Ledobták a cafeteriabombát: így robbanthatja fel a lakáspiacot az új kormánydöntés

A kormány döntése értelmében 2025. január 1-jétől a munkáltatók a lakhatási kiadások támogatása érdekében, béren kívüli juttatásként akár évi 1,8 millió forintnyi lakásbérletidíj- vagy lakáshitel törlesztőrészlet-támogatást is adhatnak a fiatal munkavállalóknak. Az új béren kívüli juttatási forma a SZÉP-kártyához hasonlóan kedvezményes adózás mellett lesz adható.

A juttatás lakáscélú hitel törlesztésére, illetve lakbérfizetésre lesz felhasználható.

Mit jelent a SZÉP-kártya szerinti kedvezményes adó?

A SZÉP-kártya juttatás esetén béren kívüli juttatásnak minősül a munkáltató által a munkavállaló részére utalt évi 450 ezer forint. A munkáltató ezen az összegen felül is utalhat a munkavállalója SZÉP-kártyájára juttatást, de ez már egyes meghatározott juttatásként adózik.

A béren kívüli juttatás esetén a teljes adóteher a juttatott összeg 28%-a, ami 15% személyi jövedelemadóból és 13% szociális hozzájárulási adóból tevődik össze

- mondta el Süli Szilvia, az RSM Hungary adóüzletágának menedzsere.

Az egyes meghatározott juttatások esetén viszont az adóalapot meg kell növelni a juttatott összeg 1,18-szorosára, és ez után az adóalap után kell megfizetni a 15% személyi jövedelemadót, és a 13% szociális hozzájárulási adót. Ezzel a béren kívüli juttatás 28%-os adóterhéhez képes 33,04% adóteher keletkezik a juttatáson.

Portfolio Property Awards 2024

Az év legnagyobb ingatlanpiaci teljesítményeit díjazza a szakma november 28-án a Property Awards 2024-en. Részletekért kattints!

Információ és jelentkezés

Miért éri meg a munkáltatónak?

Mind a béren kívüli juttatás, mind az egyes meghatározott juttatások esetén csak a munkáltató köteles megfizetni az adókat, szemben a bérként adóztatandó összegekkel, amelyeknél a munkavállaló bérét személyi jövedelemadó és egyéni járulékfizetési kötelezettség is terheli.

Összehasonlítva a bér után fizetendő adókkal, mindkét juttatási forma adózása kedvezőbb, hiszen a bér után felmerülő adók és járulékok esetén a bruttó bérből levonják a munkavállalótól a személyi jövedelemadót (15%), valamint a társadalombiztosítási járulékot (18,5%), illetve a bruttó bér után a munkáltatónak is be kell fizetnie a szociális hozzájárulási adót (13%) - hangsúlyozta a szakértő.

A fentiekből látható, hogy sem a béren kívüli juttatás, sem az egyes meghatározott juttatások esetében nem kell társadalombiztosítási járulékot fizetni, így az új lakhatási támogatás esetében is ez a kedvezményes adózás várható.

Amennyiben a munkáltató úgy dönt, hogy az új lakhatási támogatás igénylését lehetővé teszi a munkavállalói számára, úgy

• egyrészről nagyobb választási lehetőséget biztosít a munkavállalói számára a cafeteria rendszer keretében, ami természetesen vonzóbbá teszi az adott munkáltatót
• másrészt a béren kívüli juttatás esetén a munkavállalónak juttatott jövedelmet alacsonyabb mértékű közteher terheli, hiszen a rendelkezésre álló információk alapján

  100 ezer forint nettó lakhatási támogatás után 28 ezer forint közteher kerül befizetésre, míg 100 ezer forint nettó munkabér esetén 69 925 forint a megfizetett bérjárulékok és adók teljes összege.

Mekkora robbanást hozhat ez a lakáspiacon?

A támogatásnak az a része, amelyet hiteltörlesztésre fognak felhasználni a munkavállalók, a már felvett, és a jövőben felveendő lakáshitelek törlesztését egyaránt segítheti. Attól függő mértékben, hogy mennyien élnek majd a lehetőséggel, mind a meglévő adósok törlesztési képességére, mind az új hitelek iránti keresletre pozitív hatása lehet az intézkedésnek, így részben a fogyasztási és megtakarítási képességet, részben pedig a lakáspiaci keresletet is élénkítheti valamilyen mértékben.

