Történelmi csúcsot dönthet idén a jelzáloghitelezés

A KSH előzetes statisztikái szerint 115 ezer lakástranzakció történt tavaly, a szakma azonban 130-140 ezer közötti végleges számot vár. Milyen éve volt tavaly az ingatlanpiacnak, és hogyan alakultak az eladások az idei első félévben?

Mi a piaci pozíciónkat és az üzleti eredményeinket figyelembe véve inkább 130-140 ezer közötti adásvételre számítunk. Ez egészséges számnak mondható, ugyanis az elmúlt 10 évben a tranzakciószám többnyire a 130-160 ezer közötti tartományban mozgott, az átlagtól lefelé csak a 2023-as év tért el jelentősen. A piac igazán a tavalyi év második félévében indult el, és a lendület az idei első negyedévben is folytatódott, nagy pezsgést tapasztaltunk.

Ennek is köszönhetően az idei évre akár 150 ezer tranzakciót sem tartunk kizártnak.

Az ingatlanbefektetők aránya is magas volt az elmúlt időszakban, országos átlagban 30-40%, de például a fővárosi új építésű lakások esetében ez akár a 70-80%-ot is elérheti. Jól látszik, hogy az inflációkövető állampapírok után járó hozam határozottan megjelent a piacon, amely egyben egy általános ingatlanár-emelkedést is eredményezett, hiszen keresleti piac alakult ki.

Az áremelkedés az idei évben sem fog elmaradni, de annak mértéke talán valamelyest konszolidálódni fog.

Történelmi csúcsot közelített meg tavaly a lakossági hitelezés, 45 százalékkal emelkedett a volumen az egy évvel korábbiakhoz képest. Meddig fenntartható ez a növekedési pálya? A különböző JTM szabályok (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) gátat szabhatnak az egyre magasabb hitelösszegeknek?

Jelenlegi adataink alapján, lokációnként eltérően, az ingatlanvásárlások 40-50%-a hitelből valósul meg. Ha a számok mögé nézünk, akkor azt láthatjuk, hogy nem az új szerződések mennyisége nőtt jelentősen, hanem a kihelyezett hitelösszegek, ma már átlagosan 21 millió forintot igényelnek a vásárlók. Ez nem meglepő az ingatlanár-emelkedés tükrében, hiszen ha drágább egy lakás, akkor több hitelre van szükség, éppen ezért további bővülésre számítunk, idén akár elérheti az 1700-1800 mrd forintot is a lakáshitel piac.

Az ingatlanárak növekedésével a hitelarány növekedésére is számítunk.

A JTM szabályok főként a lakhatási céllal vásárlókat korlátozhatja a minél magasabb hitelösszegek felvételében, a befektetési céllal vásárlók kevésbé aggódnak emiatt. Ráadásul a keresetek is növekednek, tavaly komolyabb reálbéremelkedés is történt. A hazai lakosság eladósodási rátája körülbelül feleannyi, mint az euróövezeti országoké, a lengyel háztartások átlagos jelzálog hitele például kétszer magasabb, kb. 44 millió forintnak megfelelő összeg, és például Portugáliában is a lakásvásárlások 75%-a mögött hitel áll, ami legalább 30 százalékponttal magasabb, mint a hazai adat. Általánosan elmondható, hogy a magyar lakosság európai viszonylatban nem szívesen vesz fel hitelt, a devizahiteles válság generációk emlékezetébe beégett.

Pedig az alacsony lakossági hitelezés nemzetgazdasági értelemben sem előnyös, és az ingatlanpiaci fejlesztéseket sem pörgeti.

Nagy kérdés, hogy a bankok meddig fogják fenntartani a jelenlegi lakáshitelezési gyakorlatukat. Ma önköltségen, vagy az alatt hiteleznek, és más termékeken, szolgáltatásokon igyekeznek ennek visszahozni az árát. Mivel a pénzintézetek nem keresnek a jelenlegi lakáshitel konstrukciókon, nem vagyok benne biztos, hogy hosszú távon is 6-6,5 százalékos kamatszintekkel találkoznak majd a vásárlók.

Ahogy említette, minden második adásvétel mögött jelzáloghitel áll. Hogyan tud az Otthon Centrum segíteni a legmegfelelőbb hiteltermék kiválasztásában?

Cégünk „egyablakos” ügyfél kiszolgálásra törekszik, az ingatlanközvetítés mellett teljeskörű pénzügyi tanácsadással és ügyintézéssel is kiszolgáljuk ügyfeleinket. A magyar lakosságra jellemző, hogy általában annál a banknál igényel lakáshitelt, ahol egyébként is bankol,

ugyanakkor korántsem biztos, hogy így a legjobb feltételekkel rendelkező termékhez jut hozzá, amelyek ráadásul egyre komplexebbek.

Mindenképpen szükség van egy olyan független tanácsadóra, aki nincs elkötelezve egy pénzintézet irányába sem, és segít olyan döntések meghozatalában, amely a család vagy vállalkozás életére is kihatással lehet évtizedes távlatban. Az „okosbankolás” keretein belül növekszik az ügyfelek igénye az ingyenes bankszámlákra, gyors személyi kölcsönre és a kedvező kamatozású KKV hitelekre, melyeket egyedi termékekkel és folyamatokkal szolgálunk ki.

