
Ez a cikk egy ötrészes cikksorozat negyedik része, amelyben a hazai újlakáspiac aktuális helyzetét, legfontosabb kérdéseit és lehetséges fejlődési irányait járjuk körbe.
A cikk megjelenését az IFK támogatta.
Ha maradunk a piaci alapú megközelítésnél, három dolgot célszerű figyelembe venni a nagy döntés előtt. Egyrészt azt, hogy a korábbi tapasztalatok alapján, hogy nézett ki egymáshoz képest a visszaesés és az emelkedés mértéke. Ezt alapul véve korántsem biztos, hogy rossz ötlet akár a mostani piacon a lakásvásárlás, különösen, ha új építésű lakásokról beszélünk. Másrészt azt, hogy milyen tényezők adhatnak támaszt az új építésű lakások árának, végül azt, hogy miért lehet versenyképes akár a mostani piacon is egy új lakás az állampapírokkal szemben.
Mindenkori maximumok és minimumok
Érdekes eredményt kapunk, ha az elmúlt másfél évtizedben megnézzük, hogy mekkora volt az új és a használt lakások adott időszakra jellemző maximális árnövekedése és maximális árcsökkenése. Ha 2007 óta vizsgáljuk a számokat, a legnagyobb árcsökkenés 2013-ban jellemezte a piacot, miután 2008 után folyamatosan haladtak egyre lejjebb a lakásárak. Ez a használt lakások piacán volt a legnagyobb, ahol a korábbi csúcsokhoz képest nominálisan 18,5 százalékos volt a teljes csökkenés. A budapesti használt lakásoknál valamivel kisebb, 15 százalék körüli volt az árcsökkenés, míg az új építésű lakásoknál már 2011-ben elértük a mélypontot, 6-9 százalék közötti teljes visszaeséssel. Ami viszont a növekedést illeti, ennél nagyságrendekkel nagyobbak a számok, vagyis
a csökkenési volument 2013 után nagyon hamar kompenzálta a piac, az újaknál és a budapesti használt lakásoknál már 2015-ben elértük a korábbi csúcsokat,
míg az országos használt lakásoknál erre 2016-ban került sor. Ezt követően minden szegmensben egyre nagyobb ütemben haladtak felfelé az árak egészen 2019-ig amikor egy kisebb, két évig tartó mérséklődő növekedés után 2021-ben ismét kilőttek az árak, elérve a 15 éves minimumokhoz képesti 174-287 százalékos növekedést.
Itt a budapesti használt lakások állnak az élen 287 százalékkal, amit a budapesti új lakások követnek 243-mal. Az országos átlagot nézve az új lakások teljesítettek jobban 220 százalékos emelkedéssel, míg országos átlagban a használt lakások ára 174 százalékkal emelkedett, vagyis közel tízszer akkora mértékben, mint a megelőző időszak legnagyobb árcsökkenése.

