a megnövekedett kereslet miatti árnövekedéssel számol. Területileg inkább a kisvárosokban, falvakban (61%) számítanak árcsökkenésre – ha egyáltalán –, mint Budapesten és agglomerációjában (26%) vagy a vidéki nagyvárosokban, megyeszékhelyeken (13%). Hogy milyen ingatlantípusnál érvényesülhet jobban az áfacsökkentés – társasházi lakások (48%) vagy családi házak (52%) - arról megoszlanak a vélemények.
A cikk megjelenését az OTP Bank támogatta.
Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
Alakulgat az új uniós hitel Ukrajnának, nem nyúlnának a zárolt orosz vagyonhoz
Tagállami garanciával fedeznék a kölcsönt.
Leállhat az amerikai kormányzat, sürgős találkozót követelnek a demokraták
Az egészségügyi finanszírozás körüli viták ugyanakkor egyre élesebbek.
Kútba eshet a Generali nagy terve, sokat elárul egy most kötött megállapodás
Nem sikerül létrehozni Európa legnagyobb bevételű vagyonkezelőjét?
Warren Buffett helyett én: kezdők útmutatója a befektetéshez – Interaktív, díjmentes online előadás
Gyakorlati, hasznos, érthető.
Kirúgták az OMV egyik vezetőjét, mert orosz kémkedéssel gyanúsítják
Diplomáciai botrány rázta meg Bécset.
46 túszról tett közzé fényképet a Hamász, egy 1986-ban eltűnt izraeli pilóta neve van rajtuk
Túszokkal zsarol a terrorszervezet.
Karácsony Gergely: új buszok mutatkoztak be Budapesten
Ma már nincs magas padlós autóbusz a főváros útjain.
Még soha nem rendezett ekkora katonai díszszemlét déli szomszédunk
A PULS rakéta-sorozatvetőkel a legtöbb balkáni ország fővárosát elérnék.
Közép-Európát az összevisszasága teszi alkalmazkodóképessé
Közép-Európa túlélését pont az a töredezettség, autonómiavágy és sokértelműség biztosítja, amit szeretünk benne és amit sokszor fejlődése korlátának tekintünk. Közép-Európa sajá
A társasági adó egy érdekes állatfaj
Az elmúlt héten élénk párbeszéd és találgatás indult az esetleges TAO-emelésről, ezért megkérdeztük Regős Gábort, a Gránit Alapkezelő vezető közgazdászát - lentebb a válaszai. The po
Rekordroham: 152 ezer háztartás rohanhat az Otthon Start hitelért a következő fél évben
A GKI friss felmérése szerint a lakosság 8,2%-a készül igénybe venni az új támogatott hitelt. De kik tervezik igényelni a kedvező lakáshitel programot? Milyen rekordok dőltek már meg az első
És a tengeralattjárókat ki fogja szabályozni?
E heti adásunkban mi úszunk, a tengeralattjárók viszont elsüllyednek. Szabó Dávid meg szakért. Valamelyest. Milyen platformokon találjátok még meg? A HOLD After Hours podcastek megtalálhatók..
Zöld szállodák: így formálja át a technológia a jövő utazásait
Képzeljünk el egy hotelt, ahol a zuhany pontosan jelzi, mennyi vizet használunk, az esővíz rögtön a medencébe kerül, a reggelinél pedig pontosan annyit főznek, amennyit val
Mennyit fogsz keresni?
Nemrég láttam Redditen egy kérdést, hogy mennyit keresnek az emberek a multin kívüli életben. Az internet nem egy jó merítés, mert általában a jobb helyzetben lévők használják, illetve bizo
Jóváhagyta az Európai Parlament a karbonvám (CBAM) módosításokat
A CBAM (Carbon Border Adjustment Mechanism, karbonvám) kötelezettségek teljesítésének átmeneti időszaka 2025 végén lezárul. Az Európai Bizottság az eddigi tapasztalatok alapján szükségesnek
Superwood: a fa, amely az acéllal is felveszi a versenyt
Genetikailag módosított fa, amely új dimenziót nyithat az építőanyagok világában.
Tőzsdei túlélőtúra: Hogyan kerüld el a leggyakoribb kezdő hibákat?
A tőzsdei vagyonépítés során kulcsfontosságú az alapos kutatás és a kockázatok megértése, valamint a hosszú távú célok kitűzése és kitartó befektetési stratégia követése.
Tőzsde kezdőknek: Hogyan ne égesd el a pénzed egy hét alatt!
A tőzsde világában a lelkesedés könnyen drága hibákhoz vezethet – előadásunk abban segít, hogy kezdőként is megértsd a legfontosabb alapelveket, felismerd a kockázatokat, és elkerüld, hogy egy hét alatt elolvadjon a megtakarításod
Semmi sem állítja meg a forint dicsőséges menetelését?
Lehet még erősebb a hazai fizetőeszköz?
Szinte naponta hagyják abba a tejtermelést a kis tehenészetek
2800-3000 gazdaság maradt a tízezres nagyságrendből.
Megjött az év egyik legjobban várt döntése – Mit várhatnak ettől a befektetők?
Jöhet a kamatcsökkentési ciklus?