Ezen kívül a biztosítások terén is aktívak vagyunk, lakásbiztosítás, egészségbiztosítás szintén a portfóliónkba tartozik. Egy 20 évre felvett jelzáloghitel törlesztésnek például váratlan helyzetekben, betegség vagy családi tragédia esetén is működnie kell. Mi ezekre a helyzetekre is egyedi megoldást nyújtunk a teljes biztosítási termékpaletta mellett. Áprilisban elindult a befektetési üzletágunk is, ahol az ügyfelek kockázatvállalási hajlandóságuknak megfelelően az elérhető összes befektetési termékből válogathatnak szakértőink segítségével.

A lényeg, hogy a sikeres ingatlantranzakció után sem engedjük el az ügyfeleink kezét, hosszú távon is támogatjuk őket pénzügyeik kezelésében.

Mekkora a jelentősége ma a különböző családtámogatással összefüggő termékeknek, CSOK-nak, Babaváró hitelnek az ingatlanpiacon? Kitart a lendület, vagy inkább lecsengőben van a „boom”?

A különböző családi otthonteremtési programok és támogatott hitelek - amelyek jó része természetben szintén ingatlancélt szolgál - nagyon sikeresek voltak az elmúlt években. Nyilván a bevezetésükkor sokkal több család volt olyan élethelyzetben, amelyben jogosulttá vált a támogatásokra, és nagyon sokan éltek is velük. Úgy gondolom, hogy azóta is jelentős szerepet töltenek be az otthonteremtésben, állandósult az igény velük szemben. Nem csak anyagi, szociális, rászorultsági vagy környezetvédelmi okokból, hanem azért is, mert segít meghozni a „döntést”, megtenni az első lépést a korszerűsítés vagy az otthonteremtés és bővítés érdekében.

Ki kell ugyanakkor emelnem, hogy – már csak az ingatlanárak emelkedése miatt is –

nagyon fontos lenne egy olyan támogatási program, amely kifejezetten a fiatalok, akár a nem családosok számára teremtene lehetőséget az első lakás megvásárlására.

Ezzel biztosítható lehet az itthoni munkavállalásuk és a jövőbeni családalapításuk.

Milyen ingatlanpiaci hatásai lehetnek a közelmúltban elfogadott, helyi önazonosság védelméről szóló törvénynek, amely olyan jogosultságokat adna a településvezetők kezébe, amelyekkel komolyan befolyásolni tudják, hogy ki vásárolhat ingatlant és ki nem?

Úgy gondolom, hogy az a polgármester, aki például a jogosultságokkal élve megtiltja vagy ellehetetleníti más településekről érkezők beköltözését, az már középtávon is kockáztatja a helyi ingatlanpiac stabilitását és fejlődési lehetőségét. Az ingatlanok rohamosan elkezdenek veszíteni az értékükből, hiszen a keresleti oldal jelentős része nem tudja adminisztratív okokból megvásárolni az adott ingatlant. Mivel alacsonyabb áron lehet csak értékesíteni, a bankok is kevesebb hitelt adnak, fedezetként alacsonyabb áron számítják be az ingatlant.

Ez senkinek, sem a helyi lakosoknak, sem a beköltözni szándékozóknak nem érdeke.

Azt el tudom képzelni, hogy egy egyszeri befizetést elvár a település a beköltözőktől, amit aztán dedikáltan település- vagy közműfejlesztésre költ, de számolni kell azzal, hogy jelentősen meg fog csappanni a kereslet ezekben a lokációkban az ingatlanok iránt.

A különböző támogatásokkal eddig az állam összességében a keresleti oldalt erősítette, a kínálati oldalt kevésbé. Ez óhatatlanul is ingatlanár emelkedéshez, és az építkezés költségeinek növekedéséhez vezet. Ha láthatóan ekkora az igény a lakásokra, a kínálati oldal miért nem erősödik meg, miért nem épül annyi lakás, mint amennyi elférne a magyar piacon?

Bár az elmúlt évtizedben szinte folyamatos ingatlanár-emelkedéssel találkozhattak a vásárlók, nemzetközi összehasonlításban például Budapest egyáltalán nem számít drágának a régiós fővárosokhoz képest, ha a négyzetméterárakat az átlagfizetésekkel hasonlítjuk össze. 1 négyzetméter Budapesten 3,4 havi átlagfizetésből jön ki, amely teljesen megegyezik Béccsel, és nagyon közel van Varsóhoz is.

Prága, Pozsony, Belgrád mind drágább Budapestnél.

Nagyon sokszor találkoznak azzal a beruházók, hogy hiába van építési terület, például a csatornázási infrastruktúra nem megfelelő, az önkormányzatoknak nincs forrása a fejlesztésre, a beruházó pedig ennek költségét, és idejét nehezen tudja beépíteni az árazásba.

