
Ez a cikk egy ötrészes cikksorozat negyedik része, amelyben a hazai újlakáspiac aktuális helyzetét, legfontosabb kérdéseit és lehetséges fejlődési irányait járjuk körbe.
A cikk megjelenését az IFK támogatta.
Ha maradunk a piaci alapú megközelítésnél, három dolgot célszerű figyelembe venni a nagy döntés előtt. Egyrészt azt, hogy a korábbi tapasztalatok alapján, hogy nézett ki egymáshoz képest a visszaesés és az emelkedés mértéke. Ezt alapul véve korántsem biztos, hogy rossz ötlet akár a mostani piacon a lakásvásárlás, különösen, ha új építésű lakásokról beszélünk. Másrészt azt, hogy milyen tényezők adhatnak támaszt az új építésű lakások árának, végül azt, hogy miért lehet versenyképes akár a mostani piacon is egy új lakás az állampapírokkal szemben.
Mindenkori maximumok és minimumok
Érdekes eredményt kapunk, ha az elmúlt másfél évtizedben megnézzük, hogy mekkora volt az új és a használt lakások adott időszakra jellemző maximális árnövekedése és maximális árcsökkenése. Ha 2007 óta vizsgáljuk a számokat, a legnagyobb árcsökkenés 2013-ban jellemezte a piacot, miután 2008 után folyamatosan haladtak egyre lejjebb a lakásárak. Ez a használt lakások piacán volt a legnagyobb, ahol a korábbi csúcsokhoz képest nominálisan 18,5 százalékos volt a teljes csökkenés. A budapesti használt lakásoknál valamivel kisebb, 15 százalék körüli volt az árcsökkenés, míg az új építésű lakásoknál már 2011-ben elértük a mélypontot, 6-9 százalék közötti teljes visszaeséssel. Ami viszont a növekedést illeti, ennél nagyságrendekkel nagyobbak a számok, vagyis
a csökkenési volument 2013 után nagyon hamar kompenzálta a piac, az újaknál és a budapesti használt lakásoknál már 2015-ben elértük a korábbi csúcsokat,
míg az országos használt lakásoknál erre 2016-ban került sor. Ezt követően minden szegmensben egyre nagyobb ütemben haladtak felfelé az árak egészen 2019-ig amikor egy kisebb, két évig tartó mérséklődő növekedés után 2021-ben ismét kilőttek az árak, elérve a 15 éves minimumokhoz képesti 174-287 százalékos növekedést.
Itt a budapesti használt lakások állnak az élen 287 százalékkal, amit a budapesti új lakások követnek 243-mal. Az országos átlagot nézve az új lakások teljesítettek jobban 220 százalékos emelkedéssel, míg országos átlagban a használt lakások ára 174 százalékkal emelkedett, vagyis közel tízszer akkora mértékben, mint a megelőző időszak legnagyobb árcsökkenése.

Sokak emlékezetében máig élénken él a 2008 utáni válság rémképe, de ahogy látjuk, az akkori súlyos rendszerszintű problémák ellenére moderált volt a visszaesés, ami elhanyagolható ahhoz képest, hogy azóta a legtöbb esetben több mint 200 százalékot emelkedtek a lakásárak. Most ráadásul közel sem akkorák a problémák, mint 2008 után voltak.
A lakásárak most növekednek vagy csökkennek?
Ahogy a fenti ábra is mutatja, az új építésű lakások árcsökkenése még hosszabb lefutású, jelentős, rendszerszintű gazdasági válság esetén is mérsékelt marad és ez várhatóan a mostani időszakban is így lesz. A kivitelezési költségek az elmúlt két évben 39%-kal emelkedtek, ami a hivatalos inflációt is meghaladja, miközben a finanszírozási költségek is többszörösére emelkedtek.
A növekvő költségek pedig szükségszerűen beépülnek az értékesítési árakba is. Mivel a már kivitelezési fázisú fejlesztések értékesítettsége magas, a fejlesztőknek még csökkenő értékesítési dinamika mellett sincs értékesítési kényszere, az azonos lokációban, időben később piacra lépő beruházások magasabb előállítási költség mellett és így szükségszerűen magasabb értékesítési árakkal lépnek a piacra, a későbbi projektek magasabb árazását pedig a korábban indult beruházások lakásárai is követik.
