Gyökeres átalakulásokat hoz az ingatlanpiacon a klímaváltozás

A klímaváltozás közvetlen hatásairól – az éghajlatváltozásról, hőségről, vízhiányról stb. – ma már gyakran beszélünk. Arról azonban kevés szó esik, hogy ezek milyen mélyebb változásokat okoznak társadalmi és technológiai szinten, hogyan formálják át azt a digitális és fizikai világot, amiben élünk. „Amellett, hogy a fenntartható szemlélet megköveteli az erőforrások hatékony használatát,

számunkra az is lényeges, hogy a klímaváltozás okozta jelenségek milyen hatással lesznek a társadalom működésére és a technológiai fejlődésre.

A következő 15 évben ugyanis ezekhez kell igazodnia az épületek kialakításának és üzemeltetésének” – mondta el Gyertyánfy Miklós, a Westend épületegyüttesét, a Budapest Arénát és a MÜPÁ-t is üzemeltető Gránit Pólus csoport működési vezérigazgató-helyettese.

Gyertyánfy Miklós MRICS

Gránit Pólus, működési vezérigazgató-helyettes

Gyertyánfy Miklós közgazdász, 2011-ben csatlakozott a Gránit Pólus cégcsoporthoz. 2015-től asset manager, 2018-tól asset management igazgató, 2022 januárjától a cégcsoport működési vezérigazgató-helye

Tovább

Gyertyánfy Miklós közgazdász, 2011-ben csatlakozott a Gránit Pólus cégcsoporthoz. 2015-től asset manager, 2018-tól asset management igazgató, 2022 januárjától a cégcsoport működési vezérigazgató-helye… Tovább

Új funkciót kapnak az épületeink

Dr. Rab Árpád trendelemző szerint maga az épületek használati módja is megváltozik, már nem engedhetjük meg, hogy csupán egyetlen feladatuk legyen. „Az elmúlt években olyan alapvető dolgok kérdőjeleződtek meg, minthogy mi a munkahely és mi az otthon.

Az épületek új funkciót kapnak: az otthonunk irodává, a munkahely pedig a társas találkozások, inspiráció, feltöltődés színterévé válik

– hangsúlyozta ki, hozzátéve – „hazánkat elsősorban két klímajelenség, a hőség és az éghajlati katasztrófák, ezen belül is főként a viharok, aszályok és villámárvizek sújtják leginkább.

Budapest jellemző napi csúcshőmérséklete 10 év múlva várhatóan 43 fok körül lesz nyáron, ami azt fogja eredményezni, hogy a lakosság egy része nyáron az otthonában vagy más klimatizált környezetben – így akár az irodában, bevásárlóközpontban vagy más közösségi térben – fogja tölteni az idejét.

A klímaváltozás tehát nemcsak gazdasági oldalról, hanem a társadalom részéről is új igényeket támaszt a középületekkel szemben Az olyan sokoldalú terek, mint például a bevásárlóközpontok, még komplexebb szerepet fognak kapni: az élményteli vásárlások és időtöltés mellett egyre nagyobb igény lesz egyrészt a biztonságos és klimatizált környezet használatára, másrészt az utazási idő és költségek, illetve az ebből eredő környezeti terhelés minimalizálására. Ezt együttesen a központi elhelyezkedésű, multifunkcionális épületeknek kell majd biztosítaniuk.  Sőt, mindezek mellett azzal is számolni kell, hogy a lakosság részéről is fokozódik a klímatudatosság, a környezetért tenni akarás igénye. Így az épületek az emberek környezetvédelmi tevékenységének támogatásában – az újrahasznosítás, a hulladékcsökkentés és -feldolgozás terén – is hangsúlyos szerepet kaphatnak, illetve az egyre nagyobb számú elektromos közlekedési eszköz parkolása és töltése szempontjából is kulcsszerepet játszanak a jövőben.

Zöld technológiai forradalom

Az emberi tevékenység okozta szennyezés csökkentése és az erőforrások drágább és nehezebben elérhetősége miatt az előttünk álló 30 év az erőforrások hatékony felhasználásáról fog szólni, ami folyamatosan ösztönzi a technológiai fejlesztéseket.

A mesterséges intelligencia, a gépi tanulás és a felhőalapú megoldások üzemeltetésbe történő integrálása mellett a következő években már a 6G megjelenésével is számolnunk kell.

Az épületinformációs modell (BIM – Building Information Modeling) kínálta szemlélet pedig lehetővé teszi, hogy bármikor részletes információt kapjunk egy épület bármely alkotóelemét illetően. Az ilyen módon fejlesztett kognitív épületek a tervezhetőség, a biztonság, az azonnali beavatkozási lehetőség és az energiahatékonyság szempontjából is egy teljesen új szintet jelentenek” – emelte ki Gyertyánfy Miklós.

Szükség is van erre, hiszen az UNEP, az ENSZ Környezetvédelmi Programja szerint az épületek mintegy 40 százalékát teszik ki a globális energiafogyasztásnak, aminek ráadásul a 30-80 százaléka a jelenleg elérhető technológiákkal már megspórolható.

Az ingatlanszektor kulcsszerepet játszik az energiafelhasználás mérséklésében, amit a meglévő rendszerek optimalizálásával kell kezdeni.

A tavaly indított energiahatékonysági projektünk keretében például úgy sikerült rövid időn belül 30 százalékkal csökkenteni az energiafelhasználásunkat, hogy a folyamatban lévő fejlesztésekkel párhuzamosan berendezéseink működését és fogyasztásunkat nagymértékben – esetenként akár a komfortérzet rovására - racionalizáltuk - tette hozzá.

