Tervek, építkezések, alapkőletételek tömegei a budapesti ingatlanpiacon

Ezért optimisták az irodafejlesztők

Évek óta nem látott mennyiségű irodafejlesztést jelentettek be a cégek az elmúlt időszakban Budapesten, ami a piaci szereplők általános optimizmusára utal. A beruházások többségének a Váci úti irodafolyosó ad helyet, de ezen kívül is van élet a fővárosi irodapiacon. Dél-Buda és a belváros is rendkívül népszerű mind a fejlesztők, mind a bérbeadók szempontjából - mondta el Gasser Tibor, a Gamma Properties alapító társtulajdonosa. A magáncégek mellett az állami fejlesztések megjelenésére is számíthatunk az irodapiacon, amivel kapcsolatban a legfőbb kérdés, hogy mekkora arányban lesznek állami és mekkora arányban piaci cégek a leendő bérlőik között - hangsúlyozta Pados Gergely, a Cushman and Wakefield ügyvezető igazgatója. Az irodafejlesztések során egyre inkább figyelembe kell venni az Y generáció igényeit is, akik számára különösen fontos a munkakörnyezet - mondta el Tóth Mariann, a HB Reavis bérbeadási igazgatója. Ez azonban nem csak a babzsákfotelek és csocsóasztalok elhelyezését jelenti, ennél sokkal összetettebb megoldások kellenek egy kreatív iroda kialakításához - tette hozzá Mazsaroff Kata, a Colliers irodabérbeadási csapatának vezetője.

Ami a fejlesztési helyszíneket illeti, a jó lokációt a bérlők döntik el, így például az agglomerációban épülő Tópark és egy belvárosi helyszín is vonzó lehet a különböző cégek számára. Egy jó fejlesztő éppen ezért igyekszik szem előtt tartani a különböző igényeket. Az irodapiac jövőjével kapcsolatban a jó és olcsó munkaerő, a jó közlekedés is Budapest előnyére válik, bár a régió országai között egyre csökkennek a különbségek - hangsúlyozta Csikós Sarolta MRICS, a TriGranit irodabérbeadási igazgatója.

Erős bérlői aktivitás a logisztikai ingatlanoknál

Az irodapiaccal párhuzamosan a hazai logisztikai piacon is erős a bérlői aktivitás, a webes kereskedelem résztvevői egyre jobban kezdik értékelni Magyarországot - mondta el Gábosy Balázs, az Immochan Magyarország Kft. kereskedelmi igazgatója. A webes kereskedelem mellett azonban a régiós szinten is kedvező bérleti díjak és a jó elhelyezkedés is vonzóvá teszi az országot, emelte ki Dr. Nádasdy Zoltán MRICS, a Noerr befektetőcsoport régiós vezetője. Ennek következtében a szakember szerint a reptér is egyre vonzóbbá válhat. A mostani pozitív mutatók ugyanakkor nem számítanak kiugrónak - tette hozzá Joó Domonkos, a Logicor Asset Managere. Az elmúlt évek 20 százalékos üresedési rátája 7-8 százalékra csökkent, ami nagyon hasonló a válság előtti egészséges szintekhez.

A piaci fundamentumok megfelelőek a spekulatív fejlesztésekhez, a nettó abszorpció 3 éve pozitív, az üresedés is kedvező, sokszor pár hónap kell csak ahhoz, hogy egy épületet 100 százalékosan bérbe lehessen adni. Ennek ellenére nem várható spekulatív célú fejlesztési dömping, a következő években is a built-to-suit (BTS) fejlesztések maradnak az elsődlegesek - mondta el Kemenes László MRICS, a Prologis alelnöke. A szakértő szerint az e-kereskedelem - a fejlődés ellenére - még mindig csak 3-4 százalékot tesz ki a kiskereskedelemből, miközben továbbra is az autóiparé a legnagyobb szelet.

Az elhelyezkedés fontosságát hangsúlyozta Kerekes István, a Goodman Hungary magyarországi vezetője, aki elmondta, hogy a legfontosabb kérdés az ügyfél elérhetősége, aminek következtében a déli régiókból áttolódhatnak a cégek Kelet-Közép Európába, jóllehet a munkaerőhiány gátolja ezt a folyamatot. A munkaerő és a fuvarozás költségei azonban még mindig kedvezőek - tette hozzá Bodahelyi András, a CPI Hungary logisztikai menedzsere, aminek következtében továbbra is versenyképes maradhat az ország. A költségek és szolgáltatások minőségének aránya a KKE régióban nagyon kedvező, a 100 európai várost tartalmazó listán Budapest a 13. helyen áll.

A piaccal kapcsolatban a szakértők egybehangzó véleménye szerint fontos a jogi stabilitás és a finanszírozás gyorsasága is. Ez utóbbi azért is kulcskérdés, mert a bérlők általában pontosan tudják mit akarnak, így az egyeztetések után 3-4 hónap alatt fel lehet húzni egy komplett épületet. Ami a logisztikai állomány minőségét illeti, a 90-es évek végén épült csarnokok lassan kezdenek elavulttá válni, így a modernebb épületek iránti keresletet növekedhet. Emellett a befektetők is egyre többen érdeklődnek amit a norvég olajalap logisztikai piacon történő vásárlásai is bizonyítanak. A meglévő pozitív kereslet 2-3 évig biztosan folytatódhat, növekvő bérleti díjakra, csökkenő hozamokra számíthatunk, amelynek során a legfőbb kihívást az építőipari kapacitás korlátja és a megfelelő telek megtalálása fogja jelenteni.