A nagyobb fejlesztők kellően tőkeerősek ahhoz, hogy semmilyen formában ne legyen kényszer rajtuk az értékesítésen,
a legnagyobb kockázat számukra az, hogy amikor a projektet elindítják, majd az elér abba a szakaszába, amikor már nem visszafordítható, konkrétan elindul a kivitelezés, onnantól kezdve a projektnek végig kell mennie akkor is, ha az átadásig egyetlen lakást sem értékesítenek.
A fejlesztés egyben kockázatkezelés is. Ha rendelkezésre áll a fejlesztésre vonatkozó teljes büdzsé, a projekt fedezettsége rendben van, a hitel visszafizetése megvan a banknak, akkor értelemszerűen nem jelent akkora kockázatot időközben megállítani egy értékesítési folyamatot. Az utóbbi időben a fejlesztői árrés is csökkent, így fejlesztői beszámolók szerint ott sincs tér a csökkentésre, miután észszerű megtérülés hiányában nem árcsökkentés várható, hanem az, hogy nem érkezik új termék a piacra.
Lakás vagy állampapír?
Sokan gondolkodnak úgy, hogy az ingatlanvásárlási szándékaikat félretéve a magasabb hozamú állampapírokba fektetik a pénzüket. Fontos azonban figyelembe venni, hogy
az állampapír vásárlásánál azonnal a teljes összeget oda kell tenni. Ezzel szemben egy új lakás megvásárlásakor a vételárat több részletben kell csak megfizetni,
amihez első körben általában 20 százalékot kell csak letenni. Abban az esetben, ha valaki ezt már az értékesítés elején megteszi, jellemzően a lakás elkészülését és átvételét megelőzően 1-3 évvel, akkor a fix áron megvásárolt ingatlan értékének emelkedése miatt a 20 százalékos önerőre nézve is jelentős hozamot könyvelhet el.
Az infláció befolyásolja a lakásárakat is. Ha azt feltételezzük, hogy az infláció mértékével növekednek a bázisköltségek, a lakásáraknak is mindenképpen növekedniük kell, a fentiek alapján pedig a tőke mindössze ötödét vagy legfeljebb a harmadát kell betenni, hogy ugyanazt az eredményt érjük el mint egy állampapírral vagy lekötött betéttel. Ha egy új lakás értékesítési ára a tervasztalról történő értékesítés és a már szerkezetkész ház lakásainak értékesítése közötti időben 10 százalékkal emelkedik, akkor aki időben befizette a 20 százalékot, 50 százalék tőkearányos nyereséget érne el.
Emellett a várakozások szerint a kamatciklus várakozásában is csökkenés jöhet, az MNB arra számít, hogy év végére várhatóan egyszámjegyű lesz az infláció. Ez természetesen a világgazdasági helyzettől is függ, de a kamatszintek is jelentősen csökkenhetnek, így 2-3 éves viszonylatban egy most induló fejlesztés lakásainak átvételekor várhatóan a kamatszintek is alacsonyabbak lesznek, versenyképessé téve az ingatlan-bérbeadással elérhető 5-7 százalékos hozamot, amiben még nincs benne az értéknövekedés.
Bár a vevők spekulálhatnak arra, hogy rosszabb piaci környezetben magasabb kedvezményeket kaphatnak, ha hosszabb távon nézzük, a fejlesztés előrehaladásával a kínálati árak is emelkednek, az infláció beépül az árakba. Az elmúlt időszakban egy projekt esetében akár 15-20 százalékos árnövekedés is volt, ami korábban nem volt beárazva. Érdemes tehát vásárlóként felismerni a fejlesztések evolúciójának természetét, és még időben beszállni a projektekbe, a döntést egyrészt a szélesebb gazdasági, másrészt az egyéni jövedelmi helyzetük alapján mérlegelve.
Végül ki kell emelni, hogy a lakáspiac korábbi fellendüléséhez az akkori támogatási elemek is nagyban hozzájárultak, így nem kizárt, hogy az előttünk álló években ismét jönnek olyan ösztönzők – akár egyfajta zöld hitel formájában - amik magasabb keresletet eredményeznek, újabb lökést adva az árak még jelentősebb növekedésének.
A cikk megjelenését az IFK támogatta.
Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
Fittyet hány Oroszország egyik legfontosabb partnere az Egyesült Államok fenyegetéseire - Hajlandóak szembenézni Washington haragjával
Vehemensen tagadták a korábbi híreszteléseket.
Szép csendben haladnak az amerikai tengeralattjárók Oroszország irányába - De vajon mekkora tűzerőt képviselnek?
Nagy kérdés, képes lesz ez megrettenteni Oroszországot.
