Sokan teszik fel a kérdést, hogy belevágjanak-e egy lakásvásárlásba most, hogy ilyen magasak az árak és ha igen, hol és milyen típusú lakások lesznek azok, amelyek több évtizeden át megőrzik értéküket. A jó hír az, hogy több a lehetőségünk, mint elsőre gondolnánk és sem a típus, sem az elhelyezkedés tekintetében nem kell jelentős kompromisszumokat kötnünk.


A vásárlók között ismét nő az aránya azoknak, akik nem befektetési céllal, hanem saját maguknak, például a bővülő család miatt keresnek új otthont. Az ő döntésük során a befektetési szempontok csak annyiban játszanak szerepet, hogy ha később el kell majd adniuk a lakást, lehetőleg ne veszítsenek a tranzakción vagyis értékálló vagyontárgyhoz jussanak. A múlt tapasztalatai alapján sokat számít, hogy az adott lakáspiaci ciklus melyik szakaszában vett valaki lakást, de hosszabb távon ennek is csökken a jelentősége.

Lakásárak a rendszerváltás óta

Ahhoz, hogy pontos képet kapjunk, érdemes az elmúlt 25 év lakáspiacára visszatekinteni, hogy melyik időpontokban volt a legjobb és a legkevésbé jó döntés a lakásvásárlás. Lakáspiaci adatok 1990-től állnak rendelkezésre, de a rendszerváltás utáni első években ezek kevésbé voltak megbízhatók, így érdemesebb inkább 1992-93-tól nézni az ábrát.

Az országos lakásárak 2008-ig folyamatosan emelkedtek, de a 90-es évek első felében a magas infláció miatt reálértéken 1998-ig árcsökkenés volt tapasztalható. Ezt követte egy erős felívelés 2003-ig, majd 2004-től 2008-ig egy kisebb ütemű emelkedés. Az azt követő válságot, majd a 2014 eleje óta tartó áremelkedést mindenki jobban ismeri, a kérdés viszont az, hogy mi történik akkor, ha a megvásárolt lakást legalább tíz vagy tizenöt éven keresztül nem tervezzük eladni.

A gyakoribb munkahelyváltások és a növekvő mobilitás miatt sűrűbben költözünk manapság, mint néhány évtizeddel ezelőtt, de ha sikerül egy jó lakást találni, tíz-tizenöt költözésmentes év most sem számít kiugróan hosszú időnek. Az alábbiakban 1992 óta megnéztük, hogy mennyit nyert vagy vesztett az, aki a különböző években vásárolt lakását tíz, illetve tizenöt év után adta el. Az adatoknál reálértéken, vagyis az inflációt is figyelembe véve végeztük a számításokat.

Mi történik, ha 10 év után adjuk el a lakást?

Az 1992 és 2007 között vásárolt lakások tíz évvel későbbi árváltozását mutatja a lenti ábra. Ez alapján, akik 1992-ben vettek lakást, majd 2002-ben eladták nem tudták növelni a vagyonukat, az inflációtól eltekintve nagyjából 2002-ben is ugyanannyit ért a lakásuk, mint tíz évvel korábban. A legjobban azok jártak, akik 1998 körül vettek lakást, amit 2008 környékén adtak el, ők reálértéken akár 60 százalékot is kereshettek az ingatlanárak növekedéséből adódóan. Tíz évben gondolkodva viszont meglehetősen rosszul jártak azok, akik 2003-2004-ben vett lakásukat 2013-2014-ben értékesítették, ők 40-50 százalékot veszítettek az ügyleten.

Érdemesebb 15 évet várni?

1992 óta az a sajátos helyzet állt elő a magyar lakáspiacon, hogy aki legalább tizenöt évig megtartotta a lakását, bármelyik évben vásárolta és bármelyik évben adta is el az ingatlant, soha nem veszített vele. Ez természetesen csak a 2002 előtt vásárolt lakásokra vonatkozik, mivel azóta még nem telt el tizenöt év, de jól mutatja azt, hogy hosszabb távon sokkal kevésbé kell az árak várható ingadozástól tartani, mint elsőre gondolnánk.

A fentiek az országos átlagot mutatják, fel- és leértékelődő területek viszont mindig is lesznek. Előbbire jó példa Győr vagy Kecskemét, utóbbira Miskolc vagy a Dél-Dunántúl. Budapesten az ezredforduló környékén az agglomeráció, a mostani ciklusban pedig a belváros vált népszerűvé és ezáltal egyre értékesebbé.

Hol mire számítsunk a következő években?

Ahogy a világ minden részén, úgy várhatóan Magyarországon is folytatódik a lakosság városokba áramlása, így a népesség csökkenése ellenére a kedvezőbb elhelyezkedésű városokban - beleértve a fővárost is - várhatóan továbbra is értékállóbbak és eladhatóbbak lesznek az ingatlanok, mint a községekben. Nagyobb cégek megjelenése - Audi, Mercedes - vagy az átfogó városfejlesztési projektek elindulása - 4-es metró, Corvin-negyed, Kelenföld - viszont ezek után is nagy hatással lesznek az adott város vagy városrész lakásáraira.

Kisebb az időzítés jelentősége, mint gondolnánk

Ha nem kimondottan a befektetési szándék vezérel, akkor az időzítés leginkább akkor érdekes, ha nem egy másik lakás eladásából veszünk újat, hanem nekünk kell rá összegyűjteni a pénz nagy részét, vagy akkor, ha jelentős értékkülönbség van az eladott és a vásárolni tervezett lakás ára között. Abban az esetben ugyanis, ha az eladott és az új lakás között nincs nagy árkülönbség - azt feltételezve, hogy a korábbi és az újabb lakás környéke is hasonló árváltozáson megy majd keresztül - a teljes vagyonunknak mindössze a két lakás közti különbözetét kitevő részét befolyásolja az, hogy a lakáspiaci ciklus melyik szakaszában vásárolunk.

Ez persze nem azt jelenti, hogy gondolkodás nélkül vegyük meg az első szembejövő lakást, sokkal inkább azt, hogy ha valaki kellő tájékozódás után, egy élhető környéken jó minőségű, akár új építésű lakást talál, nem kell attól félnie, hogy - csak azért mert most 400 ezer helyett 600 ezer forintba kerül egy négyzetméter - veszíteni fog a tranzakción. Ha valakinek a mostani számokhoz viszonyítva sikerül reális áron vásárolnia, és nem a spekuláció, hanem az élhető otthon megteremtése a célja, akkor a lakáspiaci ciklusok ellenére várhatóan hosszú távon is biztonságban tudhatja a vagyonát.