Épp a napokban közölte az MNB, hogy a 35 év alattiak aránya a lakásvásárlások esetében 40%. A jegybank statisztikáiból pedig azt tudjuk, hogy darabszám alapján a lakáshitelek 21%-át 30 év alattiak, 38%-át 31-40 év közöttiek veszik fel, ami alapján szintén valahol 40% körül lehet az új, kedvezményes adózású juttatásra jogosultak aránya a lakáshitelpiacon. Kiszámoltuk, mekkora hiteltartozás törlesztésére elengedő különböző kamatszintek mellett havi 150 ezer forint: a már felvett hitelek körében legjellemzőbbnek mondható 6%-os kamatszint mellett 10 éves hátralévő futamidő esetén 13,1 millió, 15 éves esetén 17,8 millió forint törlesztésére elég ekkora összeg.

A 150 ezer forintos havi lakhatási támogatás elsősorban a lakásbérleti piacon szólhat nagyot, mert a fiatalabb generáció egy jelentős része bérli az otthonát. Nagy kérdés ugyanakkor, hogy mekkora lesz az átlagos munkáltatói támogatás összege, és az adómegtakarítást milyen arányban osztják meg a munkaadók a fiatalokkal - mondta el Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, hozzátéve:

A legvalószínűbb forgatókönyv, hogy a jövő évi béremelés legnagyobb részét ebbe a csatornába terelik azok a cégek, amelyek élni szeretnének a lakhatási támogatás lehetőségével.

A szakértő szerint ennek hatására a kereslet is nőhet majd a bérleti piacon. Érdekes látni azt, hogy a kiadó lakások bérletidíj-emelkedését a korábbi időszakban a kereslet nem igazán tudta lekövetni. Vagyis hiába csökkent az olcsóbb albérletek száma a piacon és emiatt csökkent az ezekre érkező érdeklődések száma, a drágább albérletek iránti igény nem nőtt olyan mértékben, mint ahogy az olcsóbb kiadó lakások száma csökkent. Emiatt hiába volt kimutatható a KSH-ingatlan.com lakbérindexnél is éves szinten 10 százalékos bérletidíj-emelkedés, minden kiadó lakás ára mégsem tudott egyforma mértékben emelkedni, vagyis

szűkült az árolló a legolcsóbb és a legdrágább lakások bérleti díja között.

Ennek egyik jele az volt, hogy a tulajdonosok által kiadó lakások medián bérleti díja Budapesten például 250 ezer forintos szinten stagnált az elmúlt hónapokban, illetve az is, hogy októberben már országosan is csak stagnáltak a bérleti díjak szeptemberhez képest.

Azzal, hogy támogatást kap a keresleti oldal,

a bérleti díjak nagyobb lendülettel indulhatnak meg felfelé, ami pedig ismét fókuszba helyezheti az ingatlanokat a befektetők esetében is,

akik részéről már eddig is is számottevő aktivitásra számítottunk jövőre a PMÁP kötvények kamatfizetését követő időszakban - vélekedik a szakember. A 150 ezer forint lakhatási támogatásnak ugyanakkor hosszabb távon jelentősebb szerepe lehet: a hitelre vásárló fiataloknak reális lehetőséget biztosít a saját tulajdonú ingatlanok megszerzésére, ami hosszabb távon is stabilizálhatja a keresletet az eladó lakások piacán. A lakáspiaci multiplikátor- vagy dominóhatás következtében pedig ez jelentős hatással lehet a komplett lakáspiacra is: azok a fiatalok, akik lakást vásárolnak, a vételárból az eladójuknak is lehetőséget biztosítanak a továbbköltözésre.

Mire elég 150 ezer forint a hazai bérlakáspiacon?

Ahogy a fenti ábrán is látható, a bérleti díjak az elmúlt négy évben jelentős emelkedésen mentek keresztül, ennek ellenére 150 ezer forint így is érdemi támogatást jelent a legtöbb budapesti kerületben és megyeszékhelyen. A kerületeket és a megyeszékhelyeket együtt vizsgálva a két szélsőértéket a főváros II. kerülete és Szekszárd jelenti. Az ingatlan.com novemberi kínálati adatai szerint előbbiben 340 ezer, utóbbiban mindössze 110 ezer forint egy átlagos lakás havi bérleti díja.

Egyes vidéki településeken tehát a 150 ezer forintos támogatás akár magasabb is, mint az átlagos lakás bérleti díja, de a fővárosban is érdemi támogatást jelenthet. Nem is beszélve arról, hogy a fiatalok gyakran kisebb, olcsóbb lakásokat keresnek, amelyek bérleti díja akár az átlag alatti is lehet.

