Eltelt tíz év, de továbbra sem találja a helyét az egykor szebb napokat látott Nagykörút

Megoszlanak a vélemények arról, hogy a mai, látképében és funkcionalitásában is eklektikus Nagykörút miként járul hozzá a főváros hangulatához és megítéléséhez. Az biztos, hogy Budapest legismertebb körútjának helyzete már évtizedek óta téma a városfejlesztéssel foglalkozó szakemberek körében, és mára bebizonyosodott, hogy a probléma összetettebb annál, hogy aktuálisan milyen az üzlethelyiségek bérbeadottsága.

Elnéptelenedő üzletek

A Körút üzleteinek elnéptelenedését a 2000-es évek elején a plázafejlesztési hullámokkal magyarázták, mondván, hogy az elszívja a vásárlóerőt a kisebb méretű, utcafronti üzlethelyiségek elől. Kétségtelen, hogy a célzott vásárlást az egy komplexumban található nagyszámú üzlet és az egyszerű parkolás jobban segíti, viszont nem ez volt az egyetlen ok. A tíz évvel ezelőtt megkérdezett szakértők szerint a potenciális befektetőket az épületek műemléki védettsége mellett a hasznos alapterület kialakítása is korlátozta, ami bonyolultabbá tette a felújítást és a bérbeadást egyaránt. Mások szerint viszont 2013-ban már kezdett magára találni a Körút. Nézzünk néhány szakértői véleményt a 2013-as helyzetről:

• "A Körút egységesítése csak az érintett kerületek összefogásával valósulhat meg, de ismerve és látva az elmúlt évtizedek fővárosi és kerületi döntéshozóinak együttműködési hatékonyságát komoly meglepetést okozna, ha sikerülne egységes képpel és rendszerben kezelni a városképet romboló üzletek kirakatait."
• "A Körúton tapasztalható 5-15 százalék közötti üresedés normálisnak tekinthető, ennél jóval nagyobb problémával küzd az Andrássy út, ahol ez az arány 20 százalék körül mozog."
• "A Körúton több "second hand" bolt is bezárni kényszerült, vagyis már a kínai piac áraival versenyző ruhaboltok sem képesek megélni, de ennek nemcsak a piaci körülmények az okai. Egyes üzleteknél túl nagy a helyiség, túl magas a bérleti díj, vagy rendezetlenek a tulajdonviszonyok."
• "A Körúton nem pusztulásról és haldoklásról, hanem inkább átalakulásról lehet beszélni. 2013-ra úgy tűnik, hogy a Körút is beilleszkedik a kereskedelmi palettán a számára megfelelő pozícióba, a kereskedelem helyét a szolgáltatások és a vendéglátás veszi át."
• "Egy utcai kiskereskedelmi helyiség akkor képes felvenni a versenyt a bevásárlóközpontokkal, ha úgy van menedzselve, mint a Fashion Street üzletei (Deák Ferenc utca), ami egységes helyiséggazdálkodást, a közterület tisztán tartását, kamerarendszert, és közös menedzsmentet jelent."

Mit hozott az elmúlt tíz év?

A fenti megállapítások közül sok ma is nagyon aktuális. Tíz év elteltével azt látjuk, hogy a Körút utasforgalma továbbra is megvan, a villamos jár, a járdák szélesek, a gyalogosforgalom - sőt már a kerékpáros forgalom - is adott, így mára bebizonyosodott, hogy az ottani üzleteknek nem a plázákkal kell versenyezniük, hanem a helyi igényekre érdemes fókuszálniuk. Az elmúlt években valóban számos új vendéglátóegység nyílt itt meg, a funkcióváltás azonban sokak szerint közel sem volt tökéletes és ezt a problémát szakmai szinteken is látják.

