
Ez a cikk egy ötrészes cikksorozat harmadik része, amelyben a hazai újlakáspiac aktuális helyzetét, legfontosabb kérdéseit és lehetséges fejlődési irányait járjuk körbe.
Egyre többször fordul elő, hogy valaki az agglomerációban található ingatlanát eladva ismét a főváros határain belül keres kisebb, de olcsóbban fenntartható, energiahatékony lakást. Van, aki az idős kor miatt keresi a 15 perces város előnyeit, van, aki a gyerekek felnőtté válása miatt dönt újra a nagyváros mellett, de olyanra is akad példa, aki egyszerűen a magas energiaárak miatt cserélné el nagyobb családi házát egy fővároson belüli kisebb, korszerűbb ingatlanra.
Agglomeráció vagy Budapest?
Időről időre vannak olyan évek, amikor lakásvásárlási szempontból az agglomeráció válik népszerűbbé a fővárossal szemben, máskor inkább a fővárost preferálják a lakásvásárlók. Míg a járvány alatt az agglomeráció mellett szólt a saját kert lehetősége, a nagyobb saját tér, addig mostanában az energiahatékonyság kerül az előtérbe. Ennek viszont a nagyméretű családi házak nem mindig felelnek meg, különösen az új lakásokkal összevetve, ahol eleve kötelező a magas energiahatékonyság, ami az alacsony fűtési költség záloga. Mivel ezek a lakások többnyire a fővárosban épülnek, így mára
egyre többen döntenek úgy, hogy az agglomerációból egy új építésű, fővárosi lakásba költöznek.
Részben ez is magyarázza azt, hogy a vásárlói igények között a nagyobb budapesti társasházak esetében is jobban megjelenik a közösségi kert és a zöld környezet kérdése, aminek a fejlesztők is próbálnak eleget tenni. Ezt segíti például a parkolóhelyek föld alatti elhelyezése, ami lehetővé teszi, hogy az épülő házakat ne utcák, vagy parkoló autók, hanem kertek kössék össze.
Különösen a rozsdaövezeti fejlesztések példamutatók ebben, ahol a beruházások során egy-egy utca, vagy kerületrész is teljesen megújul. A barnaövezetes, rozsdaövezetes fejlesztések esetén a projekt indulásakor a növények és parkosított területek aránya a területen jellemzően nulla százalék, míg az épület átadásakor eléri a 30-50 százalékot. Ezt az irányt célszerű lenne célzottabb állami intézkedésekkel is támogatni. A barnamezős övezetek lakásfejlesztéseinek központi támogatására hívja fel a figyelmet a Hétfa Kutatóintézet legutóbbi cikke is, amely úgy fogalmaz: "egy harmadik megoldási irány az lehet, ha erős központi – akár állami, akár fővárosi – irányítás mellett nagy számban jelennének meg az átalakuló rozsdaövezeteken változatos igényeket lefedni képes, vonzó környezetben elhelyezkedő lakások; hatékonyan csökkentve az agglomerációs településekre háruló nyomást."
Emellett a fővárosi új projektek előnyei között megjelennek a kisebb távolságra lévő szolgáltatások is, amik gyakran már a társasházon belül is elérhetők. A nagyobb lakásszámú projektek többsége megfelel a 15 perces város elvárásainak, sőt, a projektek jó része esetében inkább 5 perces város koncepciójáról beszélhetünk, miután azok eleve nagyon jó infrastruktúrájú területeken épülnek, megspórolva ezzel az ingázási időt és az azzal járó költségeket.
Ugyancsak az újépítésű lakóprojektek mellett szólnak a modern technológiák - például a mennyezethűtés-fűtés panelek - alkalmazása, ami a radiátorok kiváltása által egyben nagyobb alapterületet is jelent, ugyanakkor nemcsak a négyzetméter számít, hanem a helyiségszám és azok kihasználhatósága is. Egy jól megtervezett, hatékony alaprajzú 85 négyzetméteres új lakás használati értéke megegyezhet egy átlagosan átgondolt 130-150 négyzetméteres házéval, különösen akkor, ha az új lakáshoz külső tároló, garázsbeálló és közös használatú közösségi helyiségek, például kerékpártároló, irodatér vagy fészer is tartozik.