Sokak emlékezetében máig élénken él a 2008 utáni válság rémképe, de ahogy látjuk, az akkori súlyos rendszerszintű problémák ellenére moderált volt a visszaesés, ami elhanyagolható ahhoz képest, hogy azóta a legtöbb esetben több mint 200 százalékot emelkedtek a lakásárak. Most ráadásul közel sem akkorák a problémák, mint 2008 után voltak.
A lakásárak most növekednek vagy csökkennek?
Ahogy a fenti ábra is mutatja, az új építésű lakások árcsökkenése még hosszabb lefutású, jelentős, rendszerszintű gazdasági válság esetén is mérsékelt marad és ez várhatóan a mostani időszakban is így lesz. A kivitelezési költségek az elmúlt két évben 39%-kal emelkedtek, ami a hivatalos inflációt is meghaladja, miközben a finanszírozási költségek is többszörösére emelkedtek.
A növekvő költségek pedig szükségszerűen beépülnek az értékesítési árakba is. Mivel a már kivitelezési fázisú fejlesztések értékesítettsége magas, a fejlesztőknek még csökkenő értékesítési dinamika mellett sincs értékesítési kényszere, az azonos lokációban, időben később piacra lépő beruházások magasabb előállítási költség mellett és így szükségszerűen magasabb értékesítési árakkal lépnek a piacra, a későbbi projektek magasabb árazását pedig a korábban indult beruházások lakásárai is követik.
A nagyobb fejlesztők kellően tőkeerősek ahhoz, hogy semmilyen formában ne legyen kényszer rajtuk az értékesítésen,
a legnagyobb kockázat számukra az, hogy amikor a projektet elindítják, majd az elér abba a szakaszába, amikor már nem visszafordítható, konkrétan elindul a kivitelezés, onnantól kezdve a projektnek végig kell mennie akkor is, ha az átadásig egyetlen lakást sem értékesítenek.
A fejlesztés egyben kockázatkezelés is. Ha rendelkezésre áll a fejlesztésre vonatkozó teljes büdzsé, a projekt fedezettsége rendben van, a hitel visszafizetése megvan a banknak, akkor értelemszerűen nem jelent akkora kockázatot időközben megállítani egy értékesítési folyamatot. Az utóbbi időben a fejlesztői árrés is csökkent, így fejlesztői beszámolók szerint ott sincs tér a csökkentésre, miután észszerű megtérülés hiányában nem árcsökkentés várható, hanem az, hogy nem érkezik új termék a piacra.
Lakás vagy állampapír?
Sokan gondolkodnak úgy, hogy az ingatlanvásárlási szándékaikat félretéve a magasabb hozamú állampapírokba fektetik a pénzüket. Fontos azonban figyelembe venni, hogy
az állampapír vásárlásánál azonnal a teljes összeget oda kell tenni. Ezzel szemben egy új lakás megvásárlásakor a vételárat több részletben kell csak megfizetni,
amihez első körben általában 20 százalékot kell csak letenni. Abban az esetben, ha valaki ezt már az értékesítés elején megteszi, jellemzően a lakás elkészülését és átvételét megelőzően 1-3 évvel, akkor a fix áron megvásárolt ingatlan értékének emelkedése miatt a 20 százalékos önerőre nézve is jelentős hozamot könyvelhet el.
Az infláció befolyásolja a lakásárakat is. Ha azt feltételezzük, hogy az infláció mértékével növekednek a bázisköltségek, a lakásáraknak is mindenképpen növekedniük kell, a fentiek alapján pedig a tőke mindössze ötödét vagy legfeljebb a harmadát kell betenni, hogy ugyanazt az eredményt érjük el mint egy állampapírral vagy lekötött betéttel. Ha egy új lakás értékesítési ára a tervasztalról történő értékesítés és a már szerkezetkész ház lakásainak értékesítése közötti időben 10 százalékkal emelkedik, akkor aki időben befizette a 20 százalékot, 50 százalék tőkearányos nyereséget érne el.
Emellett a várakozások szerint a kamatciklus várakozásában is csökkenés jöhet, az MNB arra számít, hogy év végére várhatóan egyszámjegyű lesz az infláció. Ez természetesen a világgazdasági helyzettől is függ, de a kamatszintek is jelentősen csökkenhetnek, így 2-3 éves viszonylatban egy most induló fejlesztés lakásainak átvételekor várhatóan a kamatszintek is alacsonyabbak lesznek, versenyképessé téve az ingatlan-bérbeadással elérhető 5-7 százalékos hozamot, amiben még nincs benne az értéknövekedés.
Bár a vevők spekulálhatnak arra, hogy rosszabb piaci környezetben magasabb kedvezményeket kaphatnak, ha hosszabb távon nézzük, a fejlesztés előrehaladásával a kínálati árak is emelkednek, az infláció beépül az árakba. Az elmúlt időszakban egy projekt esetében akár 15-20 százalékos árnövekedés is volt, ami korábban nem volt beárazva. Érdemes tehát vásárlóként felismerni a fejlesztések evolúciójának természetét, és még időben beszállni a projektekbe, a döntést egyrészt a szélesebb gazdasági, másrészt az egyéni jövedelmi helyzetük alapján mérlegelve.
Végül ki kell emelni, hogy a lakáspiac korábbi fellendüléséhez az akkori támogatási elemek is nagyban hozzájárultak, így nem kizárt, hogy az előttünk álló években ismét jönnek olyan ösztönzők – akár egyfajta zöld hitel formájában - amik magasabb keresletet eredményeznek, újabb lökést adva az árak még jelentősebb növekedésének.
A cikk megjelenését az IFK támogatta.
Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
Tényleg nem tért magához a hazai építőipar
Kellemetlen rekordot döntöttek a frissen induló kivitelezések.
Környezethasználati engedélyének módosítására adott be kérelmet debreceni gyárára a CATL
Kevesebb vizet és energiát használnának.
Letilották a német bankok az egyik fintech rengeteg tranzakcióját, csalástól tartanak
10 milliárd eurót érint a blokkolás.
Olcsó súlycsökkentő gyógyszer kapott engedélyt
A Novo Nordisk készítményének generikus változata.
Brit tudósok kiszámolták: a szegényeket sújtja legjobban az infláció
Joggal hívják a szegények adójának az inflációt.
Egyre több koronavírus-örökítőanyagot mutatnak ki a magyar városok szennyvízmintáiban
Csökkenést egyik ellátási terület szennyvízmintájában sem mértek.
Elindult a BYD európai offenzívája, már több neves márkát is lenyomtak
Látványos a kínai előretörés.
Eljött a fogyasztószerek forradalma: minden eddiginél könnyebb a súlycsökkentés az új csodagyógyszerekkel
De hogy kereshetünk rajta a tőzsdén?
Hétfőn indul az Otthon Start! Élőben jövünk a legfrissebb információkkal
Szeptember 1-jén hivatalosan is elrajtol az Otthon Start program. Ezzel párhuzamosan a bankok is elindítják saját ajánlataikat - de pontosan hol és hogyan lehet igényelni, mik lesznek a konkrét fe
Megnyílt a föld alatti aranybánya: geotermia kamatmentes forrással
Képzeld el, hogy van egy technológia, amely egyszerre csökkenti a költségeidet, zöldíti a működésedet és még állami forrás is jár mellé - kamatmentesen, két évtizedre.

