Az elmúlt hónapokban nagy változások indultak el az irodapiacon. Az irodabérleti tranzakciók lelassultak, a berobbanó energiaárak pedig a bérlők és bérbeadók teljes figyelmét lekötötték. Nem túlzás kijelenteni, hogy jelenleg az elszálló költségek elleni védekezés a legfontosabb téma az egész piacon, azonban ebben a bizonytalan gazdasági helyzetben is vannak olyan tényezők és lehetőségek amelyek életképessé tehetnek egy nagy fejlesztést.
Megjelent a 2022-es Ingatlan Top50 - Kattints a részletekért!
A szakértők szerint itthon is találunk olyan irodapiaci projekteket, amelyek képesek kitörni a jelen borús kilátásai közül, és megvetik lábukat a hosszútávú értékálló fejlesztések között. Ilyen például a Buda Business District, az új, nagyszabású hazai üzleti negyed. A gyakran csak BBD-ként emlegetett alpiac az InfoParkot, Mol Campust, BudaPart irodaházait és az IP West-et foglalja magába. Most piaci szereplőket kérdeztünk arról, hogy melyek lehetnek azok a tényezők amelyek meghatározzák egy a BBD-hez hasonló irodapiaci fejlesztés sikerét, vagy bukását.
Salamon Adorján, az Eston tulajdonosa és vezérigazgatója szerint a részletes elemzések előtt érdemes összevetni pár fontosabb közép-európai város irodapiacát:
- Prága: 3,8 millió négyzetméteres állomány, 8 százalékos üresedés
- Varsó: 6,3 millió négyzetméteres állomány, 12 százalékos üresedés
- Budapest: 4,2 millió négyzetméteres állomány, 11 százalékos üresedés
A szakember szerint ezekből az adatokból jól látszik, hogy a főváros regionálisan versenyképes, de egyes hasonló méretű nyugati fővárosokhoz hasonlítva még bőven van hely a fejlődésnek, hiszen Bécsben például évek óta 10 millió négyzetméter feletti irodaállomány található.
A piac alakulását jellemzően mindig meghatározta egy aktuálisan közkedvelt lokáció, azonban valódi átgondolt városfejlesztési koncepció nem minden esetben társult az adott alpiacok kialakulásához. Salamon Adorján elmondta, hogy a rendszerváltás után azok az egységek, amelyek kiváló tömegközlekedéssel rendelkeztek, többek között irodai fejlesztési célponttá váltak. "Ilyen volt a Váci úti irodafolyosó is, ahol mára a fővárosi irodaállomány negyede koncentrálódik, de az alpiac mérete, fejlettsége és sikere ellenére inkább egy kihagyott lehetőség mintsem egy sikeres és tudatos városfejlesztés eredménye" - mondta a szakember.
A jövő lehetőségeiről optimistán beszélt a vezérigazgató: "az utóbbi években Dél-Buda volt az új fejlesztések alpiaca, ahol már megjelent egy előremutató és tudatos gondolkodásmód. A mixed-use ingatlanok vagy a 15 perces város koncepciók, mint például a BudaPart projekt tehetnek egy adott területet irodasor helyett ténylegesen önálló városrésszé, ilyen kezdeményezés volt például a Corvin negyed is" - mondta Salamon Adorján. A szakember szerint a befektetői piacon látjuk, hogy a kiteljesedett alpiacokon általában megjelenik egy tömegvonzás, sokkal magasabb áron kínálják az ilyen elhelyezkedésű telkeket.
Nagyszabású üzleti központok sikeres létrehozása esetében tehát valódi piacformáló eredményeket érhetnek el a fejlesztők
- mondta a vezérigazgató.
Deák Tamás, az Erste Bank ingatlanfinanszírozási vezetője szerint szintén fontosak az infrastrukturális adottságok. "Az Infopark egyetemi háttere és sportlétesítményei jól kiegészülnek a BudaPart szolgáltatásaival és gasztro-kínálatával, illetve az ott megvalósuló szálloda- és lakófunkcióval. Az alpiac elismerésének jót fog tenni a tervezett vasútállomás és a fonódó villamos érkezése is." - mondta a szakember.
Az ingatlanfinanszírozási vezető szerint a következő években elsősorban műszaki alapon lesz szembetűnő az irodapiac osztályozódása.
Finanszírozóként már minden hiteldöntésnél vizsgáljuk, hogy az EU fenntarthatósági taxonómiájának megfelel-e egy beruházás
- mondta Deák Tamás.
A vezérigazgató szerint sok intézményi befektetőnél a taxonómia-megfelelés belépő lesz bármilyen üzleti kapcsolathoz. "Az új építésű ingatlanoknak közel 100%-a, de a meglévő épületeknek csak 15%-a felel meg a taxonómiának; ez utóbbiak energiahatékony felújítását viszont a taxonómia fenntartható tevékenységként ismeri el. Ezért hatalmas lehetőség rejlik a meglévő épületállomány felújításában" - mutatott rá a jövőben várható tendenciákra Deák Tamás.
"A szomszédunkban dúló háború miatt új nyersanyagforrásokra és takarékosságra szorulunk, és ezzel sajátos helyzet áll elő: a szabályozói elvárás, a gazdasági észszerűség és a befektetői preferenciák egyszerre mutatnak a fenntarthatóság irányába úgy, hogy ez szinte a teljes ingatlanállományt felkészületlenül találja. Véleményem szerint az erre a helyzetre adott reakciók fognak a következő időszakban egy-egy fejlesztést és iroda-alpiacot a többitől megkülönböztetni" - foglalta össze az irodapiac előtt álló lehetőségeket a szakember.