Sokszor a műemlékvédelem is meglehetősen rigorózus.

Attól, hogy régen épült egy bérház, még nem feltétlenül kellene mindenképp megőrizni, hiszen egyszerűen nem alkalmas a mai lakhatási igények kiszolgálására, a műemlékvédelmi megfontolások mentén felújított, átalakított épületek költsége pedig olyan magas, hogy semmiképp sem a megfizethető lakhatás célját szolgálja.

Az energiaválság óta egyértelműen felértékelődött az épületek energiahatékonysága, ráadásul a szabályozás is egyre szigorúbb. Felértékelődött az ingatlanpiacon az alacsony energiafogyasztás? Érvényesíthető például az eladási árban egy teljes energetikai korszerűsítés?

Sokszorosan érvényesíthető az eladási árban, tapasztalataink szerint egy energetikai beruházás költsége akár háromszorosan-négyszeresen is megtérül. Egyrészt a vásárlók sokkal tudatosabbak lettek, kifejezetten a jó energetikai besorolású ingatlanokat keresik, gyorsabban elkelnek ezek a családi házak vagy lakások a piacon, mint a korszerűtlenek. Hosszabb távon kezdtek el gondolkodni, tartósan szeretnék alacsonyan tartani a rezsijüket, de például egy napelemekkel felszerelt ház esetében az elektromos autó vásárlásának lehetősége is sokkal reálisabbá válik az „ingyen” töltés miatt.

Másrészt az emberek az utóbbi években megtapasztalhatták, hogy milyen kényelmetlenséggel jár egy felújítás: ki kell pakolni a házat, elköltözni addig valahová, kivitelezőt keresni, kezelni a jellemzően elszálló költségeket. A vásárlók nem szeretnék vállalni ezeket a kockázatokat, még akkor sem, ha összességében magasabb árat kell fizetniük a kész korszerűsítésért, mint amennyi a felújítás önköltsége volt. Fontos, hogy évek óta kötelező energetikai tanúsítványt mellékelni az adásvételek mellé, de sok, kevésbé komolyan vehető szereplő úgy is elkészítette, hogy valójában soha nem járt az ingatlannál.

Mi erre nagy hangsúlyt fektetünk, külön cégünk van, amely csak ezzel, és energetikai tanácsadással foglalkozik.

Ez a vásárlói attitűd egyébként más területen is megmutatkozik: az új építésű ingatlanok esetében, zömében a befektetési szándékkal vásárlók szívesen választanak teljesen bútorozott, berendezett lakásokat. Nem szeretnének bajlódni a garnitúrák kiválasztásával, dekorációval, hajlandók akár – az árba építve – a home staging-et, interieur design-t is megfizetni.

Magyarországon növekszik a lakásbiztosítások penetrációja, az év végére elérheti a 80%-ot is akár, ugyanakkor problémát jelent az alulbiztosítottság. Mit tapasztal a vállalat a piacon, milyen biztosítási termékeket közvetít az ügyfelei számára?

Valóban magas a lakásbiztosítások aránya, de nagyon ritka, hogy az ügyfelek azt rendszeres időközönként megújítanák. Mondok egy példát: egy családi ház tulajdonosa tíz évvel ezelőtt akkori értéken megkötötte a lakásbiztosítását, amiben az ingóságok is biztosítva vannak. Akkor meghatározták ezeknek az értékét, kiszámolták a díját, amit legfeljebb az inflációval indexálva azóta is fizet minden hónapban. Ugyanakkor az évek alatt rengeteg új technikai eszköz vagy energetikai rendszer is bekerülhetett az épületbe. Gondoljunk bele, hogy hány ház tetejére került napelem az elmúlt 10 évben, vagy kapott új nyílászárókat?

Ha a biztosítások nincsenek időközönként frissítve, egy tűzeset során hiába semmisül meg egy napelem, ha az eredeti biztosításban nem szerepel, akkor nem lesz a kár térítve.

Az MNB elindított egy kampányt, amelynek célja a lakásbiztosítási árak letörése volt. Ma egy átlagos havi lakásbiztosítás ára 5-7 ezer forint. Nem vagyok benne biztos, hogy ez a legnagyobb kiadása egy családnak. Mindenesetre a kampány felhívta az ügyfelek figyelmét, több mint 100 ezer új szerződést kötöttek és félmilliót frissítettek. Ezzel egyébként mindenki jól járt, hiszen jelentősen csökkent az alubiztosítottság, és tovább nőtt a penetráció.

Az alulbiztosítottságot elkerülendő és a legkedvezőbb ár-érték arány elérésének érdekében biztosítási szakértőink rendszeresen felülvizsgálják ügyfeleink aktuális biztosításait, és javaslatot tesznek a szükséges módosításokra. Figyelemmel kísérjük ügyfeleink élethelyzet változásait, és felhívjuk figyelmüket a szükséges vagyon és jövedelem vesztés kockázatkezelési lehetőségeire.

A cikk megjelenését az Otthon Centrum támogatta.

Címlapkép és fotók forrása: Portfolio - Stiller Ákos

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