A 150 ezer forintos lakbértámogatás a legdrágább II. kerületben 44 százalékát fedezi egy átlagos kiadó lakás havi költségének, míg a fiatalok körében kimondottan népszerű XI. kerületben már 57 százalék ennek aránya. A főváros olcsóbb, külső kerületeiben ez akár 70-80 százalék is lehet, sőt a legolcsóbb XXIII. kerületben 94 százalék.

A megyeszékhelyek között a legdrágább Debrecenben ez az összeg a bérleti díj közel kétharmadára (65%) elegendő, míg tíz településen a teljes lakbért fedezi.

A legolcsóbb Salgótarjánban és Szekszárdon az arány 136 százalék, de Miskolcon is 130, azaz, ha valaki ott tud élni a maximális lakbértámogatással, akár a felsőbb kategóriából is választhat magának kiadó lakást.

Mennyien élhetnek a lehetőséggel?

Süli Szilvia kiemelte, bármilyen méretű és bármelyik ágazatban működő cég élhet vele, amelyik úgy gondolja, hogy ezzel a juttatási csomaggal a munkaerő megszerzésében, megtartásában segítséget nyújt, cégformára tekintet nélkül.

Balogh László hozzátette, a részletszabályok ismerete nélkül nehéz megbecsülni azoknak a cégeknek a számát, amelyek élnének a lehetőséggel. Az viszont egyre világosabban látszik, hogy az érintett 35 évnél fiatalabb korosztály 60-70 százaléka biztosan igénybe venné ezt a támogatást. Az is elképzelhető, hogy ha a munkaadók ennek ellenére nem élnek ezzel a lehetőséggel, akkor ez jelentős körforgást indíthat be a munkaerőpiacon is. Ez pedig előnybe hozhatja azokat a vállalkozásokat, amelyek adnak lakhatási támogatást a munkavállalóik számára.

A szakember úgy véli, a támogatás leginkább a megyei jogú városokban és a Budapesten székhellyel vagy telephellyel rendelkező cégeket érinti, így ezekben a lokációkban pezsdülhet fel az ingatlan- és munkaerőpiac.

Sok még a nyitott kérdés

Süli Szilvia szerint a program kapcsán azonban van még számos tisztázandó kérdés, többek között, hogy

• milyen formában kell majd igazolni a felhasználás jogcímét, amennyiben azt a juttatásban részesülőnek igazolnia kell?
• a havi 150 ezer forintos összeghatár feletti rész egyes meghatározott juttatásként lesz-e adóköteles vagy a munkabérhez hasonlóan adóztatandó?
• tekintettel arra, hogy a 35 év alatti munkavállalók lennének a juttatásban részesíthető személyek, felmerül a kérdés, hogy vajon a 25 év alattiak adókedvezményét kiterjesztik-e erre a juttatási formára is, vagy marad az ő esetükben is a jelenlegi SZÉP-kártyánál megismert szabályozás? Vagyis a cafeteria juttatások esetében a 25 év alatti munkavállalók esetében is ugyanazok az adóterhek jelennek meg, mint a 25 év felettiek esetében és ezen juttatási forma esetén nem valósul meg adómentesség?
• havi vagy negyedéves bevallási és fizetési kötelezettség vonatkozik majd erre a juttatásra, tekintettel arra, hogy milyen besorolást kap, béren kívüli juttatásnak, vagy egyes meghatározott juttatásnak fog minősülni?
• az új lakhatási hozzájárulás esetén is hasonló arányosítás várható, mint a SZÉP-kártya juttatás esetén, azaz a jogviszonyban töltött napokra vonatkozóan arányosítva adható a maximális összeg, vagy minden megkezdett hónap után teljes mértékben adható lesz?
• több munkáltató esetén össze kell-e számítani a több juttató által adott lakhatási támogatás összegét?

Balogh László is egyetért abban, hogy a kérdések leginkább a munkaadók oldaláról sorjáznak, ezek közül a legfontosabb, hogy miként lehet elszámolni a támogatást.

Ha a bérbeadó számlakötelessé válik, akkor az a szektor fehérítéséhez is hozzájárulhat.

A munkaadók számára az is fontos kérdés, milyen időtávon számolhatnak ezzel a támogatással. Rövidebb távon ugyanis kétséges, hogy érdemes-e átalakítani a kompenzációs stratégájukat, ha például a támogatást néhány éven belül esetlegesen kivezetik.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