"A meglévő rendszerek optimalizálását követheti a tényleges korszerűsítés, melynek során tapasztalatunk szerint igen vonzó a világítás-korszerűsítés, a tetőn elhelyezett napelemberuházás vagy a légkezelő-korszerűsítés. Lassabb a megtérülés a hőszivattyúk esetében, de ezek a beruházások középtávon a karbonkibocsátás-csökkentés érdekében elkerülhetetlenek lesznek, legalábbis mai tudásunk szerint. A valós net zero cél elérése 2050-ig hatalmas kihívás lesz az iparág számára, amelyhez ma még nem biztos, hogy adott a technológia. A legfontosabb viszont az a szemlélet, belső indíttatás, hogy akarjunk és merjünk változtatni” – hangsúlyozta a szakértő.

Okos után jönnek a tanuló épületek

Önmagukban tehát a legfejlettebb technológiák nem oldják meg a környezeti és társadalmi problémákat, de lehetővé teszik az együttműködés egy magasabb szintjét: külön technológiák helyett a közös rendszerek használatát. Jó példa erre az egyének visszajelzésén alapuló navigáció, ahol azért kap mindenki információt a rendszerből, mert ő maga is részt vesz a közös adatbázis létrehozásában. A sharing, azaz megosztáson alapuló rendszer így tovább bővül collaborative, azaz közösségi együttműködésen alapuló gazdasággá, ami magába foglalja az adományozást, a cserét, a kölcsönzést, a kereskedelmet, a bérlést és a megosztást. Ugyanez a módszertan az épületüzemeltetésben is megvalósul.

„Akkor, amikor minden folyamatosan változik körülöttünk, az emberek biztonságra és hatékonyságra vágynak, amelyek mégis rugalmasan igazodnak a személyes igényeikhez. Iparágunkban a jövőben ezt a kognitív épületüzemeltetés tudja megvalósítani, azaz

az épületeink már nemcsak okosak lesznek, használják majd a webalapú technológiákat, de tanulnak és reagálnak is a lakossági és környezeti igények változására a rendelkezésre álló adatok, információk feldolgozásával

– világított rá Gyertyánfy. A fent említettek mellett pedig egyre kiemeltebb jelentőségű az intelligens épületmenedzsment is. Egy nagyobb épület rendszereinek - egyszerre energia- és költséghatékony, de a komfortot is figyelembe vevő - üzemeltetése rendkívül összetett. A villamosenergia tőzsdei ára például negyedóránként változik, lehet 1000 euró megawattonként vagy akár negatív érték is, amikor nekünk fizetnek, ha fogyasztunk. Ideális esetben ezeket a változásokat is minél pontosabban le kell követnünk. Az optimalizálásban az öntanuló szoftverek sokszorta hatékonyabbak a humán megoldásnál.

Bérlői lehetőségek, elvárások

A tavalyi évben a megemelkedett energiaárak és a magasabb rezsiszámlák hatására kiemelten figyelni kellett, hogy az üzemeltetés a végfelhasználók számára kiszámítható, biztonságos legyen. Természetesen versenyeztetjük az energiakereskedőket a lehető legjobb feltételek elérése érdekében, de azt látni kell, hogy a bérlői energiaszámlákat a bérbeadóknak nincsen módja nem továbbterhelni a bérlőkre. Kérdésként merült fel például, hogy célszerű-e az energiaárakat rövidebb-hosszabb távra fixálni a kereskedőkkel kötött ügyletek során, amíg ilyen kiszámíthatatlan mértékű az árak változása. Mit szólnának vajon a bérlők, ha kilowattóránként 100 forint fölött rögzítettük volna a villamosenergia árat 2023 egészére – ahogy az tavaly ősszél akár kedvezőnek tűnhetett -, miközben az árak ma már bőven 50 forint alatt vannak. Mi úgy döntöttünk, hogy nem rögzítünk - árulta el a szakértő.

Az energiaár-probléma azonban csak egy a bérlőket érintő terhek közül. Ott van még a forintárfolyam, az infláció és kiskereskedelmi forgalom visszaesése is.

Szükség is van erre, hiszen a bérlői elvárások is változnak. Bár a kisebb hazai bérlőknél még kevésbé jellemző, de a nagyobb nemzetközieknél egyre inkább érződik, hogy hatással vannak működésükre a fenntarthatósággal kapcsolatos elvárások és kötelezettségek, elsősorban az ESG miatt. Egyre nagyobb nyomás alatt vannak befektetőik, saját finanszírozóik, sőt, már a vásárlóik oldaláról is. "Az ESG-jelentések – melyek megléte a nemzetközi bérlőinknél láthatóan már kötelező - tartalmazzák a jelentéstevő értékláncához szélesebb értelemben kapcsolódó partnerek fenntarthatósági eredményeit, így kölcsönösen fontos, hogy bérbeadó és bérlő – legyen szó bevásárlóközpontról vagy irodaházról – egyaránt rendelkezzen előremutató vállalásokkal. A Gránit Pólus a következő hetekben teszi közzé aktuális jelentését, amely a GRI szabványhoz igazodik." - tette hozzá Gyertyánfy Miklós.

A Gránit Pólus a kiskereskedelmi bérlők esetén az összképet, a bérleti díjak és járulékos költségek összességének kereskedői forgalomhoz viszonyított arányát figyeli, és felkészült a nehéz helyzetbe kerülő bérlői segítésére a Covid időszak idején begyakorolt eszköztárral.

A cikk megjelenését a Gránit Pólus Csoport támogatta.

Címlapkép forrása: Shutterstock