Öt évvel ezelőtt a Magyar Urbanisztikai Tudásközpont is hangsúlyozta, hogy a fővárosnak már hosszú ideje szüksége lenne egy közös Nagykörút Stratégia kialakítására, melynek elősegítésére 2018-ban egy beszélgetésre hívták a nagykörúti szakaszt is magukba foglaló önkormányzatok munkatársait. Ezen többek között elhangzott, hogy:

• A Nagykörút egyre inkább bulinegyeddé válik, ami rontja az ott lakók életminőségét.
• Az üzlethelyiségekben jellemzően alacsony minőségű vendéglátó egységek nyílnak.
• Az ezek előtt nyíló teraszok engedélyezése nem tisztázott a főváros és a kerületek között.
• Bár a terület a fővárosé, a főváros településképi rendeletében (TKR) nincs településképi véleményezési eljárás, ezért a főváros a kerületekhez utalja a feladatot, ahol azonban erre sem precedens, sem humán erőforrás nem áll rendelkezésre.
• A teraszok elhelyezkedése nem egységes: van, amelyik a homlokzat előtt, és van, ami a járda szélén kap helyet.
• Miközben a háznak egy-egy vendéglátóhely plusz műszaki terhet jelent, a vállalkozónak nem áll érdekében a társasház közös tereinek és szerkezeteinek karbantartása.
• A befektetők által airbnb-szálláshelyek és apartmanok létesítése céljából felvásárolt lakásokból egyre inkább kiszorulnak az ott lakók.

A problémát tehát mindenki látja, de sajnos az 5 évvel ezelőtti kezdeményezés sem indított el érdemi változást. A G7 legutóbbi cikke ennek kapcsán azt mutatta be, hogy jelenleg milyen funkciókkal üzemelnek a körúti üzlethelyiségek, és hogyan alakul ezek egymáshoz viszonyított aránya.

A Körutat továbbra sem választják maguknak a világmárkák, aminek az is oka lehet, hogy Budapesten a fizetőképes kereslet nem elég nagy ahhoz, hogy a szűkebb értelemben vett belvároson – Deák Ferenc utca, belső Andrássy út – kívül nagyobb számban tudjon prémium márkákat eltartani. Jól látható tehát, hogy ha jön egy kisebb gazdasági lassulás, akkor a Körút üzlethelyiségei közül sok azonnal lehúzza a rolót. Az itteni vásárlóerő tíz év alatt sem erősödött érdemben, a szélesebb körű tömegigény még mindig az erősen árérzékeny vásárlókat jelenti, ami bizonytalanná teszi az üzletek stabil működését.

Mi lenne a jó irány?

Látunk azonban jó példákat is a városban. A Bartók Béla utat mostanra hasonlóan nagy arányban alkotják kisebb vendéglátóegységek, amelyek között ugyan szintén megvan a természetes fluktuáció, mégsem maradnak sokáig üresen. A legnagyobb különbség a kettő között az, hogy míg a Bartók Béla úton már tíz éve is volt egy célzott koncepció, ami a művészeti irányt, a galériákat helyezte előtérbe, amire a vendéglátó- és más kiskereskedelmi egységek is fokozatosan rákapcsolódtak (ehhez hasonló terv kidolgozása zajlik egyébként a Margit körút mentén is, Margit-negyed néven), addig a Nagykörúton legfeljebb csak az ötletelés szintjéig jutottak a hasonló kezdeményezések. Hiába voltak a Körúton is pontszerű ingatlanfelújítások, melyek szállodákat, kávézókat érintettek - emellett nemrég adták át a megújult Blaha Lujza teret is - de a mintegy 4 km hosszú útszakasz egészére kiterjedő átfogó fejlesztési stratégia továbbra sincs kilátásban.

Úgy tűnik tehát, hogy Budapesten azok az utcák lehetnek sikeresek, ahol van egy felülről jövő koncepció, ami az alulról jövő ötletekkel és kezdeményezésekkel hatékonyan tud kiegészülni. Ez talán a Nagykörút egyik legnagyobb hiányossága, ami a mostani bizonytalanabb helyzetben ismét felerősödött. Hiába nagy az átmenő forgalom, amíg az emberek jelentős részének a környezet rendezetlensége miatt egyszerűen nincs kedve, még jóidőben sem, a teraszokra kiülni, ott időt eltölteni, addig nem várható fordulat. Sajnos ebben az elmúlt tíz év sem hozott érdemi változást, a mostanihoz hasonló bizonytalan környezet ugyanakkor mindig egy lehetőség is egyben a változásra, jelen esetben arra, hogy Budapest emblematikus utcája végre valóban kiemelt figyelmet kapjon, és úgy születhessen újjá, hogy arra a városban élők ismét büszkék lehessenek.

Címlapkép forrása: MTI / Mónus Márton