Hiány van a minőségi kiskereskedelemi egységekből

Kozák Ákos PhD, a GfK ügyvezető igazgatója előadásában a hazai fogyasztás alakulásáról és a vásárlóerőről beszélt. Elmondta, hogy Nyugat-Európa és Kelet-Európa között továbbra is nagy a különbség a fogyasztás volumenében. Ha 42 európai ország átlagát nézzük, akkor Magyarország körülbelül 40 százalékát éri el ennek 2016-ban, de még a visegrádi országokon belül sem állunk jól. Egy helyet javítottunk ugyan az európai listán tavalyhoz képest, ismét megelőztük Törökországot. A hazánk helyezését illetően a jövőre vonatkozóan sem számíthatunk jelentős változásra, a következő 5-10 évben nem várható olyan ugrás, amellyel beérhetjük például Portugáliát. Így tehát elmondható, hogy az EU-s csatlakozás készített várakozásokat nem sikerült megvalósítani, nem értük be 2015-2016-ra Spanyolországot, Portugáliát sem pedig Görögországot.

Szintén jellemző, hogy Magyarországon belül is nagyok a különbségek, a leggazdagabb vásárlóerejű települések a nyugati, azon belül is a képzeletbeli felezővonaltól északabbra fekvő területeken találhatóak, Budapest pedig vezet a fogyasztás terén. A különbség az ország különböző részei között ugyan némileg tompult az elmúlt 2 évben, bár ez inkább annak köszönhető, hogy Budapest nem fejlődött annyit. A szakember szintén ismertette, hogy az egy főre jutó értékesítési területben nem állunk rosszul Európában, ugyanakkor az egy négyzetméterre jutó kiskereskedelmi fogalomban nem teljesítünk olyan jól. Elmondása szerint, van fejlődés a kiskereskedelmi forgalomban, 2015-2016-ban a korábbiakhoz képest meggyőzőbb növekedés volt tapasztalható, így most úgy tűnik ez egy jó időszak hazánkban. Probléma ugyanakkor a fogyasztás társadalmi egyenlőtlensége, jelentős különbségek vannak a társadalmi ötödök között.

A retail szekció panelbeszélgetésének részvevői a kiskereskedelmi ingatlanszektor idei évéről és a jövőben várható történéseiről beszélgettek. Gyalay-Korpos Gyula, a Magyar Bevásárlóközpontok Szövetsége elnöke elmondta, hogy Magyarországon az elmúlt években nem nagyon épült új bevásárlóközpont, csak kisebbeket adtak át vagy bevásárlóközpont megújításokra került sor. A jövőben azonban épülnek majd újak, például az Etele Pláza, melynek jövő évben el is kezdődik az építése, de az ECE is készenlétben áll, hogy a Szentendrei úton építsen bevásárlóközpontot. Görgey András, a Drogerie Markt cégvezető-expanziós vezetője kiemelte, hogy a korábbi helyínséges időszak a belvárosok reneszánszát is elhozta. Véleménye szerint kérdés, hogy a plázaépítések után mennyiben változik majd ez. Szabó Viktória, aki a Cushman & Wakefield Partner - Head of Retail pozícióját tölti be azon a véleményen volt, hogy a belvárosok ismételt virágzását nem szakítják majd meg az új bevásárlóközpont fejlesztések.

Pósfai Gábor, a Decathlon Magyarország ügyvezető igazgatója kitért arra, hogy az elmúlt időszakban nagyon sok olyan vidéki helyszín volt ami üresen állt, egyes vidéki városokban a kereskedelmi területek 20 százaléka várt bérlőre, így talán most jutottak el oda, hogy újakra van szükség a bérlők terjeszkedése miatt. Klotz Krisztián, a Spar fejlesztési vezetője elmondta, és a panel többi részvevője is egyetértett vele abban, hogy Magyarországon jelenleg projektéhség van, ami elsősorban minőségi igényt jelent, minőségi területekre van szükség. Ez tehát nem csak mennyiségi bővülést kell, hogy jelentsen, hanem az új vásárlói igényekre is válaszolni kell. Nem mindegy ugyanis, hogy egy vásárló csak gyorsan bevásárol és elhagyja az épületet, vagy élményt is kap és akkor hosszabb ideig marad. Deutsch Krisztina MRICS, a Futureal bérbeadási vezetője kiemelte, hogy az Etele Pláza kapcsán azt látják, hogy iszonyatos igény van az új területekre, a meglévőkben nem nagyon találnak megfelelő helyeket a bérlők, ugyanakkor hozzátette, hogy fejlesztőként nagyon kell figyelni arra, hogy kik lesznek a bevásárlóközpont vásárlói, és ezek alapján meghatározni a pláza szolgáltatásait, arculatát, bérlői összetételét.

A panelbeszélgetés résztvevői szintén egyetértettek abban, hogy a korábban épült bevásárlóközpontoknak, különösen a 15-20 éveseknek ráncfelvarrásra van szükségük, hogy tartani tudják a lépést az újabbakkal, a klasszikus kínálat bővítésén túl azonban egyre nagyobb szerep jut az ételudvaroknak és az egyéb szolgáltatásoknak. A jövő bevásárlóközpontjainak kihívása, hogy miként tudják az élményvásárlást megvalósítani.

A címlapkép forrása: MTI/Jászai Csaba.

• Címkék:
• ingatlan iroda,
• ingatlan,
• retail,
• Ingatlan irodapiac,
• raktár,
• property investment forum