Ezeken túl az új projekteknél a biztonság is előny, ami nemcsak a közbiztonságot jelenti a térfigyelő kamerák, vagy az esetleges portaszolgálat által, hanem egyfajta üzemeltetési biztonságot is, miután egy új háznál 15-20 évig nagyon valószínű, hogy nem lesz szükség nagyobb javításokra.
Az új lakások legnagyobb előnyét azonban kétségtelenül az alacsonyabb rezsiköltségek adják. Az újonnan épülő lakások mindegyike kötelezően minimum BB energetikai besorolású, ami rendkívül kedvező az átlagos magyarországi családi házak energetikai hatékonyságához képest. A fejlesztők tehát legalább BB, de inkább AA energetikai besorolású lakásokat építenek a legújabb projektjeikben, emellett a megfelelő tájolás, és a jól méretezett nyílásszárók is nagyban segíthetik a fűtési költségek csökkentését.
Értékállóság
A koronavírus-járvány alatt az agglomeráció lakásárai nagyon elszaladtak, bőven megelőzve a budapesti áremelkedést, miután a kert és a nagyobb terek különösen értékessé váltak. Az elmúlt fél évben viszont már az energiaárak kérdésére helyeződött a fő hangsúly, ami mérséklődést hozott a rosszabb energiahatékonyságú, nagyméretű ingatlanok esetében. A KSH legutóbbi számai is megerősítették, hogy
a használt lakásoknál elindult enyhe, nominális árcsökkenés az új lakásoknál nem jelent meg, a fővárosi új lakások árai továbbra is stabilan tartják magukat.
Hogy mit hoz a jövő, azt mindig nehéz megmondani, de több tényező is amellett szól, hogy az új lakások ára egy rosszabb gazdasági helyzetben sem fog csökkenni. A fejlesztőknek jelenleg egy új projektnél a piaci kockázatokat is be kell árazniuk, melyekből az utóbbi időben akadt bőven, és a finanszírozás is jelentősen drágult. Ez már önmagában is azt mutatja, hogy a kivitelezési oldalon nem csökkenthetők a költségek.
A dráguló hitelek azonban nemcsak a fejlesztőket érintik, hanem a vásárlói hitelezés is nagyon hiányzik. A zöldhitel például egy eleve aktív időszakban élénkítette tovább az új lakások iránti keresletet, noha arra most lenne igazán nagy szükség. Értékesítői tapasztalatok bizonyítják, hogy a vevők legfeljebb 6 százalék körül szeretnek hitelt felvenni, így egy ehhez hasonló támogatott hitel a keresletet is élénkíteni tudná, akárcsak az egyre jobban elértéktelenedő családtámogatások felülvizsgálata. A csökkenő kereslet ellenére sem várható azonban az új lakások árának csökkenése, miután azt a fejlesztési volumen is leköveti, így aki ma új lakás vásárlása mellett dönt, feltehetően a jövőben is egy értékálló eszköznek lehet a birtokában.
Természetesen mindig lesznek olyanok, akik semmi esetre sem költöznének a fővárosba, míg olyanok is, akik semmi esetre sem hagynák el Budapestet, de a fenti szempontok magyarázatot adnak arra, hogy miért válik ismét egyre népszerűbbé a főváros az agglomerációval szemben és miért döntenek úgy az utóbbi időben sokan, hogy a jelenlegi nagyméretű, kevésbé korszerű családi házukat egy fővárosi kisebb, energiahatékony, új építésű lakásra cserélik.
A cikk megjelenését az IFK támogatta.
Címlapkép forrása: Getty Images
A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
Hatalmas összegeket vasal be a kormány az önkormányzatokon
Közel 30 milliárdot fizethetnek be a költségvetésbe.
Hatalmas robbanás történt Murom mellett, elfoglalták az oroszok Novét - Híreink az orosz-ukrán háborúról szerdán
Cikkünk folyamatosan frissül a háború eseményeivel.
Trump vámháborúja közepette: Peking váratlan lépést tesz az EU felé
Kína feloldotta az uniós vezetőkre kivetett szankciókat.
Ez egyre csúnyább: gyenge amerikai adatok érkeztek, megütötték a tőzsdéket
Nagy mínuszban az amerikai indexek.
Váratlan fordulat: épp Washingtonba repült az ukrán küldöttség, mikor ultimátumot kapott Trump embereitől
Egyre inkább úgy tűnik, most sem fogják aláírni az ásványi kincsekről szóló megállapodást.