Bogár Roland, a Diófa Alapkezelő ingatlanbefektetési igazgatója szintén úgy látja, van létjogosultsága a BBD projektnek, de kihívások is állnak a fejlesztők előtt. "Ha az alpiacok méretét nézzük, általánosan kijelenthető, hogy kisebb területen koncentrálódó irodaprojektek váltak az elmúlt évtizedekben sikeressé, egymást is erősítve. A dél-budai alpiac ebben a tekintetben hátránnyal indul mert jelenlegi állapotát tekintve elszórtan nagy területen helyezkednek el az irodaprojektek és infrastruktúrában se közelíti meg a központibb, nagyobb figyelmet kapott úgymond első generációs alpiacokat" - fejtette ki a szakember. Bogár Roland szerint ez a hátrány gyorsan leküzdhető, hiszen a dél-budai régióban nagyobb szerepet kapnak azok a gigaberuházások, melyek magukba foglalják a szükséges, egy kisebb város kiszolgálásához is elégséges infrastruktúra kiépítését is."
A szakértők szerint tehát a jelenlegi gazdasági helyzet ellenére is van potenciál a nagyszabású városfejlesztési projektekben. Fontos azonban, hogy a fejlesztés egy gondosan kiválasztott, infrastrukturálisan megfelelő helyszínen történjen, alaposan lefektetett várostervezési vízió mentén. A BBD projektről korábban ebben a cikkben írtunk részletesen.
A cikk megjelenését a Property Market Ingatlanfejlesztő Kft. támogatta.
Címlapkép: Getty Images
Mesterséges intelligencia előre jelzi a szívrohamot és a cukorbetegséget: így változhat meg az orvoslás
Több mint 1000 betegség kockázatát fel tudja mérni.
Megtudtuk, hatalmas uniós támogatásnak örülhetnek a magyar gazdák!
Teljesen átalakul az EU-s kifizetések rendszere.
Hírszerzési jelentés: a sarkaiból akarják kifordítani az ukrán védelmet az oroszok
Pokrovszkra koncentrálódik minden erő.
Why prices hike, but inflation stays the same
Popular opinion says that inflation is much higher than official figures. Some say the numbers are fixed, but there could be other explanations. The post Why prices hike, but inflation stays the same appea
Túlpöröghet az Otthon Start? A lakáspiac feszültségei most kezdenek igazán látszani (videó)
Az Otthon Start elsöprő tempóban indult: már az első héten ötezren igényelték a maximum 3%-os kamattal elérhető lakáshitelt. Ez már önmagában is forradalmi hatás, de a háttérben komoly k
Jóváhagyta az Európai Parlament a karbonvám (CBAM) módosításokat
A CBAM (Carbon Border Adjustment Mechanism, karbonvám) kötelezettségek teljesítésének átmeneti időszaka 2025 végén lezárul. Az Európai Bizottság az eddigi tapasztalatok alapján szükségesnek
Követett részvények - 2025. szeptember
Havonta ránézek egyszer azokra a papírokra, amikből előbb vagy utóbb venni szeretnék. Általában a hetes chartokat nézem, 4-5 gyertya születik egy hónap alatt, ennyit már érdemes újra kiért
A projektzárás négy arca, és miért fájhat nagyon, ha összekevered
Mikor tekinthető befejezettnek egy támogatott projekt? Amikor az utolsó gépet beüzemelték? Amikor az utolsó számlát kiegyenlítették? Vagy amikor az Irányító Hatóság végre rábólinthat a z
Kijózanodás az AI-horrorból: a szilícium kávét kér
Nem kell tartani az AI-tól, a Terminátor-forgatókönyvek mind-mind olyan képességekre alapulnak, amikkel az AI nem bír, és nem is tudjuk, bírni fog-e valaha. Nemrég terjedelmes... The post Kijóza
A stabilcoinok léte garantálhatja a dollár és Amerika szerepét a világgazdaságban
Nyáron elfogadták Amerikában a "zseni" szabályozást, amely új kapcsolatot jelent a kriptodevizák és a hagyományos pénzrendszer közt. A szabályozás komoly hullámokat kavart, a tradicionális
Pénzgyáros AI
Az AI az új vasút - írtuk nemrég egy posztunkban. Beruházási oldalról tényleg lehet így tekinteni, de vagyongyarapítási oldalról inkább a kriptóra hasonlít: egyetlen szektor ilyen... Th
Tőzsdei túlélőtúra: Hogyan kerüld el a leggyakoribb kezdő hibákat?
A tőzsdei vagyonépítés során kulcsfontosságú az alapos kutatás és a kockázatok megértése, valamint a hosszú távú célok kitűzése és kitartó befektetési stratégia követése.
Tőzsde kezdőknek: Hogyan ne égesd el a pénzed egy hét alatt!
A tőzsde világában a lelkesedés könnyen drága hibákhoz vezethet – előadásunk abban segít, hogy kezdőként is megértsd a legfontosabb alapelveket, felismerd a kockázatokat, és elkerüld, hogy egy hét alatt elolvadjon a megtakarításod
Mégis mi történik most a magyar tejiparban?
Milyen problémákkal néz szembe az ágazat?
Újabb kínai gyár jöhet Magyarországra - Szemfényvesztés vagy óriási biznisz?
Mit hoz a Wisdom Motor?
Mire elég régiós viszonylatban a hazai bérrobbanás? – A továbbiakhoz a AI-nak is lesz egy-két szava
A termelékenység növelés.