Tojás nagyságú jég hullott Magyarország szomszédjában - Kiadták a narancssárga riasztást több vármegyére is
Dunántúl felett lehetnek hevesebb zivatarok.
Az éj leple alatt csapott le az ukrán hírszerzés: lángokba borították az orosz légibázist
Régóta dédelgetett célpont volt.
Tombol az orosz milblogger: egészen hihetetlen szintet ért el az orosz elitalakulat leépülése
Ejtőernyősök Buhankával.
Lecsaptak az ukrán szolgálatok: sorra tartóztatják le az embereket, Kárpátalja is érintett
Felszámoltak egy egész hálózatot.
Ravasz jogászkodással kerülheti meg Brüsszel az amerikai vámalku legnagyobb buktatóit
Ursula von der Leyen az apró betűs részekkel fordítana az előnytelen megállapodáson.
Gigászi tankhadsereg épül a NATO keleti szárnyán, Nyugat-Európa is elhűlve nézheti
Lengyelország újabb 180 harckocsi beszerzésére írt alá szerződést.
Így hangolná össze a kormány a különböző lakástámogatásokat
Társadalmi egyeztetése bocsátották azt a jogszabálytervezetet, amelynek elsődleges célja az Otthon Start Program, a CSOK Plusz, a Falusi CSOK és a Babaváró hitel összehangolása annak érdekébe
Az osztalék portfólióm - 2025. július
A Pepsi csomagomat megdupláztam, szerintem jó áron és éppen időben, mielőtt kijött volna a jó negyedéves jelentésével. És kaptam egy csomó osztalékot is, jó hónap volt.VáltozásokPepsiCo
Top Indexek Expressz certifikát éves 9% fix hozammal
A világpiacok jelenlegi turbulens időszaka kiváló alkalmat kínál a kedvező beszállási pontok kihasználására. Az új Top Indexek certifikátunkkal most a Swiss Market Index, a Nasdaq 100 és
Mi a legerősebb érv a demokrácia ellen?
Járom a TV stúdiókat ebben a három éve tartó, kis magyar kvázi-recesszióban. Mi a baj a magyar gazdasággal? - szól a kérdés. Hol a növekedés?... The post Mi a legerősebb érv a demokrácia e
Ha nyár, akkor szabadság - mit érdemes tudni a szabadság kiadásának szabályairól?
A nyári időszak a legtöbb munkavállaló számára a pihenés és a szabadság tervezésének időszaka. Azonban a szabadság kiadása nem kizárólag a munkavállaló igényeihez igazodik, hanem jogsza
Afrika technológiai innovációkkal tenne a fenntarthatóságért
Az Európai Bizottság Közös Kutatóközpontja (JRC) kidolgozott egy tudományos, technológiai és innovációs (STI) befektetési ütemtervet, hogy az afrikai országok ezek seg
Biztos nem csak szerencsejátékozol befektetés helyett?
A pénzügyi tudatossági körökben köztudott, hogy a szerencsejáték alapvetően a vesztesek játéka. Ennek oka teljesen érthető, még ha a játék szervezője profitmotiváció nélkül is dolgozna
Ezt kapta ajándékba egy teljes ágazat a politikai adományokért cserébe
Azt gondolta Trump, hogy miatta hívják GENIUS-nak a GENIUS-t, pedig nem - sőt, még csak nem is annyira zseniális a jogszabály. A stablecoinok szabályozása átment... The post Ezt kapta ajándékba

Tőzsdei túlélőtúra: Hogyan kerüld el a leggyakoribb kezdő hibákat?
A tőzsdei vagyonépítés során kulcsfontosságú az alapos kutatás és a kockázatok megértése, valamint a hosszú távú célok kitűzése és kitartó befektetési stratégia követése.
A platformok harca – melyiken érdemes kereskedni?
Online előadásunkon bemutatjuk a különböző kereskedési felületeket, megmutatjuk, melyik mire jó, milyen költségekkel számolhatsz, és milyen funkciók segítenek a hatékony befektetésben.
Meglepő kulisszatitkok derültek ki: így kerül a magyar hús a zsidó és muszlim vevőkhöz
Jó üzlet a vallási igények kiszolgálása.
Megúsztuk a legrosszabb forgatókönyvet, de mikor jön a növekedési fordulat?
Friss adatok érkeztek.
Bod Péter Ákos elárulta, miért maradt le a magyar gazdaság
Álom marad az osztrák életszínvonal?