GDPNow: felpattanás jöhet a pocsék első negyedéves adat után
Donald Trump elnök egyelőre megfektette a gazdaságot, de jöhet a feltápászkodás.
Kiderült, ki lehet az új pápa - a fogadóirodák és a média már döntöttek
A magyar bíboros is az esélyesek között.
SPB: Jól teljesített az első negyedévben a kínai GDP
Lendületesen indította az idei évet Kína gazdasága, az amerikai vámrendeletek azonban várhatóan jelentősen visszafogják majd a teljesítményt. Az ország vezetése célzottan igyekszik ösztön
Új ERP rendszer bevezetése: adózási és számviteli buktatók, amikre figyelni kell
Egy új ERP rendszer bevezetése nemcsak informatikai projekt, hanem a vállalat szinte minden működési területét érintő, komplex átalakulás. Különösen igaz ez akkor, ha az ERP rendszer külfö
Greenhushing: új trend a vállalatok világában
A greenwashing mellett az utóbbi időben egy új vállalati zöld kommunikációs trendet is megfigyelhetünk.
Turbórészvény vagy az új arany? Szemtől szemben az alapkezelő és a kriptobefektető
Pár éve még elképzelhetetlen lett volna: leült egymással vitatkozni a HOLD vezérigazgatója és az egyik legnagyobb hazai kriptós cég, a Cryptofalka alapítója. Távolról sem értenek...
The pos
Hogyan szerezheti vissza a nukleáris piacon egykori vezető szerepét az Egyesült Államok?
Az Egyesült Államoknak most valódi esélye van arra, hogy visszaszerezze korábbi vezető szerepét a globális nukleáris piacon.
Kína is tud ám, ha akar...
Kedves Olvasó, nem untatlak az elmúlt néhány hétben lezajlott tőzsdei mozgásokkal egy sokadig cikkben, sőt még napi rekordokkal és \"milyen világot élünk\" szlogennel sem fárasztalak....
The
Zöld energiával meleg otthonokat: új lehetőség a távhőtermelőknek
A 2025/MA/TÁVHŐ/02 kódszámú, társadalmi egyeztetésre bocsátott pályázati felhívás új lendületet adhat a hazai távhőrendszerek megújításának.
Kína AI-ban is leversenyez mindenkit
Peking legutóbbi karácsonyi ajándéka a Nyugatnak a DeepSeek nevű AI-bomba volt, amely komoly felfordulást okozott a Wall Streeten, legalábbis annak techorientált részén. A nyugati féltekén...
T


- Rejtélyes az újabb száj- és körömfájás kitörés - Nehéz hetek jönnek Magyarországon
- Elképesztő fordulat az autóiparban, az EU a saját fegyverével lő vissza Kínára
- Utódlás: Csányi Péter az OTP új vezérigazgatója
- Mérgező borokkal árasztották el Európát, Magyarországon is súlyos a helyzet
- Bezzegországból bukott angyal? Nagy bajba kerülhet Magyarország szomszédja
Kisokos a befektetés alapjairól, tippek, trükkök a tőzsdézéshez
Előadásunkat friss tőzsdézőknek ajánljuk, összeszedünk, minden fontos információt arról, hogy hogyan működik a tőzsde, mik a tőzsde alapjai, hogyan válaszd ki a számodra legjobb befektetési formát.
Sikeres befektető online tanfolyam
Megtanulhatod, hogyan találj rá a legjobb befektetési lehetőségekre, és azonnal alkalmazható, gyakorlati stratégiákat sajátíthatsz el – mindezt egy interaktív, élő online eseményen.
Dermesztő GDP adat érkezett - merre tovább, Magyarország?
A jelenlegi adatok szerint sereghajtók vagyunk az EU-ban.
Nagyon fáj az árrésstop a boltoknak, de nekünk is fog
Nagy Márton elégedett az intézkedés hatásaival, a kereskedők kevésbé
Oszkó: jobb idők jöhetnek az európai tőzsdéken, csökken az USA elszívó hatása
Az OXO Technologies vezére a Business podcast vendége volt.
Eladó új építésű lakások
Válogass több ezer új lakóparki lakás közül Budán, Pesten, az agglomerációban, vagy vidéken.