Jelentősen hűtik a klímát az erdőtüzek
A Washingtoni Egyetem kutatóinak idén megjelent tanulmánya szerint a boreális erdőtüzek robbanásszerű növekedése nyomán jelentősen hűl a klíma.
Megroppan-e az amerikai-indiai szövetség a vámháború súlya alatt?
Az Egyesült Államok és India kapcsolata 2025 augusztusában látványos fordulatot vett. Washington döntése, amely magas vámot vezetett be az indiai export jelentős részére, nem pusztán gazdasá
ESG és adózás: így kapcsolódik össze a társadalmi felelősségvállalás és a vállalati adományozás
Az elmúlt években egyre nagyobb figyelmet kapott az ESG, azaz a környezeti, társadalmi és vállalatirányítási szempontokat figyelembe vevő működés. Az ESG nem csupán trend vagy megfelelési k

Ha érdekelnek a befektetések és a gazdaság helyzete, hallgasd meg élő beszélgetésünket!
Mi várhat a világgazdaságra a geopolitikai konfliktusok korában, és mindebben milyen jövőkép rajzolódik ki Magyarország számára? Mi lesz a hatalmas költségvetési hiánnyal, a törékeny fori

Az USA adósság mögötti árnyékkereslet felemelkedése
Az amerikai államkötvények piacán a hedge fundok és a stabil érmék kibocsátói egyre fontosabbá válnak a napi árazásban. Ezek a szereplők gyakran a rövid távú profitra és piaci feltételek
A világ legnagyobb kibocsátói
A világ szén-dioxid- és metánkibocsátásának jelentős részéért csupán néhány vállalat tehető felelőssé. Mai bejegyzésünkben velük foglalkozunk.


Velünk marad az árrésstop, de mit fizetünk érte valójában?
Utánajártunk, vajon mit mutatnak a számok és mi várható a következő hónapokban
Meddig fékezheti az inflációt az árrésstop?
Kozák Tamással, az OKSZ főtitkárával beszélgettünk.
Nagy pofont kaptak a boltok - Mi jön most?
Örülhetnek a vásárlók ennek?
Limit, Stop, vagy Piaci? Megbízások, amikkel nem lősz mellé!
Ismerd meg a tőzsdei megbízások világát, és tanulj meg profin navigálni a piacokon!
Bikák és Medvék: Kivel jobb haverkodni a tőzsdén?
Hogyan ismerd fel, hogy épp emelkedő (bull) vagy csökkenő (bear) piacon jársz? Megtanulhatod, mikor érdemes növelni a kockázatvállalást, és mikor jobb óvatosan hátrálni.